Wertverbessernde Maßnahmen - Unterlassung

Wertverbessernde Maßnahmen - Unterlassung; Wohnwertverbesserung; Wertverbesserungszuschlag; Komfortzuschlag; Verbesserungsmaßnahme; Duldungspflicht (Mieter)

1. Der Modernisierungsbegriff der §§ 3, 4 ModEnG und des § 3 MHG deckt sich nicht völlig mit dem Modernisierungsbegriff des § 541 b BGB.

2. Der Mieter kann dem Vermieter im Wege des einstweiligen Verfahrens nicht mit Erfolg die Vornahme von Stemmarbeiten im Hausflur oder in den Treppenaufgängen und das Verlegen von elektrischen Leitungen generell untersagen; Gegenstand des Antrags kann nur eine zu untersagende Wertverbesserungsmaßnahme sein.

3. Der Mieter ist zur Zahlung eines Wertverbesserungszuschlags nur verpflichtet, wenn er nach § 541 b BGB zur Duldung der Maßnahme verpflichtet wäre oder der Modernisierung zugestimmt hat.

Der Antragsteller ist Mieter einer vom Antragsgegner vermieteten Wohnung. Zwischen den Parteien ist ein Rechtsstreit über die Pflicht des Antragsstellers zur Duldung von Modernisierungsarbeiten des Antragsgegners vor dem AG Schöneberg anhängig. Am 13. März 1984 begannen Arbeiter im Flur des Hauses den Putz aufzustemmen, da verstärkte Steigeleitungen sowie Leitungen für eine Klingel- und Türöffneranlage verlegt werden sollten. Mit der Behauptung, bei den bereits begonnenen Arbeiten handele es sich um Wertverbesserungsmaßnahmen im Sinne des § 541 b BGB, deren Durchführung ohne Gewährung eines einstweiligen Rechtsschutzes dagegen ihn - den Antragsteller - vor vollendete Tatsachen stelle und zu deren Duldung er nur im Falle der Verurteilung verpflichtet sei, hat der Antragsteller eine einstweilige Verfügung antragsgemäß erwirkt. Hiergegen richtet sich der Widerspruch des Antragsgegners.

Die einstweilige Verfügung ist aufzuheben. Der Antrag auf ihren Erlaß ist zurückzuweisen.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß der Antrag zu weit geht. Aus dem Begriff der Modernisierungsarbeiten ergibt sich nicht automatisch, daß eine Verbesserungsmaßnahme im Sinne des § 541 b BGB vorliegt. Nur bei derartigen Maßnahmen kommt es aber - in der Regel - auf die Zustimmung des Mieters an. Sonstige Modernisierungsmaßnahmen - z. B. neuzeitlicher, wärmedämmender und schmutzabstoßender Kratzputz im Treppenhaus oder das Anbringen von modernen Kunststoff- oder Korkbelägen auf den Treppenstufen - sind dagegen Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter jedenfalls dann, wenn sie seinen Mitbesitz am Treppenhaus nicht beeinträchtigen, ohne weiteres hinnehmen muß. Daß in dem nicht mehr geltenden § 20 ModEnG und in den §§ 3, 4 dieses Gesetzes sowie in § 3 MHRG von Modernisierung bzw. Modernisierungsmaßnahmen die Rede ist, führt zu keinem anderen Ergebnis. Einmal hat der Antragsteller nicht ausdrücklich klargestellt, daß er eine Modernisierung in diesem Sinne meint. Zum anderen deckt sich der Begriff der eben genannten Modernisierung nicht völlig mit dem der Maßnahmen im Sinne des § 541 b BGB (vgl. Emmerich Sonnenschein, Miete, Handkomm., 1983, § 541 b BGB Rdnr. 5). Darüber hinaus kann dem Vermieter nicht mit Erfolg die Vornahme von Stemmarbeiten im Hausflur oder in den Treppenaufgängen und das Verlegen von elektrischen Leitungen generell untersagt werden, da vielmehr anhand des konkreten Einzelfalles geprüft werden muß, ob es sich um eine Wertverbesserung oder um eine bloße Erhaltungsmaßnahme handelt. Demnach hätte Gegenstand des Antrages wie der einstweiligen Verfügung die zu untersagende Wertverbesserungsmaßnahme sein müssen.

Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung ist aber auch unter Berücksichtigung von § 938 ZPO von dem Antragsteller abzuwenden. Zwar ist richtig, daß der Mieter zur Duldung nicht verpflichtet ist, sofern die betreffende Verbesserungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt ist (§ 541 b Abs. 2 BGB). Sodann kommt nach § 541 b Abs. 1 BGB eine Duldungsverpflichtung auch für solche Maßnahmen in Betracht, die sonstige Teile des Gebäudes betreffen (vgl. auch LG Berlin MM 1984, 15), sofern sie sich überhaupt auf das Mietverhältnis, insbesondere die Nutzungsrechte des Mieters, auswirken können. Sicherlich ist dies bei den hier begonnenen Maßnahmen (Einbau einer Steigeleitung sowie einer Klingel- und Türöffnungsanlage) der Fall. Daraus läßt sich aber noch nicht ableiten, daß der Mieter - hier der Antragsteller - vor vollendete, ihn in unanfechtbarer Weise belastende Tatsachen gestellt würde, wenn er diese Maßnahme nicht im Wege der einstweiligen Verfügung verbieten lassen könnte. Der Antragsteller ist nämlich zur Zahlung eines Wertverbesserungszuschlages nur verpflichtet, wenn die Voraussetzungen des § 541 b BGB vorliegen, er also danach zur Duldung verpflichtet ist, oder wenn er der Modernisierung zugestimmt hat (vgl. dazu Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., Art 3 WKSchG § 3 MHRG Rdnr. 3 m.N.; andere Ansicht - ohne Begründung - LG Berlin a.a.O.). Dem steht nicht entgegen, daß im preisgebundenen Altbau der Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt würde, weil im Verfahren nach § 11 Abs. 6 Altbaumietenverordnung Berlin (AMVOB) die Frage der Zumutbarkeit im Sinne des § 541 b BGB nicht mehr geprüft wird. Sowohl das Amtsgericht Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin verkennen, daß über das Ob der Duldung im Zahlungsprozeß vor dem Zivilgericht selbst dann zu entscheiden ist, wenn ein für den Vermieter günstiger Bescheid der Mietpreisstelle vorliegt. Der Zivilrichter ist insoweit bereits deshalb nicht an einen bestandskräftigen Bescheid der Mietpreisstelle gebunden, weil diese lediglich die Frage der Höhe des Wertverbesserungszuschlages zu prüfen hat (§ 11 Abs. 6 AMVOB).

Zwar hat der Bundesgerichtshof das Vorliegen einer bestandskräftigen Entscheidung der Mietpreisstelle als Sachurteilsvoraussetzung für die Klage des Vermieters auf Zahlung eines Wertverbesserungszuschlages angesehen (siehe ZMR 1967, 146). Daraus folgt aber nicht, daß das Zivilgericht nicht mehr das Ob der Duldung nach § 541 b BGB prüfen dürfe. Dabei handelt es sich vielmehr um eine weitere Sachurteilsvoraussetzung für die Zahlungsklage. Es gibt auch keine gesetzliche Regelung und kein Rechtsprinzip, aus dem eine Bindung des Zivilgerichts an den Mietpreisstellenbescheid folgte. Einmal handelt es sich bei dem Bescheid der Mietpreisstelle im Sinne des § 11 Abs. 6 AMVOB um einen deklaratorisch-feststellenden Verwaltungsakt (vgl. auch KG, Rechtsentscheid vom 9. August 1982, RES. II Seite 201 - Ziff. III 5 -). Eine Bindung des Zivilgerichts an derartige Verwaltungsakte besteht indes nicht, sofern es nicht ausdrücklich im Gesetz angeordnet ist (vgl. Wolff-Bachhoff, Verwaltungsrecht, Bd. I, 9. Aufl., § 20 V b 2). Daran fehlt es hier. Weder die Mietrechtsänderungsgesetze noch die Bundesmietengesetze noch die AMVOB oder andere Gesetze enthalten derartige Regelungen. Selbst wenn man hier den betreffenden Mietpreisstellenbescheid als konstitutiv-feststellenden Verwaltungsakt ansähe, so bewirkte doch eine ausnahmsweise bestehende Bindung an die in dem Akt implizit getroffenen Feststellungen (sog. Feststellungsauswirkung; vgl. dazu Wolff-Bachhoff, a.a.O., § 20 V c) kein anderes Ergebnis, weil die Mietpreisstelle lediglich die Voraussetzungen des § 11 AMVOB zu prüfen hat, diese Vorschrift indes einen zum Teil unterschiedlichen Normbereich gegenüber § 541 b BGB hat (vgl. auch oben). Hinzu kommt, daß nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (ZMR 1979, 200) die Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnraum - wie hier - nach § 181. BMG das Einverständnis des Mieters mit der Wertverbesserung voraussetzt. Das bloße Hinnehmen einer Verbesserungsmaßnahme belastet nach alledem den Mieter grundsätzlich nicht in unzumutbarer Weise, zumal er außerdem die Möglichkeit hat, eine Klage auf Feststellung, daß er nicht zur Zahlung eines Modernisierungszuschlages verpflichtet sei, zu erheben. Unter Umständen käme auch eine Klage auf Unterlassung der Verbesserungsmaßnahmen in Betracht, wenn sich diese auf die Wohnung des Mieters auswirken und zu befürchten ist, daß der Mieter bei Verweigerung der Zustimmung dazu die Mietsache aufgrund entsprechender Maßnahmen des Vermieters nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann (vgl. auch § 550 BGB).

Bei dieser Sach- und Rechtslage bedarf es grundsätzlich keiner einstweiligen Verfügung, um den Mieter vor einer ohne seine Zustimmung begonnenen Verbesserungsmaßnahme zu schützen. Dafür spricht noch, daß es sich bei dem Verfahren nach den §§ 935 ff. ZPO um ein summarisches Verfahren handelt, in dem die Frage der Duldungspflicht nicht eingehend geprüft werden kann. Es erscheint aber nicht zutreffend, wenn der bei sorgfältiger Prüfung zur Duldung verpflichtete Mieter auch solche Arbeiten allgemein untersagen lassen könnte, die nicht in den von ihm gemieteten Räumen vorgenommen werden. Das Verfahren der einstweiligen Verfügung ist zudem auf den Einzelfall zugeschnitten. Es ist nicht mehr sachgerecht, wenn es um grundsätzliche und generelle Regelungen im Verhältnis Mieter - Vermieter geht, sofern nicht im besonderen Fall wesentliche Nachteile für den Mieter nur auf diese Weise abgewendet werden können.

Damit stimmt überein, daß der Gesetzgeber in § 3 MHRG einen Verstoß des Vermieters gegen seine Hinweispflicht nur in der Weise "ahndet", daß sich die Fälligkeit des erhöhten Mietzinses um drei Monate verschiebt. Weiter ist anerkannt, daß die schuldhafte Nichtankündigung einer Baumaßnahme im Sinne des § 3 MHRG eine positive Vertragsverletzung darstellen kann (Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., Art 3 WKSchG § 3 MHRG Rdnr. 23). Zusätzliche Rechtsfolgen wie die des hier begehrten Rechtsschutzes durch einstweilige Verfügung sind dem MHRG nicht zu entnehmen (vgl. auch Emmerich-Sonnenschein, a.a.O.). Etwas anderes folgt nicht aus § 541 b BGB, zumal die Regelung der Hinweispflicht in § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB der des § 3 MHRG entspricht (siehe auch Emmerich-Sonnenschein, a.a.O.).

Dieses Ergebnis wird bestätigt durch § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach der Mieter selbst im Falle seiner Kündigung des Mietverhältnisses Maßnahmen im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB dulden muß, wenn diese mit keiner oder nur einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und zu keiner oder nur einer unerheblichen Erhöhung des Mietzinses führen. Daraus läßt sich der Schluß ziehen, daß der Mieter grundsätzlich Modernisierungen im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB hinnehmen muß, sofern er dadurch nicht im Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird oder falls der Vermieter keine Mietzinserhöhung fordern darf, weil die Voraussetzungen des § 541 b Abs. 1 oder Abs. 2 Satz 1 BGB nicht erfüllt sind.

Nach alledem ist festzuhalten, daß gegen die nicht angekündigte und folglich einer Zustimmung des Mieters noch nicht zugängliche Verbesserungsmaßnahme grundsätzlich Rechtsschutz nur im Rahmen der oben geschilderten Möglichkeiten (Feststellungs-, Zahlungs- oder unter Umständen Unterlassungsklage) zu gewähren ist. Der Vermieter handelt auf eigenes Risiko, wenn er ohne sich der Zustimmung des Mieters zu vergewissern, mit Arbeiten beginnt, die nach seiner Auffassung unter § 541 b Abs. 1 BGB fallen.

Allerdings ist dem Antragsteller zuzugeben, daß unter bestimmten Voraussetzungen ein Mieter durch derart begonnene Arbeiten in unerträglicher Weise vor vollendete Tatsachen gestellt wird, wenn nämlich der Vermieter die Benutzung z. B. einer neu installierten Klingel- und Türöffnungsanlage davon abhängig macht, daß der Mieter dieser Maßnahme zustimmt. In derartigen Fällen, in denen die Nichtbenutzbarkeit der neuen Anlage sich für den Mieter nachteilig auswirkt, weil er nun für Besucher nicht mehr ohne weiteres in seiner Wohnung erreichbar ist, könnte der dem Mieter dann zustehende Rechtsschutz in Form einer einstweiligen Verfügung auf Anschluß an die neue Anlage zu spät kommen oder jedenfalls unzumutbare Behinderungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung für einen gewissen Zeitraum nicht beseitigen, wenn der Vermieter die einstweilige Verfügung nicht befolgt und es auf ein Vollstreckungsverfahren ankommen läßt. Es ist hier aber nicht ersichtlich, daß der Antragsgegner im Wege derartiger schikanöser Maßnahmen versuchte, die Zustimmung des Antragstellers entgegen der Rechtsordnung zu erzwingen.

Anmerkung: vgl. KG, RE v. 1.9.1988 - 8 RE Miet 4048/88, S. ...