Wichtige berechtigte Interessen für eine Eigenbedarfskündigung

Wichtige berechtigte Interessen für eine Eigenbedarfskündigung; Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit

1. Ein „wichtiges berechtigtes Interesse" des Vermieters für eine Eigenbedarfskündigung (BGH GE 2013, 1584) liegt dann vor, wenn die Vermieter die Wohnung für ihre Kinder benötigen, damit jedem Kind zukünftig ein eigenes Zimmer zur Verfügung steht.

2. Die psychischen Folgen für den Mieter können jedoch derart schwerwiegend sein, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist (hier: Erkrankung an Multipler Sklerose mit Depressionen und Suizidgefahr).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über einen Räumungsanspruch der Kl. nach Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Mit Mietvertrag vom 12.3.1998 mietete die Bekl. von der Streithelferin eine im 2. Obergeschoss gelegene Zweizimmerwohnung mit Küche, Bad und Diele in Berlin. Die monatlich zu entrichtende Nettokaltmiete beläuft sich derzeit auf 288,82 €. In dem mit der Streithelferin abgeschlossenen Mietvertrag heißt es unter § 4 Abs. 3:

„Die [Streithelferin] wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Streithelferin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften [...]"

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages befanden sich in dem entsprechenden Gebäude drei voneinander abgetrennte Wohnungen. Im Jahre 2006 veräußerte die Streithelferin das Grundstück an die K. GmbH. Unter § 9 des Kaufvertrages heißt es:

„(1) Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer, die zum Zeitpunkt der Übergabe bestehenden Mietverträge mit den Wohnungsmietern nicht unter Berufung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB (Eigenbedarf) und des § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung) zu kündigen. [...]

(2) Der Käufer verpflichtet sich, die Verpflichtungen unter vorstehend Abs. 1 auch seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen entsprechend zur Weitergabe auf Rechtsnachfolger zu verpflichten."

Mit Schreiben vom 8.9.2006 bestätigte die Streithelferin der Bekl. den Inhalt der vorgenannten Kaufvertragsbestimmung.

Im Jahre 2009 erwarben die Kl. das Grundstück von der K. GmbH, wobei sie zuvor auch die Wohnung der Bekl. besichtigten. In dem entsprechenden Kaufvertrag findet sich keine dem § 9 des vorhergehenden Kaufvertrags entsprechende Regelung.

Nach dem Erwerb des Gebäudes führten die Kl. darin umfangreiche Umbaumaßnahmen durch. Hierbei wurden die Wohnungen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss zusammengelegt. Jede dieser Wohnungen verfügte ursprünglich über mindestens 1,5 Zimmer sowie Küche und Bad, wobei der genaue Zuschnitt der Wohnungen zwischen den Parteien streitig ist. Infolge der Umbauarbeiten, insbesondere durch das Entfernen von Wänden, verfügt die neu geschaffene und von den Kl. nunmehr selbst genutzte Wohnung über ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, ein Kinderzimmer sowie Küche und Bad und weist eine Gesamtfläche von 116 m2 auf.

Mit Schreiben vom 2.11.2009 sprachen die Kl. eine erste Kündigung wegen Eigenbedarfs aus, wobei sie sich darauf stützten, dass die von der Bekl. genutzte Wohnung für die Schwester der Kl. und deren Familie zur Verfügung stehen solle. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage wies das Amtsgericht Schöneberg mit Urteil vom 24.5.2012 (18 C 200/10) ab. Auf die Berufung der Kl. änderte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 19.2.2013 (63 S 232/12) die erstinstanzliche Entscheidung dahin gehend ab, dass die Bekl. zur Räumung der Wohnung verurteilt wurde. Auf die Revision der Bekl. hob der Bundesgerichtshof sodann mit Urteil vom 16.10.2013 (VIII ZR 57/13) die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurück. Im Anschluss nahmen die Kl. die Berufung zurück.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 3.1.2012 hatten die Kl. zwischenzeitlich die hier gegenständliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 1.10.2012 erklärt. Zur Begründung führten die Kl. an, dass sie die Wohnung für die Nutzung durch ihre beiden Kinder benötigen würden. Es sei geplant, die von den Kl. genutzte Wohnung auch um die von der Bekl. angemieteten Räumlichkeiten zu erweitern, so dass für jedes der Kinder zukünftig ein eigenes Zimmer zur Verfügung stehe.

Die Bekl. ist gesundheitlich beeinträchtigt und leidet an Multipler Sklerose. Darüber hinaus besteht eine Lähmung und Spastik im rechten Bein. Sie befindet sich aufgrund ihrer Erkrankung in physiotherapeutischer und psychologischer Behandlung. Ihr wurden eine Depression sowie ein so genanntes Fatigue-Syndrom attestiert und vom Versorgungsamt ein Grad der Behinderung von 80 % bescheinigt. Sie bezieht eine Rente wegen voller Erwerbsminderung.

Unter Verweis auf die vorgenannten Erkrankungen widersprach die Bekl. der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 24.7.2012. Ergänzend führte sie aus, dass ihr aufgrund ihres Gesundheitszustandes ein Umzug nicht zuzumuten sei und eine erzwungene Wohnungssuche und eine Reorganisation ihres Alltags für sie eine Überforderung bedeuten und mit physischen und psychischen Konsequenzen verbunden sei. Der Verlust der Wohnung sei mit dem Verlust ihrer selbständigen Lebensführung gleichzusetzen. Zudem sei sie aufgrund ihrer Gehbehinderung auf die vor Ort verfügbaren Park- und Einkaufsmöglichkeiten angewiesen und habe sich in der Nachbarschaft ein soziales Umfeld geschaffen.

Mit der Klageschrift vom 21.8.2012 haben die Kl. vorsorglich eine weitere Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen und diese erneut mit der beabsichtigten Nutzung der Räumlichkeiten für ihre Kinder begründet.

Die Kl. sind der Ansicht, dass ihr Wunsch nach der Vergrößerung ihrer Wohnung angemessen und auch insofern notwendig sei, als sie in ihrer gegenwärtigen Wohnsituation ihren - unstreitigen - Wunsch nach einem dritten Kind nicht verwirklichen könnten. Auf der anderen Seite sei die von der Bekl. genutzte Wohnung aufgrund ihres Gesundheitszustandes für sie ungeeignet. Ihren ärztlichen Versorgungsbedarf decke die Bekl. - unstreitig - ohnehin nicht in der näheren Umgebung. Da die Bekl. sich zudem - ebenfalls unstreitig - weigere, sich zur Vorbereitung eines Umzugs einer unterstützenden psychotherapeutischen Behandlung zu unterziehen, könne sie sich nicht auf den Härteeinwand berufen.

Den Kl. steht kein Anspruch auf Räumung der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB zu. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Weder die Kündigung vom 24.7.2012 (dazu unter 1.) noch die Kündigung vom 21.8.2012 (dazu unter 2.) begründen einen Herausgabeanspruch der Kl.

1. Die Kündigung vom 24.7.2012 vermag einen Herausgabeanspruch nicht zu rechtfertigen. Denn wenngleich das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ordentlich kündbar ist (dazu unter a) und die Kl. zudem ein an sich hinreichendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben (dazu unter b), kann die Bekl. wegen der im Falle einer Räumung für sie eintretenden unzumutbaren Härten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses von den Kl. verlangen (dazu unter c).

a) Die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 2 BGB ist vorliegend nicht schlechterdings ausgeschlossen. Die Vorschrift des § 9 Abs. 1 des zwischen der Streithelferin und der K. GmbH abgeschlossenen Grundstückskaufvertrags begründet keinen vertraglichen Kündigungsausschluss im Verhältnis der Kl. zur Bekl.

Zwar spricht vieles dafür, in der Vertragsbestimmung ein selbständiges Forderungsrecht des Mieters i.S.d. § 328 Abs. 1 BGB dergestalt zu sehen, dass er vom Erwerber der Wohnung die Unterlassung des Ausspruchs von Eigenbedarfskündigungen verlangen kann. Ein Forderungsrecht der Bekl. gegenüber den Kl. folgt daraus indes nicht. Denn die Kl. sind an dem früheren Kaufvertrag nicht beteiligt und unterliegen folglich auch nicht dessen relativer Bindungswirkung. Der Kaufvertrag zwischen der K. GmbH und den Kl. enthält dagegen keine entsprechende Klausel. Auch § 9 Abs. 2 des Kaufvertrags rechtfertigt insoweit keine abweichende Bewertung. Die Nichtbeachtung der hiermit geschaffenen Verpflichtung des Grundstückserwerbers zur Weitergabe des Kündigungsausschlusses im Fall einer Weiterveräußerung vermag vielmehr allenfalls einen Schadensersatzanspruch der Bekl. wegen einer schuldrechtlichen Pflichtverletzung (§§ 280 ff. BGB) gegenüber der K. GmbH zu begründen. Dies hat jedoch keine Auswirkungen auf den Inhalt des Vertragsverhältnisses der Parteien dieses Rechtsstreits.

Etwas anderes folgt zudem auch nicht aus § 566 Abs. 1 BGB, wonach der Erwerber von vermietetem Wohnraum anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Denn bei der Vorschrift des § 9 des Kaufvertrags handelt es sich gerade nicht um eine Verpflichtung der K. GmbH aus dem Mietverhältnis zur Kl., sondern um eine Pflicht aus dem Grundstückskaufvertrag mit der Streithelferin. Diesen kaufvertraglichen Charakter würde die Verpflichtung dabei auch nicht verlieren, wenn sie gem. § 328 Abs. 1 BGB zugleich Drittwirkung zugunsten der Bekl. entfaltete.

Schließlich führt auch die schriftliche Mitteilung der Streithelferin an die Bekl. über den Inhalt von § 9 des Kaufvertrags nicht zu einem mietvertraglichen Kündigungsausschluss. In dem Schreiben ist kein konkludentes Angebot an die Bekl. auf Änderung des Mietvertrags zu sehen. Aus der insoweit maßgeblichen Sicht eines objektiven Empfängers (§§ 133, 157 BGB analog) handelte es sich mangels Rechtsbindungswillens der Streithelferin nämlich schon nicht um eine Willenserklärung. Denn die Streithelferin durfte davon ausgehen, den Mieterinteressen bereits durch die kaufvertragliche Kündigungsschutzbestimmung Rechnung getragen zu haben, so dass für eine zusätzliche mietvertragliche Verankerung des Ausschlusses der Eigenbedarfskündigung aus ihrer Sicht seinerzeit keine Veranlassung bestand. Das Schreiben ist daher als bloße Wissenserklärung anzusehen.

b) Die Kl. können sich vorliegend auf ein wichtiges berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses berufen.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Insoweit genügt ein vernünftiges, billigenswertes Erlangungsinteresse von nicht ganz unerheblichem Gewicht (BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 -, GE 2012, 889, Rn. 24). Hierzu zählt insbesondere auch der Wunsch des Vermieters nach einer Unterbringung von Kindern in getrennten Zimmern (Palandt/Weidenkaff, 73. Aufl., § 573 BGB Rn. 28 m.w.N.).

Vorliegend ist indes zu berücksichtigen, dass § 4 Abs. 3 des Mietvertrags neben der fristlosen Kündigung eine Beendigung des Mietverhältnisses nur dann vorsieht, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters dies notwendig machen. Diesbezüglich hat der Bundesgerichtshof in dem zwischen den Parteien zunächst geführten Rechtsstreit (Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 -, GE 2013, 1584) Folgendes ausgeführt:

Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt eine Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte „berechtigte Interesse" nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt.

An diese Beschränkung des vermieterseitigen Kündigungsrechts sind auch die Kl. gebunden, da es sich insoweit um eine Pflicht des Vermieters aus dem Mietverhältnis handelt, in welche der Erwerber gem. § 566 Abs. 1 BGB eintritt (vgl. BGH aaO. Rn. 13 m.w.N.). Durch die Bestimmung des § 4 Abs. 3 werden die Kl. daher in ihren Kündigungsmöglichkeiten erheblich eingeschränkt, da die Unauflösbarkeit des Mietverhältnisses hierdurch zum Regelfall wird (vgl. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 -, juris, Rn. 24). Die den Vermieter zur Kündigung bewegenden Umstände müssen insoweit ein ganz erhebliches Gewicht aufweisen. Ein bloßes nachvollziehbares und billigenswertes Interesse genügt nicht mehr. Vielmehr muss das Vermieterinteresse derart bedeutsam sein, dass es dazu geeignet ist, die Auflösung eines an sich unkündbaren Vertragsverhältnisses ausnahmsweise zu rechtfertigen (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 21. Januar 1985 - 3 REMiet 8/84 -, juris, Rn. 25; Schmidt-Futterer/Blank, 11. Auflage, § 573 BGB Rn. 285). Im Falle einer Eigenbedarfskündigung muss dieser insoweit ein Sachverhalt zugrunde liegen, welcher sich gegenüber anderen Fallgestaltungen, die den Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB an sich zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung berechtigen würden, wertungsmäßig deutlich hervorhebt. Die Belange des Mieters bleiben dabei indes außer Betracht und sind weiterhin lediglich im Falle eines Widerspruchs nach § 574 BGB im Rahmen der dort durchzuführenden Abwägung zu berücksichtigen. Anders als bei der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist zudem nicht erforderlich, dass dem Vermieter die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Unter Berücksichtigung der vorgenannten Anforderungen ist hier ein wichtiges berechtigtes Interesse der Kl. gegeben.

Dabei stellt sich jeder Ausspruch einer Kündigung durch den Vermieter zunächst als Nutzung seines verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) dar. Dies gilt sogar dann, wenn er die vom Mieter genutzte Wohnung lediglich als Abstellfläche, als Hobbyraum oder nur gelegentlich am Wochenende nutzen will. Einen derart niedrigschwelligen Nutzungswunsch verfolgen die Kl. indes nicht. Vielmehr beabsichtigen sie, die Wohnung der Bekl. ihren Kindern zur Verfügung zu stellen, wobei sie sich durch die Beschränkung auf die vorhandenen Räumlichkeiten zudem daran gehindert sehen, weitere Kinder zu bekommen. Dieses Interesse ist dabei aber schon deshalb von herausgehobener Bedeutung, als Ehe und Familie nach Art. 6 Abs. 1 GG unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung stehen. Insofern tritt vorliegend das grundgesetzlich geschützte Interesse der Kl. an einer ungestörten und wunschgemäßen Familienplanung an die Seite des Eigentumsgrundrechts und entfaltet eine das Vermieterinteresse in seiner Wertigkeit erheblich steigernde Wirkung. Hierbei ist es zudem allein Sache der Kl., darüber zu entscheiden, wie viele Kinder sie bekommen möchten, wie sie diese erziehen möchten und unter welchen örtlichen Bedingungen diese aufwachsen sollen. Denn gem. Art. 6 Abs. 2 GG ist die Pflege und Erziehung der Kinder das natürliche Recht der Eltern. Es ist insoweit nicht Sache des Gerichts, darüber zu entscheiden, ob jedem Kind der Kl. notwendigerweise ein eigenes Zimmer zur Verfügung stehen muss, und ob die derzeitigen räumlichen Verhältnisse es den Kl. faktisch unmöglich machen, noch ein drittes Kind zu bekommen. Denn auch insoweit gilt der Grundsatz, dass das Gericht nicht dazu berechtigt ist, seine Vorstellungen vom angemessenen Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung einer Partei zu setzen (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 20. Februar 1995 - 1 BvR 665/94 -, GE 1995, 418). Das Gericht hat nach Art. 1 Abs. 3 GG jedoch darüber zu befinden, inwiefern das Begehren der Partei dem Schutzbereich eines Grundrechts unterfällt und diesem Recht im Rahmen des Rechtsstreits hinreichend Geltung zu verschaffen. Dies erfordert indes vorliegend, dass den Kl. ein wichtiges berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung der Bekl. zugestanden werden muss.

Die Kündigung ist ferner auch zur Verwirklichung des berechtigten Interesses der Kl. notwendig. Von einer entsprechenden Notwendigkeit der Kündigung kann dabei nur ausgegangen werden, wenn sie den einzig zumutbaren Weg darstellt, wie den berechtigten Belangen des Vermieters Genüge getan werden kann (OLG Karlsruhe aaO.; Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 285). Dies ist hier der Fall. Es befinden sich keine weiteren abgetrennten Räume (mehr) im Haus, welche die Kl. anstelle der Wohnung der Bekl. für ihre Kinder nutzen könnten. Ein Umzug unter Aufgabe auch der bislang genutzten Räume ist den Kl. vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 GG dagegen nicht zuzumuten.

c) Das wichtige berechtigte Interesse der Kl. ist gleichwohl nicht dazu geeignet, einen Räumungsanspruch zu begründen. Denn die Bekl. kann gem. §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574 a Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, da die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde und zudem ungewiss ist, wann die jener Härte zugrunde liegenden Umstände wegfallen.

Die Bekl. hat der Kündigung der Kl. mit Schreiben vom 24.7.2012 dabei zunächst form-­ und fristgerecht widersprochen (vgl. § 574 b BGB).

Die in der Folge vorzunehmende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien führt dabei zur Annahme einer der Bekl. unzumutbaren Härte, sofern sie zur Räumung der Wohnung verurteilt werden sollte.

Eine unzumutbare Härte für den Mieter kann dabei nicht mit den mit einem Umzug zwangsläufig einhergehenden Unannehmlichkeiten begründet werden (BGH, Urteil vom 20. März 2013- VIII ZR 233/12 -, GE 2013, 674). Dagegen sind gesundheitliche Nachteile für den Fall einer Räumung grundsätzlich zur Begründung des Härteeinwands geeignet (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 12. Februar 1993 - 2 BvR 2077/92-, juris). Insoweit ist auch nicht allein auf sicher eintretende gesundheitliche Nachteile abzustellen, sondern es kann bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen. Der Räumungsanspruch kann insoweit nicht mit der pauschalen Erwägung begründet werden, dass ein Wohnungswechsel des Betroffenen nicht schlechterdings ausgeschlossen sei (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 -, juris, Rn. 17, 20). Vielmehr ist zu berücksichtigen, mit welchen körperlichen und seelischen Folgen die Aufgabe der Wohnung für den Mieter voraus­sichtlich verbunden wäre. Diese Nachteile sind sodann ins Verhältnis zu den Interessen des Vermieters an der Besitzerlangung zu setzen, wobei die jeweils betroffenen Grundrechtspositionen im Wege praktischer Konkordanz dergestalt in Ausgleich zu bringen sind, dass jedes der Grundrechte bestmöglich zur Geltung kommt (vgl. dazu BVerfG, Beschluss vom 19. Oktober 1993 - 1 BvR 567/89, 1 BvR 1044/89 -, BVerfGE 89, 214-236). Die von der Bekl. im Falle einer Räumung zu erduldenden Belastungen sind dabei vorliegend höher zu gewichten als der Wert des Interesses der Kl. an der Erlangung der Wohnung.

Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Rechte der Kl. gem. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 6 GG bei abstrakter Betrachtung von geringerem verfassungsrechtlichen Rang sind, als jenes der Bekl. gem. Art. 2 Abs. 2 und Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG. Auch die Bewertung der Umstände des konkreten Einzelfalles führt zu einem Überwiegen der Interessen der Bekl.

Die von der Bekl. im Falle einer erzwungenen Wohnungsaufgabe zu tragenden psychischen Folgen sind derart schwerwiegend, dass sie einen Suizid der Bekl. zumindest als möglich erscheinen lassen und in jedem Fall eine stationäre psychiatrische Behandlungsbedürftigkeit der Bekl. bedingen, wobei die Therapieerfolgsaussichten dabei äußerst zweifelhaft erscheinen. Überdies kann auch eine Verschlimmerung der bestehenden körperlichen Erkrankung in Gestalt einer Multiplen Sklerose nicht ausgeschlossen werden. Dies steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO) fest.

So hat der Sachverständige S. in seinem Gutachten in gedanklich nachvollziehbarer und stimmig begründeter Weise ausgeführt, dass die Bekl. psychisch nur in geringem Maße belastbar sei. Ihre Stress- und Frustrationsbelastbarkeit sei beeinträchtigt, und sie reagiere teilweise sehr emotional und nicht situationsangemessen. Ihr Anpassungs- und Umstellungsvermögen sei ebenfalls herabgesetzt. Es sei eine anhaltende Neigung zur latenten Suizidalität festzustellen. Bei dem bloßen Versuch, mit der Bekl. Bedingungen für einen Wohnungswechsel zu erarbeiten, sei diese in gemütsartige Erregung versetzt worden, die sie auch nur bedingt steuern könne. Sie sei krankheitsbedingt nicht in der Lage, sich vernünftig auf einen Umzug einzustellen, ohne dass dies ihrer bewussten Willensbildung zugänglich sei. Schließlich würden sich die zu erwartenden psychischen Belastungen voraussichtlich auch nachteilig auf den Verlauf ihrer Multiplen Sklerose-Erkrankung auswirken. Im Rahmen der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2014 hat der Sachverständige ferner ausgeführt, dass die bei der Bekl. bestehende Persönlichkeitsstörung es ihr unmöglich mache, sich auf ein neues Umfeld vertrauensvoll einzulassen. Er hat zudem nochmals betont, dass die Bekl. aufgrund ihrer psychischen Beeinträchtigung nicht in der Lage sei, sich überhaupt mit der Frage eines Umzugs konstruktiv auseinanderzusetzen. Im Falle eines gerichtlich erzwungenen Umzugs sei eine stationäre psychiatrische Behandlung der Bekl. notwendig, um sicherzustellen, dass es nicht zu selbstschädigenden Handlungen der Bekl. komme.

Das Gericht schließt sich diesen sachverständigen Feststellungen an und macht sie sich aufgrund eigener Überzeugungsbildung zu eigen.

Soweit die Kl. die Feststellungen des Sachverständigen angegriffen haben, sind diese Einwendungen aus Sicht des Gerichts nicht dazu geeignet, die Überzeugungskraft des Gutachtens in Frage zu stellen. Dies gilt zunächst für den Einwand, dass der Sachverständige nicht in der Lage gewesen sei, die von der Bekl. als unterstützende Helfer im Alltag angeführten Nachbarn namentlich zu bezeichnen. Insoweit hat der Sachverständige nämlich im Rahmen der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens angegeben, dass die Bekl. in der Lage gewesen sei, ihm die Nachbarn (bzw. die Lage ihrer Wohnungen) anlässlich seines Besuchs in der streitbefangenen Wohnung aus dem Fenster heraus zu zeigen. Die Tatsache, dass der Sachverständige die Namen der Nachbarn nicht in Erfahrung gebracht hat, rechtfertigt für sich genommen auch nicht den Vorwurf, er habe die Ausführungen der Bekl. nicht kritisch hinterfragt, zumal es sich insoweit um eine für eine sachgerechte Erstellung des Gutachtens nicht zwingend erforderliche Einzelheit handelt. Im Übrigen konnte der Sachverständige den weiteren von den Kl. vorgebrachten Einwand, wonach nicht erkennbar sei, warum für die Bekl. mit dem Verlust der Wohnung zugleich der Verlust der selbständigen Erläuterung des Gutachtens überzeugend entgegentreten. So hat der Sachverständige hier ausgeführt, dass sich die Wohnung für die Bekl. als Rückzugsort vor den Einflüssen der als schädlich erlebten Umwelt darstelle und der vorhandene Kontakt zu den Nachbarn für sie deshalb besonders notwendig sei, weil sie aufgrund ihrer Persönlichkeitsstörung nicht in der Lage sei, sich auf ein neues Umfeld vertrauensvoll einzulassen.

Für die Überzeugungskraft des Gutachtens spricht ferner, dass es sich im Kern mit den Feststellungen des Sachverständigen P. aus dem ursprünglich geführten Rechtsstreit deckt, der ebenfalls ausgeführt hat, dass die mit einem Umzug verbundene Reorganisation des Alltags der Bekl. zu einer Zunahme an Stressfaktoren führen werde, welche eine Krankheitsprogression hinsichtlich der Multiplen Sklerose befürchten ließen. Indes hat der Sachverständige S. die Ausführungen des Sachverständigen P. nicht einfach übernommen, sondern eigene und mitunter auch abweichende Feststellungen getroffen. So hat er im Rahmen der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens ausgeführt, dass er - anders als der Vorgutachter - nicht davon ausgehe, dass ein Suizid der Bekl. sich als sichere Folge eines Umzugs darstelle.

Die potentiellen körperlichen Folgen aufgrund einer Verschlimmerung der Multiplen Sklerose-Erkrankung verbunden mit den ungewissen Erfolgsaussichten einer - für sich genommen ebenfalls bereits stark in die Selbstbestimmungsfreiheit der Bekl. eingreifenden - stationären psychiatrischen Behandlung führen jedoch dazu, dass ein gerichtlich erzwungener Wohnungswechsel der Bekl. nicht zugemutet werden kann.

Dabei hat sich beim Gericht aufgrund des im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2014 von der Bekl. gewonnenen persönlichen Eindrucks zudem die Überzeugung verfestigt, dass mit dieser die Suche nach alternativen Wohnmöglichkeiten im Wege einer sachlichen Erörterung kaum möglich ist, was vermutlich der vom Sachverständigen diagnostizierten Persönlichkeitsstörung geschuldet sein dürfte.

Auch die von den Kl. angeführte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 25.9.2003 (1 BvR 1920/03 -, juris = NJW 2004, 49), wonach der von einer Räumung bedrohte und zugleich schwerwiegend erkrankte Betroffene daran mitzuwirken hat, dass sich das geltend gemachte Risiko nicht erhöht und ihm insoweit jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung des Krankheitsrisikos abverlangt werden kann, rechtfertigt keine abweichende Bewertung. So ist es nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zwar insbesondere zulässig, „den existentiellen Belangen einer vierköpfigen Familie mit zwei kleinen Kindern den Vorrang einzuräumen vor den Interessen auch einer erheblich erkrankten Mieterin, sofern sich die ihr bei einer Räumung drohenden physischen und psychischen Belastungen durch eine begleitende psychotherapeutische Behandlung wesentlich vermindern lassen" (so ausdrücklich BVerfG, Kammerbeschluss vom 12. Februar 1993 - 2 BvR 2077/92 -, juris). Eben an der letztgenannten Voraussetzung fehlt es jedoch. Denn der Sachverständige S. hat insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2014 ausgeführt, dass eine entsprechende Therapiemöglichkeit aufgrund der ablehnenden Haltung der Bekl. nicht bestehe, wobei diese Ablehnungshaltung ihrer Persönlichkeitsstörung geschuldet sei. Insoweit scheitert ein Umzug der Bekl. aber letztlich nicht allein an ihrer mangelnden Bereitschaft dazu, sondern an ihrer - nicht steuerbaren - fehlenden Fähigkeit, den Umzug in zumutbarer Weise zu bewerkstelligen. Hiernach kann der Bekl. die Räumung der Wohnung aber vernünftigerweise nicht abverlangt werden.

Im Rahmen der Abwägung verkennt das Gericht schließlich nicht, dass die Kl. vorliegend ein gesteigertes berechtigtes Interesse an der Erlangung der Wohnung für sich in Anspruch nehmen können (siehe dazu oben unter b). Indes stützen die Kl. ihre Kündigung in erster Linie nicht darauf, dass ihnen keine ausreichende Wohnfläche zur Verfügung stehe. Vielmehr geht es ihnen vorrangig um die Erlangung weiterer abgetrennter bzw. abtrennbarer Räume. Insoweit ist jedoch zu berücksichtigen, dass es die Kl. waren, welche die von ihnen für ihre jetzigen und zukünftigen Bedürfnisse als ungeeignet empfundenen Wohnverhältnisse durch die Zusammenlegung von ursprünglich in größerer Zahl vorhandener Räume selbst geschaffen haben. Zwar kann einem Eigentümer und Vermieter das Recht zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung dabei nicht allein deshalb versagt werden, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat (BVerfG, Kammerbeschluss vom 17. Juli 1992- 1 BvR 179/92 -, juris). Hiermit geht jedoch noch kein Verbot einher, diesen Umstand im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berücksichtigen. Die von den Kl. durch eigene Baumaßnahmen herbeigeführte verringerte Anzahl an Zimmern führt hierbei aber ebenso zu einer Herabsenkung der Schutzwürdigkeit ihrer Interessen wie die Tatsache, dass die Kl. auch zum Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes nicht darauf vertrauen konnten, dass sie ihre Wohnung in der Zukunft um die an die Bekl. vermieteten Räumlichkeiten würden erweitern können. Denn die eine unzumutbare Härte begründenden Tatsachen in Gestalt der erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigung der Bekl. waren auch seinerzeit schon vorhanden und den Kl. zudem bekannt.

Nach alledem greift der Sozialwiderspruch der Bekl. durch. Da eine ihr günstige Veränderung ihrer gesundheitlichen Situation zudem nicht zu erwarten ist, ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

2. Die vorsorglich ausgesprochene Kündigung vom 21.8.2012 verhilft dem Räumungsbegehren der Kl. aufgrund der auch insoweit überwiegenden Interessen der Bekl. ebenfalls nicht zum Erfolg. Da diesbezüglich keine zusätzlichen von den Kl. vorgetragenen Tatsachen zu berücksichtigen sind, gelten insoweit die obigen Ausführungen entsprechend.

Für eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters reicht es aus, wenn er einen nachvollziehbaren Grund für das Herausgabeverlangen darlegt. Die Formulierung in § 573 BGB („benötigt") wird von der Rechtsprechung sehr weit ausgelegt: Es reicht die beabsichtigte Nutzung nur für Besuche an Wochenenden (LG Berlin, GE 2013, 1517, best. durch BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 23. April 2014 - 1 BvR 2851/13, GE 2014, 733) oder auch nur als Aufbewahrungsort für eine Puppensammlung (BVerfG, GE 1994, 272). In vielen älteren Mietverträgen von Wohnungsbaugesellschaften ist die Kündigungsmöglichkeit nur in Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen vorgesehen. Nachdem der Bundesgerichtshof im Vorprozess (GE 2013, 1584) eine Klarstellung unterlassen hatte, wann solche gewichtigen Gründe vorliegen, hatte sich nunmehr das Amtsgericht Schöneberg aufgrund einer erneuten Kündigung damit zu beschäftigen.

Im Mietvertrag hieß es, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde und nur in Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen eine Kündigung möglich sei. Die Käufer des Hauses hatten zunächst erfolglos wegen Eigenbedarfs (Nutzung durch die Schwester der Kläger) gekündigt; nunmehr kündigten sie erneut wegen Eigenbedarfs, um ihren Kindern jeweils ein Kinderzimmer zur Verfügung stellen zu können. Die beklagte Mieterin machte Härtegründe geltend (zum weiteren Sachverhalt vgl. GE 2013, 1584).

Mit Urteil vom 9. April 2014 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage ab. Zwar liege ein gesteigerter Eigenbedarf im Sinne der Rechtsprechung des BGH vor, also ein wichtiges berechtigtes Interesse, da hier die Räume nicht nur als Abstellfläche, Hobbyraum oder zur Nutzung am Wochenende beansprucht würden, sondern für die Kinder, zumal die Kläger vorgetragen hatten, dass sie durch die Beschränkung auf die vorhandenen Räumlichkeiten daran gehindert seien, ihre Familie zu vergrößern und weitere Kinder zu bekommen. Das wiederum sei nach Art. 6 GG besonders schützenswert.

Das wichtige berechtigte Interesse begründe gleichwohl keinen Räumungsanspruch, da die Mieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen könne, weil die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte darstelle. Nach dem Gutachten des Sachverständigen seien die psychischen Folgen derart schwerwiegend, dass ein Suizid zumindest als möglich angenommen werden müsse. Auch bestehe aufgrund der Persönlichkeitsstörung der Beklagten keine Therapiemöglichkeit. Da eine günstige Veränderung der gesundheitlichen Situation nicht erwartet werden könne, sei das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

Bei einer fristgerechten Kündigung ist zunächst zu prüfen, ob ein Kündigungsgrund besteht. Die Interessen des Mieters werden dabei nach ständiger Rechtsprechung nicht berücksichtigt. Erst wenn eine wirksame Kündigung zu bejahen ist, kann die Sozialklausel nach § 574 BGB (Härteeinwand) anwendbar sein.

Das Amtsgericht Schöneberg hat hier – soweit ersichtlich erstmals – präzisiert, was ein vertraglich gefordertes „wichtiges" berechtigtes Interesse ist und dies von den sonst ausreichenden „niederschwelligen Nutzungswünschen" abgegrenzt. Ob bei der Anwendung der Sozialklausel eine Erkrankung mit Persönlichkeitsstörung dazu führen muss, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit anzuordnen, ist eine Frage des Einzelfalls. Denkbar ist, dass hier auch der Umstand eine Rolle gespielt hat, dass im Vorprozess eine Eigenbedarfskündigung mit einer anderen Begründung ausgesprochen worden war.