Werkdienstwohnung

Werkdienstwohnung; Werkmietwohnung; Personenverschiedenheit zwischen Dienstberechtigtem/Wohnungsgeber/Vermi eter

1. Liegt Personenverschiedenheit zwischen dem Dienstberechtigten (hier: Wohnungseigentümergemeinschaft) und dem Wohnungsgeber (hier: einzelner Wohnungseigentümer) vor, ist ein einheitlicher Werkdienstvertrag nicht denkbar.

2. Bestand vor der Bildung von Wohnungseigentum ein Werkdienstvertrag mit dem vormaligen Grundstückseigentümer, so wird auch ohne ausdrückliche Vereinbarung die Wohnung mit Eintritt der Personenverschiedenheit aufgrund faktischen Mietverhältnisses zur Werkmietwohnung.

3. Eine getroffene Gebrauchsregelung in Form einer Widmung des Sondereigentums als Hauswartdienstwohnung kann gegenüber dem Sondernachfolger nach Zwangsversteigerung nur dann Wirkung entfalten, wenn sie nach § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist.

Die Bekl. nutzte aufgrund Vertrages mit dem vormaligen Grundstückseigentümer die streitgegenständliche Wohnung als Werkdienstwohnung. Nach Aufteilung in Wohnungseigentum wurden keine neuen Vereinbarungen getroffen. Eine besondere Widmung der Wohnung als Hauswartwohnung findet sich weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung. Auch ein widmender Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt nicht vor. Es wurde weder ein neuer Dienstvertrag noch nunmehr ein schriftlicher Mietvertrag zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Bekl. geschlossen. Allerdings zahlte die Bekl. nunmehr für die Nutzung der Wohnung 80 % eines bestimmten Nutzungswertes als "Miete" unmittelbar an den jeweiligen Wohnungseigentümer. 20 % des Nutzungsentgelts wurden von der Eigentümergemeinschaft übernommen, während im ursprünglichen Hauswartdienstvertrag noch bestimmt war, daß der sich nach der jeweils geltenden Tarifbestimung richtende Wohnungswert mit dem Hauswartlohn zu verrechnen sei.

Die Kl. erwarb im Zwangsversteigerungsverfahren Sondereigentum an der von der Bekl. genutzten Wohnung. Sie kündigte das "Mietverhältnis" wegen Eigenbedarfs. Die Wohnungseigentümerin erhob vor dem Zivilgericht Räumungsklage. Die Bekl. erhob vor dem Arbeitsgericht Feststellungsklage, daß die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam sei.

Das Amtsgericht Charlottenburg hielt mit Beschluß vom 7. Juni 2000 - 15 a C 73/00 - den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für zulässig. Das Landgericht Berlin wies die sofortige Beschwerde der Bekl. mit Beschluß vom 25. Juli 2000 - 65 T 64/00 - zurück.

Mit der Teilungserklärung vom 5. November 1986 wurde die streitgegenständliche Wohnung aufgrund faktischen Mietverhältnisses zur funktionsgebundenen Werkmietwohnung. Es liegt nämlich seither eine Personenverschiedenheit zwischen Dienstberechtigtem und Vermieter vor (vgl. nur Palandt-Putzo, BGB, 59. Aufl., Vorbem. Vor § 565 b Rdnr. 8). Bei dieser Entscheidung wird - entgegen der Auffassung der Bekl. - auch berücksichtigt, daß es sich vorliegend - unstreitig - um eine Hauswartswohnung handelt. Dieser Begriff allein ist für die vorliegende Frage, ob eine Mietrechtsstreitigkeit oder eine arbeitsgerichtliche Streitigkeit vorliegt, jedoch nicht von rechtlicher Bedeutung, denn Hauswartswohnungen können sowohl im Rahmen eines Werkmietwohnungsvertrages oder im Rahmen eines Werkdienstwohnungsvertrages vermietet werden. Für Streitigkeiten über Werkmietwohnungen ist § 29 a ZPO anwendbar, während für Werkdienstwohnungen die Zuständigkeit der Arbeitsgerichte begründet ist (Zöller Vollkommer, ZPO. 21. Aufl., § 29 a Rdnr. 6). Aus diesem Grunde ist es für die vorliegende Entscheidung auch ohne Belang, daß die Kl. bereits vor Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren wußte, daß sie eine Hauwartswohnung ersteigerte.

Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß der Voreigentümer G. bzw. die Eigentümergemeinschaft bestimmt hätten, daß es sich weiterhin um eine Werkdienstwohnung handeln sollte. Eine derartige Gebrauchsregelung könnte nämlich nur dann Wirkung gegenüber der Bekl. entfalten, wenn sie gemäß § 10 Abs. 2 WEG in das Grundbuch eingetragen worden wäre, was hier jedoch gerade nicht der Fall ist. Soweit die Bekl. in ihrer Beschwerdebegründungsschrift auf die Vorschrift des § 10 Abs. 3 WEG verweist, ist danach eine Eintragung im Grundbuch nur dann nicht erforderlich, wenn ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt, § 23 WEG. Unabhängig von der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt über Eingriffe und Widmungen des Sondereigentums Beschlüsse fassen kann, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, daß ein entsprechender schriftlicher Beschluß tatsächlich gefaßt worden ist. Die von der Bekl. zitierte Entscheidung des BayOb-LG vom 5. Februar 1998 in ZMR 1998, 359, die die Bindung eines Rechtsnachfolgers an bauliche Veränderungen (§ 22 WEG) betrifft, kann für die Entscheidung des vorliegenden Falles nicht herangezogen werden.

Soweit die Bekl. schließlich auf die Vorschrift des § 746 BGB abstellt, kann dies der sofortigen Beschwerde ebenfalls nicht zum Erfolg verhelfen, denn auch insoweit hat die Benutzungsregelung bei Miteigentümern an einem Grundstück nur dann Wirkung gegenüber dem Sondernachfolger, wenn diese als Belastung im Grundbuch eingetragen ist, § 1010 BGB (vgl. Palandt-Sprau, aaO., § 746 Rdn. 2).

Werkmietwohnungen sind Wohnräume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet werden (§ 565 b BGB). Es besteht neben dem Dienst- bzw. Arbeitsvertrag ein selbständiger Mietvertrag.1 Steht wie bei einer Hauswartwohnung dabei der Wohnraum in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Stätte der Dienstleistung (§ 565 c Satz 1 Nr. 2 BGB), spricht man von einer sog. funktionsgebundenen Werkmietwohnung2. Werkdienstwohnungen sind dagegen Wohnräume, die im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen werden (§ 565 e BGB). Es liegt nur ein einheitlicher gemischter Vertrag vor, der sowohl die Leistung von Diensten als auch die Überlassung von Wohnraum zum Gegenstand hat3. Der Dienstvertrag ist gleichzeitig Rechtsgrundlage für die Raumnutzung, so daß sich die gegenseitigen Rechte und Pflichten hinsichtlich der Wohnung aus diesem Vertrag und nicht etwa aus einem daneben bestehenden Mietvertrag ergeben4.

Für Streitigkeiten aus der Überlassung von Werkdienstwohnungen sind gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 a ArbGG die Arbeitsgerichte zuständig5, da die Ansprüche im Zusammenhang mit der Überlassung der Werkdienstwohnung ausschließlich auf dem Arbeitsverhältnis beruhen und gerade kein Mietverhältnis besteht6. Für Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis über Werkmietwohnungen sind hingegen ausschließlich die Amtsgerichte zuständig (§ 29 a ZPO)7. Dies gilt auch für sog. funktionsgebundene Werkmietwohnungen, selbst wenn der Zusammenhang mit dem Arbeitsverhältnis dort noch enger ist8.

Die Abgrenzung zwischen den beiden Typen der Werkwohnung war in dem vorliegenden Fall nicht nur eine Frage der Zuständigkeit, sondern zugleich und insbesondere eine Frage der Begründetheit der Räumungsklage. Hiervon hing nämlich maßgeblich ab, ob es dem Wohnungseigentümer überhaupt rechtlich möglich war, dem Hauswart gegenüber das Nutzungs-/Mietverhältnis zu kündigen und aus eigenem Recht ohne Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft die Räumung zu erzwingen. Den Dienstvertrag selbst konnte der Wohnungseigentümer alleine nicht kündigen. Denn Arbeitgeber des Hauswarts ist die Eigentümergemeinschaft, der Wohnungseigentümer allenfalls hinsichtlich seines Wohnungseigentumsanteils gemeinschaftlich mit den anderen Wohnungseigentümern. Da der Dienstvertrag mangels Kündigungsbereitschaft der Eigentümergemeinschaft somit fortbestand, stellte sich die Frage, ob der Wohnungseigentümer während und bei Fortbestehen des Dienstverhältnisses von dem Hauswart die Räumung der Wohnung verlangen kann. Bei Werkdienstwohnungen ist es anerkannt, daß während der Dauer des Dienstverhältnisses das Rechtsverhältnis über die Wohnung alleine nicht gekündigt werden kann, da es nur Bestandteil eines einheitlichen Vertrages ist9. Eine isolierte Kündigung wäre hier als Teilkündigung des Arbeitsverhältnisses grundsätzlich unzulässig10. Anders stellt sich die Rechtslage bei Werkmietwohnungen dar, bei denen neben dem Dienstvertrag ein selbständiger Mietvertrag besteht. Mietverträge über Werkmietwohnungen können auch während der Dauer des Dienstverhältnisses nach den allgemeinen Regeln gekündigt werden11. Ein gegenteiliger Umkehrschluß läßt sich aus den §§ 565 b ff. BGB nicht herleiten. Diese Vorschriften enthalten lediglich Erleichterungen für die Kündigung eines Werkmietvertrags nach Beendigung des Dienstverhältnisses, wollen aber keineswegs das Kündigungsrecht während des Bestehens des Dienstverhältnisses einschränken12. Allein dem Zusammenhang von Dienstverhältnis und Mietvertrag kann ein stillschweigender Ausschluß des Rechts zur ordentlichen Kündigung nicht entnommen werden.13

Die Abgrenzung zwischen einer Werkdienstwohnung, die im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen worden ist, und einer funktionsgebundenen Werkmietwohnung, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses und in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Stätte der Dienstleistung vermietet worden ist, gestaltet sich naturgemäß schwierig. Im vorliegenden Fall konnte es sich nur um eine Werkmietwohnung handeln. Denn sind Dienstberechtigter und Wohnungsgeber personenverschieden, ist ein einheitlicher Werkdienstvertrag von vornherein denklogisch ausgeschlossen. Nur bei einer Werkmietwohnung mit zwei selbständigen Verträgen ist es möglich, daß Dienstberechtigter und Vermieter personenverschieden sind14.

Daß der ursprüngliche Hauswart-Dienstvertrag aus dem Jahre 1970 im Hinblick auf die Tarif- und Verrechnungsbestimmung wohl als Werkdienstvertrag zu qualifizieren war, stellt dabei kein Hindernis dar. Während der Dauer eines Arbeitsverhältnisses können die Parteien ohne weiteres über den bisher als Dienstwohnung benutzten Wohnraum einen Mietvertrag abschließen15. Die bisherige Wohnung wird dann zur Werkmietwohnung, wenn der Mietvertrag mit Rücksicht auf das Bestehen des Dienstverhältnisses abgeschlossen wird16. Ein solches Mietverhältnis kann insbesondere auch stillschweigend begründet werden17. Wenn der Hauswart nach Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum das überwiegende Entgelt für die Nutzung der Wohnung unmittelbar an den Wohnungseigentümer, der nicht sein Arbeitgeber ist, zahlt, kennzeichnet dies eben einen Mietvertrag gemäß § 535 BGB. Die Zahlungen der Eigentümergemeinschaft in Höhe von 20 % der Miete sind dabei lediglich als Erfüllungsübernahme i. S. d. § 267 BGB zu qualifizieren.

Weiter war zu prüfen, inwieweit der Wohnungseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtet war, dem Hauswart die Nutzung seiner Wohnung zu überlassen. Eine derartige Verpflichtung kann sich schuldrechtlich aus einem Belegungsrecht aufgrund eines sog. Werkförderungs-18 bzw. Überlassungsvertrages19 mit der Eigentümergemeinschaft ergeben. Verschiedene Ausgestaltungen des Dreiecksverhältnisses sind hier denkbar. Es kann ein aufgrund dieser Verpflichtung abgeschlossener Mietvertrag zwischen Wohnungseigentümer und Hauswart bestehen. Wenn nicht der Überlassungsvertrag daneben unmittelbar zu seinen Gunsten wirkt (§ 328 BGB), wäre der Hauswart hier ebenfalls nicht vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Es müßte vielmehr die Eigentümergemeinschaft wohnungseigentumsrechtlich gegen den kündigenden Wohnungseigentümer vorgehen. Denkbar ist jedoch auch ein Werkdienst- oder Werkmietvertrag unmittelbar zwischen dem Hauswart und der Eigentümergemeinschaft ähnlich einem Untermietverhältnis, bei welchem der Hauswart dem Wohnungseigentümer gegenüber sein Recht zum Besitz von der Eigentümergemeinschaft und dem zwischen ihr und dem Wohnungseigentümer bestehenden Überlassungsvertrag ableitet (§ 986 Abs. 1 Satz 1, 2. Alt. BGB). Der Wohnungseigentümer müßte, um gegen den Hauswart die Räumung zu betreiben, zunächst einmal den Überlassungsvertrag mit der Eigentümergemeinschaft kündigen20.

Besteht ein schuldrechtlicher Überlassungsvertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Wohnungseigentümer, stellt sich die Frage, inwieweit der Sondernachfolger, der etwa - wie in den vorliegenden Entscheidungen - im Wege der Zwangsversteigerung das Wohnungseigentum erwirbt, an eine solche Vereinbarung gebunden ist.

Im Wohnungseigentumsrecht gilt der allgemeine Grundsatz, daß gemäß § 10 Abs. 2 WEG Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander regeln, gegen den Sondernachfolger nur dann wirken, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Dieser für die Sonderrechtsnachfolge geltende Grundsatz gilt erst recht für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, da es sich insoweit um originären Eigentumserwerb handelt21.

Lediglich für Wohnungseigentümerbeschlüsse (§ 23 WEG) bestimmt § 10 Abs. 3 WEG, daß diese zu ihrer Wirksamkeit gegenüber dem Sondernachfolger nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen. Die dauernde Widmung der Wohnung als Hauswartwohnung dürfte jedoch als ganz erheblicher Eingriff in das Sondereigentum kaum noch als eine Angelegenheit anzusehen sein, über die i. S. d. § 23 Abs. 1 WEG "nach dem Gesetz die Wohnungseigentümer entscheiden können". Dies würde ansonsten bedeuten, daß eine Eigentümergemeinschaft das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers auch gegen seinen Willen durch einfachen Mehrheitsbeschluß umwidmen könnte.

Für schuldrechtliche Überlassungs- bzw. Werkförderungsverträge im Rahmen eines Mietvertrags hat der BGH22 entschieden, daß der Erwerber eines Grundstücks nur in solche sich aus einem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, die zwischen dem veräußernden Vermieter und Mieter bestehen, und § 571 Abs. 1 BGB deshalb nicht anwendbar ist auf ein Belegungsrecht, das in einem Mietvertrag zugunsten des Arbeitgebers des Mieters begründet ist. Dies dürfte erst recht gelten, wenn ein Belegungsrecht außerhalb eines Mietvertrags vereinbart wird. Einer Eigentümergemeinschaft, die eine bestimmte Wohnung dauerhaft und mit Wirkung auch Sondernachfolgern gegenüber als Hauswartwohnung bereitstellen will, bleibt also nur die Möglichkeit, die Hausmeisterwohnung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum zu überführen23 oder eine entsprechende Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eintragen zu lassen, was freilich die Mitwirkung des betroffenen Wohnungseigentümers voraussetzt.

Fußnoten: 1) Palandt/Putzo, Vorbem v § 565 b Rn. 8, Gaßner, AcP 186 (1986), 325 (329); Buch, NZM 2000, 167.

2) Palandt/Putzo, § 565 c Rn. 6; Gaßner, AcP 186 (1986), 325 (328).

3) Palandt/Putzo, Vorbem v § 565 b Rn. 9; Gaßner, AcP 186 (1986), 325 (330); Buch, NZM 2000, 167.

4) Schmidt-Futterer/Blank, BB 1976, 1033.

5) Beschluß des BAG vom 2.11.1999 - 5 AZB 16/99 -; Zöller/Vollkommer, § 29 a Rn. 6; Schmidt-Futterer/Blank, BB 1976, 1033 (1034).

6) Beschluß des BAG vom 2.11.1999 - 5 AZB 16/99 - S. 9.

7) BAG NZA 1990, 539; Zöller/Vollkommer, § 29 a Rn. 6; Schmidt-Futterer/Blank, BB 1976, 1033 (1034).

8) Beschluß des BAG vom 2.11.1999 - 5 AZB 16/99 -, S. 5.

9) Palandt/Putzo, Vorbem v § 565 b Rn. 9, Schmidt-Futterer/Blank, BB 1976, 1033 (1034), Buch, NZM 2000, 167 (168).

10) Palandt/Putzo, Vorbem v § 565 b Rn. 9, Schmidt-Futterer/Blank, BB 1976, 1033 (1034); Buch NZM 2000, 167 (168).

11) Palandt/Putzo, Vorbem v § 565 b Rn. 1; Bub/Treier, IV Rn. 127; Buch NZM 2000, 167 (168).

12) Buch NZM 2000, 167 (168).

13) Bub/Treier, IV Rn. 127; Buch NZM 2000, 167 (168).

14) Vgl. Palandt/Putzo, Vorbem v § 565 b Rn. 8; Bub/Treier, IV Rn. 126; Schmidt-Futterer/Blank, BB 1976, 1033 (1034).

15) Schmidt-Futterer/Blank, BB 1976, 1033 (1034).

16) Schmidt-Futterer/Blank, BB 1976, 1033 (1034).

17) Schmidt-Futterer-Blank, BB 1976, 1033 (1034)

18) Vgl. Palandt/Putzo, Vorbem v § 565 b Rn. 8; Bub/Treier, IV Rn. 126.

19) Vgl. BayObLG DWE 1984,125, Müller, WEG, S. 95.

20) Vgl. hierzu BayObLG DWE 1984,125; Müller, WEG, S. 95.

21) BGH NJW 1987, 1638 (1639).

22) BGHZ 48, 244.

23) Vgl. BayObLG DWE 1989,146; Müller, WEG, S. 34