Wertsicherungsklausel

Wertsicherungsklausel; Mietzinserhöhung; Schiedsgutachtenvertrag; Unverbindlichkeit des Schiedsgutachtens; Bewertungsmaßstab, unbrauchbarer; ortsübliche Miete; Gewerberaummiete; wirtschaftliche Verhältnisse, allgemeine; Veränderung

Zur Auslegung einer Wertsicherungsklausel.

Anspruchsgrundlage für das Zahlungsbegehren der Kl. ist § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 23 der Anlage Nr. 1 zu dem Mietvertrag der Parteien vom 2. Februar 1976, der folgendermaßen lautet:

"Die Höhe des Mietzinses soll zwischen den Parteien neu festgesetzt werden, wenn sich der Preisindex für die Lebenshaltung, bezogen auf die Preisindexziffer 1970, ermittelt durch das Statistische Landesamt Berlin, vom Tage des Vertragsbeginns ab um mehr als 10 % nach oben oder unten ändert (im November 1975 betrug die Preisindexziffer 137,3 %). Kommt eine Einigung darüber nicht zustande, so soll ein von der Industrie- und Handelskammer Berlin beauftragter Sachverständiger die Höhe des Mietzinses bestimmen. Beide Parteien unterwerfen sich schon jetzt der Entscheidung des Sachverständigen. Die Kosten für den Sachverständigen tragen die Vertragspartner je zur Hälfte."

Aus Satz 1 dieser vertraglichen Bestimmung ergibt sich, daß die Änderung des Preisindexes für die Lebenshaltung im bestimmten Umfange Voraussetzung für die Festsetzung eines neuen Mietzinses sein sollte.

Zwischen den Parteien besteht auch Einigkeit darüber, daß sich der hier in Betracht kommende Preisindex für die Lebenshaltungskosten vom Abschluß des Mietvertrages bis zum Jahre 1981 so weit geändert hat, daß die Voraussetzung für eine Neufestsetzung des Mietzinses gegeben ist.

Die Parteien haben sich über die neue Miethöhe nicht einigen können. Für diesen Fall haben die Parteien in Satz 2 und 3 der zitierten vertraglichen Bestimmung einen Schiedsgutachtenvertrag vereinbart. Dieser ist auf die Feststellung von Tatbestandselementen gerichtet, ohne daß der Schiedsgutachter die abschließenden Folgerungen zieht, die sich aus der von ihm gegebenen Beantwortung für die endgültige Entscheidung ergeben (BGHZ 48, 25 (27, 28)). Wenn es in Satz 3 heißt, daß beide Parteien sich schon jetzt der Entscheidung des Sachverständigen unterwerfen, dann bedeutet das nichts anderes, als daß bei einem etwaigen Rechtsstreit das Gericht an die von dem durch Schiedsgutachten getroffene Feststellung im Rahmen des § 319 BGB gebunden sein soll (vgl. BGH WPM 1968, 617 (618)), das Schiedsgutachten also verbindlich sein soll, sofern es nicht offenbar unrichtig ist (BGH a.a.O. und WPM 1975, 770 und 772; vgl. auch Palandt-Heinrichs, 44. Aufl. § 319 Anm. 2)b). Dabei kommt es allein auf das Ergebnis, nicht auf die Art des Zustandekommens des Gutachtens an (BGH WPM 1968, 617; Palandt-Heinrichs, a.a.O., Anm. 2)c)aa).

Das von der Kl. nach Maßgabe des Mietvertrages eingeholte Gutachten ist entsprechend § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Parteien nicht verbindlich, so daß der Senat die Bestimmung des neuen Mietzinses durch das Urteil zu treffen hatte.

Ein Schiedsgutachten ist offenbar unrichtig, wenn sich dies dem sachkundigen und unbefangenen Betrachter aufdrängt, sei es auch erst nach eingehender Prüfung, aber auch dann, wenn der Sachverständige die ihm gestellte Aufgabe überschritten hat, keinen Bewertungsmaßstab angegeben oder einen unbrauchbaren Maßstab ausschließlich verwendet hat oder ein wesentliches Bewertungsmerkmal nicht prüfbar berücksichtigt hat (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III Nr. 18 und 19; vgl. auch Ballhaus in RGRK, 12. Aufl., § 319 BGB Rnr. 10).

Eine dieser Voraussetzungen, nämlich die ausschließliche Verwendung eines unbrauchbaren Bewertungsmaßstabes, liegt hier vor. Der Sachverständige hat nämlich in seinem Gutachten bei der Neuberechnung der Miete allein auf die ortsübliche (Vergleichs-)Miete abgestellt. Dies ist mit dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages - § 23 der Anlage Nr. 1 zu diesem Vertrag - nicht vereinbar.

Allein aus der Verwendung des Begriffs "Neufestsetzung des Mietzinses" kann nicht hergeleitet werden, daß der Mietzins im Falle der Voraussetzungen für eine Mietzinsveränderung an der im Zeitpunkt der Neufestsetzung ortsüblichen Miete auszurichten ist. Eine "Neufestsetzung des Mietzinses" könnte nach allen nur denkbaren Kriterien, insbesondere nach Maßgabe der zwischenzeitlichen Veränderung bestimmter Faktoren (Lebenshaltungskosten, Löhne und Gehälter, Ladenmieten usw.) erfolgen. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 4. Juni 1975, 1557 = WPM 1975, 772) ergibt sich nichts anderes. Dort war nämlich folgende Wertsicherungsklausel vereinbart worden:

"Sollte eine wesentliche Änderung der allgemeinen Wirtschafts- und/oder Geldverhältnisse im Gebiet der Bundesrepublik Deutschland zu einem offensichtlichen Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung führen und die Höhe des Mietzinses für eine der Parteien nicht mehr zumutbar sein, so besteht Einvernehmen darüber, daß in einem solchen Falle zwischen den Parteien ein angemessener Mietzins neu vereinbart werden soll.

Bis zur Einigung über einen solchen Mietzins gilt das Bisherige.

Einigen sich die Parteien nicht auf einen neuen Mietzins, so soll ein Schiedsgutachter gegebenenfalls den Mietzins mit verbindlicher Wirkung für beide Parteien festsetzen. Erzielen die Parteien keine Einigung über die Person des Schiedsgutachters, so soll der Präses der zuständigen Handelskammer gebeten werden, einen sachverständigen Schiedsgutachter zu bestellen."

Da nach dieser Klausel ein "angemessener Mietzins" neu vereinbart werden sollte, hat der Bundesgerichtshof in jener Entscheidung die Ansicht des Berufungsgerichts als "haltbar" und deshalb für das Revisionsgericht bindend bezeichnet, angemessen im Sinne jenes Vertrages sei der Mietzins dann, wenn er der Miete für vergleichbare Grundstücke entspreche, die in vergleichbarer Weise genutzt würden.

Wenn jedoch - wie hier - die Vertragschließenden keinen konkreten Maßstab für die von einem Schiedsgutachter zu bestimmende Leistung festgelegt haben und der Schiedsgutachter die Leistung demgemäß nach § 317 Abs. 1 BGB nach billigem Ermessen zu bestimmen hat (BGH NJW 1973, 142), muß der Schiedsgutachter den Vertragsinhalt und den von den Vertragschließenden verfolgten Zweck berücksichtigen (BGHZ 62, 314, 316; vgl. auch Ballhaus in RGRK, 12. Aufl. § 319 BGB Rnr. 4). Der Schiedsgutachter muß in einem solchen Fall durch ergänzende Vertragsauslegung einen Wertfaktor ermitteln, der den Interessen beider Parteien gebührend Rechnung trägt (BGH NJW 1974, 1235). Das ist nicht der Fall, wenn der Sachverständige - wie hier - bei der Neubestimmung des Mietzinses bei einem langjährig abgeschlossenen und bereits seit Jahren laufenden Mietvertrag so verfährt, als hätten die Parteien einen neuen Mietvertrag geschlossen und ihm die Festsetzung der Miete nach dem Maßstab der Ortsüblichkeit oder Angemessenheit übertragen (vgl. BGH a.a.O.).

Die Preisindices für die Lebenshaltung sind ein unmittelbarer Spiegel der Preisentwicklung. Ihre Entwicklung läßt das Ausmaß des Kaufkraftschwundes der Währungseinheit und damit die Verminderung des Realwertes des ursprünglich vereinbarten Mietzinses erkennen (vgl. BGHZ 75, 279, 286 = NJW 1980, 181; BGH NJW 1985, 126, 127). Die Tatsache, daß vorliegend die Neufestsetzung nicht nach Ablauf einer bestimmten Zeit, sondern nach einer erheblichen Veränderung des Preisindexes erfolgen sollte, zeigt mithin, daß es beiden Parteien auf eine Wertsicherung bezüglich der für den gemieteten Raum zu erbringenden Gegenleistung ankam. Liegt aber eine Wertsicherungsklausel vor und fehlt es an der Angabe eines Wertfaktors, dann ist nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats (vgl. Urt. v. 20.10.1983 - 8 U 1453/82 - und Urt. v. 5.4.1984 - 8 U 4570/83) auf die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse abzustellen (vgl. auch Dürkes, Wertsicherungsklauseln, 9. Aufl., Rnr. 66 ff). Für die Frage, nach welchen Kriterien die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zu beurteilen ist, bietet

sich die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 9 a Abs. 1 Satz 2 ErbbauVO an. Danach sind die prozentualen Veränderungen maßgebend, die die Lebenshaltungskosten eines 4 Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen einerseits und die Bruttoverdienste der Arbeiter in der Industrie sowie der Angestellten in Industrie und Handel andererseits im Mittel erfahren haben (vgl. BGH NJW 1983, 2252). Das entspricht auch der Rechtsprechung des Senats (a.a.O.).