Wertsicherungsklausel

Wertsicherungsklausel; Mietzinserhöhung; Änderungszeitpunkt; Vertragsauslegung

Zur Auslegung einer Wertsicherungsklausel (hier: maßgebender Zeitpunkt für die Mieterhöhung).

In § 12 des Vertrages war die folgende, währungsrechtlich genehmigungsfreie Wertsicherungsklausel vereinbart:

"Sollte der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Preisindex von 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalten mit mittlerem Einkommen (1970 = 100) gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsbeginns bzw. der letzten Mietzinsanpassung um mehr als 10 % sinken oder steigen, so soll die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miete neu vereinbart werden. Kommt es zu keiner gütlichen Einigung der Parteien, so soll ein von der Handelskammer zu benennender Sachverständiger, verbindlich für beide Parteien, darüber entscheiden, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang sich der Mietpreis ändert. Die Kosten hierfür tragen beide Parteien je zur Hälfte. Eine eventuelle Erhöhung des Mietzinses soll in keinem Fall eine Erhöhung des Preisindexes übersteigen. Mietzinsänderungen können nicht rückwirkend vorgenommen werden."

Auf Grund der Wertsicherungsklausel sind die Kl. berechtigt, die von dem von der IHK-Berlin benannten Sachverständigen festgestellte Mieterhöhung ab Mai 1983 zu verlangen, nachdem sie ihr Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 15. März 1983

geäußert hatten.

Da der maßgebende Zeitpunkt für die Mieterhöhung weder in der Klausel ausdrücklich bestimmt noch durch den hierauf nicht zugeschnittenen § 317 BGB festgelegt ist, hat die Kammer ihn durch eine Auslegung der Klausel ermittelt. Wenn auch der Bundesgerichtshof (BGH NJW 1978, 154 f) für eine ähnliche Klausel auf den Zeitpunkt des Zuganges des Mieterhöhungsverlangens abgestellt hat, ist die Kammer auf Grund des in der hiesigen Klausel in den Vordergrund gerückten Gesichtspunktes, daß die Parteien sich bei einer bestimmten Indexänderung nach Überprüfung der Miete auf eine neue zu einigen haben, der Ansicht, daß die Miete erst von dem nächsten Ersten nach dem Zustandekommen der Einigung steigen (oder fallen) soll und eine Einigungsrist von ca. einem Monat für den normalen Gang der Verhandlungen zuzubilligen ist. Dieser Zeitpunkt wird nicht dadurch in Frage gestellt, daß im Falle des Scheiterns einer Einigung ein Sachverständiger zu entscheiden hat, wodurch sich eine erhebliche Verzögerung ergeben würde, und im Falle der Unwirksamkeit einer solchen Bestimmung (§ 319 BGB) noch die weitere durch die Festsetzung erst in einem Rechtsstreit. Daß besonnene Vertragsparteien billigerweise (§§ 157, 242 BGB) auf solche Unwägbarkeiten nicht abstellen wollten, liegt auf der Hand. Soweit der Bekl. allein darauf abstellt, daß nach der Klausel eine rückwirkende Festsetzung ausgeschlossen ist, gilt nichts anderes; denn damit wird nur gesagt, daß die Festsetzung nicht auf den Zeitpunkt, an dem das Änderungsverlangen bereits hätte gestellt werden können, zurückgezogen werden darf. Insoweit gilt das bereits Gesagte, da es anderenfalls die von der Änderung betroffene Partei in der Hand hätte, die Mietänderung willkürlich hinauszuzögern. Demzufolge ist der maßgebliche Zeitpunkt der 1. Mai 1983.