Werkdienstwohnung

Werkdienstwohnung; Kündigung

Kündigung nach § 565 c BGB "alsbald" nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses.

Es handelt sich um eine ordnungsgemäße Kündigung im Sinne von § 565 c Ziff. 2 BGB, da die Wohnung des Hauswarts in der Regel funktionsbezogen ist. Bezüglich der Angabe der Kündigungsgründe ist es nach der Rechtsprechung der Kammer nicht erforderlich, daß diese bereits im Kündigungsschreiben selbst im einzelnen konkretisiert sind; vielmehr reicht es aus, wenn sich der geltend gemachte Betriebsbedarf im Laufe des Rechtsstreits konkretisiert.

Nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung muß jedoch die Kündigung nach § 565 c BGB "alsbald" nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausgesprochen werden (Palandt/Putzo, 51. Aufl., § 565 c Rdnr. 2 m. w. N.). Vorliegend ist das Dienstverhältnis zwischen den Parteien durch Urteil des Arbeitsgerichts Berlin vom 16. Oktober 1991 zum 30. September 1990 beendet worden. Auch unter Berücksichtigung des Ablaufs der Rechtsmittelfrist sowie einer angemessenen Überlegungszeit kann beim Ablauf eines Zeitraumes zwischen November 1991 und Mai 1992 nicht von einer alsbaldigen Kündigung in diesem Sinne die Rede sein.

Darüber hinaus ist die in Rede stehende Kündigung auch rechtsmißbräuchlich, weil unstreitig seit September 1992 eine zumindest ähnlich geschnittene weitere Wohnung im Erdgeschoß des Hauses leersteht. Soweit der Kl. hierzu behauptet, eine "Genehmigung" des Bezirksamtes zur Nut-zung als Hauswartwohnung liege nicht vor und ferner solle ein bereits seit längerem feststehender Mieter in die Wohnung einziehen, greifen diese Einwände nicht durch. Zum einen ist nicht nachvollziehbar, wofür eine behördliche Genehmigung bei der Nutzung einer Wohnung als Hauswartwohnung erforderlich sein soll, zum anderen ist der Vermieter zwar in der Auswahl einer Wohnung bzw. eines hierfür in Betracht kommenden Mieters frei, jedoch kann er sich - wenn wie hier eine Kündigung hinsichtlich einer bestimmten Wohnung ausgesprochen ist - nicht darauf berufen, die andere - leerstehende - Wohnung solle für einen Dritten "freigehalten" werden. Bei Abwägung der Wirksamkeit einer Kündigung ist der Vermieter gehalten, freiwerdende Wohnungen für den von ihm geltend gemachten Be triebsbedarf zu nutzen, wenn sie geeignet sind. Eine mangelnde Geeignetheit der anderen Erdgeschoßwohnung ist vom Kl. nicht substantiiert dargetan, so daß er sich entgegenhalten lassen muß, mit dieser seinen Betriebsbedarf befriedigen zu können.

Hinzu kommt, daß der Zeuge G., der die Hauswartstätigkeit übernehmen soll, bereits mit seiner Familie in einer anderen Wohnung im Hause lebt, so daß nicht nachvollziehbar ist, inwieweit für ihn der Betriebsbedarf tatsächlich bestehen soll. Eine bloße Nutzung der streitbefangenen Wohnung als "Dienstraum" - wie der Prozeßbevollmächtigte des Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung vorgetragen hat - genügt für die Geltendmachung des Betriebsbedarfs nicht, da es sich hier ersichtlich um eine Wohnung handelt, die auch vom einzustellenden Hauswart lediglich als Wohnung zu nutzen ist.

Wenn ein neuer Hauswart benötigt wird, weil der alte fristlos entlassen wurde, kann auch das Mietverhältnis über die Hauswartswohnung gekündigt werden. Der Vermieter sollte sich allerdings nicht zuviel Zeit dabei lassen, denn die Kündigung muß "alsbald" nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausgesprochen werden.

Das Landgericht Berlin hatte in seinem Urteil vom 25. Oktober 1993 über einen Fall zu entscheiden, in dem der Hauswart zunächst gegen seine Entlassung geklagt hatte; durch Urteil des Arbeitsgerichtes vom 16. Oktober 1991 wurde die Wirksamkeit der Kündigung des Dienstverhältnisses bestätigt. Als dann der Vermieter im Mai 1992 das Mietverhältnis kündigte, lag keine zeitliche Nähe mehr zur Beendigung des Arbeitsverhältnisses vor; die Räumungsklage des Vermieters blieb also erfolglos.

Da das Urteil des Landgerichts zu Mißverständnissen Anlaß geben kann, soll allerdings hervorgehoben werden: Der Kündigungsgrund in solchen Fällen ist allein aus § 564 b BGB herzuleiten; die vom Landgericht zitierte Vorschrift des § 565 c BGB betrifft ausschließlich die Kündigungsfrist.