Wesentlichkeitsgrenze

Wesentlichkeitsgrenze; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Orientierungshilfe; wohnwerterhöhende Merkmale; Badausstattung; Elektroleitung; Mängel

1. Der Mietspiegel 1987 gibt für die weitaus überwiegende Zahl aller betroffenen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete auch für das Jahr 1989 zutreffend wieder.

2. Diese Miete stellt auch die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. d. § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG dar.

3. Die Ausstattung des Bades mit einer Einbauwanne und Fliesen bis zu einer Höhe von 1,80 m sowie das Vorhandensein einer verstärkten Elektroleitung und einer Gemeinschaftsantenne stellen wohnwerterhöhende Merkmale dar; behebbare Mängel dieser Einrichtungen sind bei der Mietzinsbildung nicht zu berücksichtigen. Für einen 4-Platten-Herd allein ist ein Zuschlag zum Mittelwert nicht gerechtfertigt.

4. Der Vermieter, der sich darauf beruft, daß die Miete deswegen nicht unangemessen hoch ist, weil sie zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (§ 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG), muß dies im einzelnen darlegen.

Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer gibt der Mietspiegel 1987 für die weitaus überwiegende Zahl aller betroffenen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete auch für das Jahr 1989 zutreffend wieder (vgl. Urteile der Kammer vom 17. März 1989 - 64 S 438/88 - GE 1989, 509, sowie vom 26. Mai 1989 - 634 S 383/88 - GE 1989, 1055). Diese stellt auch die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 5 Absatz 1 Satz 2 WiStG dar. Dabei ist grundsätzlich vom Mittelwert auszu-gehen, da dieser den Standard der ganz überwiegenden Anzahl der erfaß-ten Wohnungen wiedergibt. Da demgemäß eine Vermutung dafür spricht, daß die Miete nach dem Mittelwert die ortsübliche ist, muß der Vermieter zumindest im Prozeß substantiiert darlegen, aufgrund welcher wohnwert-erhöhenden Merkmale eine höhere Miete gerechtfertigt ist, die dann erst der Mieter, wenn er die Rückzahlung überzahlter Miete geltend macht, ausräumen muß, während der Mieter wohnwertmindernde Merkmale substantiiert darzulegen hat, wenn er einen geringeren Mietzins für angemessen hält.

2. Nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien ist unter Heranziehung der Orientierungshilfe zur Anwendung des Mietspiegels ein Zuschlag auf den Mittelwert von 60 % der oberen Spanne gerechtfertigt. Dieser ergibt sich aus wohnwerterhöhenden Merkmalen der Merkmalgruppe 1, 4 und 5. Unstreitig ist das Bad der Wohnung der Kl. mit einer Einbauwanne ausge-stattet und überwiegend, in einer Höhe von 1,80 m, verfliest. Ferner ist das Haus unstreitig mit einer verstärkten Elektrosteigeleitung und mit einer Ge-meinschaftsantenne ausgestattet. Sofern die Kl. insoweit einwenden, die Gemeinschaftsantenne sei meistens defekt, ist dies unerheblich, denn es handelt sich um einen behebbaren Mangel und nicht um einen Ausstattungsmangel; behebbare Mängel sind für die Mietzinsbildung nicht maßgeblich. Betreffend die Merkmalgruppe 5 ist zu berücksichtigen, daß von der Wohnung der Kl. im Hause Sonnenallee aus gut die Karl-Marx-Straße zu Fuß erreichbar ist; die dort befindlichen guten Einkaufsmöglichkeiten sowie die ebenfalls dort gelegenen öffentlichen Einrichtungen wie Rathaus und Amtsgericht sowie die Hauptpost sind gut erreichbar. Ferner bestehen gute Verkehrsverbindungen durch die am Hermannplatz gelegenen Stationen der U-Bahn-Linien 7 und 8 sowie durch die von dort ausgehenden Busverbindungen, insbesondere der Linien 19 und 29.

Dagegen ist ein Zuschlag für die Merkmalgruppe 2 und 3 nicht gerechtfertigt.

Zwar soll in der Küche nach Vortrag der Bekl. eine Einbauküche und ein 4-Platten-Herd vorhanden sein. Ferner soll die Küche im Arbeitsbereich gefliest sein. Die Kl. bestreiten demgegenüber das Vorhandensein einer Einbauküche und das Vorhandensein eines 4-Platten Herdes, vielmehr sei nur ein 3-Platten-Herd vorhanden. Ferner seien die Fliesen uralt und rissig. Ein Zuschlag wäre in diesem Fall nicht gerechtfertigt. Denn wenn die Wohnung von vornherein mit uralten und rissigen Fliesen - was die Bekl. nicht bestritten hat - ausgestattet war, handelt es sich um eine von Beginn des Mietverhältnisses an vorhandene mangelhafte Ausstattung und nicht nur einen vorübergehenden Mangel. Eine solche Ausstattung rechtfertigt die Bezeichnung als wohnwerterhöhend nicht. Auch ist allein für einen 4-Platten-Herd ein Aufschlag auf den Mittelwert nicht gerechtfertigt. Denn dieser gehört inzwischen im allgemeinen zur normalen Ausstattung einer Wohnung. Schließlich hätte die Bekl. angesichts des Bestreitens der Kl. näher darlegen müssen, inwiefern eine Einbauküche im Sinne der Orientierungshilfe vorhanden ist. Denn welche Ausstattung als Einbauküche zu bezeichnen ist, hängt von der im Einzelfall vorhandenen Ausstattung ab, z. B. davon, wieviel zusammenhängende Schränke vorhanden sind, und ob Spüle, Herd und Kühlschrank integriert sind. Dazu hat die Bekl. nichts vorgetragen, so daß ihr Vortrag bereits unsubstantiiert ist.

Betreffend die Merkmalgruppe 3 hat die Bekl. vorgetragen, es sei Stuck an der Decke vorhanden. Das reicht jedoch zur Annahme eines Zuschlages nicht aus. Denn dieser ist nach dem Wortlaut der Orientierungshilfe dann gerechtfertigt, wenn eine "aufwendige Deckenverzierung" vorhanden ist. In welchem Umfang die Wohnung mit Stuck ausgestattet ist, ist aber nicht vorgetragen. Ferner kann von einem geräumigen Balkon nicht die Rede sein, wenn dieser lediglich die Größe von 1 m x 1 m hat. Daß die Wohn-räume überwiegend gut belichtet sind, ist nicht substantiiert vorgetragen. Nachdem die Kl. dies bestritten haben, hätte dargelegt werden müssen, wie die Räume gelegen sind. Auch nachdem die Kl. vorgetragen haben, daß in den Wohn- und Schlafräumen kein Parkett, sondern schlichte Holz-dielen vorhanden seien, hätte näher dargelegt werden müssen, in welchen Räumen Parkett vorhanden sein soll.

3. ...

4. Die Überschreitung der Miete über die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % der Vergleichsmiete hinaus ist nicht nach § 5 Absatz 1 Satz 3 WiStG we-gen der laufenden Aufwendungen gedeckt.

Diese sind nicht substantiiert dargelegt worden. Die aus der Untätigkeit der früheren Verwalter hergeleitete Unmöglichkeit der Darlegung ist kein Grund, der die Aussetzung gemäß § 148 ZPO rechtfertigt, denn das Verhältnis der Bekl. zu ihren Verwaltern ist kein für den vorliegenden Rechtsstreit vorgreifliches Rechtsverhältnis.