Wertberechnung bei Streit über bestehendes Mietverhältnis

Wertberechnung bei Streit über bestehendes Mietverhältnis; dinglicher Herausgabeanspruch

Ist das Bestehen eines Mietverhältnisses streitig, richtet sich der Wert der Beschwer nach § 8 ZPO; das gilt auch dann, wenn eine Partei sich gegenüber einem dinglichen Herausgabeanspruch mit der Berufung auf ein angebliches Mietverhältnis verteidigt.

I. 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16. Juli 2006 vermietete die Kl. der Bekl. eine Wohnung in einem alten Bauerngehöft zu einem monatlichen Mietzins von 211,50 €. Die Bekl. nutzte von Anbeginn des Mietverhältnisses sämtliche Räume des Hauses und das dazugehörige Grundstück samt Stallungen. Im Dezember 2010 kündigte die Kl. eine etwa bestehende Nutzungsvereinbarung über das Hausgrundstück mit Ausnahme der im schriftlichen Mietvertrag bezeichneten Wohnung und verlangte von der Bekl. die Herausgabe. Die Bekl. beruft sich auf einen am 8. Mai 2006 mit der Kl. mündlich geschlossenen Mietvertrag über die gesamte Immobilie einschließlich Außenflächen. Bei dem später geschlossenen schriftlichen Mietvertrag handle es sich um ein Scheingeschäft.

2 Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Herausgabe des Grundstücks und aller darauf befindlichen Gebäude mit Ausnahme der Wohnung verurteilt. Das Landgericht hat ihre Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Die Beschwerde der Bekl. richtet sich gegen die damit verbundene Nichtzulassung der Revision.

II. 3 Das Rechtsmittel ist nach § 26 Nr. 8 EGZPO nicht zulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt.

4 Ist das Bestehen eines Mietverhältnisses streitig, richtet sich der Wert der Beschwer nach § 8 ZPO; das gilt auch dann, wenn eine Partei sich gegenüber einem dinglichen Herausgabeanspruch mit der Berufung auf ein angebliches Mietverhältnis verteidigt (BGH, Beschluss vom 7. November 2002 - LwZR 9/02, BGHReport 2003, 757, 758). Danach ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend. Zur Bestimmung der „streitigen Zeit" ist auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem das Mietverhältnis jedenfalls geendet hätte. Lässt sich - wie hier - die streitige Zeit nicht ermitteln, ist § 9 ZPO für die Berechnung der Beschwer entsprechend anwendbar (vgl. BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 - VIII ZR 104/12, NJW-RR 2013, 718 Rn. 8 m.w.N.). Danach bemisst sich hier die Beschwer der Bekl. nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der auf den herausverlangten Teil des Anwesens entfallenden Miete (vgl. BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 - VIII ZR 104/12, aaO.; BGH, Beschluss vom 12. März 2008 - VIII ZB 60/07, WuM 2008, 296 Rn. 8 f.).

5 Entgegen der Auffassung der Beschwerde kann der maßgebliche Mietzins nicht anhand des von der Kl. mit 500 € pro Monat bezifferten Nutzungswertes für die herausverlangten Grundstücksteile bestimmt werden. Bestreitet die klagende Partei - wie hier - den Bestand eines Mietvertrages hinsichtlich der streitgegenständlichen Flächen, kann der nach § 8 ZPO bzw. § 9 ZPO maßgebliche Mietzins nur dem Vortrag der Bekl.seite entnommen werden. Diese kann nicht geltend machen, ihre Beschwer richte sich nach einem höheren Mietzins, der weder nach dem Vortrag der klagenden Partei noch nach ihrem eigenen Vortrag vereinbart war (vgl. BGH, Beschluss vom 26. April 2006 - XII ZR 154/05, GuT 2007, 31, 32).

6 Da der Mietzins für das gesamte Anwesen nach dem Vortrag der Bekl. 211,50 € beträgt, liegt der 3,5fache Jahresbetrag der auf den herausverlangten Teil des Anwesens entfallenden Miete unter der Wertgrenze des § 26 Nr. 8 ZPO.

Ist bei einer Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH das Bestehen eines Mietverhältnisses streitig, richtet sich der Wert der Beschwer nach § 8 ZPO. Das gilt auch, wenn sich die Beklagte gegen den behaupteten dinglichen Herausgabeanspruch der Klägerin mit der Berufung auf ein behauptetes Mietverhältnis verteidigt.

Die Beklagte mietete von der Klägerin eine Wohnung auf einem Bauernhof für netto 211,50 €. Von Beginn an nutzte sie alle Räume des ansonsten leer stehenden Gebäudes, die Außenanlagen und Stallungen. Die Beklagte meint, dass sie das gesamte Grundstück gemietet habe. Der schriftliche Mietvertrag sei nur zum Schein abgeschlossen worden. Im Dezember 2010 kündigte die Klägerin eine etwa bestehende Nutzungsvereinbarung über alle Mietflächen, die nicht im Mietvertrag bezeichnet waren. Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben. Die Berufung wies das LG nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Hiergegen Nichtzulassungsbeschwerde.

In beiden Instanzen hat das Gericht den Streitwert jeweils mit dem von der Klägerin angegebenen Nutzwert der herausverlangten Flächen von 500 € monatlich (Jahreswert: 6.000 €) angegeben.

Der V. Zivilsenat hat die Nichtzulassungsbeschwerde durch Beschluss zurückgewiesen. Das Rechtsmittel sei nicht zulässig, da der Wert der Beschwer von 20.000 € nach § 26 Nr. 8 EGZPO nicht erreicht sei. Dieser sei nicht durch den 3,5fachen Jahreswert des von der Vermieterin behaupteten Nutzungswertes von 500 € monatlich (Beschwer: 21.000,00 €), sondern durch den 3,5fachen Mietzins (Teilbetrag) aus dem schriftlichen Mietvertrag zu ermitteln (Beschwer: max. 8.883 €). Bestreite die klagende Partei den Bestand eines Mietvertrages hinsichtlich einer streitgegenständlichen Fläche, könne der nach § 8 bzw. § 9 ZPO maßgebliche Mietzins nur dem Sachvortrag der Beklagtenseite entnommen werden. Diese können nicht geltend machen, ihre Beschwer richtet sich nach einem höheren Mietzins oder Nutzwert, der nach keinem Vortrag der Parteien vereinbart war.

Für eine Übergangszeit bis zum 31. Dezember 2014 setzt die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 26 Nr. 8 EGZPO voraus, dass der Wert der Beschwer 20.000 € übersteigt. Der BGH hat bereits mit Beschluss vom 18. Dezember 2002 - IX ZA 31/02 - festgestellt, dass diese Übergangsvorschrift nicht verfassungswidrig ist. Mit dieser Regelung solle einer möglichen Überlastung des Gerichts vorgebeugt werden. Erst kürzlich hat er weiterhin entschieden, dass im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde keine Bindung an vorangegangene Streitwertentscheidungen der Vorinstanzen besteht (BGH vom 13. März 2013 - XII ZR 8/13).

Ob die Entscheidung richtig ist, darf trotzdem hinterfragt werden. Dies kann man sich an einem Extremfall verdeutlichen: Verlangt der Erwerber eines großen, mit Einfamilienhaus bebauten Grundstücks vom unberechtigten Grundstücksnutzer Räumung und Herausgabe aller Flächen, könnte dieser mit Behauptung eines Mietverhältnisses über den geschuldeten Mietzins die Beschwer selbst festlegen. Im Streit stand nicht der Bestand, sondern der Umfang des Mietverhältnisses. Dies ist vergleichbar mit den Fällen, in denen im schriftlichen Mietvertrag keine Kellernutzung vereinbart worden ist, dieser jedoch von Beginn an mit überlassen wurde.

In diesen Fällen stellt sich meist für die Berufung die Frage, ob die Beschwer von 600 € überschritten ist. Auch hier muss der tatsächliche Nutzwert des Kellerraumes bewertet werden, will man nicht den gesamten Mietzins des – unstreitig bestehenden – Mietvertrages als Basis für die Beschwer heranziehen. Zumindest denkbar wäre es, den 3,5fachen Jahresbetrag des objektiven Nutzwertes für die Beschwer zugrunde zu legen.