Wertverbesserungszuschlag

Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Heizungseinbau; Minderungsverlust

1. Voraussetzung für die Erhebung eines Modernisierungszuschlages gemäß § 3 MHG ist, daß der Mieter der Modernisierungsmaßnahme zugestimmt hat oder die Voraussetzungen des § 541 b BGB vorlagen.

Davon kann bei der Duldung des Einbaues von Heizkörpern in der Wohnung dann nicht ausgegangen werden, wenn zunächst der Ein bau einer Gasetagenheizung angekündigt worden ist, die Wohnung dann aber an die vorhandene Ölzentralheizung des Hauses angeschlossen wird.

2. Die vorbehaltslose Hinnahme eines Mangels über einen längeren Zeitraum führt zum Verlust des Minderungsrechts des Mieters.

3. Der Mieter, der einen Ersatzanspruch gem. § 538 Abs. 1 BGB wegen Ausfall der Heizung geltend macht, muß beim Einsatz von Elektroradiatoren deren Einsatzzeiten und Stundenleistung sowie den dadurch entstandenen Mehrverbrauch im einzelnen darlegen. Die Be-zugnahme auf Nachzahlungsforderungen aus BEWAG Abrechnungen reicht nicht aus.

II. Klage. 1. Den Betrag von 1.275,95 DM, der sich aus den Modernisierungszuschlägen von monatlich 98,50 DM für die Monate Februar 1988 bis einschließlich Februar 1989 zusammensetzt, schuldet der Bekl. nicht, da der Modernisierungszuschlag nicht wirksam nach § 1 GVW in Verbindung mit § 3 MHG erhoben worden ist.

Die Vorschrift des § 3 MHG ist daher anzuwenden, da der Anschluß an die Zentralheizung erst im Februar 1988 abgeschlossen war, d.h. nach Au ßerkrafttreten des § 11 AMVOB. Voraussetzung für die Erhebung eines Modernisierungszuschlages gemäß § 3 MHG ist, daß die Modernisierungsmaßnahme, für die die Kosten umgelegt werden sollen, von dem Mieter gemäß § 541 b BGB geduldet worden ist oder die Voraussetzungen des § 541 b BGB, unter denen der Mieter die Maßnahme hätte dulden müs-sen, vorgelegen haben (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 1. September 1988, 8 RE-Miet 4048/88, GE 1988, 993). Beide Alternativen sind hier nicht erfüllt. Unstreitig wurde die Wohnung des Bekl. im ersten Obergeschoß im Seitenflügel an die vorhandene Ölzentralheizung im Hause angeschlossen. Das Ankündigungsschreiben vom 5. November 1987 bezieht sich da-gegen auf den Einbau einer Gasetagenheizung. Darauf bezieht sich auch ausdrücklich die Zustimmungserklärung des Bekl. in dem Ankündigungsschreiben. Der Einbau einer Gasetagenheizung und der Anschluß an eine vorhandene Ölzentralheizung weichen schon wegen der unterschiedlichen Art der Brennstoffe und der Verbrauchserfassung wesentlich voneinander ab, da der Bekl. anders als bei dem Anschluß an die Zentralheizung für die Gasetagenheizung einen eigenen Anschluß erhalten hätte, dessen Verbrauch mit ihm direkt abgerechnet worden wäre. Die von dem Bekl. er-teilte Zustimmungserklärung kann daher nicht als Zustimmung im Sinne von § 541 b BGB zu der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme gel-ten. Daß der Kl. auch den Anschluß an die Zentralheizung angekündigt und der Bekl. dazu die Zustimmung erteilt hätte, ist nicht vorgetragen.

Der Bekl. hat zwar geduldet, daß in seiner Wohnung Heizkörper nebst Rohren verlegt wurden. Abgesehen davon, daß der Bekl. davon ausgehen konnte, der Kl. erfülle damit seine Verpflichtung aus dem Urteil des AG Wedding vom 8. September 1987 - 18 C 402/87 -, durch das der Kl. dazu verurteilt worden war, die gemietete Wohnung beheizbar herzustellen, könnte die faktische Duldung nur dann als Zustimmung im Sinne von § 541 b Abs. 1 BGB gewertet werden, wenn der Mieter Kenntnis von der vom Vermieter beabsichtigten konkreten Modernisierungsmaßnahme hatte (vgl. den Rechtsentscheid des KG vom 1. September 1988, a.a.O., S. 999). Es ist aber nicht vorgetragen, daß dem Bekl. bei der Durchführung der von ihm geduldeten Arbeiten zum Anschluß an die Ölzentralheizung die Ab-weichung von der angekündigten Maßnahme, d.h. dem Einbau einer Gas-etagenheizung, zu dem er die Zustimmung erteilt hatte, tatsächlich bewußt gewesen wäre. Allein der Einbau von Heizkörpern nebst Rohren läßt nicht erkennen, welche Art von Heizung (Etagen- oder Zentralheizung) eingebaut werden soll.

2. Die weiteren Mietzinsrückstände für Dezember 1987 und Januar 1988 in Höhe von je 300 DM sowie für Februar 1988 in Höhe eines Restbetrages von 31,16 DM macht der Kl. dagegen nach § 535 Satz 2 BGB zu Recht gel-tend. Der Bekl. war in dem genannten Zeitraum nicht wegen der Nichtbeheizbarkeit der Wohnung im Seitenflügel zur Minderung gemäß § 537 BGB befugt, da die Minderung gemäß § 539 BGB wegen Kenntnis des Mangels bei Mietvertragsabschluß ausgeschlossen war. Der Bekl. hatte die Wohnung im Juli 1984 in Kenntnis der Tatsache gemietet, daß die Wohnung nicht beheizbar war, und dies vorbehaltslos hingenommen, wie sich aus § 7 des Mietvertrages vom 2. Juli 1984 ergibt. Auch hat der Bekl. den Man-gel bis zu der ersten Mängelrüge gemäß dem Schreiben vom 16. Juni 1987 hingenommen. Mit den Rechten gemäß §§ 537, 538 BGB war der Bekl. da-her ausgeschlossen. Daß der Bekl. den Kl. in dem Rechtsstreit bei dem Amtsgericht Wedding - 18 C 402/87 - erfolgreich auf den Einbau einer Hei-zung in Anspruch genommen hat, steht dem nicht entgegen, da der Erfül lungsanspruch aus § 536 BGB von dem Ausschluß gemäß § 539 BGB nicht erfaßt ist.

III. Widerklage. Ohne Erfolg wendet sich der Bekl. auch gegen die Ent-scheidung des Amtsgerichts, soweit dieses die Widerklage auf Zahlung von Schadensersatz wegen der geltend gemachten erhöhten Verbrauchskosten für die elektrische Beheizung als unbegründet abgewiesen hat. Zwar hat der Kl. einen Ersatzanspruch nach § 538 Abs. 1 BGB dem Grunde nach anerkannt. Jedoch hat der Bekl. weiterhin die Höhe des Schadens nicht substantiiert dargelegt. Der Bekl. hätte insoweit vortragen müssen, wie sich sein behaupteter Mehrverbrauch errechnete, indem er dargelegt hätte, in welchem zeitlichen Umfang er die Radiatoren mit welcher Leistung betreiben mußte. Nur so hätten sich hinreichende Anhaltspunkte für eine Schätzung ergeben können. Allein die von dem Bekl. vorgelegten Verbrauchsrechnungen der BEWAG über den Abrechnungszeitraum Februar 1987 bis Januar 1988, aus denen sich der geltend gemachte Nach-zahlungsbetrag ergibt, reichen nicht aus. Selbst wenn in den Rechnungen die Verbrauchseinheiten des Vorjahres angegeben sind, läßt sich nicht hinreichend nachvollziehen, inwiefern die Kostensteigerung allein auf den Verbrauch und nicht etwa auch auf die Veränderung von sonstigen Preis-bestandteilen der BEWAG zurückzuführen ist. Auch insoweit fehlt es an ausreichenden Grundlagen für eine Schätzung.