Wertverbesserungszuschlag

Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Mitteilungspflicht des Vermieters; Duldungspflicht des Mieters; bauliche Veränderung

Das Kammergericht wird ersucht, im Wege des Rechtsentscheides über folgende Rechtsfragen zu befinden:

Setzt die Erhebung eines Wertverbesserungszuschlages nach § 11 AMVOB voraus

a) die Zustimmung des Mieters zur baulichen Veränderung,

b) wenn nein, die in Beachtung des Verfahrens nach § 541 b BGB vor Beginn der Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache zu erfolgende Mitteilung des Vermieters und die sich daraus ergebende Duldung des Mieters oder mangels derselben Feststellung der Verpflichtung zur Duldung der wertverbessernden Maßnahmen?

Die Kl. sind Mieter einer Altbauwohnung in einem von der Bekl. vermieteten Wohnhaus. Die Bekl. ließ im Mai 1985 eine Wärmedämmung an den Außenfassaden des Hauses anbringen und forderte mit Mieterhöhungserklärung vom 9. Juli 1985 ei-nen Wertverbesserungszuschlag.

Die Kl. haben behauptet, daß ihnen diese Maßnahme nicht angekündigt worden sei und sie während der Arbeiten selbst wegen eines Urlaubes ortsabwesend gewesen seien. Sie haben die Feststellung begehrt, daß sie nicht verpflichtet seien, diesen Wertverbesserungszuschlag zu zahlen.

Die Bekl. hat behauptet, daß den Kl. unter dem 14. April 1985 eine Ankündigung der strittigen Wertverbesserungsarbeiten zugegangen sei und hat dazu ein entsprechendes Musterschreiben vorgelegt. Sie ist der Ansicht, daß eine Zustimmung zur Durch-führung der Maßnahme ohnehin nicht erforderlich sei.

Das Amtsgericht hat dem Klageantrag entsprochen und das Ankündigungsschreiben als nicht ausreichend angesehen. Das fehlerhafte Verfahren nach § 541 b BGB führe dazu, daß der Vermieter, der dennoch die Wertverbesserungsmaßnahme durchführe, den Wertverbesserungszuschlag nicht fordern könne.

Dagegen richtet sich die Begründung der Bekl., die das angefochtene Urteil aus Rechtsgründen angreift.

Die Kl. wiederholen ihre Behauptung, das Ankündigungsschreiben nicht erhalten zu haben und weisen darauf hin, daß auch andere Mieter keine entsprechenden Ankündigungen erhalten hätten. Dazu nimmt die Bekl. nicht mehr Stellung.

Die Kammer geht bei dieser Sachlage davon aus, daß eine wirksame Ankündigung der wertverbessernden Maßnahmen im Wege des Verfahrens nach § 541 b BGB nicht durchgeführt worden ist. Zum einen scheint es nicht mehr streitig zu sein, daß die Kl. das Schreiben vom 14. April 1985 nicht erhalten haben. Denn die Bekl. hat schon in erster Instanz die näheren Umstände der angeblichen "Zustellung" nicht näher dargelegt und ist in der Berufung auf den substantiierten Vortrag der Kl. nicht mehr eingegangen. Im übrigen entspricht das Schreiben, das auch individuell auf die Kl. und deren persönliche Mietsituation abgestellt ist, ohnehin nicht den Anforderungen an eine wirksame Ankündigung nach § 541 b Abs. 2 BGB. Denn die Mitteilung wäre nicht zwei Monate vor Beginn der Maßnahmen erfolgt. Die Maßnahmen sind nicht im einzelnen beschrieben. Wie schon das Amtsgericht ausführt, fehlt jegliche Substanti-ierung hinsichtlich der Terminierung, so daß der Mieter kaum Möglichkeiten hat, die Arbeiten näher einzuschätzen und sich darauf einzurichten. Die zu erwartende Miet zinserhöhung ist nicht individuell errechnet, was sich im übrigen aus der Abweichung der Ankündigung von ca. 50,50 DM monatlich zu tatsächlich 97,58 DM ergibt.

Die Kl. haben ein Rechtsschutzinteresse an der begehrten Feststellung, da sie bei Nichtzahlung des Wertverbesserungszuschlages unter Umständen eine Kündigung des Mietverhältnisses riskieren. Die begehrte Feststellung hängt jedoch von der Fra-ge ab, ob bei der Prüfung des Mieterhöhungsverlangens die Durchführung des Verfahrens nach § 541 b BGB zu berücksichtigen ist. Die Klage ist ohne weiteres begründet, wenn die Durchführung des Verfahrens nach § 541 b BGB Voraussetzung für ein berechtigtes Verlangen auf Zahlung des Wertverbesserungszuschlages nach § 11 AMVOB ist.

Die Kammer möchte die gestellten Fragen verneinen, meint allerdings, daß bei feh-lendem Verfahren nach § 541 b BGB vor Beginn der wertverbessernden Maßnahmen im Rechtsstreit über die entsprechende Mieterhöhung zu prüfen ist, ob der Mieter unter Berücksichtigung der Mietzinserhöhung zu dulden hatte. Die Rechtsprechung der Kammern des Landgerichts ist dazu uneinheitlich. Die Kammer würde jedenfalls von der Rechtsprechung der Zivilkammer 61 abweichen, nach deren Rechtsprechung der Vermieter mangels Zustimmung des Mieters zu baulichen Veränderungen nicht be-rechtigt ist, aus diesen Maßnahmen einen Wertverbesserungszuschlag zu fordern (vgl. Urteil vom 18.11.1985 zu 61 S 134/85, GE 1986, 909). Auch die erkennende Kammer wird für die sog. Zustimmungstheorie zitiert (vgl. Müller in GE 1986, 876, 877 unter Hinweis auf MM 1985, 352, einem Verfahren, in dem nicht die Mieterhöhung Streitgegenstand war), während schon mit Urteil vom 16. April 1984 zu 62 S 318/83 festgehalten worden ist, daß nach erfolgten wertverbessernden Maßnahmen im Rechtsstreit um den Wertverbesserungszuschlag die nach § 541 a Abs. 2 BGB (jetzt § 541 b BGB) relevanten Rechtsfragen nicht zu erörtern sind. Die Zivilkammer 65 ver-tritt in ihrer Entscheidung vom 22. Oktober 1985 zu 65 S 209/85 (GE 1986, 31) dieselbe Ansicht wie die Zivilkammer 61.

Rechtsentscheide, an die die Kammer gebunden wäre, existieren zur Frage der Zu-stimmung im Rahmen der Mieterhöhung nach § 11 AMVOB ersichtlich nicht. Der Bun-desgerichtshof hat allerdings in einer Entscheidung vom 10. Juli 1968 (vgl. ZMR 1969, 200 zu § 12 AMVO) ausgeführt, daß der Vermieter nur für solche Verbesserungen der Wohnung erhöhten Mietzins verlangen kann, die er im Einverständnis mit dem Mieter vorgenommen hat. Diese Entscheidung ist allerdings zu einem Zeitpunkt erfolgt, als noch § 28 a MSchG galt und kann nach wohl herrschender Auffassung für die vorliegende Frage nicht mehr von Bedeutung sein (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl. 1984, C 165).

Die Rechtsentscheide des OLG Hamm vom 27. April 1981 zu 4 Re Miet 2/81 (GE 1981, 529 f.) und des Hans OLG vom 22. April 1981 zu 4 U 200/80 (GE 1981, 483) sind zu § 3 MHG ergangen und entscheiden damit nicht - jedenfalls nicht formell - die Frage der Zustimmung des Mieters zur Wertverbesserungsmaßnahme im Rahmen der Mieterhöhung nach § 11 AMVOB (so daß die ZK 61 keine Veranlassung sah, schon zum damaligen Zeitpunkt vorzulegen). Die Kammer meint jedoch, daß es sich hier sowohl bei der Mieterhöhung nach § 11 AMVOB als auch nach § 3 MHG um die selbe Rechtsfrage handelt, so daß insofern die genannten Rechtsentscheide verbindlich sein dürften. Unabhängig von dieser Frage schließt sich die Kammer auch im Ergebnis diesen Beschlüssen an, weil eine Rechtsgrundlage für die von der Zivilkammer 61 des Landgerichts geforderte Zustimmung nicht ersichtlich ist, § 11 AMVOB sie jedenfalls nicht nennt. Welche Bedeutung § 541 b BGB in diesem Zusam-menhang hat, ist eine andere Frage. Diese Vorschrift gehört jedenfalls nicht zu den Tatbestandsvoraussetzungen der Norm für die Mieterhöhung.

Mit der Verneinung der Frage zur erforderlichen Zustimmung des Mieters zur wertverbessernden Maßnahme im Rahmen der Berechtigung zur Mieterhöhung ist jedoch die vorliegend entscheidungserhebliche Problematik noch nicht gelöst, da § 541 b BGB, dessen Verfahren hier nicht beachtet worden ist, dennoch die Mieterhöhung ausschließen kann. Die genannten Rechtsentscheide des OLG Hamm und des HansOLG sagen zu diesem Problem nichts Abschließendes. Denn in beiden Fällen hatten die jeweiligen Mieter zwar nicht zugestimmt, die wertverbessernden Maßnahmen jedoch geduldet. Insofern stellte sich die Frage nach der Bedeutung des § 541 b BGB (zum damaligen Zeitpunkt § 541 a BGB) nicht. Zudem enthielt § 541 a Abs. 2 BGB a.F. nicht die Bestimmung, daß die Duldung auch anhand der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses zu messen ist. Das OLG Hamm hat dementsprechend die Frage, unter welchen Gesichtspunkten die Zumutbarkeit der Mietzinserhöhung zu prüfen ist, ausdrücklich offengelassen. Das OLG Hamburg nennt als Voraussetzung für seine Entscheidung, daß das Gericht bei der Prüfung der Zumutbarkeit gemäß § 541 a Abs. 2 BGB (a.F.) auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters berücksichtigt. Es geht dabei ersichtlich davon aus, daß (naturgemäß) vor einem entsprechenden Mieterhöhungsverlangen zunächst die Maßnahme geduldet worden sein oder das entsprechende Verfahren nach § 541 a BGB a.F. / § 541 b BGB n.F. durch-geführt worden sein muß. Vorliegend liegt jedoch weder eine Duldung der Kl. vor, noch ist jetzt noch Raum für ein Verfahren nach § 541 b BGB, da die wertverbessernden Maßnahmen bereits abschließend durchgeführt sind. Die wirtschaftlichen Folgen der Modernisierung für den Mieter sind demnach nicht geprüft, so daß die Regelung des § 541 b BGB ins Leere gehen könnte. Daraus folgt nach Ansicht der Kammer nicht, daß im Rahmen der Mieterhöhung nach § 11 AMVOB nun doch die Zustimmung des Mieters zur wertverbessernden Maßnahme gefordert werden müsse, sondern vertritt die Ansicht, daß die Duldungsverpflichtung des Mieters im Hinblick auf die Zumutbarkeit der Mietzinserhöhung jetzt im Rechtsstreit um den Wertverbesserungszuschlag nachgeholt werden kann, so daß der Vorschrift des § 541 b Abs. 1 BGB Genüge getan ist. Daß diese Vorschrift auch bei Modernisierungsmaßnahmen an der Außenfassade eines Gebäudes Anwendung findet, ergibt sich aus der Vorschrift selbst, indem von Maßnahmen zur Verbesserung sonstiger Teile des Gebäudes die Rede ist (anders offenbar die Zivilkammer 63 des Landgerichts in dem Urteil vom 2. November 1984 zu 63 S 68/84 = MM 1985, 83).

Mit der nachzuholenden Prüfung der Duldungspflicht kann zwar dem Verfahren nach § 541 b Abs. 2 BGB nicht mehr Genüge getan werden. Der Gesetzessystematik ist aber nach Ansicht der Kammer nicht zu entnehmen, daß die Frage der Duldung (in Abs. 1 geregelt) von dem Verfahren der Mitteilung (in Abs. 2 geregelt) abhängt. Jedenfalls kann aus einer fehlenden oder ungenügenden Mitteilung nicht gefolgert werden, daß damit die Duldungspflicht entfallen ist mit der Folge, daß nach durchgeführten wertverbessernden Maßnahmen eine unzureichende Mitteilung die Mieterhöhung ausschließen würde und folglich die Einhaltung des Verfahrens nach § 541 b Abs. 2 BGB Mieterhöhungsvoraussetzung werden würde. Welche anderen Konsequenzen sich aus einer unzureichenden Mitteilung ergeben könnten (Schadensersatz, Verschiebung eines möglichen Kündigungszeitpunktes) braucht in diesem Zu-sammenhang nicht entschieden zu werden.

Die Vorlage der in der Beschlußformel formulierten Rechtsfragen an das Kammergericht zur Entscheidung erfolgt nach Art. 3 Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung. Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die Entscheidung der Kammer erheblich. Es handelt sich nach Ansicht der Kammer auch nicht um auslaufendes Recht, weil es sich um Rechtsfragen handelt, die sowohl für § 11 AMVOB als auch für § 3 MHG erheblich sind.