Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde

Der Streitwert für wohnungseigentumsrechtliche Beschlussklagen entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer. Der Wert der Beschwer bemisst sich hingegen nach dem eigenen Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Kl. sind Mitglieder der beklagten GdWE. Der Rechtsvorgänger des Kl. zu 1 hatte vor 20 Jahren ohne Gestattungsbeschluss eine Dachterrasse errichtet. Mit eMail vom 16. August 2023 lud der Verwalter zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 24. August 2023 ein. Die Kl. teilten mit, dass sie an der kurzfristig anberaumten Versammlung nicht teilnehmen könnten, und baten um Verschiebung. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 1.2, für den Versammlungsort eine Raummiete von 238 € zu zahlen, und fassten hinsichtlich der Dachterrasse folgende Beschlüsse:

TOP 2.1.: „Die Wohnungseigentümer beschließen, der Verwalter wird beauftragt, den Wohnungseigentümer Herrn K. (…) aufzufordern, die ohne Gestattungsbeschluss unmittelbar im Bereich neben seinem Sondereigentum (ehemaliger Spitzboden), auf dem Gemeinschaftseigentum - Dach - errichtete Terrasse zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Zudem ist der Dachaustritt bis zur Klärung über dessen Rückbau mit einer Absperrung gegen einen Austritt zu sichern. Für den Fall, dass Herr K. (…) dieser Aufforderung nicht nachkommt, ist der Verwalter weiter ermächtigt, die Beseitigung dieser baulichen Veränderung unter Beauftragung eines der Gemeinschaft bekannten Rechtsanwalts gerichtlich durchzusetzen. Der Beseitigungsdurchsetzung ist im Falle entgegenstehender Einwendungen gleichgestellt die Durchsetzung der Duldung des Rückbaus und der vorgenannten Wiederherstellung und Absicherung durch die Gemeinschaft. Die Vorfinanzierung der Kosten des Verfahrens und des Anwalts erfolgen aus den laufenden Hausgeldern. “

TOP 2.2.: „Die Wohnungseigentümer beschließen, dass der Verwalter auch ermächtigt wird, den Auftrag zur Umsetzung dieser Maßnahmen (TOP 2.1.) nach Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung, soweit der Betrag 5.000 € nicht übersteigt, zeitnah an einen bekannten Handwerker zu vergeben. Klarstellend: Anderenfalls ist ein Vergabebeschluss mittels mehreren Angeboten herbeizuführen. Zur Vorfinanzierung der Kosten für die Umsetzung der Maßnahme wird der Verwalter ermächtigt, den Betrag aus der Rücklage zu entnehmen.“

TOP 2.3: „Die Wohnungseigentümer beschließen, die Verteilung der gesamten, auf die Gemeinschaft endgültig entfallenden, Kosten nach Abschluss der Maßnahmen neu zu bestimmen und zu beschließen.“

2 Auf die Anfechtungsklage der Kl. hat das Amtsgericht die Beschlüsse für ungültig erklärt. Die dagegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Gegen die nicht erfolgte Zulassung der Revision wendet sich die Bekl. mit ihrer Beschwerde.

II. 3 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

4 1. Für die Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist der Wert des Beschwerdegegenstands aus dem beabsichtigten Revisionsverfahren maßgebend; um dem Revisionsgericht die Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung zu ermöglichen, muss der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Februar 2021 - V ZR 140/20, GE 2021, 580 = WuM 2021,333 Rn. 4 m.w.N.).

5 2. Die Bekl. hat in der Nichtzulassungsbeschwerde eine 20.000 € übersteigende Beschwer nicht dargelegt und glaubhaft gemacht.

6 a) Sie meint, ihre Beschwer stimme mit dem von dem Berufungsgericht für das Berufungsverfahren auf der Grundlage von § 49 GKG festgesetzten Streitwert überein. Dies trifft nicht zu. Der Streitwert für wohnungseigentumsrechtliche Beschlussklagen entspricht in der Regel - und so auch hier - nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer. Die Festsetzung nach § 49 GKG erfolgt im Ausgangspunkt nach dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung. Der Wert der Beschwer bemisst sich hingegen nach dem eigenen Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung (vgl. Senat, Beschluss vom 23. Oktober 2024 - V ZR 52/24, WuM 2025, 127 Rn. 5).

7 b) Der Verweis der Nichtzulassungsbeschwerde auf die Streitwertfestsetzung des Berufungsgerichts ist auch im Übrigen nicht geeignet, eine 20.000 € übersteigende Beschwer darzulegen. Dafür kommt es neben dem Wert der Beschwer betreffend den Beschluss zu TOP 1.2 (Raummiete) von 238 € auf die aus der Ungültigerklärung der Beschlüsse zu TOP 2.1, 2.2 und 2.3 folgende Beschwer der Bekl. an.

8 aa) Die sich aus der Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 2.1 ergebende Beschwer lässt sich dem Vorbringen der Beschwerde nicht entnehmen. Folge des Berufungsurteils ist, dass die Bekl. den Kl. zu 1 nicht auf Rückbau in Anspruch nehmen kann. Wie hoch das Interesse der GdWE an dem Rückbau einer baulichen Veränderung - hier der Dachterrasse - zu bewerten ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls; dabei wird es u. a. auf die Größe der Wohnungseigentumsanlage, das Ausmaß der baulichen Veränderung und deren störende Wirkung ankommen. Dazu macht die Beschwerde keine Angaben. Auch eine Schätzung der Beschwer ist dem Senat mangels tatsächlicher Grundlagen nicht möglich (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 25. Januar 2024 - V ZR 50/23, WuM 2024, 239 Rn. 7 m.w.N.).

9 bb) Betreffend den Beschluss zu TOP 2.2 beträgt die Beschwer der Bekl. 5.000 €. Dieser Betrag ist als Obergrenze für die Ermächtigung des Verwalters zur Umsetzung der Rückbaumaßnahme beziffert. Der von der Beschwerde insoweit geltend gemachte Wert der Beschwer von 30.000 € ist nicht nachvollziehbar.

10 cc) Die Beschwer betreffend den Beschluss zu Top 2.3 beträgt, ausgehend von der Wertfestsetzung in den Vorinstanzen, 1.000 €.

III. 11 1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

12 2. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 49 Abs. 1 GKG. Dabei legt der Senat mangels anderer Anhaltspunkte den von den Vorinstanzen angenommenen Wert zugrunde.

Jede bauliche Veränderung muss, ist nichts anderes vereinbart, für ihre Rechtmäßigkeit durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gestattet und dadurch legitimiert werden. Fehlt es an dieser Gestattung, liegt ein „Schwarzbau“ vor. Gegen diesen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen. Sie muss aber den richtigen Weg gehen. Dabei ist die Zeit im Auge zu behalten.

Wohnungseigentümer Y baute vor 20 Jahren einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Spitzboden in eine Dachterrasse um. Um eine Gestattung bat er nicht. Später veräußerte er sein Wohnungseigentum an Wohnungseigentümer Z.

Im Jahr 2023 weisen die Wohnungseigentümer die Verwaltung an, diesen Z aufzufordern, die Dachterrasse zurückzubauen, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und die Dachterrasse abzusperren. Sollte die Aufforderung fruchtlos bleiben, soll Z entsprechend verklagt werden. Ferner wird die Verwaltung unter der Bedingung, dass das Ganze nicht mehr als 5.000 € kostet, ermächtigt, nach Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung zeitnah einen Auftrag zur Umsetzung der Maßnahmen zu vergeben. Über die Frage, wer die Kosten letztlich zu tragen hat, soll später beschlossen werden.

Wohnungseigentümer Z geht gegen diese Beschlüsse erfolgreich vor dem AG vor. Die dagegen gerichtete Berufung scheitert. Gegen die nicht erfolgte Zulassung der Revision durch das LG wendet sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer Nichtzulassungsbeschwerde.

Ohne Erfolg! Der BGH meint, die Nichtzulassungsbeschwerde sei unzulässig. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übersteige im Fall nicht 20.000 €.

Anmerkung: Das Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an einem Rechtsmittel richtet sich gem. § 3 ZPO nach den Umständen des Einzelfalls. Zur Frage, wie sie durch die Dachterrasse beeinträchtigt wird, hatte die Gemeinschaft indes keine Angaben gemacht. Dann aber sind 0 € anzusetzen, wenn man auch nicht schätzen kann. Daneben kam es auf die Kosten für den Rückbau an (= 5.000 €) und die „Vorklärung“, den Umlageschlüssel für die Kosten der Maßnahmen später zu bestimmen (= 1.000 €). In der Addition erreicht das nicht den „Erwachsenheitsbetrag“ von 20.000 €.

Im Ergebnis nichts Neues und ein Einzelfall. Wir berichten ihn daher aus einem anderen Grunde. Nämlich: Was ist bei einem Schwarzbau zu tun? Die Antwort lautet: Es ist zu unterscheiden! Man kann den „Bauherrn“ und seinen Sondernachfolger in den Blick nehmen.

Der „Bauherr“ war Y. Er war „Handlungsstörer“. Bis zum Ablauf der dreijährigen Verjährung ab Kenntnis (bzw. im Einzelfall ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren) konnte er von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf einen Rückbau in Anspruch genommen werden. Denn für seine Maßnahmen gab es keine Gestattung. Für die Frage, ob der Schwarzbau der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer „bekannt“ ist, kommt es grundsätzlich auf die Kenntnis der Verwaltung als Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an. Gibt es keine Verwaltung, ist es schwieriger. Dann vertreten die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es könnte aber die Kenntnis bereits eines Wohnungseigentümers schaden. Y hätte (im heutigen Recht) in erster Instanz im Übrigen eine auf § 20 Abs. 3 WEG gestützte Widerklage erheben können (BGH GE 2025, 447 Rn. 26 ff.). Voraussichtlich allerdings erfolglos, da wohl kein Wohnungseigentümer ohne Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch haben kann, einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Spitzboden in eine Dachterrasse umzubauen.

Der Sondernachfolger ist Z. Er ist bloßer Zustandsstörer. Die Pflicht, eine widerrechtliche bauliche Veränderung zurückzubauen, wird grundsätzlich nicht auf ihn übergegangen sein (siehe nur Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 20 Rn. 165). Der Zustandsstörer ist aber verpflichtet, jedenfalls die Beseitigung der Störung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu dulden (der entsprechende Anspruch kann nicht verjähren). Neben einer Duldung kann von ihm im Einzelfall außerdem Unterlassung des Gebrauchs und der Nutzung und ggf. die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangt werden. Ausnahmsweise soll ein Sondernachfolger sogar zur Beseitigung verpflichtet sein. Das soll dann der Fall sein, wenn ihm die Störung „zurechenbar“ ist (BGH GE 2010, 699 Rn. 14). Dies soll voraussetzen, dass der Sondernachfolger nicht nur tatsächlich und rechtlich in der Lage ist, die Störung zu beseitigen, sondern zudem, dass die Störung bei der gebotenen wertenden Betrachtung durch seinen maßgebenden Willen zumindest „aufrechterhalten“ wird (BGH GE 2010, 699 Rn. 14). So könnte es im Fall liegen.

Da im Fall Ansprüche gegen Wohnungseigentümer Y verjährt waren, hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedenfalls beschließen können, die Dachterrasse selbst und auf eigene Kosten zurückzubauen. Wohnungseigentümer Z hätte das dulden müssen. Das muss er im Übrigen immer noch! Denn die Rechtskraft der Entscheidung, dass er nicht zurückbauen muss, ändert daran nichts.