Wertverbesserungszuschlag

Wertverbesserungszuschlag; Neuschaffen von Wohnraum; Bauaufwand, wesentlicher; Baukosten; Gerichtskosten; Materialkosten; Darlehensbeschaffungskosten; Umbauarbeiten; Kellerentrümpelung; Preisbindung

1. Der Aufwand für Kellerentrümpelung, für Gerichts-, Notariats- und Darlehensbeschaffungskosten ist nicht umlagefähig, sondern mit der Pauschalregelung des § 11 AMVOB über die Baukosten abgegolten.

2. Zur Frage, wann durch wesentlichen Bauaufwand Wohnraum neugeschaffen wird.

Der Kl. begehrt die Heraufsetzung des Wertverbesserungszuschlages sowie die Anerkennung eines Teils des Wohnraumes als preisbindungsfreien Wohnraum.

Der Voreigentümer des Kl. hat das zuvor ofenbeheizte Haus an die Fernheizung anschließen lassen, die Steigeleitung verstärkt, neue Bad/WC-Räume in die Wohnungen einbauen, die Einfachfenster durch Kunststoffisolierfenster ersetzen lassen sowie eine neue Hausklingelanlage und eine Gemeinschaftsantenne installieren lassen. Den ehemals von jeweils vier Mietparteien eines Geschosses benutzten Toilettenraum mit getrennten Toiletten hat er abreißen, umbauen und der Wohnung des Beigeladenen zuordnen lassen, die dadurch ein zweites Zimmer erhielt. Die Verlegung der Wohnungseingangstür des Beigeladenen in den Treppenraum erweiterte die Flurfläche seiner Wohnung um rund 1,5 qm.

Der Kl. trägt vor, daß der Umbau der Toilettenräume und die Verlegung der Wohnungseingänge zur Schaffung von nicht der Mietpreisbindung unterliegendem Wohnraum geführt habe. Außerdem sei die Fernheizungsübergabestation zu Unrecht lediglich mit 6 v.H. des Aufwandes als Leitungsaufwand in die Berechnung des Wertverbesserungszuschlages einbezogen worden. Die Kellerverschläge seien im Zuge der Leitungsverlegung abgerissen und danach neu und anderweitig aufgeteilt errichtet worden. Die Verstärkung der Steigeleitung dürfe auch nicht für Vorder- und Hinterhaus getrennt berechnet werden. Die Kosten der Kellerentrümpelung, Gerichts-, Notariats- und Finanzierungsaufwendungen seien als Modernisierungsaufwand anzuerkennen. Die Klage hatte keinen Erfolg.

1. Als Rechtsgrundlage für die Einordnung der rund 11,5 qm Wohnfläche (rund 10 qm entfallen auf das zweite Zimmer, den ehemaligen Toilettenraum, hinzukommen 1,5 qm auf Kosten der Treppenhausfläche erweiterte Wohnungsflurfläche) kommt lediglich § 17 Abs. 1 II. WoBauG in Frage. Der in Satz 1 wie Satz 2 des § 17 Abs. 1 a.a.O. vorausgesetzte "wesentliche Bauaufwand" ist vom Kl. nicht erbracht. Ein wesentlicher Bauaufwand ist gegeben, wenn die erforderlichen Umbauarbeiten mehr als ein Drittel vergleichbarer Kosten von Neubauvorhaben verursacht haben (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 25. August 1971 - VIII C 42/70 ). Der vom Kl. angegebene Aufwand von 4000,- DM erreicht ein Drittel eines Neubauaufwandes (8000,- DM) somit nicht. Es kann daher dahinstehen, ob die Erweiterung der Wohnung um rund 11,5 qm im Vergleich zur Gesamtfläche der Wohnung nicht ins Gewicht fällt und schon deshalb eine Aufteilung der Wohnung in preisbindungsfreie und der Preisbindung unterliegende Flächen ausscheidet.

2. Der Aufwand für die Kellerentrümpelung und für Gerichts-, Notariats- und Darlehensbeschaffungskosten ist mit dem Wertverbesserungszuschlag nach § 11 Abs. 2 AMVOB abgegolten.