Wertausgleichsanspruch

Wertausgleichsanspruch, Grundstücksbewertung, Verkehrswertberechnung, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren

Bei der Bewertung von Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, ist das Ertragswertverfahren - nicht das Sachwertverfahren - angebracht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Höhe des Verkehrswertes eines Grundstücks.

Die Kl. sind Restitutionsberechtigte bezüglich des streitgegenständlichen Grundstückes. Das Anwesen wurde von der Bekl. am 17.2.1997 aufgrund eines lnvestitionsvorrangbescheides vom 11.8.1995 veräußert. Vor der Veräußerung hatte die Bekl. ein Verkehrswertgutachten der Oberfinanzdirektion Cottbus eingeholt, in welchem der Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren mit 815.829 DM = 418.660,61 € ermittelt worden ist und in dem die Anwendung des Ertragswertverfahrens mit der Begründung abgelehnt worden ist, mit den Gebäuden könnten gegenwärtig keine Erträge erzielt werden, und Mieten aus vergleichbaren Objekten in der Region könnten nicht ermittelt werden. In diesem Zusammenhang ließ die Bekl. auch die von der öffentlichen Hand bis zum 2.10.1990 aufgewendeten Baukosten zusammenstellen und ermittelte so einen Wertausgleichsbetrag i.S.d. § 7 VermG in Höhe von 574.419,65 DM. Laut Investitionsvorrangbescheid vom 11.8.1995 erfolgte die Veräußerung zum Zwecke der Betreibung einer psychosozialen Einrichtung. Dem Käufer wurde ein Preisnachlaß von 25 % auf den vorerwähnten Verkehrswert gewährt. Mit Bescheid vom 30.10.1997 wurde festgestellt, daß die Bekl. an die Kl. den Erlös in Höhe von 611.894,25 DM abzüglich eines Wertausgleichbetrages von 574.419,65 DM auszukehren habe. Diesen Bescheid haben die Kl. angefochten. Der sich anschließende Verwaltungsgerichtsprozeß wurde am 19.5.2003 durch einen außergerichtlichen Vergleich beendet, mit welchem die Parteien einen Wertausgleich in Höhe von 503.000 DM und einen vorläufig auszukehrenden Erlös von 55.676,75 € vereinbarten, wobei sich die Kl., die die verwaltungsgerichtliche Klage zurücknahmen, allerdings vorbehielten, einen den erzielten Erlös übersteigenden Verkehrswert geltend zu machen. Diesen forderten sie ein und haben durch Privatgutachten einen den Verkaufserlös deutlich übersteigenden Sachwert des Anwesens in Höhe von 1.462.4200 DM belegt. Ein vom Landgericht eingeholtes Gutachten gelangte dagegen unter Anwendung des Ertragswertverfahrens zu einem deutlich geringeren Verkehrswert von nur 733.436,25 DM - also zu einem Ertragswert, welcher den von der Bekl. zunächst für maßgeblich erachteten Sachwert noch um 82.392,75 DM = 42.126,74 € unterschreitet. Das Landgericht hat auf der Grundlage dieses Gutachtens die Klage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Kl. mit ihrer Berufung. Sie stützen diese darauf, daß die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruhe. Sie vertreten nach wie vor die Auffassung, daß der Verkehrswert der Grundstücke nicht aufgrund des Ertragswertverfahrens hätte ermittelt werden dürfen, sondern ausschließlich aufgrund des Sachwertverfahrens. Zur Begründung führen sie aus, daß im Rahmen des Verfahrens nach § 16 Investitionsvorranggesetz die Wahl des richtigen Wertermittlungsverfahrens der Disposition der Parteien unterliege. Im Streitfall hätten sich die Parteien auf die Anwendung des Sachwertverfahrens verständigt. Denn die Bekl. habe - ebenso wie die Kl. - ein Verkehrswertgutachten vorgelegt, in dem der Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren ermittelt worden sei. Auf der Grundlage dieses im Wege des Sachwertverfahrens ermittelten Verkehrswertes habe die Bekl. die erfolgten Zahlungen vorgenommen. Schließlich habe der Verkehrswert auch deswegen auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt werden müssen, weil auch die Berechnung des Wertausgleichs nach § 7 Abs. 1 VermG nach den tatsächlich aufgewendeten Baukosten erfolgt sei, was der Sache nach einer Wertberechnung nach dem Sachwertverfahren gleichkomme. Bei dieser Sachlage müsse aber auch der Verkehrswert gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz nach den Baukosten und damit nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden. § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz bezwecke die Gleichstellung zwischen einem Rückgabeberechtigten und einem Erlösberechtigten. Diesen Zweck könne die Regelung aber nicht erfüllen, wenn der Verkehrswert nach § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz nicht nach den gleichen Kriterien, also dem Sachwert, berechnet würde wie der Wertausgleich nach § 7 Abs. 1 VermG. Wenn aber der Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren berechnet werde, so müsse der Berechtigte einen Wertausgleich für etwas bezahlen, was sich im Ertragswert gar nicht niederschlage. Der Berechtigte sei in diesem Fall in zweifacher Hinsicht benachteiligt, zum einen gegenüber dem Verfügungsberechtigten, dessen Wertausgleich nach dem Sachwert berechnet werde, zum anderen gegenüber dem Restitutionsberechtigten, der unabhängig von allen Wertermittlungsverfahren sein Objekt zurückerhalte.

(...)

II. Die Berufung der Kl. (...) ist zulässig; in der Sache selbst bleibt sie jedoch ohne Erfolg. (...)

Zwar ist unstreitig, daß der Verkehrswert der beiden Flurstücke zum Zeitpunkt der Eintritts der Vollziehbarkeit des Investitionsvorrangbescheides den erzielten Erlös aus dem Verkauf der Flurstücke im Sinne des § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz überschritt. Der Anspruch der Kl. aus § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz ist - unter Zugrundelegung des unstreitigen Wertausgleichsanspruchs nach § 7 Abs. 1 Vermögensgesetz in Höhe von 503.000 DM/257.179,81 € - jedoch durch die vorgerichtlichen Zahlungen der Bekl. in Höhe von 159.962,27 € (= 108.894,26 DM/55.676,75 € + 104.285,52 €) vollständig erloschen. Die Kl. haben nicht zu beweisen vermocht, daß die Flurstücke 51/5 und 53/2 im Zeitpunkt des Eintritts der Vollziehbarkeit des Investitionsvorrangsbescheides am 28.8.1995 einen den Betrag von 815.859 DM/417.142,08 € übersteigenden Verkehrswert hatten.

Die vom Landgericht zur Feststellung des Verkehrswertes der Grundstücke herangezogene Ertragswertmethode ist nicht zu beanstanden. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Regelungen dazu, wie der Verkehrswert zu bestimmen ist, enthält § 16 Investitionsvorranggesetz nicht. Es kann daher - was unstreitig ist - auf die allgemeinen Bestimmungen zurückgegriffen werden. Der BGH (Urteil vom 12.1.2001, V ZR 420/99) hat die Anwendung der Vorschriften der Wertermittlungsverordnung im Zusammenhang mit der Prüfung eines Anspruches nach § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz ausdrücklich mit der Begründung für zulässig erachtet, daß sie nahezu für alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken enthalten.

Des weiteren entspricht es ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, daß der Tatrichter bei der Auswahl der Wertermittlungsmethode frei ist (Ernst-Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum Baugesetzbuch, § 7 WertV, Rz. 8; BGH, Urteil vom 11.3.1993, III ZR 24/92). Welcher Methode er den Vorzug gibt, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen. Die von ihm gewählte Wertermittlungsmethode muß jedoch nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet sein, den vollen Verkehrswert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (BGH, Urteil vom 12.1.2001, a. a. O.).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze ist das Gericht - entgegen der Auffassung der Kl. - bei der Ausübung seines Ermessens, d. h. bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens, auch nicht durch Vorgaben der Parteien gebunden oder beschränkt. Denn nach der Rechsprechung des BGH ist die Wahl des Wertermittlungsverfahrens in erster Linie eine Rechtsfrage (Ernst-Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., m. w. N.). Deren pflichtgemäße Beurteilung obliegt im Ergebnis indessen allein dem Gericht und unterliegt nicht der Disposition der Parteien. Der Rahmen des Ermessens für die Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstücks und damit für die Wahl der richtigen Wertermittlungsmethode im Sinne des § 7 Abs. 1 Wertermittlungsverordnung wird dabei durch § 7 Abs. 2 Wertermittlungsverordnung vorgegeben (Ernst-Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., Rz. 5). Danach sind die Verfahren nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung (§ 2) unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles zu wählen. Zwar sind im Rahmen der Feststellung der in § 7 Abs. 2 Wertermittlungsverordnung für die Wahl der Wertermittlungsverfahren genannten Kriterien (bestehende Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr/sonstige Umstände des Einzelfalles) konkrete Tatsachen zu ermitteln und zu bewerten. Bei der anschließend vorzunehmenden Subsumtion, d. h. bei der Frage, welches Wertermittlungsverfahren unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhalts zu einem sachgerechten Ergebnis bei der Verkehrswertermittlung führt (§ 194 BauGB), handelt es sich jedoch vorwiegend um eine rechtliche Bewertung und nicht - wie die Kl. meinen - ausschließlich um eine Tatsachenfrage.

Zudem kann aber auch nicht festgestellt werden, daß die Parteien sich tatsächlich bindend auf die Ermittlung des Verkehrswertes der Grundstücke nach dem Sachwertverfahren geeinigt haben. Eine entsprechende ausdrückliche Verständigung der Parteien liegt unstreitig nicht vor. Allerdings ist den Kl. zuzugestehen, daß die von der Bekl. beauftragte Oberfinanzdirektion Cottbus in den Jahren 1995/1996 die Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren vorgenommen und die Bekl. auf der Grundlage des solchermaßen ermittelten Verkehrswertes die Zahlungen an die Kl. geleistet hat. Entgegen der Auffassung der Kl. verhält sich die Bekl. indessen nicht treuwidrig, indem sie nunmehr - in Kenntnis der vom Sachverständigen G. vorgenommenen Begründung für die Wahl des Ertragswertverfahrens - für die Anwendung des Ertragswertverfahrens eintritt. Unabhängig davon, daß die jeweiligen Ergebnisse der von den Parteien eingeholten Verkehrswertermittlungen ganz beträchtlich voneinander abweichen, waren auch die in die jeweiligen Wertermittlungen eingestellten Berechnungsfaktoren (z. B. Zugrundelegung der Normalherstellungskosten 1995 durch den Sachverständigen St., indessen der Preisbasis 1913/14 durch die Oberfinanzdirektion; Altersabschreibung in Höhe von 59,5 % durch den Sachverständigen St., indessen in Höhe von 78,6 % durch die Oberfinanzdirektion) derart unterschiedlich, daß auf seiten der Kl. ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand nicht entstanden ist.

Bleibt es danach bei dem Grundsatz, daß die Wahl des Wertermittlungsverfahren im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters liegt, so hat das Landgericht - hinsichtlich der tatsachlichen Voraussetzungen für die zu treffende Ermessensentscheidung sachverständigenseits beraten - zur Erreichung des Zieles der Wertermittlung auch zu Recht das Ertragswertverfahren angewendet.

Ziel der Wertermittlung muß nach ständiger Rechtsprechung des BGH der Preis sein, der in dem Zeitpunkt, auf den sie sich bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstuckes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauG) (BGH, Urteil vom 11.3.1993, III ZR 24/92). Zutreffend ist, daß dabei aber auch Sinn und Zweck des § 16 Abs. 1 Satz 3 lnvestitionsvorranggesetz zu berücksichtigen ist. Denn nach dieser Regelung tritt der Verkehrswert des restitutionsbelasteten Grundstuckes an dessen Stelle, weil es wegen der Veräußerung nicht mehr zurückübertragen werden kann. Der Berechtigte soll bei der Frage der Auskehrung des Verkehrswertes nach § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz nicht besser oder schlechter, sondern wirtschaftlich so gestellt werden, als würde ihm das Grundstück zurückübertragen (BGH, Urteil vom 16.7.1999, V ZR 129/98, ZOV 1999, 364). Gegenstand der Bewertung ist, dem Surrogationszweck des § 16 Investitionsvorranggesetz folgend, der Vermögenswert in dem Zustand, in dem ihn der Berechtigte, wäre es zur Restitution in Natur gekommen, empfangen hätte (BGH, Urteil vom 25.7.2003, V ZR 192/02, ZOV 2003, 320).

Allerdings schränkt der Sinn und Zweck des § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz, nämlich den Berechtigten wirtschaftlich so zu stellen, als würde ihm das Grundstuck zurückübertragen, die Wahl des richtigen Wertermittlungsverfahrens nicht von vornherein in dem Sinne ein, daß nur das Sachwertverfahren die richtige Wertermittlungsart wäre. Auch durch das Ertragswertverfahren kann dem Sinn und Zweck des § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz Rechnung getragen werden.

Das Sachwertverfahren, bei welchem der Verkehrswert nach dem Bodenwert und dem Bauwert der vorhandenen Gebäude und Anlagen ermittelt wird, bietet sich grundsätzlich zur Wertermittlung von eigengenutzten bebauten Grundstücken an, bei denen ein Ertrag nicht angestrebt wird (vgl. Ernst-Zinkahn/Bielenberg a. a. O., Rz. 38; BGH, Urteil vom 12.1.2001, a. a. O.). Das Sachwertverfahren bietet sich auch zur Wertermittlung bei Grundstücken an, für welche kein Markt vorhanden ist und die in erster Linie nicht zur Erzielung eines Gewinnes genutzt werden (so z. B. bei kommunalen Gemeinbedarfsgrundstücken - Rathaus, Schulen, Kindertagesstätten). Allerdings führte das Sachwertverfahren bei bebauten Grundstücken, die aufgrund ihrer Lage, ihrer Baugestaltung und ihres Erhaltungszustands, zum einen zur Eigennutzung nicht geeignet sind, und zum anderen - wie hier - auf dem Markt auch nur beschränkte Verwendung finden können, zu übersetzten Verkehrswerten. Es würde die physisch zwar vorhandene und auch noch "brauchbare" Substanz bewertet, die aber wirtschaftlich in dieser Höhe realistisch nicht verwertbar wäre (vgl. Ernst-Zinkahn/Bielenberg a. a. O., Rz. 41, 42). Das Ertragswertverfahren ist demgegenüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, angebracht (BGH, a. a. O.), z. B. bei Grundstücken mit Mietshäusern oder bei gewerblich genutzten Grundstücken (BGH, Urteil vom 11.3.1993, a. a. O.).

Der vorliegende Sachverhalt erhält sein Gepräge u. a. dadurch, daß die streitgegenständlichen Grundstücke 51/5 und 53/2 Bestandteile des Gesamtareals "Haus an der P." sind, das Haus eine technische und wirtschaftliche Einheit mit dem Haus 2 darstellt und dieses wiederum - ebenso wie das Haus 4 - teilweise über die Grenzen des Flurstücks 53/2 überbaut wurde. Aufgrund dieser Besonderheiten ihrer Lage, Beschaffenheit und Zugehörigkeit zu dem Gesamtareal "Haus an der P." konnten die beiden Grundstücke im maßgeblichen Wertermittlungsstichtag (28.8.1995) nur eingeschränkt verwendet bzw. verwertet werden. Bei dieser Sachlage würde das Sachwertverfahren zu einem verfälschten Ergebnis führen. Es würden die verhältnismäßig hohen Herstellungswerte der auf dem Flurstück 53/2 aufstehenden Gebäude berücksichtigt; gänzlich unberücksichtigt bliebe aber, daß die Baulichkeiten aufgrund ihrer Beschaffenheit und der Besonderheit, daß sie auf einem Gesamtareal liegen, nicht in entsprechender Höhe wirtschaftlich verwertet werden könnten (vgl. hierzu Ernst-Zinkahn/Bielenberg a. a. O., Rz. 42). Mit dieser eingeschränkten Verwendbarkeit bzw. Verwertbarkeit wären die Grundstücke auch den Kl. im Falle der Restitution zugefallen. Auch die Kl. hätten die beiden Grundstücke aufgrund der vorgenannten besonderen Umstände nur im Rahmen eines Gesamtkonzeptes verwerten können. Dieses Gesamtkonzept wäre aber - wie ab 1997 auch geschehen - nur in Gestalt einer Vermietung/Verpachtung denkbar und umsetzbar gewesen, nämlich - wie vom Sachverständigen G. auf den Seiten 5 und 12 seines Gutachtens vom 9.8.2004 überzeugend ausgeführt wurde - zur Nutzung als Tagesstätte, Privatschule, Erholungsheim, Rehabilitationszentrum, Sanatorium u. ä. Der Umstand, daß die Gesamtliegenschaft "Haus an der P." mit dem investiven Zweck "Schaffung einer Einrichtung zur psychosozialen Betreuung und Rehabilitation suchtmittelabhängiger, und gefährdeter Jugendlicher und junger Erwachsener" veräußert wurde und es sich dabei um eine gemeinnützige, nicht auf Gewinnerzielung gerichtete und daher nichtgewerbliche Einrichtung handelt, ist für die Frage, mit welcher Wertermittlungsmethode das Ziel der Wertermittlung, nämlich die Bestimmung des Verkehrswertes im Sinne des § 194 BauGB, zu erreichen ist, unerheblich. Für die Verkehrswertermittlung ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis maßgebend. An den gemeinnützigen Zweck war nur der Antragsteller des Investitionsverfahrens gebunden, nicht aber die Kl. für den - fiktiven - Fall, daß ihnen die Grundstücke zurückübertragen worden wären. Sie hätten über die Grundstücke grundsätzlich ohne Beschränkung im Hinblick auf die Nutzungsart verfügen können.

Dies hat der Sachverständige G. bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens und bei der Bestimmung des Verkehrswertes hinreichend berücksichtigt. Er hat plausibel und überzeugend ausgeführt, daß im Hinblick auf die konkrete Lage und Beschaffenheit der Gesamtliegenschaft eine Nutzung als Tagesstätte, Betriebsferienheim, Rehabilitationszentrum und Managementschule u. ä. möglich gewesen sei. Auf dieser Grundlage hat er den Ertragswert der in Streit stehenden Grundstücke ermittelt.

Unerheblich ist auch, daß die Liegenschaft 1990 zunächst nicht mehr genutzt worden ist. Entscheidend ist, wie sie zum maßgeblichen Stichtag von den Kl. hatte wirtschaftlich genutzt werden können. Da eine Eigennutzung ausschied, wäre - wie ausgeführt - auch für die Kl. nur eine Vermietung oder Verpachtung im Rahmen eines Gesamtkonzeptes in Betracht gekommen.

Schließlich ist die Ermittlung des Verkehrswertes nach dem Sachwertverfahren auch nicht deshalb zwingend geboten, um einen inhaltlichen Gleichklang mit dem nach den tatsächlichen Baukosten zu berechnenden Wertausgleich nach § 7 Abs. 1 VermG zu erzielen.

§ 16 lnvestitionsvorranggesetz enthält - wie bereits ausgeführt - keine Regelungen darüber, nach welchem Wertermittlungsverfahren der Verkehrswert zu bestimmen ist. Eine ausdrückliche Regelung dazu, daß bei Vornahme eines Wertausgleichs der Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln ist, fehlt. Auch der BGH hat in seiner Entscheidung vom 12.1.2001, der ebenfalls ein Anspruch nach § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz zugrunde lag, bezüglich der Wahl der Wertermittlungsmethode ausschließlich darauf abgestellt, daß diese im Ermessen des Tatrichters liege. Es sei das Verfahren zu wählen, das nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet sei, den vollen Gegenwert des zu bewertenden Gegenstandes zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren. Eine Verzerrung des Wertbildes würde aber aus den oben genannten Gründen im Streitfall bei Anwendung des Sachwertverfahrens eintreten.

Ferner weist die Bekl. zutreffend darauf hin, daß dem Anspruch aus § 16 Abs. 1 Satz 3 Investitionsvorranggesetz einerseits und der Wertausgleichsverpflichtung im Sinne des § 7 Abs. 1 VermG andererseits unterschiedliche Ansätze zugrunde liegen. Im erstgenannten Fall steht die Ermittlung eines Verkehrswertes im Raum, im letztgenannten Fall geht es um die Erstattung von Kosten für bis zum 2.10.1990 durchgeführte bauliche Maßnahmen. Der Verkehrswert einerseits und der Wertausgleich andererseits werden auch jeweils nach unterschiedlichen Kriterien ermittelt, der Verkehrswert nach den Wertermittlungsmethoden der Wertermittlungsverordnung und der Wertausgleich nach den tatsächlichen Kosten, die gegebenenfalls im Wege der Schätzung nach § 7 Abs. 1 Satz 2 VermG zu ermitteln sind.

Schließlich werden die Kl. durch die Anwendung des Ertragswertverfahrens auch nicht zu Unrecht benachteiligt. Sie übersehen, daß der von ihnen zu leistende Wertausgleich ausweislich der Berechnung auf Seite 18 des Widerspruchbescheides vom 30.10.1997 nur einen Bruchteil der nachgewiesenen tatsachlichen Kosten der bis 1989 auf den Flurstücken durchgeführten Baumaßnahmen ausmacht. Die nachgewiesenen Gesamtkosten wurden nämlich entsprechend § 7 Abs. 1 Satz 3 VermG jährlich mit 8 % linear abgeschrieben.

(...)