Wesentlichkeitsgrenze

Wesentlichkeitsgrenze; Schadensersatz bei fristloser Kündigung; Betriebskostenabrechnung; Auflösungsverschulden

1. Zu den laufenden Aufwendungen im Sinne von § 5 WiStG gehören alle Kosten nach §§ 18 ff. II. BV, auch Kapitalkosten. 2. Verwaltungskosten können nur mit höchstens 420 DM jährlich angesetzt werden (§ 26 II. BV).

3. Der Vermieter kann Schadensersatz nach einer berechtigten fristlosen Kündigung grundsätzlich nur für einen Zeitraum von zwei Monaten verlangen.

4. Bei einer Betriebskostenabrechnung müssen die einzelnen Versicherungsarten aufgeschlüsselt werden.

I. Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer (§ 511 a ZPO) erreichende, form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung des Bekl. hat teilweise Erfolg.

1. Dem Bekl. steht gegen den Kl. ein Zahlungsanspruch (§ 535 Satz 2 BGB) in Höhe von insgesamt 1.725,78 DM zu, weil die mit dem Kl. getroffene Mietzinsvereinbarung in dem Mietvertrag vom 7. Juli 1992 über die Wohnung im 4. Obergeschoß rechts des Hauses W.straße insoweit wirksam ist, als sie 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) nicht übersteigt (§ 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F.). Diese nach § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. zulässige Nettokaltmiete beträgt (14,42 DM/qm x 29,02 qm =) 420,21 DM.

Der Sachverständige ist zu Recht von einer ortsüblichen Nettokaltmiete in Höhe von 9,65 DM/qm ausgegangen, denn er hat zu Recht von der mitt-leren Vergleichsmiete neben dem 4 %igen Abschlag wegen des fehlenden Mieterkellers und des schlechten Unterhaltungszustandes einen Abschlag von weiteren 9,09 % vorgenommen, da der Nutzwert des Gebäudes hier nur bei 52,25 %, der Nutzwert der Vergleichsobjekte hingegen bei 61,34 % liegt. Entgegen der Ansicht des Bekl. kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob sich der Kl. auf irgendwelche Mängel berufen hat, da es sich bei dem Abschlag nicht um eine Minderung wegen Mängeln der Mietsache i. S. d. § 537 BGB, sondern um einen Abschlag wegen eines ge ringeren Nutzwertes des Gebäudes (z. B. konstruktionsbedingt) handelt.

Diese ortsübliche Nettokaltmiete durfte gem. § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. um bis zu 50 % überschritten werden.

§ 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. erklärt diejenigen Entgelte für die Vermietung von Wohnraum für nicht unangemessen hoch, die zur Deckung der lau-fenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 2 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung des Vermieters stehen. Was unter dem Merkmal "laufende Aufwendungen des Vermieters" zu verstehen ist, gibt § 5 WiStG nicht an. Es gibt aber keinen Grund, von den ausführlichen Berechnungsvorschriften der §§ 8 a, 8 b WoBindG und den §§ 18 ff. der Zweiten BerechnungsVO abzuweichen. Zwar verbietet sich eine direkte Anwendung mit Rücksicht darauf, daß § 8 WoBindG den Anwendungsbereich des Wohnungsbindungsgesetzes auf neugeschaffene öffentliche Wohnungen begrenzt. Ebenso wie § 1 Abs. 1 der II. BV sind diese jedoch ferner anzuwenden, wenn in anderen Rechtsvorschriften die Anwendung vorgeschrieben oder vorausgesetzt ist. Die h. M. zieht daher zur Auslegung des Begriffs der "laufenden Aufwendungen" i. S. von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG die Vorschriften der §§ 8, 8 a, 8 b WoBindG, §§ 18 bis 29 der II. BV heran (OLG Stuttgart, GE 1988, 1109; LG Köln, WuM 1988, 26; Finger, ZMR 1984, 2; Sternel, MDR 1983, 362; ZMR 1983, 80; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, S. 951; Beuermann, § 5 WiStG Anm. 5), zu denen auch Kapitalkosten gehören. Dafür spricht, daß die Vermieter öffentlich geförderter Wohnungen, die nach Zeitablauf oder aus anderen Gründen nicht mehr der Preisbindung an die Kostenmiete unterliegen, nunmehr nicht schlechter gestellt werden dürfen als vorher. Deswegen ist auch eine Differenzierung zwischen Woh-nungen mit geringem oder hohem Fremdkapital nicht gerechtfertigt.

Nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß der II. Berechnungsverordnung beträgt die Kostenmiete 14,89 DM/qm.

Der Bekl. hat jährliche Aufwendungen für die Wohnung des Kl. (ohne Betriebskosten, da diese nicht der Vermieter zu tragen hat) in Höhe von 5.183,72 DM. Die Verwaltungskosten durften dabei entgegen der Zusammenstellung des Bekl. gemäß dem hier anwendbaren § 26 II. BV höchstens mit 420 DM jährlich angesetzt werden. Somit ergibt sich eine Kostenmiete von (5.183,72 DM = 12 Monate : 29,02 qm Wohnfläche =) 14,89 DM, die über der zulässigen Nettokaltmiete von 14,48 DM/qm liegt.

Unter Hinzurechnung der vertraglich vereinbarten Nebenkosten in Höhe von 40,13 DM für den Zeitraum bis einschließlich Februar 1993 und wei-teren 42 DM ab März 1993, war der Bekl. berechtigt, bis einschließlich Fe-bruar 1993 einen Mietzins in Höhe von 460,34 DM und ab März 1993 einen Mietzins von 502,34 DM monatlich zu fordern (§ 535 Satz 2 BGB).

2. Diesen Betrag kann er auch für die Monate August und September 1993 fordern.

Nachdem der Bekl. das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges für die Monate Mai und Juni 1993 mit Schreiben vom 15.6.1993 gemäß § 554 Abs. 1 BGB fristlos gekündigt hat, war er wegen des sogenannten Auflösungsverschuldens des Kl. berechtigt, den Mietausfall für die folgenden Monate als Schadensersatz aus Verzug (OLG Frankfurt/Main, ZMR 1993, 64) geltend zu machen. Entgegen der Ansicht des Bekl. steht ihm dieser Anspruch jedoch nur für den Zeitraum von zwei Monaten zu, da dieser Zeitraum grundsätzlich ausreicht, um die Wohnung zu annoncieren, den zukünftigen Mieter auszuwählen und den Mietvertrag abzuschließen.

Soweit der Bekl. behauptet, daß es ihm trotz intensiver Bemühungen nicht gelungen sei, die Wohnung bis Ende 1993 zu vermieten, und er daher die Ansicht vertritt, daß ihm aus diesem Grunde Schadensersatz in Höhe des Mietausfalls auch für den Zeitraum Oktober bis Dezember 1993 zustehe, hätte er sein Vorbringen angesichts des substantiierten Bestreitens des Kl. weiter dahingehend substantiieren müssen, welche Bemühungen er konkret unternommen hat, um die Wohnung weiterzuvermieten. Insoweit reichte der Vortrag, er habe verschiedene Firmen sofort nach Rückgabe der Wohnung mit der Weitervermietung beauftragt, deswegen nicht aus, weil nicht vorgetragen worden ist, welche Bemühungen (Anzeigen, telefonische oder schriftliche Angebote auf vorliegende Wohnungsgesuche) diese konkret unternommen haben. (...)

4. Aus der Betriebskostenabrechnung 1992 steht dem Bekl. kein fälliger Anspruch zu. Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob die fehlende Angabe der Rechnungsdaten durch Einreichung der entsprechenden Rechnungen im Prozeß geheilt werden kann (bejahend AG Schöneberg, GE 1985, 419, 420), denn jedenfalls fehlt es in der Abrechnung vom 20. Januar 1993 hinsichtlich der Position 8 an der Aufschlüsselung der einzelnen Versicherungsarten, die es dem Mieter ermöglicht, die Kosten einzelnen Versicherungsarten (vgl. § 27 II. BV Anlage 3 Nr. 13) zuzuordnen, was erforderlich gewesen wäre (LG Berlin, MM 1986, 120, 121 = GE 1987, 827); die Kammer hält eine derartige Aufschlüsselung auch bei der Abrechnung gem. § 4 Abs. 1 MHG für erforderlich. (...)

Der Vermieter darf die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 50 % überschreiten, wenn er nachweist, daß seine laufenden Aufwendungen so hoch sind. Laufende Aufwendungen sind grundsätzlich alle Kosten nach der Zweiten Berechnungsverordnung, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 1. Februar 1994 festgestellt hat. Höhere Aufwendungen als die Pauschalen nach der Zweiten Berechnungsverordnung darf der Vermieter in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung jedoch nicht ansetzen; das gilt insbesondere für Verwaltungskosten.

Das Landgericht hatte sich weiter mit einem Anspruch auf Schadensersatz des Vermieters zu befassen, der dadurch entstand, daß nach Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Wohnung zunächst nicht vermietet werden konnte.

Das Landgericht meinte, im Regelfalle sei eine Wohnung zwei Monate nach Rückgabe durch den Mieter wiederzuvermieten. Jedenfalls müsse der Vermieter konkret seine erfolglosen Bemühungen darlegen.

Schließlich hatte das Gericht noch über eine Betriebskostenabrechnung zu befinden, die deshalb unwirksam war, weil die einzelnen Versicherungsarten vom Vermieter nicht aufgeschlüsselt waren. Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung war daher nicht fällig.