Wertverbesserungszuschlag

Wertverbesserungszuschlag; Fördermittel; Teil-Wertverbesserungszuschlag; Modernisierung; Aufwendungszuschuss: Modernisierungszuschlag

Steht die Höhe der von dem Wertverbesserungszuschlag abzuziehenden öffentlichen Fördermittel noch nicht fest, so kann auf Antrag des Vermieters dennoch ein Teil-Wertverbesserungszuschlag unter Berücksichtigung des höchstmöglichen öffentlichen Förderungsbetrages festgesetzt werden.

Die Voraussetzungen und die Höhe des zulässigen Wertverbesserungszuschlages (WVZ) ergeben sich aus § 11 AMVOB. Werden für eine Modernisierung nach § 11 Abs. 1 AMVOB Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens, § 11 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 AMVOB. Die Beteiligten sind sich zutreffend darüber einig, daß für die hier streitbefangenen Wertverbesserungen derartige öffentliche Mittel in den Modernisierungsverträgen von 1981 und 1982 vereinbart worden sind. Über die Höhe der von der WBK zu gewährenden Fördermittel besteht jedoch Streit, der im Verfahren VG 16 A 248.86 geklärt werden soll. Zu Unrecht sehen aber Bekl. und Verwal-tungsgericht in der Ungewißheit über den Ausgang jenes Verfahrens einen Grund, von der Festsetzung des WVZ vorläufig abzusehen.

Da die Höhe der Fördermittel ein für die Berechnung des WVZ maßgeblicher Umstand ist, erscheint es nach oberflächlicher Betrachtung zwar zunächst überzeugend, daß Bekl. und Verwaltungsgericht die Streitsache nicht für entscheidungsreif halten. Dieses Ergebnis ist jedoch hinsichtlich des rechtsstaatlichen Gebotes, effektiven Rechtsschutz zu gewähren, nicht befriedigend: Die Modernisierungsmaßnahmen sind nunmehr seit 6 Jahren abgeschlossen. Der Streit über die Höhe der zu gewährenden öffentlichen Fördermittel ist noch nicht einmal im ersten Rechtszuge entschieden. Weitere Rechtszüge können sich anschließen, so daß bereits jenes Verfahren noch mehrere Jahren dauern kann.

Soweit die Mieter sich weigern, die von der Kl. errechneten Mieterhöhungsbeträge wegen Wertverbesserungen zu zahlen und die Kl. deswegen Klage erhoben hat, haben die Zivilgerichte die Verfahren im Hinblick auf das hier anhängige Ver-fahren nach § 11 Abs. 6 AMVOB ausgesetzt. Dies bedeutete in der Praxis, daß die Kl. erst den Ausgang des unter Umständen mehrinstanzlichen Ver fahrens über die Höhe der Fördermittel abwarten müßte, daran schlösse sich - nach weiterer gegebenenfalls zeitraubender tatsächlicher Prüfung - die Entscheidung der Behörde nach § 11 Abs. 6 AMVOB an, die ihrerseits Gegenstand eines mehrjährigen gerichtlichen Verfahrens sein könnte. Erst danach würden die zivilgerichtlichen Verfahren ihren Fortgang nehmen. Von einem effektiven, d. h. auch hinsichtlich seiner zeitlichen Dauer angemessenen Rechtsschutz im Sinne von Artikel 19 Abs. 4 GG könnte bei einer derartigen Fallgestaltung nicht mehr die Rede sein. Aus diesem Grunde ist es verfassungsrechtlich geboten, jede rechtlich zulässige Möglichkeit wahrzunehmen, um der Kl. in kürzerer Zeit Rechtsschutz zu gewähren.

Eine derartige Möglichkeit besteht in dem von der Kl. beschrittenen Weg, in die Berechnung die Fördermittel in maximaler Höhe einzusetzen, d. h. in einer Höhe, wie sie sich aus den abgeschlossenen Modernisierungsverträgen maximal ergeben könnte. Der Sache nach handelt es sich dann um die Festsetzung eines Teil-Wertverbesserungszuschlages, da der wirkliche, d. h. der der Rechtslage entsprechende WVZ um den Betrag höher sein könnte, um den die der Kl. im Ergebnis von der WBK gewährten För-dermittel hinter den in die Rechnung eingesetzten maximalen Fördermitteln zurückblieben. Da diese verbleibende Unsicherheit allein die Kl. belastet, das öffentliche Interesse und das Interesse der Mieter davon jedoch nicht berührt werden, bestehen gegen die von der Kl. begehrte Vorgehensweise keine rechtlichen Bedenken. Im Grundsatz handelt es sich um nichts anderes, als wenn der Vermieter bei einer umfangreichen Modernisierung eine einzelne Modernisierungsmaßnahme, die rechtlich und tatsächlich besonders umstritten und deren Klärung sehr zeitaufwendig ist, bei der Geltendmachung des Zuschlages außer Ansatz läßt.

Die Kl. begehrt mit ihrem Klageantrag die Festsetzung eines WVZ in Höhe der Differenz zwischen der preisrechtlich zulässigen Miete vor der Modernisierung und der in den Instandsetzungs- und Modernisierungsverträgen vereinbarten Miete, d. h. 5,87 DM/m2 abzüglich Aufwendungszuschüssen gegebenenfalls abzüglich Fördermitteln für familiengerechte Wohnungen. Mietpreisrechtlich ist es für die begehrte Entscheidung nur von Bedeutung, ob die Kl. - ohne Berücksichtigung von Fördermitteln - Modernisierungskosten in dieser Höhe aufgewendet hat. Ist das der Fall, ist der WVZ in dieser Höhe festzusetzen; waren ihre Aufwendungen höher, ist der WVZ ebenfalls in dieser Höhe festzusetzen, da der überschießende Betrag durch Fördermittel aufgefangen wird; waren ihre Aufwendungen niedriger als der Differenzbetrag, ist nur dieser niedrigere Betrag als WVZ festzusetzen, eine Anrechnung von Fördermitteln unterbleibt, weil nach dem System der abgeschlossenen Instandsetzungs- und Modernisierungsverträge in diesem Falle keine Fördermittel für die Wohnung anfallen. Diese Verträge sehen eine pauschale Förderung der Modernisierung des gesamten Altbaukomplexes vor. Sie haben als Ziel, nach der Modernisierung für alle Wohnungen gleiche Mieten pro Quadratmeter zu erreichen. Da der Modernisierungsaufwand jedoch nicht für alle Wohnungen gleich hoch ist, entfallen zwar auf die einzelnen Wohnungen unterschiedlich hohe Fördermittel. Diese Unterschiedlichkeit ist in dem hier zu entscheidenden Falle aber ohne rechtliche Bedeutung.

Diese Grundsätze lassen sich in einem Berechnungsbeispiel wie folgt verdeutlichen:

Die Hausverwaltung K. hat in ihrem Mieterhöhungsschreiben vom 12. März 1984 die preisrechtlich zulässige Miete vor der Modernisierung mit 195,53 DM und die Wohnfläche mit 80,63 m2 angegeben. Daraus errechnet sich eine Miete von rund 2,43 DM/m2. Diesem Betrag gegenüberzustellen sind 4,34 DM/m2 als Anfangsmiete im ersten Jahr nach der Modernisierung (5,87 DM/m2 abzüglich 1,53 DM Aufwendungszuschuß) - bei familiengerechten Wohnungen über 120 m2 Wohnfläche wären noch weitere 0,52 DM/m2 abzuziehen.

Die Differenz in Höhe von 1,91 DM (4,34 minus 2,43) wäre der WVZ/m2, d. h. bei 80,63 m2 ergäben sich 154,00 DM als WVZ, um die sich die alte preisrechtlich zulässige Miete erhöhte. Dieser WVZ stiege in jedem Jahr um 0,17 DM/m2, bis er 3,44 DM erreichte, weil sich in derselben Höhe der Aufwendungszuschuß verminderte, bis er Null erreichte. Bei familiengerechten Wohnungen erhöhte sich der WVZ nach Ablauf von neun Jahren um weitere 0,52 DM/m2, weil dann der entsprechende Förderbetrag entfiele.

Wir betonen es immer wieder: Die Inanspruchnahme von Förderungsmitteln beim Wohnungsbau oder bei der Modernisierung schlägt irgendwann auf die Eigentümer zurück. Und manchmal schon ganz früh.

Dies mußte ein Vermieter erfahren, der öffentliche Mittel für eine Modernisierungsmaßnahme in Anspruch genommen hatte. Die Modernisierung war durchgeführt, doch über die Auszahlung der Fördermittel kam es zum Streit zwischen dem Vermieter und der Wohnungsbau-Kreditanstalt.

Zwischenzeitlich stellte sich für den Vermieter die Frage, ob er denn nun und in welcher Höhe einen Modernisierungszuschlag erheben könne, solange nicht feststand, in welcher Höhe er Fördermittel erhalten würde. Erschwerend kam hinzu, daß es sich um einen Altfall handelt, wo noch bei Streit zwischen Mieter und Vermieter die Mietpreisstelle über den Zuschlag entscheiden mußte.

Der Vermieter hatte bereits Zahlungsklage gegen die Mieter erhoben, die Zivilgerichte hatten den Rechtsstreit jedoch ausgesetzt, um den Ausgang des Preisstellenverfahrens abzuwarten. Die Mietpreisstelle hatte sich geweigert, den Modernisierungszuschlag festzustellen, weil die Schlußabrechnung der WBK um die Höhe der in Anspruch genommenen Fördermittel fehlte. Sechs Jahre waren darüber ins Land gegangen.

Vor dem OVG Berlin wurde aber immerhin ein Teilerfolg errungen. Die Richter des 7. Senats meinten nämlich, daß, wenn die Höhe der vom Wertverbesserungszuschlag abzuziehenden öffentlichen Fördermittel noch nicht feststeht, auf Antrag des Vermieters ein Teil-Wertverbesserungszuschlag unter Berücksichtigung des höchstmöglichen öffentlichen Förderungsbetrages festgesetzt werden kann.

Die Entscheidung ist nicht nur für den einen oder anderen noch nicht abgeschlossenen Fall von Bedeutung, sondern auch für die seit Anfang 1988 veränderte rechtliche Situation. Denn auch in diesem Falle, wo zur Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages keine Preisbehörden mehr einzuschalten sind, kann man sich die Argumente des OVG im Zivilprozeß zunutze machen.