Wertausgleich

Wertausgleich; Abfindungsanspruch; Nutzungsherausgabeanspruch

1. Die Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 7 VermG über die Zahlung eines Abfindungsanspruchs ist abschließend. Für die Bewertung ist auf den Zeitpunkt der fiktiven Bestandskraft des Bescheides abzustellen.

2. Der Anspruch auf Nutzungsentgelte gem. § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG setzt voraus, daß der Berechtigte hinsichtlich des Grundstücks einen Herausgabeanspruch besitzt. Für eine analoge Anwendung des § 3 Abs. 1 Satz 7 VermG besteht kein Raum.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. machen gegen die Bekl. Ansprüche nach § 7 Abs. 7 VermG geltend und verlangen hierfür im Wege der Stufenklage Abrechnung für die Zeit ab dem 1.7.1994 bis zum 30.6.2005 sowie nachfolgend Auszahlung in Höhe eines aus der Erteilung der Abrechnung folgenden Guthabenbetrages. (...)

Das Landgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 264.000 Euro nebst 5 % Zinsen seit dem 24.8.2005 verurteilt und die weitergehende Klage, die Stufenklage, abgewiesen. Ein Anspruch nach § 7 Abs. 7 VermG stehe den Kl. nicht zu, weil sie gerade nicht restituiert worden seien und die Regelung des § 3 Abs. 1 S. 7 VermG eine abschließende Abfindungsregelung sei. Hingegen stünde den Kl. ein höherer anteiliger Verkehrswert zu. Der Anteil sei nicht auf der Basis des Gutachtens, sondern nach dem Verkehrswert zu ermitteln, den die Grundstücke zum Zeitpunkt der Bestandskraft des Änderungsbescheides hatten. Das sei der Zeitpunkt der Klagerücknahme durch die JCC beim Verwaltungsgericht gewesen, welche rückwirkend die Bestandskraft zum März 2001 herbeigeführt habe. Die Parteien haben unstreitig gestellt, daß der Verkehrswert seinerzeit 2,15 Mio. Euro betragen habe.

Gegen das den Parteien jeweils am 16. März 2006 zugestellte Urteil des Landgerichts wenden sich beide Parteien mit ihren am 12. bzw. 18. April 2006 eingegangenen und am 16. Juni bzw. 18. April 2006 begründeten Berufungen.

Die Bekl. rügt eine fehlerhafte Auslegung des § 3 Abs. 1 S. 7 VermG. Es sei zur Berechnung der Abfindung auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem der Berechtigte ggf. das Grundstück in Natur erhalten hätte, da der Verkehrswertausgleich lediglich ein Surrogat für die tatsächliche Einräumung des Bruchteilseigentums darstelle. Es gelte daher nichts anderes als beim Verkehrswertanspruch nach § 16 I 3 lnVorG (BGH ZOV 1999, 364 = VIZ 1999, 607). Die Kl. hätten das Bruchteilseigentum vor der Klagerücknahme nicht erhalten können, mithin nicht vor dem 27.5.2004. Da - wie die Bekl. behauptet - nach dem Gutachten des Sachverständigen S. beide Grundstücke einen Verkehrswert von 1.622.000 Euro gehabt hätten, habe den Kl. lediglich 811.000 Euro zugestanden, die ihnen - unstreitig - ausgezahlt worden seien.

Die Tatsachenfeststellung im Urteil sei unvollständig, denn die Parteien hätten sich auch über den Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung bereits verständigt, indem man sich auf einen Gutachter geeinigt und dieses Gutachten dann auch als verbindlich habe ansehen wollen. (...) Die Kl. hätten niemals Einwände gegen den Ermittlungszeitpunkt erhoben. Sie seien an die Vereinbarung gebunden.

(...)

Die Kl. verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Der Verkehrswert im Gutachten sei falsch festgestellt, er habe - wie sich aus dem Kaufvertrag vom 20.6.2005 ergäbe - bei 2.150.000 Euro gelegen. Die Kl. hätten das ohne ihre Zustimmung in Auftrag gegebene Gutachten nicht anerkannt, es habe sich um ein Gefälligkeitsgutachten gehandelt. Die Kl. hätten die Grundstücke gerne zu dem im Gutachten genannten Verkehrswert gekauft, wozu die Bekl. aber nicht bereit gewesen sei. Die Bekl. habe sich nur bereichern wollen. Tatsächlich habe der Verkehrswert am 24.5.2005 1,15 Mio. Euro für die ... und 1 Mio. Euro für ... betragen (Beweis: Sachverständigengutachten). Das Gutachten S. enthalte auch methodische Fehler. (...)

Die Kl. verfolgen mit ihrer Berufung ihre erstinstanzlich abgewiesene Stufenklage weiter. Sie fühlen sich in ihrem Grundrecht nach Art. 3 GG verletzt, weil die Bekl. es allein in der Hand hat, den Antrag nach § 3 Abs. 1 S. 7 VermG zu stellen, und dabei ausschließlich an die Wahrung ihrer eigenen Interessen denken kann, je nachdem, ob das Grundstück defizitär oder nicht sei, ohne Rücksicht auf die Interessen der Berechtigten. Daher sei § 7 Abs. 7 S. 2 VermG analog anzuwenden. Die Kl. würden sonst schlechter behandelt werden als die Teilhaber einer Gemeinschaft. Aus dem Zusammenhang des § 3 Abs. 1 S. 7 u. S. 9 VermG ergäbe sich, daß im Falle der Abfindung nach Satz 7 die Abwicklung lediglich vereinfacht, aber nicht eine Verkürzung von Nebenpflichten bedeuten sollte. Satz 9 habe auch Bedeutung für die Höhe der Abfindung mit dem anteiligen Verkehrswert (BTDrs. 13/7275, S. 45 f.). Der Änderungsbescheid vom 23.1.2001 könne nicht die ursprünglich vorhandenen Ansprüche auf Erlösauskehr rückwirkend zunichte machen.

(...)

Die Bekl. vertritt die Auffassung, § 3 Abs. 1 S. 1 VermG sei eine Ausnahmevorschrift, die erst am 17.7.1997 eingefügt worden sei, und zwar gerade mit Rücksicht auf jüdische Ansprüche ausnahmsweise eine Teilrestitution erlaubte. Ohne diese Bestimmung wäre die (Teil-) Restitution überhaupt nicht möglich gewesen, sondern nach § 4 VermG wegen Unmöglichkeit der Rückgabe abgelehnt worden und hätte nur ein Entschädigungsanspruch bestanden. Damit seien jüdische Anspruchsteller besser gestellt als andere. Ausdrücklich verweise der BGH (28.10.2005, V ZR 92/05) darauf, daß die Feststellung der Berechtigung nicht genüge, sondern auch eine Rückgabe erfolgen müsse.

Die zulässigen Berufungen sind unbegründet.

Berufung der Bekl.

Die Bekl. ist zur Auszahlung des erstinstanzlich ausgeurteilten Betrages verpflichtet. Die Höhe des Betrages beruht auf der Einigung der Parteien, daß jedenfalls im Februar/März 2001, dem Zeitpunkt, in dem der Änderungsbescheid bestandskräftig geworden wäre, wenn nicht die JCC damals Klage erhoben hätte, der Verkehrswert bei 2.150.000 Euro gelegen hätte. Das deckt sich mit dem Kaufpreis, den die Bekl. im Jahr 2005 für die beiden Grundstücke erzielt hat (§ 8 des Kaufvertrages, S. 13).

Der Senat folgt der Begründung des Landgerichts, das für die Bewertung auf den Zeitpunkt der fiktiven Bestandskraft im Februar oder März 2001 abgestellt hat. Zu demselben Ergebnis würde man vorliegend gelangen, wenn man als maßgebendes Wertdatum das Datum des Bescheides des LaRoV zugrunde legen (23.1.2001) und nicht auf die Bestandskraft abheben würde. Für diese Lösung spricht die Gesetzessystematik. Der Antrag des Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 1 S. 7 VermG bindet die Entscheidung des LaRoV. Ein Ermessen dahingehend, den Berechtigten doch zu restituieren, kommt ihm nicht mehr zu (s. Fieberg-Redeker/Hirtschulz/Tank, Rdz. 122 c zu § 3 VermG). Das bedeutet, daß damit auch der Rückgabeanspruch des Berechtigten untergegangen ist und das Surrogat, der Verkehrswertauszahlungsanspruch, an seine Stelle getreten ist. Die Entscheidung über den Untergang des Restitutionsanspruchs wäre - selbst im Falle, daß der Berechtigte gegen den Verlust des Rückübertragungsanspruchs Klage erheben würde - nicht zu ändern, da die Verwaltungsentscheidung gebunden war. Sachlich angreifbar wäre der Bescheid nur - wie hier durch die JCC - von dritter Seite, die sich selbst eines Restitutionsanspruchs berühmt und ihre Berechtigung festgestellt haben möchte. Es kann aber nicht sein, daß die Höhe des Surrogatsanspruchs von dem Zufall abhängt, ob es noch weitere Anspruchsteller gibt, oder gar davon, daß der Berechtigte in der Hoffnung auf steigende Verkehrswerte den Abschluß des Restitutionsverfahrens hinauszögern könnte. Es muß einen klaren Bewertungszeitpunkt geben, der mit dem Datum des Bescheides vorliegt. Für diese Auffassung spricht auch die Kommentierung in Fieberg (aaO., Rdz. 122 c), wonach an sich in dem Bescheid nach § 3 Abs. 1 S. 7 VermG bereits die Höhe des anteiligen Verkehrswerts festzusetzen wäre. (Das ist vorliegend allerdings nicht erfolgt. Das LaRoV hat den Verkehrswert lediglich "nachrichtlich" mitgeteilt, Gutachten darüber hatte es bereits eingeholt.) Umgerechnet betrug der Wert damals bereits 2.394.891,10 Euro. Hätte die Behörde zu jenem Zeitpunkt die gebotene Festsetzung vorgenommen, so wäre auch die Festsetzung des Wertes in dieser Höhe bestandskräftig geworden, ohne daß später nach Abschluß des Gerichtsverfahrens neue Ermittlungen hätten geführt werden dürfen. Die Zugrundelegung des Werts zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung findet sich im VermG auch in § 7 Abs. 2, insb. S. 2, in dem ausdrücklich der objektive Wert zu diesem Zeitpunkt zugrunde gelegt wird, wenn der Verfügungsberechtigte das Gebäudeeigentum verliert (§ 16 III 2 VermG). Diese Situation ist vergleichbar mit dem vorliegenden Fall, in dem der Berechtigte das Bruchteilseigentum verliert. Der Höhe nach kann die Einigung der Parteien auf den Grundstückswert im Februar/März 2001 zugrunde gelegt werden, da der Bescheid erst im Januar 2001 erlassen worden ist.

Der Ansicht der Bekl., die Parteien hätten sich auf den Wert im Gutachten S. geeinigt, ist nicht zu folgen. Eine Einigung darüber, daß die Parteien das Ergebnis des Gutachtens in jedem Fall akzeptieren wollten - ohne seinen Inhalt zu kennen -, ist auch von der Bekl. nicht vorgetragen worden. Sie beruft sich allein darauf, daß die Kl. ein Wertgutachten gefordert und der Beauftragung des Sachverständigen S. zugestimmt hätten. Das stellt keine Einigung über die Akzeptanz des Ergebnisses dar. Die von den Kl. gegen das Gutachten erhobenen Einwände sind auch beachtlich. Der vom Sachverständigen festgestellte Wert für beide Grundstücke soll laut Vortrag der Bekl. 1.622.000 Euro im Mai 2004 betragen haben. Dieser auffällige Wertsprung im Jahr 2004 - zwischen ca. 2,4 Mio. im Jahr 2001 und dem Verkaufspreis von ca. 2,1 Mio. im Juni 2005 - ist nicht nachvollziehbar. Die Bekl. kann sich hier nicht allein auf geschickte Verkaufsverhandlungen berufen.

Berufung der Kl.

Die Berufung der Kl. ist ebenfalls unbegründet, da ihnen ein Anspruch auf Nutzungsentgelte aus § 7 VII 2 VermG nicht zusteht. Wie das Landgericht und die Bekl. zutreffend ausführen, setzt der Anspruch voraus, daß der Berechtigte hinsichtlich des Grundstücks einen Herausgabeanspruch besitzt. Das folgt bereits aus § 7 VII 3 VermG. Wenn es einen Bescheid über die Rückübertragung des Eigentums nicht gibt - wie hier -, kann auch der Anspruch auf Herausgabe der Nutzungsentgelte nicht entstehen.

Für eine analoge Anwendung des § 7 VII 2 VermG auf die Fälle des § 3 Abs. 1 S. 7 VermG besteht kein Raum. Es fehlt bereits an einer planwidrigen Gesetzeslücke. Anders als der Rückübertragungsanspruch stellt § 3 1 7 VermG einen Abfindungsanspruch dar, so ausdrücklich der Gesetzestext. Bereits aus dieser Wortwahl ist zu erkennen, daß es sich um eine abschließende Regelung handeln sollte. Sie diente der Aufwandseinschränkung auf seiten des Verfügungsberechtigten (s. BT-Drs. 13/7275, S. 45). Dem Gesetzgeber ging es mit der Änderung des Vermögensgesetzes um einen besseren Nutzerschutz in den neuen Bundesländern und insgesamt um eine Verfahrensbeschleunigung im Interesse der wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern. Dem hätte ein Anspruch wie bei § 7 VII 2 VermG neben der Abfindung entgegengestanden, da es gerade zu keiner Aufwandseinschränkung auf seiten der Verfügungsberechtigten geführt hätte, sondern erneut zu langwierigen Abrechnungsprozessen für die Vergangenheit zusätzlich zu der laufenden Bewirtschaftung der Immobilie. Im übrigen diente § 7 VII 2 VermG der Motivierung des Verfügungsberechtigten, erzielte Nutzungsentgelte in das Objekt zu investieren. Die Motivierung ergibt sich in den Fällen, in denen der Verfügungsberechtigte das Eigentum teilweise behalten wird und Bruchteilseigentum abfinden kann, aus seiner Stellung als Eigentümer. Daß die Abfindung sämtliche gegeneinander bestehenden Ansprüche zum Erlöschen bringen sollte, ergibt sich entgegen der Ansicht der Kl. gerade aus der Gesamtschau mit § 3 I 9 VermG. Denn auch der Verfügungsberechtigte hat ohne die Einräumung von Bruchteilseigentum keinen Anspruch auf Erstattung von wertsteigernden Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten gegen den Berechtigten, obwohl dieser von der Wertsteigerung durch das Surrogat "Verkehrswert" profitiert.

Läßt sich damit schon keine planwidrige Regelungslücke feststellen, so fehlt es weiter auch an der Ähnlichkeit des Sachverhalts zu dem Fall der Rückübertragung nach dem lnVorG.

Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 7 Abs. 7 S. 2 VermG auf den berechtigten Anmelder nach § 21 b Abs. 1 InVorG paßt auf den vorliegenden Fall nicht. Denn er unterscheidet sich von dem Fall des § 21 b Abs. 1 lnVorG deutlich, weil es dort zu einer Rückübertragung - mithin dinglicher Rechtsänderung - kommt, vorliegend jedoch nicht. Im Fall des § 21 b Abs. 1 lnVorG hat der BGH lediglich einen Unterschied im Verfahren festgestellt, weil der Berechtigte dort schneller zu seiner Eintragung gelangt als im Fall der normalen Rückübertragung. Dieser für den Berechtigten und die wirtschaftliche Entwicklung des Grundstücks günstige Fall sollte sich nicht auf der anderen Seite für den Berechtigten nachteilig auswirken, indem die Nutzungsentgelte entfielen. Demzufolge hat der BGH gerade damit argumentiert, daß das Ziel des VermG - die Rückübertragung - sich in vollem Umfang mit dem Ziel von § 21 b InVorG deckt, rechtsstaatswidrig entzogenes Vermöge dem Berechtigten zurückzugewähren (BGH 25.2.2005, V ZR 105/04, ZOV 2005, 88 [89]). Anders ist es bei § 3 I 7 VermG, bei dem es gerade nicht zu einer Rückübertragung kommt, das Ziel mithin nicht die Rückgewähr des Vermögens selbst ist, sondern dem Verfügungsberechtigten in Einschränkung des Grundsatzes der Rückgewähr in natura im übergeordneten Interesse eine Ersetzungsbefugnis gewährt. Im Fall der Übertragung des lnVorG sprach auch ausdrücklich die Gesetzesbegründung dafür, daß die Rückübertragung durch einen lnvestitionsvorrangbescheid mit anschließender Berechtigungsfeststellung nicht anders behandelt werden könne als die Restitution nach dem VermG (aaO., S. 89). Das ist bei der Begründung für § 3 Abs. 1 S. 7 VermG gerade nicht der Fall. Schließlich hat der Bundesgerichtshof am Ende seiner Entscheidung nochmals ausdrücklich betont, daß entscheidend sei, daß sowohl Rückübertragung als auch Feststellung der Berechtigung erfolgt sind (aaO., S. 90). An der Rückübertragung fehlt es vorliegend.

Die Kl. können sich nicht auf die Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes nach Art. 3 GG berufen. Eine Ungleichbehandlung besteht nicht, da aus den o. g. Gründen die Fälle der Rückübertragung nach dem lnVorG und die Fälle der Abfindung nach § 3 Abs. 1 S. 7 VermG gerade nicht gleichgelagert sind. Eine Verletzung der Gleichheitsrechte kann aber nur gegeben sein, wenn gleiche Fälle unterschiedlich behandelt werden. Der Hinweis der Kl. auf die Teilhaber einer Gemeinschaft verfängt nicht, da zum einen die Fälle nach dem VermG Sonderfälle der Vermögensabwicklung darstellen, zum anderen gerade keine Auseinandersetzung gemeinschaftlichen Eigentums stattfindet, sondern es sich um einen Fall der Abfindung handelt.