Wertverbesserung durch Grundrißänderung

Wertverbesserung durch Grundrißänderung; Mietpreisbindung; Altbau; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungsmaßnahme; Grundrißänderung; Umbaumaßnahmen; Gebrauchswerterhöhung

Zur Wertverbesserung durch Grundrißänderung (hier: Umbau von Küche, Bad, Speisekammer und Mädchenkammer in Küche, Bad/WC und gesondertes WC).

Rechtliche Grundlage für die Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages ist § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 (BGBl. I S. 411/GVBl. S. 623) - AMVOB -, weil die Baumaßnahmen nach dem 1. April 1979 begonnen wurden (§ 34 AMVOB). Danach ist eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zulässig, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Heizenergie bewirken (Modernisierung). Zur Auslegung dieser Tatbestandsmerkmale ist § 4 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG) in der Fassung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993/GVBl. S. 1505), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912/GVBl. S. 2241), heranzuziehen. Die Festsetzung des Bezirksamts ist danach rechtlich nicht zu beanstanden. Entgegen der Ansicht der Beigeladenen kommt es für die Beurteilung der Frage, ob die unstreitig erfolgten baulichen Maßnahmen in der von ihnen bewohnten Wohnung eine Modernisierung im Sinne von § 11 AMVOB darstellen, nicht darauf an, ob die Modernisierung das Ziel der baulichen Maßnahmen gewesen ist. Maßgebend ist allein, ob der Vergleich der Wohnung vor Durchführung der baulichen Maßnahmen mit dem Zustand nach deren Beendigung ergibt, daß diese Maßnahmen nachhaltig den Gebrauchswert der Wohnung verbessert oder die Einsparung von Heizenergie bewirkt haben. Dies ist hier der Fall.

Bei der Grundrißänderung im Sanitärbereich der Wohnung ist abzuwägen zwischen der durch den Verlust der Mädchenkammer und der Speisekammer einerseits eingetretenen Wohnwertminderung und der mit der Errichtung eines separaten WC-Raums und der Vergrößerung des bisherigen Badezimmers andererseits eingetretenen Wertverbesserung. Nach Auffassung des Senats überwiegt insofern eindeutig der Wertzuwachs.

Das frühere Badezimmer entsprach nicht mehr neuzeitlichen Vorstellungen. Es enthielt jedenfalls kein ausreichendes Handwaschbecken. Allein dieser Umstand rechtfertigte unter dem Gesichtspunkt der Wohnwertverbesserung die Neugestaltung des Bades, um den Einbau eines gebrauchsfähigen Handwaschbeckens zu ermöglichen. Hinzu kommt, daß das bisherige Bad zumindest nicht ausreichend belichtet und belüftet war (vgl. § 4 Abs. 1 Nr. 2 ModEnG). Auch insofern ist durch die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Verbesserung eingetreten.

Der Einbau der weiteren, vom Badezimmer getrennten Toilette erhöht als Maßnahme zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen gleichfalls den Gebrauchswert der Wohnung (vgl. § 4 Abs. 1 Nr. 5 ModEnG). Insbesondere bei größeren Wohnungen steigert ein separates WC den Wohnwert nach Auffassung des Senats in nicht unerheblichem Umfange. Aus diesem Grunde hat es der Gesetzgeber bis zum Jahre 1985 sogar als erforderlich erachtet, eine diesbezügliche bauordnungsrechtliche Regelung zu treffen. So schrieb § 55 Abs. 6 BauO Bln in der bis zum 30. Juni 1985 geltenden Fassung ausdrücklich vor, daß ein WC im Waschraum nur dann angeordnet werden darf, wenn in der Wohnung ein zweiter WC-Raum vorhanden ist.

Den mit der Grundrißänderung verbundenen Vorteilen steht als Nachteil lediglich der Verlust der früheren Mädchenkammer und der Speisekammer gegenüber. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts zehrt der mit dem Verlust dieser Räume verbundene Nachteil die eingetretene Wohnwertverbesserung nicht auf. Der Senat verkennt dabei nicht, daß eine Speisekammer auch heute noch einen Wohnwert besitzt, obwohl nahezu alle Haushalte mit Kühlschränken ausreichend ausgestattet sind. Ebenso war die frühere Mädchenkammer als Abstellraum nach der hier gebotenen objektiven Betrachtungsweise durchaus von Wert. Der Verlust dieser Abstellräume hat aber kein großes Gewicht, weil sich im vorderen Teil der Wohnung noch ein großer belichteter und belüftbarer Abstellraum befindet.

Die gegenteilige Auffassung der Widerspruchsbehörde, die streitige Grundrißveränderung sei allenfalls wertneutral, beruht auf dem Urteil des Kammergerichts vom 17. Mai 1984 - 20 U 1306/83 - (GE 1984, 757). Der Senator für Bau- und Wohnungswesen verkennt jedoch, daß die Feststellung des Kammergerichts, die Vergrößerung des Badezimmers auf Kosten einer separaten Toilette und der Speisekammer sei keine Wohnwertverbesserung, einen in wesentlichen Punkten nicht vergleichbaren Fall betrifft. Die Entscheidung der Widerspruchsbehörde ist überdies inkonsequent, indem sie die Aufwendungen für die Trennwand zwischen dem WC-Raum und dem Bad als wertverbessernd anerkennt, während die übrigen baulichen Maßnahmen im Rahmen der Grundrißveränderung nicht anerkannt werden, obwohl die Einrichtung eines gesonderten WC-Raumes ohne die weiteren Grundrißveränderungen (Hinzunahme der früheren Mädchenkammer) nicht möglich gewesen wäre.