werdender Wohnungseigentümer

werdender Wohnungseigentümer; Rechtsweg

Die Rechtsstellung, die ein Käufer von Wohnungseigentum dadurch erlangt, daß er die Wohnung vom Verkäufer übernimmt und als Vormerkungsberechtigter im Wohnungsgrundbuch eingetragen wird, rechtfertigt nicht die entsprechende An wendung des § 43 WEG mit der Folge, daß für Streitigkeiten zwischen dem Käufer und einem eingetragenen Wohnungseigentümer der Rechtsweg zu den Gerichten der freiwilligen Gerichtsbarkeit gegeben ist.

Die in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und im Schrifttum überwiegend vertretene Rechtsansicht, daß der noch nicht im Grundbuch eingetragene Käufer eines Wohnungseigentumsan teils jedenfalls - wie im vorliegenden Falle - nach Inbesitznahme des Wohnungseigentums (so Bay ObLGZ 1974, 275, 282; OLG Stuttgart, OLGZ 1979, 34; Palandt/Bassenge, BGB, 45. Aufl., Überbl 2 d bb vor § 1 WEG; Deckert, ZfBR 1983, 163, 166; Finger, BauR 1984, 108, 111) oder - wie im vorliegenden Falle - nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch (so BayObLG 1974, 217, 219; 1981, 50, 54; BayObLGZ, ZMR 1985, 420, 421; BayObLG, NJW-RR 1986, 178 = WuM 1986, 158; OLG Frankfurt, Rpfleger 1976, 253; vgl. auch Weitnauer/Wirths, WEG, 6. Aufl., § 3 Rdn. 6 k) oder nach tatsächlicher Eingliederung in die Wohnungseigentümergemeinschaft (so bisher KG, 1. ZS, NJW 1970, 330, 331; OLG Köln, OLGZ 1978, 151; Röll in MüKo, BGB, § 5 WEG Rdn. 37) als sogenannter "wer dender Wohnungseigentümer" bereits die im Wohnungseigentumsgesetz bezeichneten Rechte und Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft hat, verweist folgerichtig Streitigkeiten der Gemeinschaft mit dem Käufer schon vor dessen Eintragung als Eigentümer in das FGG-Verfahren nach § 43 WEG. Diesen Rechtsauffassungen vermag der Senat aus den im Vorlagebeschluß vom 23. De zember 1985 im einzelnen dargelegten Gründen nicht beizutreten. Wegen der Einzelheiten der Begrün dung wird zunächst auf diese Entscheidung (NJW-RR 1986, 444 = ZMR 1986, 132 = WuM 1986, 159) verwiesen.

Wenn die Entstehungsvoraussetzungen der Gemeinschaft voll erfüllt sind und es sich lediglich um die Frage der Einzelnachfolge in die Rechte eines Wohnungseigentümers handelt, besteht nach Auffas sung des Senats bei Berücksichtigung des Willens des Gesetzgebers, wie er im Wortlaut des Woh nungseigentumsgesetzes zum Ausdruck kommt, keine Möglichkeit und bei Beachtung der Grundsätze der richterlichen Rechtsfortbildung, die sich an die Regelungsabsicht und die immanente Teleologie des Gesetzes gebunden hält und sich im Falle einer zulässigen Gesetzesergänzung an Bedürfnissen des Rechtsverkehrs auszurichten hat, auch kein Anlaß zur Konstruktion der Rechtsfigur des "werdenden" Wohnungseigentümers.

Im Falle des Verkaufs von Wohnungseigentum mit Besitzübergabe schon vor Eigentumsumschreibung rechtfertigen die berechtigten Belange keines Beteiligten eine entsprechende Anwendung des § 43 WEG mit der Folge, daß Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern einerseits und dem Käufer von Wohnungseigentum andererseits im Verfahren der freiwilligen Gerichtgsbarkeit zu entscheiden wä ren:

Dem bisherigen Wohnungseigentümer ist zuzumuten, noch bis zur Umschreibung des Eigentums alle Pflichten gegenüber der Gemeinschaft zu tragen, selbst wenn er im Kaufvertrage schon vorfristig Nut zungen und Lasten auf den Erwerber übertragen hat. Er kann eine Vertragsgestaltung wählen und da rauf hinwirken, daß die Übergangszeit nicht zu lange andauert.

Dem Käufer von Wohnungseigentum ist zuzumuten, daß er in der Übergangszeit bis zur Umschreibung noch kein Stimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG) hat, da die Möglichkeit einer Übertragung des Stimmrechts oder die Ermächtigung zur Ausübung des Stimmrechts seitens des noch nicht eingetragenen Wohnung seigentümers besteht und damit den Interessen des Käufers in gleicher Weise gedient ist.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zuzumuten, daß sie sich wegen ihrer Ansprüche allein an den bisher noch eingetragenen Eigentümer hält, der als Träger der mit dem Wohnungseigentum ver bundenen Rechte und Pflichten auch zuverlässig aus dem Grundbuch feststellbar ist. Dies bietet der Gemeinschaft außerdem eine gewisse Sicherheit durch Zugriffsmöglichkeiten auf das Wohnungseigen tumsrecht und etwaige Mieteinnahmen daraus.

Im Falle der Bejahung der Rechtsfigur des "werdenden" Wohnungseigentümers läßt sich demgegenüber im Einzelfall mitunter nicht sicher feststellen, ob nach dem Verkauf von Wohnungseigentum mit dem noch nicht eingetragenen Käufer eine "faktische" Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, wie ge rade die in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und dem Schrifttum umstrittene Frage zeigt, welches Kriterium für die Annahme eines "werdenden" Wohnungseigentümers maßgebend sein soll.

Daß der Verwalter und die durch ihn vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft nach der bisherigen Regelung nicht vom Grundbuchamt über die Eigentumsumschreibung benachrichtigt werden, während sie von der Person eines in die betreffenden Sondereigentumsräume neu einziehenden Bewohners eher Kenntnis erhalten, rechtfertigt es jedenfalls nicht, die vom Gesetzgeber gewählte Regelung durch ge setzesübersteigende Rechtsfortbildung zu korrigieren.

Aus diesen Gründen hält der Senat die gesetzliche Regelung, die an sichere und dauerhafte, für Au ßenstehende auch gegen den Willen der Betroffenen gemäß § 12 GBO feststellbare Merkmale ank nüpft, für erheblich praktikabler. Die von anderen Oberlandesgerichten in den angeführten Beschwer deentscheidungen vertretene gesetzesübersteigende Rechtsfortbildung (Rechtsfigur eines "wer denden" Wohnungseigentümers) ist dagegen weder methodisch zulässig noch in ihren Auswirkungen überhaupt wünschenswert.