Wertsicherungsklauseln in Wohnraummietverträgen

Eine vor dem 1. Januar 1975 wirksam vereinbarte Wertsicherungsklausel ist durch § 10 Abs. 1 MHG auch insoweit unwirksam geworden, als sie den Mieter bei konkreter Betrachtungsweise hinsichtlich der verlangten Mieterhöhung günstiger stellt als bei einem auf § 2 Abs. 1 MHG gestützten Erhöhungsverlangen.

I. In § 3 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages vom 6. Dezember 1973 heißt es u. a.: "Ab 1. Januar 1979 kann der Mietzins entsprechend- den prozentualen Veränderungen des Lebenshaltungsindexes des jeweiligen Vorjahres angeglichen werden." Diese Wertsicherungsklausel wurde von der Landeszentralbank genehmigt. Der Kl. verlangt gemäß § 2 MHG und unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt N. die Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung von monatlich 513,-DM auf 965,-DM (einschließlich Nebenkosten). Er hält die Wertsicherungsklausel im Hinblick auf § 10 Abs. 1 MHG auch dann für unwirksam, wenn sie, wie zwischen den Parteien unstreitig ist, die Mieter günstiger stelle und lediglich eine Mieterhöhung auf einen unter der ortsüblichen Miete bleibenden Betrag rechtfertige. Die Bekl. sind dem Erhöhungsverlangen entgegengetreten. Sie sind lediglich bereit, einen entsprechend der Vertragsklausel erhöhten Mietzins zu entrichten. Nach ihrer Auffassung ist § 3 des Mietvertrages durch § 10 Abs. 1 MHG nicht unwirksam geworden, weil sich die mietvertragliche Vereinbarung im vorliegenden Fall zugunsten des Mieters auswirke. Das mit der Berufung befaßte Landgericht hat dem Senat folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt: "lst eine Vereinbarung der Parteien, die vor Inkrafttreten des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum - 2. WKSchG - im Mietvertrag wirksam geschlossen worden ist, wonach eine Erhöhung des Mietzinses entsprechend den prozentualen Veränderungen des Lebenshaltungsindexes des jeweiligen Vorjahres erfolgen soll, durch Art. 3 MHRG 10 obsolet geworden, oder ist sie insoweit nach Art. 3 MHRG 10 - 2. WKSchG - wirksam, als sie den Mieter bei konkreter Betrachtungsweise hinsichtlich der verlangten Mieterhöhung günstiger stellt als bei einem auf Art. 3 MHRG 2 -2. WKSchG - geschützten Erhöhungsbegehren?" II. Die Vorlage ist zulässig (wird ausgeführt). III. Die vom Landgericht zur Entscheidung vorgelegte Frage ist in der sich aus dem Tenor ergebenden Weise zu beantworten. Die in § 3 des Mietvertrages vereinbarte Wertsicherungsklausel weicht im Verfahren und inhaltlich zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung des § 2 MHG ab und ist deshalb gemäß § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Der Mietvertrag ist zwar vor Inkrafttreten des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes - 2. WKSchG - (1. Januar 1975) geschlossen worden, die Wirksamkeit seiner Vereinbarungen richtet sich aber gemäß Artikel 4 Abs. 1 2. WKSchG ab 1. Januar 1975 nach neuem Recht. Daß die vereinbarte Klausel wegen des Fehlens der entsprechenden Frist sowie eines Begründungszwangs des Vermieters im Erhöhungsverfahren zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung des § 2 MHG abweicht, liegt auf der Hand. Insoweit ist die Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 10 Abs. 1 MHG offenkundig. Hierdurch wird allerdings noch nicht die Wirksamkeit der übrigen Bestandteile der Klausel berührt, da § 10 Abs. 1 MHG als lex specialis gegenüber § 139 BGB anzusehen ist, so daß es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter die Vereinbarung überhaupt abgeschlossen haben würde, wenn er die Unwirksamkeit des verfahrensrechtlichen Teils der Vereinbarung gekannt hätte (so Landgericht Münster ZMR 1977, 247; Schmidt-Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C411; Sternel, Mietrecht 2.Aufl., III 81; Barthelmess 2. Aufl., §10 MHG Anm. 25). Die im Mietvertrag der Parteien vereinbarte Wertsicherungsklausel weicht aber auch inhaltlich zum

irksamkeit des verfahrensrechtlichen Teils der Vereinbarung gekannt hätte (so Landgericht Münster ZMR 1977, 247; Schmidt-Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C411; Sternel, Mietrecht 2.Aufl., III 81; Barthelmess 2. Aufl., §10 MHG Anm. 25). Die im Mietvertrag der Parteien vereinbarte Wertsicherungsklausel weicht aber auch inhaltlich zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung des § 2 MHG ab. Die Klausel öffnet dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietzins ab 1979 jährlich entsprechend dem Prozentsatz der Steigerung der Lebenshaltungskosten des Vorjahres zu erhöhen. Sie benachteiligt den Mieter gegenüber der gesetzlichen Erhöhungsregelung des § 2 MHG deshalb, weil sie keine Begrenzung der möglichen Erhöhung durch den ortsüblichen Vergleichsmietzins enthält. Ob eine Vereinbarung dem Mieter nachteilig ist, richtet sich nicht nach dem Ergebnis der Auswirkungen der Vereinbarung im Einzelfall. Nicht die Rechtsfolge, sondern der abstrakte Gehalt der abweichenden Vereinbarung ist anhand der gesetzlichen Beschränkungen des Vermieters nach den §§ 1 bis 9 MHG zu bewerten. Mithin ist bei der rechtlichen Bewertung von einer generalisierenden Betrachtungsweise auszugehen. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Mieter in einem Einzelfall günstiger steht, wenn die Klausel Geltung haben würde. Entscheidend ist vielmehr, daß ihre Anwendung eine Folge ermöglicht, die den Mieter schlechter als die gesetzliche Regelung stellt (so auch Landgericht Hamburg ZMR 1977, 30; Sternel lll, 81; Schmidt-Futterer-Blank C404). Die hier vereinbarte Wertsicherungsklausel läßt entgegen der Auffassung der Bekl. bei abstrakter Betrachtungsweise eine über den ortsüblichen Vergleichsmietzins hinausgehende Mieterhöhung zu. Die Annahme der Bekl, die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhe sich jeweils in gleichem Umfang wie die Lebenshaltungskosten, ist unzutreffend. Wie die Entwicklung in den vergangenen Jahren bewiesen hat, ist es vielmehr durchaus möglich, daß die Steigerung der Vergleichsmieten hinter der Erhöhung der Lebenshaltungskosten zurückbleibt (vgl. Jahrbuch des Statistischen Bundesamtes für 1980 Nr. 22.13; Seite 485). Eine Wertsicherungsklausel, wie sie zwischen den Parteien besteht, kann deshalb sogar dann zu einem über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins führen, wenn die Ausgangsmiete unter der Vergleichsmiete gelegen hat. Nicht unzweifelhaft ist nun allerdings, wie sich die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel vorliegend auswirkt. Teilweise wird nämlich eine dem Mieter nachteilige Vereinbarung nicht schlechthin als unwirksam angesehen. Aus dem Sinn und Zweck des zugunsten des Mieters geschaffenen §10 Abs. 1 MHG wird gefolgert, daß solche Vereinbarungen nur "relativ (einseitig) unwirksam" seien mit der Konsequenz, daß sich der Vermieter auf sie zu seinen Gunsten nicht berufen könne, wahrend dem Mieter das Recht zugebilligt werden müsse, sich auf eine ihm im Einzelfall günstige Vereinbarung zu stützen (so Schmidt-Futterer-Blank C 409; wohl auch Barthelmess §10 MHG Rdn. 25). Dieser auch vom vorlegenden Landgericht vertretenen Auffassung vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Es ist schon zweifelhaft, wie eine solche relative, nur einseitig wirkende Unwirksamkeit dogmatisch eingeordnet werden könnte. Es geht den Befürwortern dieser Auffassung nicht um eine relative Unwirksamkeit eines im übrigen wirksamen Rechtsgeschäfts zum Schutz bestimmter Personen (vgl. § 135 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern darum, daß eine Vertragsvereinbarung,

hon zweifelhaft, wie eine solche relative, nur einseitig wirkende Unwirksamkeit dogmatisch eingeordnet werden könnte. Es geht den Befürwortern dieser Auffassung nicht um eine relative Unwirksamkeit eines im übrigen wirksamen Rechtsgeschäfts zum Schutz bestimmter Personen (vgl. § 135 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern darum, daß eine Vertragsvereinbarung, je nach ihren Auswirkungen im Einzelfall entweder Rechtswirkungen entfaltet oder nicht. Eine solche Form relativer Unwirksamkeit kennt unser Zivilrecht nicht. Unabhängig hiervon ist eine Auslegung des Begriffs "Unwirksamkeit" in §10 Abs. 1 MHG in diesem eingeschränkten Sinne nicht geboten .

Der Schutzzweck des §10 Abs. 1 MHG fordert allerdings die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel nur insoweit, als diese ein Mietethöhungsverlangen über den ortsüblichen Vergleichsmietzins hinaus ermöglicht. Deshalb könnte man daran denken, von einer Teilnichtigkeit der Klausel auszugehen und sie als wirksam zu erachten, soweit sie eine Begrenzung der Mieterhöhung auf einen geringeren als den ortsüblichen Mietzins ermöglicht. Eine in dieser Weise eingeschränkte Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel würde nach der Auffassung des Senats aber dem Sinn der Wohnraumkündigungsschutzvorschriften nicht entsprechen. Der Bestimmung des § 2 Abs. 1 MHG liegt zwar die Erwägung des Gesetzgebers zugrunde, die Mieten auf die ortsüblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen zu begrenzen (vgl. BVerfGE 49, 244/248), andererseits muß aber auch das Recht des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins anerkannt werden (vgl. BVerfGE 37, 132/145). Nach der Lebenserfahrung ist der Mieter im allgemeinen der schwächere Vertragspartner. Deshalb verbietet § 10 Abs. 1 MHG dem Mieter nachteilige Vereinbarungen. Schutz verdient der Mieter jedoch grundsätzlich nur dagegen, daß ihm im Widerspruch zum Gesetz, nicht aber in Übereinstimmung mit den materiell rechtlichen Vorschriften die Zustimmung zu einer Mieterhöhung abverlangt wird (BVerfGE 37, 132/149). Hiervon ausgehend liefe es auf eine vom Gesetz nicht geforderte Begünstigung des Mieters hinaus, wenn man die Wirksamkeit einer Klausel von Fall zu Fall danach beurteilen wollte, ob bei ihrer Anwendung eine Mieterhöhung lediglich im Rahmen des ortsüblichen Mietzinses möglich wäre. Hierdurch würde die Klausel einerseits den Mieter zwar vor mißbilligten Mieterhöhungen schützen, andererseits aber im Einzelfall dem Vermieter das Recht auf den vom Gesetzgeber als angemessen erachteten Mietzins vorenthalten (so für Staffelmietvereinbarungen OLG Schleswig, Rechtsentscheidung vom 24. 3.1981 -6 RE- Miet 1/80). Das Gleichgewicht bei der Berücksichtigung der Interessen des Vermieters einerseits und des Mieters andererseits würde durch eine derartige Auslegung zu Lasten des Vermieters gestört. Im übrigen könnte, falls in größerem Umfang solche eingeschränkt wirksamen Klauseln vereinbart wären, sogar die ortsübliche Vergleichsmiete zu Lasten des Vermieters beeinträchtigt werden, da die Mieterhöhungsmöglichkeiten in einer größeren Zahl von Fällen beschränkt wurden. Nach allem ist eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Erhöhungsbestimmungen des § 2 Mieterhöhungsgesetz abweichende Vereinbarung unabhängig von den Auswirkungen für den Mieter im Einzelfall unwirksam. Sie entfaltet keine Rechtswirkungen und ist gemäß § 134 BGB nichtig (so auch Palandt-Putzo, 39. Aufl., §10 MHG Anm. 1 a). Unabhängig von der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel sind allerdings im Einzelfall Gründe denkbar, die es dem Vermieter trotz der Geltung von § 2 MHG verwehren können, eine Anpassung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen. Wird aus besonderen persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen eine Miete unter der ortsüblichen Miete vereinbart, so kann es bei Vorliegen besonderer Gründe gerechtfertigt sein, den Vermieter auch später hieran festzuhalten, solange sich die dafür maßgebenden Gründe nicht wesentlich geändert haben (vgl. Korff, NJW 1975, 2281 Barthelmess § 2 MHG Rdn. 49; Schmidt-Futterer-Blank, C 39). Ob solche besonderen Gründe vorliegen, die es dem Vermieter im Hinblick auf § 242 BGB verbieten, die

besonderer Gründe gerechtfertigt sein, den Vermieter auch später hieran festzuhalten, solange sich die dafür maßgebenden Gründe nicht wesentlich geändert haben (vgl. Korff, NJW 1975, 2281 Barthelmess § 2 MHG Rdn. 49; Schmidt-Futterer-Blank, C 39). Ob solche besonderen Gründe vorliegen, die es dem Vermieter im Hinblick auf § 242 BGB verbieten, die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen zu können, läßt sich allein anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls beurteilen.