Wert der Beschwer bei Verurteilung zum Rückbau einer einen Mietmangel verursachenden „Modernisierungsmaßnahme“ des Vermieters

Wird der Vermieter zum Rückbau einer Baumaßnahme verurteilt, bei dem es sich der Sache nach um die Beseitigung eines Mangels der Mietsache (hier in Gestalt eines „Überbaus“ des bisherigen Küchenfensters der Wohnung des Mieters) handelt, bemisst sich nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Wert der Beschwer eines - wie hier - zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 1. Der Bekl. ist seit dem Jahr 1987 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Einzimmerwohnung des Kl. in B. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 178,95 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung. Der Kl. begann vor mehreren Jahren einen Ausbau des Dachgeschosses. Dabei wurde im Rahmen des Dachgaubenausbaus das Schrägfenster der Küche der von dem Bekl. angemieteten Wohnung von außen durch ein davor gesetztes Fluchtfenster überbaut. Durch diese Überbauung ist der Lichteinfall in die Wohnung eingeschränkt und das Küchenfenster kann nicht mehr geöffnet werden. Eine Fertigstellung der Baumaßnahmen konnte nicht erfolgen, da der Bekl., der an einer kombinierten Persönlichkeitsstörung mit komorbider depressiver Episode und einer latenten Suizidgefahr leidet, ein Betreten der Wohnung unter Berufung auf seine psychische Erkrankung und eine aus diesem Grund im Falle einer Fortführung des Umbaus oder gar eines vorübergehenden Auszugs aus der Wohnung zu besorgende psychische Verschlechterung, insbesondere eine Zunahme der Suizidalität, nicht duldete.

2 Seit April 2011 entrichtet der Bekl. wegen der Überbauung des Küchenfensters die Miete in einer um 10 % - mithin um monatlich 25 € - geminderten Höhe.

3 2. Mit der vorliegenden Klage hat der Kl. von dem Bekl. - nach erfolgter Kündigung wegen Zahlungsverzugs und wegen der unterbliebenen Duldung - die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie hilfsweise die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen begehrt. Der Bekl. hat von dem Kl. im Wege der Widerklage die Beseitigung des vorgenommenen Dachgaubenausbaus und die Wiederherstellung des Schrägdachs sowie die Rückzahlung eines im Hinblick auf die vorgenannte Mietminderung unter Vorbehalt gezahlten Teils der Miete in Höhe von 1.325 € sowie die Erstattung aufgewandter Kosten in Höhe von 365,83 € für die Wiederherstellung der von dem Kl. zeitweise unterbrochenen Stromversorgung, jeweils nebst Zinsen, verlangt.

4 Das AG hat den Bekl. verurteilt, die Komplettierung der vorhandenen Dachgaube zu dulden. Den Kl. hat es auf die Widerklage verurteilt, an den Bekl. 365,83 € nebst Zinsen zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Kl. hat keinen Erfolg gehabt. Auf die Berufung des Bekl. hat das LG die Klage insgesamt abgewiesen und den Kl. zur Zahlung weiterer 1.325 € nebst Zinsen sowie zur Beseitigung des vorgenommenen Dachgaubenausbaus und zur Wiederherstellung des Schrägdachs verurteilt.

5 Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen; dagegen wendet sich der Kl. mit der Nichtzulassungsbeschwerde.

II. 6 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer - worauf der Senat die Parteien bereits hingewiesen hat - den Betrag von 20.000 € nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

7 1. Der Kl. hat die Nichtzulassungsbeschwerde zunächst unbeschränkt eingelegt. Mit der Beschwerdebegründung und den darin enthaltenen Anträgen hat er die Nichtzulassungsbeschwerde dahingehend beschränkt, dass mit der erstrebten Zulassung der Revision die Aufhebung des Berufungsurteils hinsichtlich der Klage nur bezüglich der Abweisung des Hilfsantrags und hinsichtlich der Widerklage nur bezüglich der Verurteilung zur Beseitigung des Dachgaubenausbaus und Wiederherstellung des Schrägdachs erreicht werden soll. Die Nichtzulassungsbeschwerde vertritt die Auffassung, der Wert der mit der Revision somit geltend zu machenden Beschwer betrage 32.515 € (765 € für den vorgenannten Hilfsantrag zuzüglich eines Betrags von 31.750 €, der dem Aufwand entspreche, den der Kl. betreiben müsse, um der Widerklageverurteilung nachzukommen).

8 2. Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde sind die Voraussetzungen des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht erfüllt. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer übersteigt 20.000 € nicht. Er beträgt - ausgehend von einem Gesamtwert der mit dem Berufungsurteil verbundenen Beschwer des Kl. in Höhe von 12.920,37 € - unter Berücksichtigung der vorstehend genannten Beschränkung des Umfangs der Nichtzulassungsbeschwerde (nur) 3.713,64 €.

9 a) Die Beschwer des Unterliegens des Kl. mit seinem (Hilfs-) Antrag auf Duldung der begehrten Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d BGB) ist gemäß § 3 in Verbindung mit den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Dreieinhalbfachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung zu bemessen (vgl. Senatsbeschlüsse vom 20. November 2018 - VIII ZR 112/18, WuM 2019, 44 Rn. 2 ff. [Hinweisbeschluss]; vom 7. Januar 2019 - VIII ZR 112/18, NJW-RR 2019, 333 Rn. 2 ff. [Zurückweisungsbeschluss]; jeweils m.w.N.). Dies zieht auch die Nichtzulassungsbeschwerde nicht in Zweifel. Da die von dem Kl. mit den Modernisierungsmaßnahmen erstrebte Mieterhöhung nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen und insoweit unangegriffenen Feststellungen des AG monatlich 63,42 € beträgt, ergibt sich nach den vorgenannten Grundsätzen eine Beschwer in Höhe von 2.663,64 € (42 x 63,42 €).

10 b) Der Wert der Beschwer der auf die Widerklage erfolgten Verurteilung des Kl. zur Beseitigung des Dachgaubenausbaus und Wiederherstellung des Schrägdachs beträgt entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde nicht 31.750 €, sondern (nur) 1.050 €.

11 Denn bei diesem Rückbau handelt es sich der Sache nach um die Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Gestalt eines „Überbaus“ des bisherigen Küchenfensters der Wohnung des Bekl., weswegen dieser die Miete um 25 € monatlich mindert. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bemisst sich der Wert der Beschwer eines - wie hier - zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern gemäß §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung (BGH, Beschlüsse vom 17. Mai 2000 - XII ZR 314/99, NJW 2000, 3142 f.; vom 27. November 2002 - VIII ZB 33/02, NZM 2003, 152 unter II 1; vom 18. Februar 2004 -VIII ZB 84/03, WuM 2004, 220 unter 1; vgl. auch Senatsbeschluss vom 13. Februar 2007 - VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207 Rn. 1 f.). Angesichts der hier gegebenen Minderung in Höhe von monatlich 25 € beträgt der Wert der Beschwer mithin 1.050 € (42 x 25 €).

12 An dieser Rechtsprechung ist - entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde - auch für den hier vorliegenden Fall des Rückbaus begonnener Bauarbeiten festzuhalten, die den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigen. Die von der Beschwerde herangezogene Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Bemessung der Beschwer eines zum Rückbau verurteilten Wohnungseigentümers (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2019 - V ZR 224/18, NZM 2019, 881 Rn. 2 f. m.w.N.) betrifft das Verhältnis der (Wohnungs-) Eigentümer untereinander und kann für die Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters nicht herangezogen werden. Auch sind, wie bereits ausgeführt, für die Bemessung der Rechtsmittelbeschwer des Vermieters in einem solchen Fall weder die Kosten der Mängelbeseitigung - was entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde nicht nur für „typische Baumängel“ gilt - maßgeblich noch ein Interesse des Vermieters, zusätzliche Wiederherstellungskosten zu vermeiden, die ihm bei einer nach Beendigung des Mietverhältnisses doch noch realisierten Modernisierung entstünden.

Beim Rückbau einer misslungenen Modernisierung handelt es sich der Sache nach um die Beseitigung eines Mangels der Mietsache. Der Wert der Beschwer des verurteilten Vermieters bemisst sich aber nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern nach dem 3 1/2-fachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.

Der Vermieter war zur Beseitigung eines von ihm vorgenommenen Dachgaubenausbaus und zur Wiederherstellung des Schrägdachs verurteilt worden. Das Berufungsgericht hatte die Revision nicht zugelassen; dagegen wandte sich der Kläger mit der Nichtzulassungsbeschwerde.

Der BGH hat die Beschwerde als unzulässig verworfen, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteige (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Der Wert der Beschwer der auf die Widerklage erfolgten Verurteilung des Klägers zur Beseitigung des Dachgaubenausbaus und Wiederherstellung des Schrägdachs betrage nicht 31.750 €, sondern (nur) 1.050 €. Denn bei diesem Rückbau handele es sich der Sache nach um die Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Gestalt eines „Überbaus“ des bisherigen Küchenfensters der Wohnung des Beklagten, weswegen dieser die Miete um 25 € monatlich mindere. Nach der Rechtsprechung des BGH bemesse sich der Wert eines zur Mangelbeseitigung verurteilten Vermieters nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern gemäß §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem 3 1/2-fachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung (BGH, zuletzt GE 2007, 983). Daran sei auch für den hier vorliegenden Fall des Rückbaus begonnener Bauarbeiten festzuhalten, die den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigten. Die von der Beschwerde herangezogene Rechtsprechung des V. Senats des BGH zur Bemessung der Beschwer eines zum Rückbau verurteilten Wohnungseigentümers (BGH, GE 2019, 1644) betreffe das Verhältnis der (Wohnungs-) Eigentümer untereinander und könne für die Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters nicht herangezogen werden.