Wertsicherungsklausel

Wertsicherungsklausel; Lebenshaltungskostenindex; Miete; Neufestsetzung; Herabsetzung

Haben die Parteien in einer AGB-Klausel für den Fall der qualifizierten Änderung des Lebenshaltungskostenindex einen Anspruch auf Neufestsetzung der Miete vereinbart, ist gleichwohl eine Herabsetzung des Mietzinses gegen die Bewegungsrichtung der Bezugsgröße nicht gerechtfertigt, wenn die Vereinbarung die Überschrift "Wertsicherung" trägt (Abgrenzung zu OLG Frankfurt a. M., NJW-RR 1999, 379 = NZM 1999, 118).

Der Kl. zu 1 hat von den Bekl. mit Mietvertrag vom 31.3.1992 Praxisräume in H. gemietet. Vereinbart war eine Staffelmiete mit Erhöhung der Miete für die ersten drei Jahre. Auf Grund dieser Staffelmiete beträgt der Mietzins seit 1.4.1994 3.369,60 DM (20 DM x 168,48 qm). In diesen Mietvertrag ist der Kl. zu 2 miteingetreten. § 5 Mietvertrag ist mit "Wertsicherung" überschrieben und lautet: "Wertsicherung § 5. (1) Die Vertragspartner sind berechtigt, eine Neufestsetzung der Miete oder Pacht zu verlangen, wenn seit Abschluß des Miet- oder Pachtvertrags der Lebenshaltungskostenindex, 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt, um mehr als 10 % gestiegen oder gefallen ist. Bei Abschluß dieses Vertrages wurde ein Preisindex von ... auf der Basis 1976 = 100 zu Grunde gelegt. (2) Die Vertragspartner müssen ihr Verlangen auf Neufestsetzung der Miete oder der Pacht der anderen Seite schriftlich unterbreiten. (3) Die Neufestsetzung der Miete gilt vom 1. des Monats an, der dem Tage des Zugangs der berechtigten schriftlichen Mitteilung folgt. (4) Falls sich die Parteien über die Miete oder Pacht nicht einigen können, entscheidet auf Anrufen einer Partei ein Sachverständiger der zuständigen Industrie- und Handelskammer endgültig. Die Kosten des Sachverständigen tragen Vermieter und Mieter zu je 1/2. (5) Jede weitere Änderung der obigen Indexzahl wird nur berücksichtigt, wenn sie seit dem letzten Änderungszeitpunkt der Miete erneut um mehr als 10 % gestiegen oder gefallen ist."

Unter Bezugnahme auf diese Wertsicherungsklausel haben die Kl. mit Schreiben vom 17.2.1998 Zustimmung der Bekl. zu einem Mietzins von 13 DM/qm, insgesamt 2.190,24 DM begehrt. Nachdem die Bekl. diesem Ansinnen nicht nachgekommen sind, haben die Kl. das Mietgutachten des Sachverständigen H vom 30. 6. 1999 eingeholt, nach dem die marktübliche Miete ohne Nebenkosten und MwSt. 16,50 DM/qm beträgt. Mit der Klage begehren die Kl. Zustimmung zu einer Miete von monatlich 2.779,92 DM mit Wirkung ab 1.3.1998, Rückzahlung gegenüber einer Miete von 2.779,92 DM "überzahlten" Miete von insgesamt 10.951,08 DM und Erstattung der Gutachtenkosten von 2.668 DM. Zur Begründung tragen sie vor, daß der Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen seit Abschluß des Mietvertrags bis zum 1.2.1998 um mehr als 10 % gestiegen sei und somit die Voraussetzungen des vereinbarten § 5 Mietvertrag für eine Neuanpassung des Mietzinses eingetreten seien. Die Höhe der angemessenen Miete ergebe sich aus dem eingeholten Sachverständigengutachten.

Klage und Berufung hatten keinen Erfolg.

b) ... Der Senat (tritt) den Erwägungen des LG dazu bei, daß bei der vorliegenden Wertsicherungsklausel die Änderung der Miete nur in der Bewegungsrichtung der Bezugsgröße erfolgen kann. Zwar sind bei einer Neufestsetzung der Miete, anders als bei einer Anpassung, die Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsabschluß nicht zu berücksichtigen, sondern es ist so vorzugehen, als ob die Vertragsparteien erstmals in Vertragsverhandlungen eintreten und einen neuen Mietzins aushandeln (vgl. BGH NJW 1975, 1557). Daraus läßt sich aber nicht die Schlußfolgerung ziehen, daß trotz eines Anstiegs der Bezugsgröße, also hier des Lebenshaltungskostenindexes, der Mieter über den Anspruch auf Neufestsetzung eine Herabsetzung der Miete verlangen kann. Die Parteien haben in § 5 Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die für beide Parteien bei einer Veränderung der Bezugsgröße den Gegenwert sichern sollte, den sie nach dem Vertrag für die Erbringung ihrer vertraglichen Hauptpflicht beanspruchen konnten. Insbesondere war danach auch eine Neufestsetzung mit dem Ziel der Herabsetzung der Miete möglich, sofern der Preisindex um mehr als 10 % sinkt. Die von den Kl. angestrebte Herabsetzung der Miete gegen die Bewegungsrichtung der Bezugsgröße, also trotz des qualifizierten Anstiegs des Lebenskostenindexes, unterläuft demgegenüber den Zweck der Wertsicherungsklausel, der insbesondere die Rendite der Bekl. als Vermieter vor den mit einer Erhöhung des Lebenshaltungskostenindexes verbundenen Geldwerteinbußen auf Grund Kaufkraftverlusts sichern will. Der Senat verkennt nicht, daß die von dem LG zitierte Entscheidung des OLG Frankfurt a. M. (OLGZ 1981, 96 f.) eine Mietanpassungsklausel betrifft, und daß die von dem LG weiter in Bezug genommene Entscheidung des OLG Schleswig (ZMR 1992, 534) nicht ohne Widerspruch geblieben ist (vgl. Cassing, ZMR 1992, 536). Gleichwohl zwingt auch die von den Kl. angeführte Entscheidung des OLG Frankfurt a. M. (NZM 1999, 118 = NJW-RR 1999, 379) zu keiner abweichenden Beurteilung. Zwar hat das OLG Frankfurt a. M. angenommen, daß im Falle einer Mietneufestsetzungsklausel der Schiedsgutachter befugt sei, auch bei einem Anstieg des vereinbarten Preisindexes einen niedrigeren als den ursprünglich vereinbarten Mietzins festzusetzen (vgl. NZM 1999, 118 = NJW-RR 1999, 379 [380]).

Der veröffentlichten Entscheidung ist jedoch nicht zu entnehmen, daß sie zu einem dem vorliegenden Fall vergleichbaren Sachverhalt ergangen ist. Gegen die Auffassung des OLG Frankfurt a. M. bestehen nämlich keine Bedenken, wenn die Parteien eine entsprechende Klausel vereinbart haben, die die Überschrift "Änderung des Mietzinses" oder "Neufestsetzung des Mietzinses" trägt (vgl. die Überschrift "Änderung des Mietzinses" in § 10 des senatsbekannten Formularvertrags des Landesverbandes Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Vereine e. V.). Im vorliegenden Fall haben die Parteien jedoch durch die fett gedruckte Überschrift "Wertsicherung" der AGB-Klausel in § 5 Mietvertrag deutlich zum Ausdruck gebracht, welchem Zweck die vorbezeichnete Vereinbarung dient. Die Überschrift ist entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht mißverständlich, sondern eindeutig. Sie wird durch den in § 5 geregelten Anspruch auf Neufestsetzung des Mietzinses auch nicht konterkariert. Auch wenn nämlich eine Änderung des Mietzinses wegen des Wertsicherungscharakters der Klausel nur in der gleichen Bewegungsrichtung wie die Veränderung der Bezugsgröße erfolgen kann, wird durch den Anspruch auf Neufestsetzung der Miete klargestellt, daß die Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsabschluß bzw. im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der letzten Staffelmieterhöhung für die Neufestsetzung nicht zu berücksichtigen sind. Das hat z. B. bei einer qualifizierten Erhöhung des Indexwertes für die Lebenshaltungskosten um mehr als 10 % zur Folge, daß eine Mieterhöhung gleichwohl nicht in Betracht kommt, wenn die ortsübliche Miete am Ersten des auf den Zugang des Neufestsetzungsverlangens folgenden Monats die bis dahin von dem Mieter gezahlte Miete nicht übersteigt.