Widerlegung der Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels

Die Vermutung des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2003, daß die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, kann durch ein Sachverständigengutachten entkräftet werden. Enthält das Gutachten dann jedoch Vergleichsobjekte, deren Mietzins erheblich von den Mietspiegelwerten abweichen, so muß das Gutachten die Vergleichbarkeit des abweichenden Vergleichsobjektes mit dem zu bewertenden Objekt nachvollziehbar und überzeugend darlegen. Gelingt dies nicht, ist der Mietspiegel für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses heranzuziehen.

Nach § 558 d Abs. 3 BGB besteht die (...) Vermutung, daß die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, und der Berliner Mietspiegel 2003 ist gemäß § 558 d Abs. 1 BGB vom Berliner Senat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt worden (ABl. vom 27. März 2003, S. 1121). Diese Vermutungswirkung ist durch das Gutachten des Sachverständigen F. nicht entkräftet worden. (...)

Maßgebend für die Höhe (nach oben) der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Vergleichswohnung 4. Diese weist eine Nettokaltmiete von 9,59 E/qm auf und liegt damit um fast 30 % über der nächst billigeren Wohnung (7,40 E/qm). Damit erweist sich diese Wohnung für die Ermittlung des ortsüblichen Mietniveaus als außerordentlich preisbildend, so daß auch im besonderen Maße erforderlich ist, daß nachvollziehbar dargelegt wird, daß diese Wohnung mit der streitgegenständlichen vergleichbar ist. Dies läßt sich aber seitens der Kammer nicht nachvollziehen. (wird ausgeführt)

Soweit sich der Sachverständige auf die Korrektur durch seine Feinanalyse bezieht, ist dies nicht ausreichend. Denn die Feinanalyse dient zur Erzeugung der Vergleichbarkeit von schon im Grundsatz vergleichbaren Wohnungen. Dies hat der Sachverständige auch nicht in seiner mündlichen Befragung überzeugend erläutern können. Die Ausführungen waren unpräzise, teilweise widersprüchlich und nicht weiterführend. Besonders beispielhaft dafür ist die Anführung des Argumentes, die sich ergebende Summe der Teilwerte beider Wohnungen sei nahezu identisch, und deshalb seien die Wohnungen vergleichbar. Dieses Argument ist völlig unverständlich. Denn dies würde auch zu keiner besonders guten Vergleichbarkeit führen, wenn man eine Wohnung in einer Großwohnanlage hat, die aufgrund der Merkmale Lage, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung im Ergebnis dieselben Teilwerte aufweist. Dies gestand der Sachverständige in der mündlichen Befragung auch zu, um dann aber wieder in dem schriftlichen Nachtrag dasselbe Argument noch einmal zu bringen.

Die Abweichung vom Mietspiegelwert ist schon erheblich, wie sich aus den nachfolgenden Berechnungen ergibt. Das Argument, daß der Mietspiegel ehemals viele öffentlich geförderte Wohnungen enthält und deshalb mutmaßlich geringe Werte habe, löst das Problem der Vergleichbarkeit nicht. (...)

Auf der Basis des Berliner Mietspiegels 2003 errechnet sich unter Be-rücksichtigung der Ermittlungen des Sachverständigen eine ortsübliche Vergleichsmiete von 651,84 E. Bei der Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete konnten neben dem unstreitigen Vorbringen der Parteien die Feststellungen des Sachverständigen in tatsächlicher Hinsicht berücksichtigt werden, denn insoweit bestehen keine Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellungen. Danach ergibt sich folgendes Bild:

Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist positiv zu bewerten, auch wenn das Sondermerkmal "modernes Bad" erfüllt ist, denn die Wohnung verfügt über ein zweites WC.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist negativ zu bewerten, weil die Wohnung ohne Herd vermietet worden ist.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist positiv zu bewerten, da der Sachverständige sie als gut belichtet und gut besonnt bezeichnet hat. Daß das Parkett im Wohnzimmer desolat ist, stellt kein wohnwertminderndes Merkmal dar, zumal es sich insoweit um behebbare Mängel handeln dürfte.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist ebenfalls positiv zu bewerten, denn der Sachverständige hat eine Waschküche und einen Fahrradkeller festgestellt.

Auch die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist positiv zu bewerten. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, daß die Merkmale der Spanneneinordnung nicht zum Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels gehören und deshalb nur im Rahmen von § 287 ZPO zu einer Entscheidungsgrundlage gemacht werden können, deshalb aber auch nicht streng anzuwenden sind. Für das streitgegenständliche Wohnumfeld fällt positiv ins Gewicht, daß es sich in gärtnerisch gestalteter Lage befindet und andererseits durch die S-Bahnnähe eine gute Cityanbindung hat. (...)

Die Vermutungswirkung des qualifizierten Berliner Mietspiegels kann durch ein Gutachten erschüttert werden - aber nur, wenn der Sachverständige fundiert genug argumentiert.

Der Mieter stimmte der nach § 558 BGB geltend gemachten Mieterhöhung nicht zu. Im Rechtsstreit wurde ein Sachverständigengutachten eingeholt, das eine ortsübliche Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen ermittelte. In der Berufungsinstanz ging es um die Frage, ob zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Daten des Berliner Mietspiegels 2003 zugrunde gelegt werden müssen, oder ob dem Gutachten des Sachverständigen zu folgen sei.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, hielt zunächst fest, daß der Berliner Mietspiegel 2003 ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d Abs. 1 BGB sei. Die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB, wonach die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, könne durch ein Gutachten eines Sachverständigen entkräftet werden. Vorliegend kam dann die Kammer jedoch zum Ergebnis, daß das Sachverständigengutachten die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nachvollziehbar belegen könne, denn die herangezogenen Vergleichswohnungen seien nicht geeignet, das Mietniveau der streitgegenständlichen Wohnung zu belegen. Der Sachverständige habe seine unzureichenden Erwägungen auch in der mündlichen Befragung nicht belegen können. Sodann hat die Kammer den ortsüblichen Vergleichsmietzins anhand des Mietspiegels errechnet. Dabei hat sie zwar die Spanneneinordnungen herangezogen, aber darauf hingewiesen, daß die Merkmale der Spanneneinordnung nicht zum Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels gehörten und deshalb nur im Rahmen von § 287 ZPO zu einer Entscheidungsgrundlage gemacht werden könnten. Dabei könne es sich nicht um eine strenge Anwendung handeln.

Zunächst wird in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des LG Berlin, ZK 63, hingewiesen (GE 2004, 1296 mit Anmerkung von Schach GE 2004, 1270 f.). Es geht grundsätzlich um die Frage, ob die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels durch ein Sachverständigengutachten entkräftet werden kann, das im Ergebnis zu einem von den Mietspiegeldaten abweichenden Mietenniveau kommt. Die ZK 63 hat dazu die Ansicht vertreten, daß der volle Beweis für eine andere ortsübliche Vergleichsmiete erbracht werden müsse, wozu ein substantiierter Angriff gegen die Erstellung des Mietspiegels nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erforderlich sei. Im Gegensatz dazu hat das LG Berlin, ZK 67, GE 2004, 180, es ausreichen lassen, daß durch ein Sachverständigengutachten eine abweichende ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung festgestellt wird. Die ZK 65 setzt sich (leider) nicht mit dem dogmatischen Streit auseinander, sondern geht ohne weiteres davon aus, daß die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels durch ein Sachverständigengutachten entkräftet werden kann. Allerdings ergibt sich aus den weiteren Ausführungen, daß das Gutachten, das zu vom Mietspiegel abweichenden Daten kommt, sich näher und nachvollziehbar zu der Abweichung verhalten und diese erklären muß.