Wesentlichkeitsgrenze

Wesentlichkeitsgrenze; Stichtagsvermieter; raumbezogen; laufende Aufwendungen; Stichtagsberechtigung

Wer nach dem 31. August 1993 Wohnraum erwirbt, der vor dem 1. Januar 1991 fertiggestellt worden ist, ist nicht zur Erhebung eines die Wesentlichkeitsgrenze übersteigenden Mietzinses berechtigt.

b) Die Bekl. kann sich nicht auf die Ausnahmevorschrift des § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 b WiStG berufen. Die Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift liegen nicht vor. Danach muß es sich um vor dem 1.1.1991 fertiggestellte Räume handeln, für die das Entgelt vor dem 1.9.1993 über der Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Miete liegen durfte. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter zum Stichtag am 31.8.1993 aufgrund seiner konkreten laufenden Aufwendungen für die Wohnung eine über der Wesentlichkeitsgrenze liegende Kostenmiete verlangen durfte. An letztgenannter Voraussetzung fehlt es.

aa) Die Bekl. hat zwar laufende Aufwendungen in einer über der Wesentlichkeitsgrenze liegenden Höhe behauptet. Entscheidend ist nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 b WiStG jedoch die Stichtagsberechtigung zum 31.8.1993. Zu diesem Zeitpunkt war die Bekl. aber nicht berechtigt, die Kostenmiete zu verlangen, da sie zu diesem Zeitpunkt nicht Vermieterin war. Nach dem notariellen Kaufvertrag v. 24.6.1993 gingen die Nutzungen erst zum 1.9.1993 und damit nach dem Stichtag auf die Bekl. über. Als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen wurde die Bekl. erst am 3.12.1993.

bb) Auf die Aufwendungen der Voreigentümer kommt es nicht an, da die Bekl. selbst diese Aufwendungen nicht gehabt hat. Es bedurfte zu dieser Frage auch nicht der Einholung eines Rechtsentscheides, da die Kammer nicht von dem RE des BGH ZMR 1995, 344 ff. [= WM 1995, 428] abweicht. Nach diesem sind die laufenden Aufwendungen nach den Erwerbskosten zu berechnen. Von diesem Grundsatz geht auch die Kammer aus.

cc) Die möglicherweise zum Stichtag bestehende Befugnis der Veräußerer, Aufwendungen in einer die Wesentlichkeitsgrenze übersteigenden Höhe als Miete geltend zu machen, hat auch nicht zur Folge, daß die Bekl. nach dem Stichtag ihre eigenen laufenden Aufwendungen in einer die Wesentlichkeitsgrenze übersteigenden Höhe geltend machen dürfte. Dies wäre nur der Fall, wenn § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 b WiStG rein raumbezogen zu verstehen wäre. Eine raumbezogene Interpretation würde bedeuten, daß die Berechtigung des Stichtagsvermieters, eine über der Wesentlichkeitsgrenze liegende Kostenmiete zu fordern, dazu führen würde, daß für diese Räume auch in Zukunft, unabhängig von der Person des jeweiligen Vermieters, eine über der Wesentlichkeitsgrenze liegende Kostenmiete genommen werden dürfte. Die Formulierung "Räume, für die das Entgelt vor dem 1. September 1993 über der in Satz 1 bezeichneten Grenze liegen durfte" könnte auf den ersten Blick eine raumbezogene Auslegung rechtfertigen.

Allerdings kann diese raumbezogen formulierte Befugnis nicht ohne Rückgriff auf die individuelle Berechtigung des Stichtagsvermieters beantwortet werden. Nur seine konkreten laufenden Aufwendungen vermögen für die Räume eine über der Wesentlichkeitsgrenze liegende Kostenmiete zu rechtfertigen, weshalb man die Ausnahmeregelung auch an die Person des Stichtagsvermieters knüpfen könnte.

In der Literatur besteht Einigkeit nur dahingehend, daß die Aufwendungen des Stichtagseigentümers eine - jedenfalls theoretische - Kostenmiete von mehr als 120 % der ortsüblichen Miete zum Stichtag rechtfertigen müssen, unabhängig davon, ob diese auch tatsächlich verlangt wurde oder nicht.

Sternel (Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. A 119 ff.) und Blank (WM 1993, 511 f.) sind sich darin einig, daß der Begriff "Räume" in § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 b WiStG nur Mieträume meint, die vor dem Stichtag bereits einmal Mieträume waren. Solche Räume, die vor dem Stichtag Geschäftsräume oder vom Eigentümer selbst genutzte Räume waren, sollen nicht unter den Ausnahmetatbestand fallen. Sternel will hierbei die erzielbare Miete auf die Höhe der konkreten Aufwendungen des Vermieters zum Stichtag einfrieren und spätere Kostensteigerungen nicht zulassen.

Sternel will darüber hinaus diese Befugnis nur dem Stichtagsvermieter erhalten und bei Vermieterwechsel nach dem Stichtag die Ausnahmeregelung nicht anwenden. Danach komme es auf die Aufwendungen des Stichtagsvermieters an, der Erwerber habe diese Aufwendungen nicht gehabt, und auf die Aufwendungen des Veräußerers könne es nicht ankommen. Dies soll sowohl für Neuvermietungen als auch für den Eintritt in bestehende Mietverhältnisse gelten. Blank hingegen stellt ausschließlich darauf ab, ob der Vermieter, der nach dem Stichtag erwirbt, sein Recht von einem Vermieter ableitet.

Schilling (Neues Mietrecht 1993) macht ebenfalls eine doppelte Kostenrechnung. Danach kommt es auch entscheidend darauf an, ob der Stichtagsvermieter berechtigt war, mehr als 120 % der ortsüblichen Miete zu nehmen. Im Gegensatz zu Sternel vertritt Schilling die Auffassung, daß auch spätere Kostensteigerungen berücksichtigt werden können, sofern nur zum Stichtag eine Berechtigung zur Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze vorgelegen hat.

Steike (DWW 1995, 136 ff.) schließlich vertritt eine ausschließlich raumbezogene Interpretation. Hiernach wird die Berechtigung weder von einer Vermietereigenschaft noch von der Person des konkreten Vermieters abhängig gemacht, noch wird die Berechtigung zur Geltendmachung wohnungsbezogener Aufwendungen auf den Stand zum 31.8.1993 eingefroren.

Das AG Hamburg (WM 1998, 494 f.) hat sich der Auffassung von Sternel angeschlossen.

Das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz wurde von der Bundesregierung in der Intention eingebracht, die starken Mietsteigerungen zugunsten der sozial schwächeren Bevölkerungsschichten zu begrenzen und das Wohnungsangebot auszuweiten (BT-Drs. 12/3254, S. 1). Mit der Neuregelung des § 5 WiStG, der in der Fassung von 1982 eine Kostenmiete bis zur Wuchergrenze zuließ, sollte das Kostenelement zurückgedrängt werden. Ausnahmen wurden nur aus Gründen des Bestandsschutzes (Nr. 2 b) und um die Schaffung neuen Wohnraumes nicht zu behindern (Nr. 2 a) zugelassen. Der Regierungsentwurf stellte auf die zuletzt gezahlte Miete ab. Die jetzige Fassung beruht auf dem unverändert übernommenen Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau. Dadurch, daß nicht mehr auf das zuletzt entrichtete Entgelt, sondern auf die Berechtigung, zum Stichtag eine die Wesentlichkeitsgrenze übersteigende Kostenmiete zu fordern, abgestellt wurde, sollte klargestellt werden, daß dem Vermieter alle bestehenden Möglichkeiten erhalten bleiben sollten (BT-Drs. 12/5110, S. 12). Die Änderung war vor allem auf die Fälle gezielt, in denen der Vermieter vor dem Inkrafttreten der Neufassung einen über der Wesentlichkeitsgrenze liegenden Mietzins hätte fordern dürfen, aber nur einen darunterliegenden genommen hat, sowie auf die Vereinbarung von Staffelmietvereinbarungen, bei denen die Staffeln erst nach dem Stichtag über die 120-%-Grenze steigen (BT-Drs. 12/5110, S. 17).

Ausgehend von dem Gesetzeszweck, die Mieten zu begrenzen, aber auch die Schaffung neuen Wohnraumes nicht zu behindern, ist eine rein raumbezogene Interpretation nicht vertretbar. Hierdurch würde die Intention des Gesetzes, das Kostenelement in § 5 WiStG zurückzudrängen, stark eingeschränkt. Eine solche Einschränkung ist weder zur Schaffung neuen Wohnraumes noch aus Gründen des Bestandsschutzes geboten. Neuer Wohnraum wird nicht dadurch geschaffen, daß es nach dem 1.9.1993 rentabel bleibt, vorhandenen überteuerten Wohnraum zu kaufen, anstatt diese Mittel in die Schaffung neuen Wohnraumes zu investieren.

Der Bestandsschutz erfordert es lediglich, dem Stichtagsvermieter die bestehenden Möglichkeiten zu erhalten. Derjenige, der zum Stichtag nicht Vermieter war, also noch keinen zu schützenden Bestand hatte, muß auch nicht aus Gründen des Bestandsschutzes unter die Ausnahmeregelung fallen. Er kann bei seiner Investitionsentscheidung in die überteuerten Räume kalkulieren, ob diese bei einem zulässigen Mietzins rentabel sind und ggf. von der Investition absehen.

Auch die Anwendung des § 571 BGB führt zu keinem anderen Ergebnis. Danach gehen zwar die mietvertraglichen Vereinbarungen, nicht aber die gesetzlichen Rahmenbedingungen über. Hat der Erwerber Aufwendungen in entsprechender Höhe nicht, dann wäre er zweifelsfrei nicht berechtigt, mehr als 120 % der ortsüblichen Miete zu verlangen. Gleiches gilt für den Stichtagsvermieter, dessen Aufwendungen sich später reduzieren.

Die Bekl. wurde am 3.12.1993 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Nutzungen gingen zum 1.9.1993, also auch nach dem Stichtag auf die Bekl. über, so daß die Bekl. zum Stichtag nicht berechtigt war, eine Kostenmiete in einer die Wesentlichkeitsgrenze übersteigenden Höhe zu fordern.

Die Bekl. hatte zum Stichtag auch noch keine gesicherte Rechtsposition. Mit Abschluß des notariellen Kaufvertrages und Bewilligung einer Auflassungsvormerkung am 24.6.1993 hatte die Bekl. zwar ein Anwartschaftsrecht auf Eigentumserwerb. Hiervon erfaßt sind aber nicht die dem Vertragsschluß zugrunde liegenden Rentabilitätserwartungen.

Auch aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes kann die Bekl. nichts herleiten. Der notarielle Kaufvertrag wurde erst nach der Beschlußfassung des Bundestages über die Gesetzesänderung v. 17.6.1993 am 24.6.1993 protokolliert. Zu diesem Zeitpunkt war kein zu schützender Vertrauenstatbestand mehr gegeben.

Die Bekl. hat ihre Investitionsentscheidung zwar im Grundsatz vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung getroffen, diese war aber noch nicht bindend. Die maßgeblichen Verpflichtungen wurden erst mit der Protokollierung des Kaufvertrages am 24.6.1993 begründet. Das Vertrauen auf die bestehende Gesetzeslage ist bereits am 17.6.1993 entfallen, denn der Vertrauensschutz entfällt mit der Beschlußfassung des Bundestages über die Gesetzesänderung (vgl. BVerfG NJW 1993, 2432 ff.). Dies war am 17.6.1993 (BT-Drs. 12/5342, S. 1). Hierbei spielt es keine Rolle, daß das Gesetz später noch einmal an den Vermittlungsausschuß überwiesen wurde, um so mehr, als die Änderungen nur § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG betrafen und das auch nur insoweit, als letztlich die Wörter "drei Jahren" durch die Wörter "vier Jahren" ersetzt wurden (BT Drs. 12/5342, S. 2). Eine Übergangsregelung wurde vom Gesetzgeber nicht getroffen.