Wertverbessernde Maßnahmen - Unterlassung

Wertverbessernde Maßnahmen - Unterlassung; Wohnwertverbesserung; Wertverbesserungszuschlag; Komfortzuschlag; Verbesserungsmaßnahme; Duldungspflicht (Mieter); Preisstellenbescheid; Bindungswirkung

1. Der Modernisierungsbegriff der §§ 3, 4 ModEnG und des § 3 MHG deckt sich nicht völlig mit dem Modernisierungsbegriff des § 541 b BGB.

2. Der Mieter kann dem Vermieter im Wege des einstweiligen Verfahrens nicht mit Erfolg die Vornahme von Stemmarbeiten im Hausflur oder in den Treppenaufgängen und das Verlegen von elektrischen Leitungen generell untersagen; Gegenstand des Antrags kann nur eine zu untersagende Wertverbesserungsmaßnahme sein.

3. Der Mieter ist zur Zahlung eines Wertverbesserungszuschlags nur verpflichtet, wenn er nach § 541 b BGB zur Duldung der Maßnahme verpflichtet wäre oder der Modernisierung zugestimmt hat.

4. Zur Bindung des Zivilgerichts an einen Preisstellenbescheid.

Der Antragsteller ist Mieter einer vom Antragsgegner vermieteten Wohnung. Zwischen den Parteien ist ein Rechtsstreit über die Pflicht des Antragstellers zur Duldung von Modernisierungsarbeiten des Antragsgegners vor dem AG Schöneberg anhängig. Am 13. März 1984 begannen Arbeiten, im Flur des Hauses den Putz aufzustemmen, da verstärkte Steigeleitungen sowie Leitungen für eine Klingel- und Türöffneranlage verlegt werden sollten. Mit der Behauptung, bei den bereits begonnenen Arbeiten handele es sich um Wertverbesserungsmaßnahmen im Sinne des § 541 b BGB, deren Durchführung ohne Gewährung eines einstweiligen Rechtsschutzes dagegen ihn - den Antragsteller - vor vollendete Tatsachen stelle und zu deren Duldung er nur im Falle der Verurteilung verpflichtet sei, hat der Antragsteller eine einstweilige Verfügung antragsgemäß erwirkt. Hiergegen richtet sich der Widerspruch des Antragsgegners.

Die einstweilige Verfügung ist aufzuheben. Der Antrag auf ihren Erlaß ist zurückzuweisen.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß der Antrag zu weit geht. Aus dem Begriff der Modernisierungsarbeiten ergibt sich nicht automatisch, daß eine Verbesserungsmaßnahme im Sinne des § 541 b BGB vorliegt. Nur bei derartigen Maßnahmen kommt es aber - in der Regel - auf die Zustimmung des Mieters an. Sonstige Modernisierungsmaßnahmen - z. B. neuzeitlicher, wärmedämmender und schmutzabstoßender Kratzputz im Treppenhaus oder das Anbringen von modernen Kunststoff- oder Korkbelägen auf den Treppenstufen - sind dagegen Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter jedenfalls dann, wenn sie seinen Mitbesitz am Treppenhaus nicht beeinträchtigen, ohne weiteres hinnehmen muß. Daß in dem nicht mehr geltenden § 20 ModEnG und in den §§ 3, 4 dieses Gesetzes sowie in § 3 MHG von Modernisierung bzw. Modernisierungsmaßnahmen die Rede ist, führt zu keinem anderen Ergebnis. Einmal hat der Antragsteller nicht ausdrücklich klargestellt, daß er eine Modernisierung in diesem Sinne meint. Zum anderen deckt sich der Begriff der eben genannten Modernisierung nicht völlig mit dem der Maßnahmen im Sinne des § 541 b BGB (vgl. Emmerich Sonnenschein, Miete, Handkomm., 1983, § 541 b BGB Rdnr. 5). Darüber hinaus kann dem Vermieter nicht mit Erfolg die Vornahme von Stemmarbeiten im Hausflur oder in den Treppenaufgängen und das Verlegen von elektrischen Leitungen generell untersagt werden, da vielmehr anhand des konkreten Einzelfalles geprüft werden muß, ob es sich um eine Wertverbesserung oder um eine bloße Erhaltungsmaßnahme handelt. Demnach hätte Gegenstand des Antrages wie der einstweiligen Verfügung die zu untersagende Wertverbesserungsmaßnahme sein müssen.

Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung ist aber auch unter Berücksichtigung von § 938 ZPO mit einer den obigen Ausführungen entsprechend eingeschränkten Fassung nicht gerechtfertigt. Es fehlt nämlich an der erforderlichen Dringlichkeit.

Die einstweilige Verfügung ist nicht erforderlich, um wesentliche Nachteile im Sinne des § 940 ZPO von dem Antragsteller abzuwenden. Zwar ist richtig, daß der Mieter zur Duldung nicht verpflichtet ist, sofern die betreffende Verbesserungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt ist (§ 541 b Abs. 2 BGB). Sodann kommt nach § 541 b Abs. 1 BGB eine Duldungsverpflichtung auch für solche Maßnahmen in Betracht, die sonstige Teile des Gebäudes betreffen (vgl. auch LG Berlin MM 1984, 5), sofern sie sich überhaupt auf das Mietverhältnis, insbesondere die Nutzungsrechte des Mieters auswirken können. Sicherlich ist dies bei den hier begonnenen Maßnahmen (Einbau einer Steigeleitung sowie einer Klingel- und Türöffnungsanlage) der Fall. Daraus läßt sich aber noch nicht ableiten, daß der Mieter - hier der Antragsteller - vor vollendete, ihn in unanfechtbarer Weise belastende Tatsachen gestellt würde, wenn er diese Maßnahme nicht im Wege der einstweiligen Verfügung verbieten lassen könnte. Der Antragsteller ist nämlich zur Zahlung eines Wertverbesserungszuschlages nur verpflichtet, wenn die Voraussetzungen des § 541 b BGB vorliegen, er also danach zur Duldung verpflichtet ist, oder wenn er der Modernisierung zugestimmt hat (vgl. dazu Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., Artikel 3 WKSchG § 3 MHG Rdnr. 3 m.N.; andere Ansicht - ohne Begründung - LG Berlin a.a.O.). Dem steht nicht entgegen, daß im preisgebundenen Altbau der Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt würde, weil im Verfahren nach § 11 Abs. 6 Altbaumietenverordnung Berlin (AMVOB) die Frage der Zumutbarkeit im Sinne des § 541 b BGB nicht mehr geprüft wird. Sowohl das Amtsgericht Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin verkennen, daß über das Ob der Duldung im Zahlungsprozeß vor dem Zivilgericht selbst dann zu entscheiden ist, wenn ein für den Vermieter günstiger Bescheid der Mietpreisstelle vorliegt. Der Zivilrichter ist insoweit bereits deshalb nicht an einen bestandskräftigen Bescheid der Mietpreisstelle gebunden, weil diese lediglich die Frage der Höhe des Wertverbesserungszuschlages zu prüfen hat (§ 11 Abs. 6 AMVOB).