Wertverbesserungszuschlag, Voraussetzungen

Wertverbesserungszuschlag, Voraussetzungen; Mietpreisbindung, Altbau; Wertverbesserungszuschlag; Mietzinserhöhung, Voraussetzungen; Modernisierungsmaßnahme; Duldungspflicht des Mieters; Ankündigungsschreiben; Zustimmung des Mieters zur baulichen Maßnahme; Mietgegenstand, Veränderung

a) Für eine Mieterhöhung nach § 11 AMVOB in Verbindung mit § 18 I. BMG (jetzt gemäß § 6 Abs. 2 bzw. 7 Abs. 2 GVW in Verbindung mit § 3 MHG) war und ist eine Zustimmung des Mieters zu der Modernisierungsmaßnahme nicht erforderlich.

b) Bei fehlender Zustimmung des Mieters setzt die Mieterhöhung voraus, daß der Mieter zur Zeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB zu ihrer Duldung verpflichtet war.

Das ist der Fall, wenn die materiellen Voraussetzungen des Absatzes 1 der Vorschrift in dem genannten Zeitraum vorgelegen haben und - von Bagetellmaßnahmen nach Absatz 2 Satz 4 der Vorschrift abgesehen - der Vermieter vor dem Beginn der Maßnahme dem Mieter form- und fristgerecht im Sinne von Absatz 2 Satz 1 der Vorschrift Mitteilung gemacht (und der Mieter nicht von seinem Kündigungsrecht gemäß Abs. 2 Satz 2 der Vorschrift Gebrauch gemacht) hatte.

Eine Duldung der Maßnahme durch den Mieter oder eine vorangehende gerichtliche Feststellung seiner Duldungspflicht ist für die Mieterhöhung darüber hinaus nicht erforderlich.

Die Zustimmung des Mieters zu baulichen Veränderungen ist ebensowenig Voraussetzung für eine Mieterhöhung gemäß § 11 AMVOB i.V.m. § 18 I. BMG wie für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG. Insoweit ist der in den Rechtsentscheiden des Oberlandesgerichts Hamm und des Hanseatischen Oberlandesgerichts vertretenen Rechtsauffassung auch bezüglich einer nach § 11 AMVOB vorgenommenen Mieterhöhung zu folgen. Die Rechtsentscheide sind zwar noch während der Geltung des § 541 a BGB a.F. ergangen; durch die Neuregelung der Duldungspflicht des Mieters nach § 541 b BGB (n.F.) haben sich jedoch bezüglich der Frage, ob für derartige bauliche Veränderungen eine Zustimmung des Mieters erforderlich ist, keine Änderungen ergeben.

Für die Mieterhöhung gemäß § 11 AMVOB gelten - was die privatrechtliche Befugnis zur Veränderung des Mietgegenstandes angeht - letztlich dieselben Erwägungen wie für die Mieterhöhung gemäß § 3 MHG. Es bestehen insoweit keine hinreichenden Gründe für eine unterschiedliche Behandlung der Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 11 AMVOB und § 3 MHG.

Ist hiernach im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung eine Zustimmung des Mieters zu Modernisierungsmaßnahmen weder für Mieterhöhungen nach § 11 AMVOB noch nach § 3 MHG erforderlich, so folgt daraus nicht, daß eine ausdrücklich vom Mieter gegebene Zustimmung rechtlich ohne Bedeutung wäre. Denn hat der Mieter erst einmal seine Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten gegeben, kommt es, was den Anspruch auf Mieterhöhung angeht, nicht mehr darauf an, ob er sodann die Modernisierungsarbeiten auch "geduldet" hat. Mit der Zustimmung des Mieters haben die Parteien des Mietvertrages das Mietverhältnis einverständlich dahin geändert, daß Mietgegenstand künftig die durch die Modernisierungsmaßnahme veränderte Mietsache ist (§ 305 BGB).

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b) Die Vorlagefrage zu b) ist dahingehend zu beantworten, daß es bei Mieterhöhungen aufgrund des § 18 I. BMG in Verbindung mit § 11 AMVOB (wie im übrigen auch bei Mieterhöhungen nach § 3 MHG) aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, denen der Mieter nicht zugestimmt hat, nicht zwingend erforderlich ist, daß der Mieter die Maßnahmen (freiwillig oder aufgrund eines gegen ihn ergangenen Duldungstitels) geduldet hat oder der Vermieter vorab die Duldungspflicht des Mieters gerichtlich hat feststellen lassen. Die Mieterhöhung ist auch dann zulässig, wenn der Mieter nach § 541 b BGB zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet war. Dies ist regelmäßig nur der Fall, wenn der Vermieter nach § 541 b Abs. 2 BGB die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hat und die Voraussetzungen nach § 541 b Abs. 1 BGB vorlagen.

... In diesem Zusammenhang ist im Hinblick auf die Urteile der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 9. August 1983 und 2. Oktober 1984 und des Amtsgerichts Tiergarten vom 29. Mai 1985 zunächst die Frage zu beantworten, ob im Falle der Durchführung von Verbesserungsmaßnahmen außerhalb der vermieteten Räume überhaupt das Bestehen der Duldungspflicht des Mieters gemäß § 541 b BGB - weil vom Gesetzgeber in Betracht gezogen - zu prüfen ist. Diese Frage ist zu bejahen, da das Gesetz die in § 541 b Abs. 1 BGB normierte Duldungspflicht des Mieters auch auf solche Maßnahmen bezieht, die "sonstige Teile des Gebäudes" (im Gegensatz zu den gemieteten Räumen) betreffen. Der innere Grund liegt in der durch die Verbesserungsarbeiten regelmäßig bewirkten Veränderung des Vertragsgegenstandes und Vertragsinhalts. Dabei wird vorausgesetzt, daß durch die Verbesserungsmaßnahmen nicht nur die Nutzung verändert, sondern - jedenfalls bei Wohnraummietverträgen - durch Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit der Vermieter auch in die Lage versetzt wird, eine Erhöhung des Mietzinses zu fordern. Hieraus folgt gleichzeitig, daß die Duldung des Mieters nicht in einer Mitwirkungshandlung bestehen muß (wie etwa beim Gewähren des Zutritts zu den Mieträumen). Dulden bedeutet im Rahmen des § 541 b Abs. 1 BGB lediglich, daß der Mieter in Kenntnis der Absicht des Vermieters diesen an der Durchführung der Verbesserungsmaßnahme nicht hindert, d. h. sich passiv verhält.

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Entscheidend ist allein, ob der Mieter berechtigt war oder gewesen wäre, sich der Verbesserungsmaßnahme zu widersetzen; mit anderen Worten, es kommt allein darauf an, ob zum Zeitpunkt der Durchführung der Verbesserungsmaßnahme der Vermieter das Recht hatte, vom Mieter die Duldung zu verlangen, und ob die Verbesserungsmaßnahme ausgeführt worden ist. Die Frage, ob die Mieterhöhung zulässig ist, hängt demzufolge allein von dem Bestehen und der Durchsetzbarkeit des Duldungsanspruchs des Vermieters gegenüber dem Mieter in bezug auf die konkrete Verbesserungsmaßnahme ab, dagegen nicht von der tatsächlichen Durchsetzung dieses Anspruchs.

Wenn aber Voraussetzung für die Mieterhöhung nach § 11 AMVOB i. V. m. § 18 I. BMG (und nach § 3 MHG) ist, daß der Anspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter auf Duldung der Verbesserungsmaßnahme zur Zeit ihrer Ausführung bestand, gehört zu den Anspruchsvoraussetzungen für die Mieterhöhung auch, daß der Vermieter die Verbesserungsmaßnahme vorher nach § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB angekündigt hat. Insoweit schließt sich der Senat der herrschenden Meinung an, wonach die Mitteilung nach § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB erst den Anspruch auf Duldung auslöst. Ist diese Mitteilung vor Ausführung der Maßnahme nicht oder nicht gesetzmäßig ergangen, war der Mieter zum Zeitpunkt der Vornahme der Maßnahme nicht zur Duldung verpflichtet.

... Voraussetzung für die Mieterhöhung nach § 11 AMVOB i. V. m. § 18 I. BMG (und nach § 3 MHG) war bzw. ist daher, daß einerseits die materiellen Voraussetzungen nach § 541 b Abs. 1 BGB bei Durchführung der Maßnahmen vorgelegen haben und - sofern nicht Bagatellmaßnahmen nach § 541 b Abs. 2 Satz 4 BGB in Rede stehen - der Vermieter dem Mieter die Maßnahme vor deren Beginn form- und fristgerecht im Sinne von § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB angekündigt hat. Allerdings ist auch, wenn der Vermieter diese Voraussetzung erfüllt hat und die materiellen Voraussetzungen für die Duldung des Mieters nach § 541 b Abs. 1 BGB vorlagen - von Bagatellmaßnahmen wiederum abgesehen -, die Mieterhöhung im Hinblick auf die Verbesserungsmaßnahmen nicht berechtigt, wenn der Mieter sodann aufgrund der Ankündigung des Vermieters von seinem Kündigungsrecht nach § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB Gebrauch gemacht hat. Denn in diesem Falle hatte der Vermieter die Maßnahme nach § 541 b Abs. 2 Satz 3 BGB bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen, so daß insoweit kein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter gegeben war.