Wertausgleich

Wertausgleich; Aufwendungsersatz; Durchschnittsbildung; Mittelungswert; Freibetrag; Abschreibungen; Modernisierungsmaßnahmen; Instandsetzungsmaßnahmen; Verschlechterungsverbot

1. Der Berechtigte ist nur zum Ersatz derjenigen Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswerts verpflichtet, deren Zuordnung zum Vermögenswert durch den Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist.

2. Eine gerichtliche Schätzung der Kosten setzt eine ordnungsgemäße Schätzung der zum Wertausgleich berechtigenden Kosten durch den Verfügungsberechtigten voraus.

Die Kl. wendet sich gegen ihre Verpflichtung zur Zahlung eines Wertausgleichs nach § 7 Abs. 1 des Vermögensgesetzes - VermG. Mit Bescheid vom 6. November 1998 übertrug das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin Mitte - Prenzlauer Berg der Kl. das Eigentum an einem Grundstück mit 17 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit zurück. In Ziff. 3 des Bescheides wurde die Kl. verpflichtet, an den Entschädigungsfonds der Bekl. für lnstandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten einen Wertausgleich i. H. v. 63.690 DM zu zahlen. Zur Berechnung dieser Forderung verwies der Bescheid auf eine beigefügte Anlage. In dieser ist vermerkt, daß der Verfügungsberechtigte 816.900 M aufgewendet habe; davon seien gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 VermG ein Betrag von 180.000 M abzusetzen und - ausgehend von der Entstehung der Kosten im Jahre 1989 - zehn jährliche 8 %ige Abschläge i. H. v. jeweils 50.952 M vorzunehmen, so daß sich ein umgerechneter DM-Betrag von 63.690 ergebe. Mit ihrem Widerspruch gegen diese Ziff. 3 des Bescheides rügte die Kl. die fehlende Nachvollziehbarkeit der aufgewendeten Kosten. Das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen wies den Widerspruch zurück. Es legte dar, daß nach eingehender Prüfung der von der Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg vorgelegten Unterlagen (Ratsbeschlüsse, Abnahmeprotokolle, Mieterlisten) davon auszugehen sei, daß in den Jahren 1986 bis 1989 eine umfassende Instandsetzung und Modernisierung stattgefunden habe. Ebenso sei davon auszugehen, daß die komplexe Rekonstruktion mindestens Kosten in Höhe von ca. 816.900 M/DDR erfordert habe. Aus der Tatsache, daß keine spezifizierten Rechnungen und Belege für jede der einzelnen Arbeiten vorgelegt werden könnten, ergebe sich nicht, daß entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Die volkseigenen kommunalen Wohnungsverwaltungen seien nach seinerzeitigem Recht lediglich verpflichtet gewesen, Unterlagen für die Dauer von zwei Jahren aufzubewahren. Es könne daher nicht angenommen werden, daß die Rechnungen und Belege, die heute noch vorhanden seien, vollständig seien. Zu berücksichtigen sei auch, daß weder die damaligen bauausführenden Betriebe noch der damalige Verwalter aus heutiger Sicht ein Interesse an der Manipulation der Kostenaufstellungen haben könnten, weil der Wertausgleich an den Entschädigungsfonds zu leisten sei. Insoweit sei es nicht zu beanstanden, wenn sich das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen an den Angaben der als sachverständige Zeugin anzusehenden Wohnungsbaugesellschaft orientiere. Der dagegen erhobenen Klage hat das Verwaltungsgericht insoweit stattgegeben, als die Kl. zur Zahlung eines über 5.660 DM hinausgehenden Betrages verpflichtet worden ist. Zur Begründung hat das Gericht im wesentlichen ausgeführt: Die für den Wertausgleich maßgebliche Rechtsgrundlage in § 7 Abs. 1 VermG rechtfertige lediglich die Festsetzung eines Wertausgleichs i. H. v. 5.660 DM. Den vorliegenden Unterlagen könne das Gericht entnehmen, daß in den Jahren 1982 bis 1989 umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt worden seien. Diese hätten ausweislich der beigezogenen Akten des Bauamts des Bezirksamts Prenzlauer Berg das Dach, die Wohnungen, die Keller und die Fassaden betroffen. Außerdem habe ein nicht näher spezifiziertes Sanitärprojekt durchgeführt werden sollen. Bestätigt werde die Durchführung der genannten Arbeiten durch die in Kopie vorliegenden Abnahmeprotokolle aus dem Jahre 1988. Allerdings lasse sich den Unterlagen keine genaue Angabe darüber

r Berg das Dach, die Wohnungen, die Keller und die Fassaden betroffen. Außerdem habe ein nicht näher spezifiziertes Sanitärprojekt durchgeführt werden sollen. Bestätigt werde die Durchführung der genannten Arbeiten durch die in Kopie vorliegenden Abnahmeprotokolle aus dem Jahre 1988. Allerdings lasse sich den Unterlagen keine genaue Angabe darüber entnehmen, welche Kosten für die durchgeführten Arbeiten tatsächlich angefallen seien. Das bedeute jedoch nicht, daß damit die Festsetzung eines Wertausgleichs ausgeschlossen sei; denn die Kosten für die genannten Maßnahmen könnten nach § 7 Abs. 1 Satz 2 VermG geschätzt werden. Dabei orientiere sich das Gericht an den von dem Bekl. eingereichten Planungsunterlagen des Rats des Stadtbezirks Prenzlauer Berg. (...)

Mit ihrer durch den Senat zugelassenen Revision erstrebt die Bekl. die Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils, soweit es die 8 %ige Abschreibung nach § 7 Abs. 1 Satz 3 VermG bei einer mehrjährigen Gesamtbaumaßnahme bereits für jedes Jahr, in dem die Baumaßnahme andauere, und nicht erst ab dem Jahr der Beendigung der Gesamtmaßnahme in Ansatz bringe. Sie weist darauf hin, daß die angegriffene Entscheidung insoweit im Widerspruch zu dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. November 2001 - BVerwG 8 C 14.01 - (BVerwGE 115, 259 = ZOV 2002, 111) stehe. Dort werde ausgeführt, daß sich diese Abschreibung nach der Beendigung der jeweiligen Maßnahme richte, also bei getrennten Maßnahmen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnen könne. Daraus ergebe sich im Umkehrschluß, daß bei einer Gesamtmaßnahme die Abschreibung erst bei deren Beendigung einsetzen könne. Dies entspreche auch der Lebenswirklichkeit, weil die Werthaltigkeit und damit die Abschreibungsfähigkeit erst zu diesem Zeitpunkt gegeben sei. Die Kl. beantragt im Wege der Anschlußrevision die vollständige Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils und die Zurückverweisung des Rechtsstreits. Sie steht auf dem Standpunkt, daß die bisher festgestellten Tatsachen ihre Heranziehung zu einem Wertausgleich nach § 7 Abs. 1 Satz 1 VermG nicht rechtfertigen könnten. Sowohl die Vermögensbehörden als auch das Verwaltungsgericht hätten es versäumt zu ermitteln, ob und welche Baumaßnahmen durchgeführt worden seien. Aus den in den Verwaltungsvorgängen vorhandenen Mieterlisten, Rechnungen und Objektlisten ergäben sich keine Anhaltspunkte für den tatsächlichen und konkreten Umfang der Bauarbeiten. (...)

Die Anschlußrevision der Kl. ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verstößt gegen Bundesrecht, weil es bei der Beurteilung der gegen die Kl. gerichteten Wertausgleichsforderung die Voraussetzungen verkennt, die § 7 Abs. 1 Satz 1 und 2 VermG an eine solche Forderung stellt. Da die mit der Klage angegriffene Ziff. 3 des Restitutionsbescheides und der dazu erlassene Widerspruchsbescheid ebenfalls an dem vom Verwaltungsgericht verkannten Bundesrechtsverstoß leiden, müssen diese nach § 144 Abs. 3 Nr. 1 VwGO ebenso wie das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben werden. Demgegenüber ist der mit der Revision erhobene Einwand der Bekl. gegen die Berechnung der Abschreibung nach § 7 Abs. 1 Satz 3 VermG zwar berechtigt; er kann jedoch nicht zum Erfolg des Rechtsbehelfs, also zu einer Teilaufhebung des angegriffenen Urteils mit der Folge einer Erhöhung des Wertausgleichsbetrages führen, weil die Wertausgleichsforderung insgesamt rechtswidrig ist. 1. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die geltend gemachte Wertausgleichsforderung gegen die Kl. sind nicht erfüllt. Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 VermG hat der Berechtigte außer in den - hier nicht gegebenen - Fällen des Abs. 2 die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswerts zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark/DDR (im folgenden: M) je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 VermG überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach § 7 Abs. 1 Satz 1 VermG nicht nachgewiesen werden, sind gemäß Satz 2 die Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert - falls das möglich ist - nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 VermG unter Berücksichtigung der bei Rückgabe des Vermögenswerts noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Daß die Kl. Berechtigte und damit die richtige Anspruchsgegnerin einer Wertausgleichsforderung ist, steht aufgrund des insoweit bestandskräftigen Restitutionsbescheides fest. Für eine solche Forderung fehlt es jedoch bisher nicht nur an dem erforderlichen Nachweis, sondern - falls ein solcher nicht zu erbringen sein sollte - auch an einer ordnungsgemäßen Schätzung der zum Wertausgleich berechtigenden Kosten. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts hat die verfügungsberechtigte WIP Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg mbH (im folgenden: WIP) - offenbar die privatisierte kommunale Wohnungsverwaltung - dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen mitgeteilt, daß in der Zeit von 1986 bis 1989 816.900 M für Modernisierungsmaßnahmen an dem Restitutionsobjekt aufgewendet worden seien; die Maßnahmen hätten Dach, Schornstein, Treppenhäuser, Keller, Wasser, Abwasser, Elektro, Gas und die Fassade ohne Vorderhaus betroffen. Die WIP hatte ihrer Mitteilung Unterlagen beigefügt, auf die das Verwaltungsgericht in seinem Urteil ausdrücklich Bezug nimmt. Daß das Verwaltungsgericht die von der Verfügungsberechtigten angegebenen Kosten unter Berücksichtigung dieser Unterlagen im Ergebnis nicht als nachgewiesen angesehen hat, ist nicht zu beanstanden; denn es fehlt bereits an der im Vorfeld eines solchen Nachweises schlüssigen Darlegung des Kostenaufwandes. Diese setzt voraus, daß nicht nur - wie geschehen - die insgesamt entstandenen Kosten angegeben werden, sondern auch nachvollziehbar unter Zuordnung zu den

nterlagen im Ergebnis nicht als nachgewiesen angesehen hat, ist nicht zu beanstanden; denn es fehlt bereits an der im Vorfeld eines solchen Nachweises schlüssigen Darlegung des Kostenaufwandes. Diese setzt voraus, daß nicht nur - wie geschehen - die insgesamt entstandenen Kosten angegeben werden, sondern auch nachvollziehbar unter Zuordnung zu den einzelnen Maßnahmen erläutert wird, wie sich diese Kosten errechnen. Soweit auf beigefügte Unterlagen Bezug genommen wird, versteht es sich von selbst, daß diese durch den Verfügungsberechtigten thematisch den jeweiligen Berechnungen zuzuordnen sind; denn es ist nicht Aufgabe der Vermögensbehörde, geschweige denn die des Verwaltungsgerichts, sich aus einer Ansammlung von Unterlagen die jeweils einschlägigen herauszusuchen und die maßgeblichen Zahlen selbst zusammenzustellen. Diesen Anforderungen genügt die Mitteilung der WIP nicht auch nur ansatzweise, denn sie stellt keinen inhaltlichen Bezug zwischen ihrer Zahlenangabe und den eingereichten Unterlagen her. Eine Spezifizierung der Gesamtsumme in Einzelbeträge findet nicht statt; ein schriftliches Rechenwerk über die aufgewendeten Kosten scheint nicht zu existieren, ist jedenfalls bisher nicht vorgelegt worden. Aber auch unabhängig von dieser nicht erfüllten Darlegungslast der Verfügungsberechtigten sind die Unterlagen auch der Sache nach nicht geeignet, den erforderlichen Kostennachweis zu führen. Zwar konnte das Verwaltungsgericht die Bauarbeiten, soweit dafür Abnahmeprotokolle eingereicht worden sind, als tatsächlich durchgeführt betrachten. Nachvollziehbare Angaben dazu, welche Kosten durch diese Arbeiten entstanden sind, enthalten die Unterlagen jedoch nicht. Rechnungen aus dem betroffenen Zeitraum sind nicht vorhanden. Es gibt lediglich die vom Verwaltungsgericht angeführten Ratsbeschlüsse zu Objektlisten, in denen der jährliche Finanzbedarf für Instandsetzungen und Modernisierungen bestimmten Gebäuden, darunter dem hier betroffenen Vermögenswert, zugeordnet wird. Ob diese als Kostennachweis nicht tauglichen Angaben und Unterlagen der Verfügungsberechtigten überhaupt eine hinreichende Grundlage für eine Schätzung der aufgewendeten Kosten nach § 7 Abs. 1 Satz 2 VermG bieten, kann offenbleiben; denn die durch das Verwaltungsgericht vorgenommene Schätzung genügt jedenfalls nicht den rechtlichen Anforderungen dieser Norm. Eine Schätzung setzt nach dem Wortlaut des Gesetzes zunächst voraus, daß eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden "kann", darf also nur dann vorgenommen werden, wenn und soweit ein exakter Nachweis nicht möglich ist. Dazu fehlen hier jegliche Feststellungen, weil sich die Behörden mit den von der WIP vorgelegten Unterlagen zufriedengegeben haben und das Gericht den Vorrang des Nachweises der Kosten gegenüber ihrer Schätzung nicht beachtet hat. Aber auch unabhängig davon, ob entsprechende Nachweise noch zu erbringen gewesen wären, ist die durch das Gericht vorgenommene Schätzung bereits deswegen fragwürdig, weil sie sich nicht auf eine vorausgehende Schätzung des Verfügungsberechtigten stützen kann, denn nicht nur der exakte Nachweis wertausgleichspflichtiger Kosten, sondern auch deren - für die Behörde - nachvollziehbare Schätzung dürfte in erster Linie Aufgabe des Investors oder dessen Rechtsnachfolgers sein. In jedem Fall ist es aber nach § 7 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 VermG zunächst Aufgabe des Vermögensamtes, diese Schätzung auf der Grundlage der Angaben des

lichtiger Kosten, sondern auch deren - für die Behörde - nachvollziehbare Schätzung dürfte in erster Linie Aufgabe des Investors oder dessen Rechtsnachfolgers sein. In jedem Fall ist es aber nach § 7 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 VermG zunächst Aufgabe des Vermögensamtes, diese Schätzung auf der Grundlage der Angaben des Verfügungsberechtigten vorzunehmen, während das Verwaltungsgericht lediglich zur rechtlichen Kontrolle dieser vermögensbehördlichen Entscheidung berufen ist. An einer solchen Schätzung durch die Vermögensbehörden fehlt es hier. Während das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen sich mit der schlichten Übernahme der von der WIP angegebenen Endsumme begnügt und diese zu Unrecht als nachgewiesen betrachtet hat, könnten die Ausführungen der Widerspruchsbehörde zwar auf den ersten Blick als Schätzung begriffen werden, weil sie "davon ausgeht", daß "mindestens" ein Kostenaufwand von "ca. 816.900 M" getätigt worden ist. Die weiteren Ausführungen des Bescheides ergeben jedoch, daß sie lediglich geringere Anforderungen an den Nachweis der Kosten stellen, keineswegs aber die Kosten eigenständig schätzen oder eine entsprechende Schätzung der WIP akzeptieren will. Es mag hier offenbleiben, ob Fälle denkbar sind, in denen trotz Fehlens einer ordnungsgemäßen behördlichen Schätzung das Gericht zu einer eigenständigen Schätzung befugt ist, weil deren Grundlagen bereits im behördlichen Verfahren so weit sachverständig ermittelt und beurteilt worden sind, daß eine "Zurückverweisung" an die Behörde im Sinne der Prozeßökonomie untunlich wäre. Das ist insbesondere dann vorstellbar, wenn die behördlichen Entscheidungen und die dafür verwendeten Unterlagen zwar nicht die erforderliche Genauigkeit für einen Kostennachweis aufweisen, aber die in ihnen angestellten Berechnungen dennoch ohne weiteres nachvollziehbar sind und mit nur geringen Unschärfen den Kostenrahmen der Arbeiten erkennen lassen, so daß das Gericht ohne zusätzlichen Ermittlungsaufwand, also insbesondere ohne sachverständigen Beistand, die "Spruchreife" herstellen kann, ohne den grundsätzlichen Entscheidungsvorrang der Behörde zu mißachten. So verhält es sich hier jedoch nicht. Die angegriffenen Bescheide enthalten keine brauchbare Grundlage für eine auch nur annäherungsmäßige Verifizierung der entstandenen Kosten. Ebensowenig sind die zu den Verwaltungsvorgängen gereichten Unterlagen der Verfügungsberechtigten für eine Schätzung hinreichend; ohne sachverständige Hilfe können sie nicht einmal ordnungsgemäß verwertet werden. Dies wird durch die Ausführungen des angegriffenen Urteils anschaulich vor Augen geführt. (...)

Insgesamt verdeutlichen die Ausführungen des Verwaltungsgerichts hinreichend, daß eine gerichtliche Schätzung mangels brauchbarer Entscheidungsgrundlage von vornherein nicht in Betracht kam. Das Verwaltungsgericht hätte daher die angegriffenen Bescheide, weil sie den der Wertausgleichsverpflichtung zugrunde gelegten Kostenaufwand zu Unrecht als nachgewiesen angesehen haben, aufheben müssen, um dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen die Gelegenheit zu geben, erneut über den Wertausgleich, gegebenenfalls auf der Grundlage einer Schätzung, zu befinden. Demgemäß führt die Anschlußrevision der Kl. nicht nur zur beantragten Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils, sondern nach § 144 Abs. 3 Nr. 1 VwGO auch zur Aufhebung der behördlichen Bescheide, soweit sie mit der Klage angegriffen worden sind. Ausgenommen von der Aufhebung bleibt allerdings die die Kl. begünstigende Entscheidung des Verwaltungsgerichts über die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren. 2. Die Revision der Bekl. bleibt demgegenüber erfolglos. Sie beanstandet allerdings zu Recht, daß das Verwaltungsgericht auch die Abschläge nach § 7 Abs. 1 Satz 3 VermG fehlerhaft berechnet hat. Nach dieser Vorschrift sind von dem nach § 7 Abs. 1 Satz 1 oder Satz 2 VermG ermittelten Betrag nach Berücksichtigung der - hier nicht umstrittenen - Abzüge i. H. v. 10.000 M pro Jahr und Einheit weitere jährliche Abschläge von 8 % vorzunehmen, mit denen der Wertverzehr in der Zeit zwischen der Baumaßnahme und der Restitution abgeschrieben werden soll. Diese Abschläge sind nicht, wie das Verwaltungsgericht meint, für jedes Jahr, in dem Baumaßnahmen stattgefunden haben, und unabhängig davon getrennt zu berechnen, ob sich diese Baumaßnahmen über mehrere Jahre erstreckt haben. Die Abschläge beginnen vielmehr - wie das Bundesverwaltungsgericht bereits entschieden hat (Urteil vom 28. November 2001 - BVerwG 8 C 14.01 - BVerwGE 115, 259 = ZOV 2002, 111; insoweit nur abgedruckt bei Buchholz 428 § 7 VermG Nr. 7, S. 9 f.) - erst mit dem Jahr der Beendigung der betreffenden Baumaßnahme. Das bedeutet, daß für den Wertausgleich ermittelt werden muß, ob eine einheitliche oder mehrere eigenständige Baumaßnahmen vorlagen und in welchem Kalenderjahr diese beendet waren. Nur eine solche, an den Abschluß der jeweiligen Baumaßnahme anknüpfende Abschreibung ist sachgerecht; denn erst mit der Abnahme der instand gesetzten Sache setzt der Wertverzehr ein, dem die Abschreibung Rechnung tragen soll. Der Standpunkt des Verwaltungsgerichts ist demgegenüber schwerlich mit dem geschuldeten Erfolg einer Instandsetzung oder Modernisierung zu vereinbaren; denn er unterstellt, daß bei mehrjährigen Baumaßnahmen eine auftragsgemäße Erneuerung nie vollständig erreicht werden kann, sondern immer nur abzüglich einer abnutzungsbedingten Abschreibung. Obwohl sich der mit der Revision vertretene Standpunkt der Bekl. somit als zutreffend erweist, kann ihr Rechtsbehelf nach § 144 Abs. 4 VwGO nicht zu einer Korrektur des verwaltungsgerichtlichen Urteils zu ihren Gunsten führen, weil die Wertausgleichsforderung - wie unter 1. dargelegt - insgesamt bundesrechtswidrig ist. (...)