Wertausgleichszuschlag bei unechter Wohnungsteilung

Wertausgleichszuschlag bei unechter Wohnungsteilung; Mietpreisbindung; Altbau; Wertverbesserungszuschlag; Wertausgleichszuschlag; Modernisierungsmaßnahmen; Rechnungsunterlagen; Nichtvorlegen; Mitteilungspflicht des Vermieters; Teilung einer Wohnung; Wohn

1) Bei der Teilung einer Wohnung ist der bessere Wohnwert eines Teiles auch dann durch einen Zuschlag zur Miete auszugleichen, wenn die beiden neuen Wohnungsteile nicht in sich abgeschlossen sind.

2) Ein Wertverbesserungszuschlag kann nicht anerkannt werden, wenn der Vermieter seine Mitteilungspflicht bei der Sachverhaltsermittlung verletzt, indem er die Rechnungsunterlagen über seine Modernisierungsmaßnahmen nicht vorlegt.

Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung sind die Vorschriften der §§ 1 und 2 des Ersten Bundesmietengesetzes (I. BMG) in der Fassung des Zwei-ten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 (BGBl. I S. 1202/GVBl. S. 1344), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. August 1982 (BGBl. I S. 1106/GVBl. S. 1424), sowie die inhaltsgleiche Regelung in § 26 der Altbaumietenverordnung Berlin (AMVOB) in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 (BGBl. I S. 411/GVBl. S. 623). Zwar sind diese Vorschriften durch § 8 Abs. 2 Nr. 1 und 12 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (BGBl. I S. 1625/GVBl. S. 1988) seit dem 1. Januar 1988 außer Kraft. Das hier anhängige Verfahren richtet sich jedoch nach altem Recht.

Unter Berücksichtigung dieser Vorschriften hat der Bekl. die Stichtagsmiete für die streitige Wohnung herabgesetzt, dabei aber zu Unrecht einen vom Kl. geltend ge-machten Wertausgleichszuschlag gemäß § 11 Abs. 5 AMVOB für die streitigen Räu-me nicht anerkannt. Der Bekl. hat die preisrechtlich zulässige Miete für die gesamte Wohnung auf die beiden Teilwohnungen im Verhältnis ihrer Flächen aufgeteilt, da er zutreffend davon ausgegangen ist, daß es sich bei der vom Kl. durchgeführten Teilung um eine "unechte" Teilung handelt, weil es an einer Abgeschlossenheit der Teil-wohnungen fehlt, § 11 Abs. 5 Satz 1 AMVOB. Als abgeschlossene Teilwohnungen zählen nur solche, die von fremden Wohnungen oder fremden Räumen baulich abge-schlossen sind und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem "notwendigen" Flur haben. Daraus folgt jedoch nur, daß Kosten, die dem Vermieter durch Vermietung der Wohnung in Teilen ent-standen sind, keinen Wertverbessserungszuschlag i.S. von § 11 Abs. 1 AMVOB be-gründen können. Jedoch ist der Senat der Auffassung, daß in analoger Anwendung des § 11 Abs. 5 Satz 3 AMVOB ein Wertausgleichszuschlag in Höhe von 10 v.H. an-zurechnen ist. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen: Grundsätzlich errechnet sich die preisrechtlich zulässige Miete einer Wohnung nach der Mietentwicklung der Ausgangsmiete. Dies ist die Gesamtmiete für die Wohnung. Eine Aufschlüsselung auf die einzelnen Räume je nach ihrem unterschiedlichen Wohnwert wird in der Regel nicht vorgenommen. Jedoch hat der Gesetzgeber mit der Regelung in § 5 II. BMG und § 4 III. BMG bestimmt, daß bei Nebenräumen, deren Flächen mehr als 10 v.H. der Wohnfläche ausmacht, die Hälfte der Mehrfläche bei der Mietberechnung außer Be-tracht bleibt. Damit wird dem geringeren Wohnwert von Nebenräumen Rechnung ge-tragen. Bei der Teilung einer Wohnung schreibt § 11 Abs. 5 Satz 3 AMVOB vor, daß wesentlichen Unterschieden im Wohnwert durch Zu- und Abschläge angemessen Rechnung zu tragen ist. Zwar ist diese Vorschrift nicht unmittelbar anwendbar, da es an abgeschlossenen Teilwohnungen fehlt. Jedoch hat der hier zugrundeliegende Sachverhalt mit dem von § 11 Abs. 5 AMVOB erfaßten gemeinsam, daß die Miete für eine Gesamtheit auf Teile der Gesamtheit aufgeteilt werden muß. Der Unterschied, der im hier zu entscheidenden Falle den Teilwohnungen das Merkmal der Abgeschlossenheit fehlt, spielt für die Frage der analogen Anwendung von § 11 Abs. 5 Nr. 3 keine Rolle. Das Fehlen dieses Merkmals hat lediglich zur Folge, daß die Teilung nicht als Erhöhung des Gebrauchswertes anzusehen ist; demgemäß sind Teilungskosten nicht umlagefähig. Im übrigen besteht angesichts der vergleichbaren Interessenlage kein zureichender Grund, Unterschieden im Wohnwert der entstandenen "unechten" Teilwohnungen nicht entsprechend der Regelung in § 11 Abs. 5 Satz 3 AMVOB durch Zu- und Abschläge angemessen Rechnung zu tragen. Entscheidend ist somit, ob sich die hier entstandenen "unechten" Teilwohnungen im Wohnwert wesentlich unterscheiden. Dies ist zu bejahen, da das Vorhandensein einer Küche und einer Kammer in der hier streitigen Wohnung einen erheblichen Vorteil darstellt. Denn der Mieter ohne Küche ist zur Zubereitung von Mahlzeiten darauf angewiesen, z.B. eine Koch-platte im Wohn- oder Schlafraum aufzustellen, wodurch dieser weiter verkleinert wird und im übrigen Geruchsbelästigungen entstehen können. Das Vorhandensein einer Kammer bringt den Vorteil, daß der Mieter

gen Wohnung einen erheblichen Vorteil darstellt. Denn der Mieter ohne Küche ist zur Zubereitung von Mahlzeiten darauf angewiesen, z.B. eine Koch-platte im Wohn- oder Schlafraum aufzustellen, wodurch dieser weiter verkleinert wird und im übrigen Geruchsbelästigungen entstehen können. Das Vorhandensein einer Kammer bringt den Vorteil, daß der Mieter weiteren Abstellraum zur Verfügung hat oder diesen Raum für andere Zwecke nutzen kann.

Der Senat schätzt den Ausgleichsbetrag auf 10 v.H. der Miete, d.h. 50,87 DM, die der Miete für die streitbefangene Wohnung hinzuzurechnen und von der Miete für die übrigen Räume abzuziehen sind.

Im übrigen konnte die Berufung des Kl. keinen Erfolg haben. Zu Recht hat der Bekl. elektrische Installationsarbeiten im Jahre 1974 nicht als Wertverbesserung anerkannt. Denn da die Abtrennung der Räume keine Teilung i.S.d. § 11 Abs. 5 AMVOB darstellt, sind deshalb auch die damit im Zusammenhang stehenden Installationskosten nicht als Wertverbesserung anzusehen.

Ferner ist rechtlich nicht zu beanstanden, daß der Bekl. für die Umstellung der Koks-zentralheizung auf Ölfeuerung keinen Wertverbesserungszuschlag anerkannt hat. Maßstab für den Wertverbesserungszuschlag nach § 11 Abs. 1 AMVOB sind die vom Vermieter "aufgewendeten Kosten". Die materielle Beweislast dafür, daß eine Wert-verbesserung durchgeführt worden ist, daß die Kosten dafür vom Vermieter getragen wurden, und für die Höhe dieser Kosten trägt der Vermieter als die die Wertverbesse-rungsarbeiten veranlassende Partei und als primärer Wissensträger über die getätigten Aufwendungen. Obwohl die Behörde den Sachverhalt von Amts wegen gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 VwVfG zu ermitteln hat, gilt der Untersuchungsgrundsatz nicht schrankenlos. Er findet seine Grenze dort, wo die Mitwirkungspflicht der Beteiligten beginnt und sie ihr nicht nachkommen. Die Beteiligten sollen bei der Ermittlung des Sachverhalts mitwirken, sie sollen insbesondere ihnen bekannte Tatsachen und Be-weismittel angeben, § 26 Abs. 2 Satz 1 und 2 VwVfG. Verletzt ein Beteiligter seine Mit-wirkungspflicht, so kann er im Rechtsbehelfsverfahren grundsätzlich nicht geltend machen, daß die Behörde den Sachverhalt nicht ausreichend aufgeklärt hat. Unterläßt es ein Beteiligter, zur Klärung der für ihn günstigen Tatsachen beizutragen, ob-wohl ihm dies unschwer möglich und zumutbar wäre, ist die Behörde nicht mehr ge-halten, nun von sich aus allen sonstigen denkbaren Erkenntnismöglichkeiten nachzu-gehen. Der Bekl. hat den Kl. auf die Erheblichkeit dieser Umstände, seine Mitwirkungsverpflichtung und etwaige Konsequenzen für den Fall des Unterlassens hinge-wiesen. Trotz mehrmaliger Erinnerung hat der Kl. jedoch nicht schlüssig und sub-stantiiert dargelegt, daß und warum er zur Vorlage prüfungsfähiger Unterlagen, die Aufschluß über Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen und deren Zeitpunkt geben, nicht imstande ist. Nachdem er zunächst die Vorlage der Unterlagen an-gekündigt hatte, trug er später vor, daß er die Unterlagen über die Heizungsumstellung aus dem Jahre 1971 nicht mehr aufbewahrt habe. Hieraus ergibt sich jedoch nicht hinreichend, daß und warum der Kl. die von ihm angekündigten Rechnungsbelege nicht vorlegen kann. Sein Verhalten ist insofern widersprüchlich und eine etwai-ge Vernichtung der Belege wenig wahrscheinlich. Denn der Kl. wußte seit 1980 von dem Antrag auf Herabsetzung der Stichtagsmiete und hatte daher bereits deshalb Anlaß, mietpreisrechtlich bedeutsame Unterlagen aufzubewahren. Aus demselben Grunde kann sich der Kl. auch nicht mit Erfolg auf ein vom Bekl. durchgeführtes Pa rallelverfahren im Hause B. Str. berufen, in dem ein Wertverbesserungszuschlag vom Bekl. wegen der Umstellung von Koks- auf Ölzentralheizung geschätzt worden war. Ein Anspruch auf Schätzung durch den Bekl. kann erst dann in Betracht kommen, wenn der Kl. seinen Mitwirkungspflichten nachgekommen ist.

Auch die Nichtberücksichtigung der Installation eines 80-Liter-Warmwasserboilers durch den Bekl. ist rechtlich nicht zu beanstanden. Der Senat ist der Auffassung, daß in der Umstellung von der einen zentralen zu einer wohnungsindividuellen Warmwasserversorgung keine Wertverbesserung zu sehen ist. Diese wird im vorliegenden Falle vor allem dadurch ausgeschlossen, daß der verfügbare Vorrat an Warmwasser durch das Fassungsvermögen des Boilers begrenzt ist. Deshalb kann es eher zu einer Erschöpfung des Warmwasservorrats kommen als bei einer zentralen Warmwasserzubereitungsanlage.