Wertermittlung

Wertermittlung; Ablösungsvereinbarung; auffälliges Mißverhältnis; Wohnungsvermittlungsgesetz; Einrichtungsgegenstände; Wohnungssuchender

Zur Wertermittlung in einer Ablösungsvereinbarung, die den Verkauf von Gegenständen an den Wohnungssuchenden beinhaltet.

Liegt ein auffälliges Mißverhältnis zwischen dem Wert dieser Gegenstände einerseits und dem vereinbarten Entgelt andererseits vor, so wird aus der Vereinbarung nichts geschuldet; der Kaufvertrag ist der Rückabwicklung fähig.

Die Berufung des Bekl. hat Erfolg. Er kann seiner Verpflichtung aus dem hingegebenen Scheck die Einrede der ungerechtfertigten Bereicherung entgegensetzen, denn die seiner Hingabe zugrunde liegende Vereinbarung v. 23.1.1996 ist nichtig. Wegen dieser Nichtigkeit entfällt zugleich auch ein Anspruch des Kl. aus dieser Vereinbarung.

Die Nichtigkeit dieser Vereinbarung folgt aus § 4 a Abs. 2 S. 2 WoVermittG; es liegt ein Vertrag über den Erwerb von Einrichtungsgegenständen im Sinne dieser Vorschrift vor, wobei es dahinstehen kann, von wem der Bekl. als Wohnungssuchender diese erwerben sollte, denn jedenfalls sollte er sie entweder vom Vermieter oder vom Vormieter erwerben. Beides genügt für die Bestimmung. Und es liegt ein auffälliges Mißverhältnis zwischen dem Wert dieser Gegenstände einerseits und dem vereinbarten Entgelt andererseits vor.

1. Es bereitet allerdings Probleme, den Wert der Gegenstände zu bestimmen. Würde man auf den Verkehrswert abstellen, d. h. jenen Wert, den sie nach Ausbau im Rahmen einer Wiederveräußerung hätten, so würde er gegen "0" tendieren. Eine solche Wertermittlung würde jedoch den Umständen nicht gerecht. Denn die Gegenstände - Alarmanlage, Klimaanlage, Leuchtkörper - erfüllen ihre Funktionen, sind dem Bewohner der Wohnung nützlich. Wollte der Bewohner die Wohnung mit ihnen ausstatten, so müßte er in aller Regel den Neupreis aufwenden. Es erscheint deshalb angemessen, von diesem Neupreis auszugehen und von ihm eine altersentsprechende Abschreibung vorzunehmen, die der Senat - mangels anderweitiger Anhaltspunkte - auf zehn Jahre ansetzt.

1. Bei dieser Wertermittlung sind im vorliegenden Fall allerdings nur jene Gegenstände zu berücksichtigen, die die Vereinbarung selbst nennt. Die Vereinbarung hat die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich; daß in Wahrheit auch noch weitere Gegenstände verkauft sein sollten, müßte der Kl. beweisen. Seinen diesbezüglichen Vortrag im Schriftsatz v. 2.4.1997 hat der Bekl. bestritten. Die Beweisangebote des Kl. sind als verspätet zurückzuweisen. (...)

Bei der Bewertung der Gegenstände ist davon auszugehen, daß die Darlegungs- und Beweislast den Bekl. trifft: Er will aus dem behaupteten auffälligen Mißverhältnis Rechte herleiten. Außerdem ergibt die Fassung des § 4a Abs. 2 S. 2 WoVermittG, daß das Gesetz von einem angemessenen Preis-/Leistungsverhältnis als Regel ausgeht.

Allerdings wird der Wohnungssuchende durch diese Darlegungslast vor erhebliche Probleme gestellt. Er kann nicht wissen, wann die Gegenstände konkret und zu welchem Preis angeschafft worden sind, sondern ist insoweit auf Vermutungen und Schätzungen angewiesen. Deshalb muß vorab der Veräußerer Zeitpunkt und Preis der Anschaffung darlegen; er kann dies in aller Regel unschwer durch Vorlage der Rechnungen. Auch sonst fällt ihm insoweit die Informationsbeschaffung deutlich leichter als dem Wohnungssuchenden.

a) Dieser Darlegungslast hat der Kl. im Hinblick auf die Alarmanlage nicht genügt. ...

Damit können für die Alarmanlage nur jene 2.500 DM als Anschaffungswert eingesetzt werden, die der Bekl. einräumt. Bei einem Alter von fünf Jahren verbleiben 1.250 DM.

b) Bei der Beleuchtung ist angesichts der Vereinbarung v. 23.1.1996 nur von den Leuchtkörpern auszugehen ... von denen nach vorheriger 6jähriger Nutzung 1.200 DM verbleiben.

c) Für die Klimaanlage weist die Rechnung der Firma Kälte B. v. 2.2.1990 einen Betrag von 11.829,78 DM aus (Anl. K 6). Hiervon verbleiben 40 % = 4.800 DM (abgerundet).

2) Dem Vortrag des Bekl., daß die Rechnung der Firma Kälte-B. nicht oder jedenfalls nicht nur seine Wohnung betreffe, war nicht weiter nachzugehen. Dem Entgelt von 15.000 DM stehen Gegenwerte von maximal 7.250 DM gegenüber, so daß ohne weiteres von einem auffälligen Mißverhältnis ausgegangen werden kann.

II. Die Rechtsfolge eines auffälligen Mißverhältnisses bezeichnet § 4 a Abs. 2 S. 2 WoVermittG nur dahin, daß die Vereinbarung unwirksam sei. Das läßt eine Deutung dahin zu, daß jedenfalls ein angemessenes Entgelt zu zahlen sei, wie sie im mietrechtlichen Schrifttum in der Tat vertreten wird. Dem Ausdruck des Gesetzes näher liegt indes die Deutung, daß aus dieser Vereinbarung nichts geschuldet wird. Dieses letztere Verständnis wird dadurch gestützt, daß es sich um eine Parallelbestimmung zu § 138 BGB handelt, der unstreitig die Gegenleistung für die wucherische Leistung auf "0" reduziert. Das läßt sich mit den von § 138 BGB bekannten Argumenten untermauern: Abreden dieser Art sollen eben wirkungsvoll unterbunden werden, das wäre sonst nicht gewährleistet, wenn derjenige, der einen überhöhten Abstand fordert, dies risikolos tun könnte. Daß man bei überhöhter Miete anders verfährt, ist kein Gegenargument, muß doch einerseits der Mietvertrag aufrechterhalten bleiben und darf andererseits der Mieter nun auch nicht umsonst wohnen. Hier aber geht es um einen Kaufvertrag, der der Rückabwicklung fähig ist. Hat diese vor dem Hintergrund des § 258 BGB für den Veräußernden kein Interesse, so wird er es sich doppelt überlegen, überhöhte Forderungen zu stellen.

Anmerkung: s. BGH Urteil vom 23.4.1997 - VIII ZR 212/96 - Leitsätze in WM 1997, 334