Werkdienstwohnung/Kündigung

Werkdienstwohnung/Kündigung; Kündigung/Werkdienstwohnung; Kündigungserklärung/Begründung; Kündigungsschreiben/Begründung

Auch die Kündigung nach § 565 c Nr. 2 BGB bedarf der Begründung.

Es handelt sich bei der Wohnung um eine sogenannte Werkdienstwohnung im Sinne von § 565 e BGB, die im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen wurde und die entweder vom Dienstverpflichteten ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet worden ist oder in der der Dienstverpflichtete mit seiner Familie einen eigenen Hausstand führt. Beides ist hier der Fall. Für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich der Wohnung gelten somit nach § 565 e BGB die Vorschriften über die Miete entsprechend, also die besonderen Vorschriften für Werkmietwohnungen (§§ 565 b bis d BGB) und im übrigen die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts (vgl. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Teil IV, Rdnr. 172/173). Das bedeutet, daß eine ordentliche Kündigung wahlweise gemäß § 565 c Nr. 2 BGB mit einer Frist von einem Monat möglich ist, allerdings erst nach Beendigung des Dienstverhältnisses und nur, wenn die funktionsgebundene Hauswartdienstwohnung für einen anderen Hauswart benötigt wird, oder aber gemäß § 564 b Abs. 1 und 2 BGB unter Einhaltung der Fristen des § 565 Abs. 2 BGB. Das Kündigungsschreiben vom 31. März 1987 enthält gleichzeitig die Kündigung des Dienstvertrages und der Dienstwohnung. Die Kündigung hätte gemäß § 565 c Nr. 2 BGB frühestens einen Monat nach Beendigung des Dienstverhältnisses zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses über die Wohnung führen können. In dem Schreiben fehlt jedoch die Angabe der Gründe für die Kündigung der Wohnung. Die Kündigung ist deshalb unwirksam. Der behauptete dringende Bedarf für den neuen Hauswart hätte im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen (vgl. OLG Celle, WuM 85, 142/143; AG Oberhausen DWW 72, 315; Emmerich-Sonnenschein, Handkommentar Miete, 3. Aufl., §§ 565 b - 565 e, Rdnr. 19). Eine spezifizierte Angabe der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben ist nicht nur für die Kündigung nach § 564 b BGB erforderlich (vgl. BayObLG, WuM 85, 50), weil als berechtigte Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nur die Gründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben mitgeteilt worden sind (vgl. § 564 b Abs. 3 BGB). Die Kündigung nach § 565 c BGB unterscheidet sich von der ordentlichen Kündigung nach § 564 b BGB nur durch die verkürzten Fristen. Für den Inhalt des Kündigungsschreibens enthält die Vorschrift gegenüber § 564 b Abs. 3 BGB keine Erleichterung.

Anmerkung: Vgl. OLG Stuttgart, WM 86, 132 und AG Neukölln, MM 85, 14.