werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

werdende Wohnungseigentümergemeinschaft; WEG; Invollzugsetzen

Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nach Teilung und gesichertem Erwerb vom Bauträger haben das Recht zur Mitwirkung an der Beschlußfassung der Eigentümerversammlung und zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen. Dies gilt auch, wenn sich das Stadium der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft über viele Jahre erstreckt, weil sich die Eigentumsumschreibung auf die einzelnen Erwerber aufgrund der mit dem Bauträger geschlossenen schuldrechtlichen Verträge wegen rechtlicher Auseinandersetzungen über Gewährleistungsansprüche hinauszögert.

II. 3. a) In der Sache hat das Landgericht unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Kammergerichts vom 20.7.1994 (FGPrax 1995, 28 = NJW-RR 1995, 147 = WM 1994, 714) ausgeführt, die zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 28.7.1998 noch nicht im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragenen Bet. zu 1) und 2) seien aufgrund einer zulässigen und wirksamen Ermächtigung durch die Bet. zu 3), die im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung noch alle Eigentumsanteile in ihrer Hand gehabt habe, stimmberechtigt gewesen. Wie von den Ast. im Beschwerdeverfahren unwidersprochen vorgetragen worden sei, sei nämlich in § 9 des von allen Wohnungskäufern mit der Bet. zu 3) abgeschlossenen Bauträgervertrages festgelegt worden, daß bereits vom Tage der Besitzübergabe an alle sich aus dem Erwerb des Wohnungseigentums ergebenden Rechte und Pflichten von den Käufern übernommen werden. Mit dieser Regelung habe die Bet. zu 3) die übrigen Verfahrensbeteiligten ermächtigt, das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung entsprechend den von ihnen gekauften Eigentumsanteilen schon vor dem Eigentumsübergang wahrzunehmen.

b) Bei diesen Ausführungen hat das Landgericht übersehen, daß der Entscheidung des Kammergerichts, wie dessen Hinweise auf die Entscheidungen des BGH (BGHZ 106, 113 = NJW 1989, 1087) und BayObLG (NJW 1990, 3216) zeigen, der Fall zugrunde lag, daß die Ast. des Verfahrens noch kein eigenes Stimm- und Anfechtungsrecht hatte, weil sie die Wohnung erst erworben hatte, als die Eigentümergemeinschaft bereits voll eingerichtet war.

Gleichwohl hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, den Bet. zu 1) und 2) stünde das Recht sowohl zur Mitwirkung an der Beschlußfassung der Eigentümerversammlung als auch zur Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu. Es entspricht einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum, daß einem dringenden praktischen Bedürfnis folgend auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorschriften des WEG weitgehend entsprechend anwendbar sind; dies gilt insbesondere für die Vorschriften über die gemeinschaftliche Verwaltung nach den §§ 21 ff. WEG und das gerichtliche Verfahren nach den §§ 43 ff. WEG. Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft liegt vor, wenn bei einer Vorratsteilung nach § 8 WEG wirksame schuldrechtliche Erwerbsverträge mit den Wohnungseigentumsanwärtern geschlossen worden sind und diese ihre Eigentumswohnung nicht nur in Besitz genommen haben, sondern für sie auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Weitgehend wird darüber hinaus verlangt, daß die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind. Demgegenüber wird die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt, wenn mindestens zwei Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind (vgl. die grundlegende Entscheidung des BayObLG in BayObLGZ 1990, 101 = NJW 1990, 3216; ferner BayObLGZ 1991, 150, 152 = NJW-RR 1991, 997; NJW-RR 1997, 1443; WM 1998, 178; OLG Frankfurt DWE 1998, 48; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 163; ebenso Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Bearbeitung, § 10 WEG Rn. 11; MK/BGB-Röll, 3. Aufl., § 16 WEG Rn. 24; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Anhang Rn. 4 und 5; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., vor § 43 Rn. 6). Der Senat hat sich dieser Rechtsprechung bereits wiederholt angeschlossen (OLGZ 1994, 515, 519 = NJW-RR 1994, 975, 977 - die in dieser Entscheidung vorgenommene Einschränkung bezieht sich ausschließlich auf die entsprechende Anwendbarkeit des § 12 WEG -; Beschl. v. 26.5.1998 - 15 W 50/98 - und der zur Veröffentlichung vorgesehene Beschl. v. 19.10.1999 15 W 217/99 -). Die von der Bet. zu 3) vorgetragenen Argumente geben dem Senat keinen Anlaß, von seiner gefestigten Rechtsprechung abzurücken:

Die von der Bet. zu 3) zur Begründung ihrer Auffassung herangezogene Entscheidung des BGH vom 1.12.1988 (BGHZ 106, 113 = NJW 1989, 1087) betrifft ausschließlich die Frage, ob derjenige, der bei voll eingerichteter Gemeinschaft im Wege der Einzelrechtsnachfolge eine Wohnung erwirbt, vor Umschreibung im Wohnungsgrundbuch unter bestimmten Voraussetzungen bereits ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung hat (so auch BayObLG WM 1998, 178 und Merle in Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 25 Rn. 9 a unter Hinweis auf Wenzel in FachV 2, 28). Nur diese Frage hat der BGH in seiner genannten Entscheidung verneint, wobei seine Begründung maßgeblich auf das Bedürfnis nach Klarheit über die Person desjenigen abstellt, der das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausüben könne. Diese Begründung kann jedoch nicht ohne weiteres auf das Stadium der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vor ihrer rechtlichen Invollzugsetzung übertragen werden, weil dem dringenden praktischen Bedürfnis der entsprechenden Anwendung zentraler Vorschriften des WEG in diesem Stadium der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Vorrang einzuräumen ist (vgl. BayObLGZ 1990, 101, 105). Dieses Stadium kann sich - wie auch der vorliegende Fall zeigt - über viele Jahre erstrecken, wenn sich die Eigentumsumschreibung auf die einzelnen Erwerber aufgrund der mit dem Bauträger geschlossenen schuldrechtlichen Verträge wegen rechtlicher Auseinandersetzungen über Gewährleistungsansprüche hinauszögert. In dieser Phase wird nach rechtlicher Sicherung des jeweiligen Erwerbsanspruchs und Nutzungsüberlassung durch den Bauträger die Eigentümergemeinschaft von den Erwerbern tatsächlich praktiziert. Es fallen gemeinschaftliche Kosten und Lasten an, die von den Nutzungsberechtigten notwendig gemeinschaftlich getragen werden müssen. Die schuldrechtlichen Erwerbsverträge können dafür keine geeignete Grundlage geben, weil sie nur den Nutzungsübergang auf den jeweiligen Erwerber, nicht jedoch die Frage regeln können, in welchem Verhältnis zueinander die künftigen Wohnungseigentümer die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten zu tragen haben. Mit der Besitzübergabe des Objekts wollen die Erwerber eine gemeinschaftliche Nutzung ausüben, wie sie der Regelung der Teilungserklärung und den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Ebenso dringend ist das praktische Bedürfnis, in diesem Stadium eine gemeinschaftliche Verwaltung im Hinblick auf die ordnungsgemäße erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) führen zu können, insbesondere also im Hinblick auf die Geltendmachung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger. Diese Ansprüche können ihrer Art nach nur teilweise von dem einzelnen Erwerber geltend gemacht werden (BGH NJW 1998, 2967). Auch soweit der einzelne Erwerber zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen berechtigt ist (insbesondere also hinsichtlich des Anspruchs auf Nachbesserung), besteht ein dringendes Bedürfnis, Einzelheiten durch mehrheitliche Beschlußfassung regeln zu können. Die praktizierte Gemeinschaft benötigt deshalb einen Handlungsrahmen, der nur durch eine entsprechende Anwendung der §§ 21 ff. WEG gewonnen werden kann.

Die gegenteilige Auffassung des OLG Saarbrücken (FGPrax 1998, 97 = NJW-RR 1998, 1094 = DNotZ 1999, 217), bis zur Eigentumsumschreibung auf den ersten Erwerber bestehe eine Ein-Mann-Wohnungseigentümergemeinschaft des Bauträgers, der die einzelnen Erwerber zur Stimmrechtsausübung in der Eigentümerversammlung ermächtigen könne, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild der Wohnungseigentümergemeinschaft als einer Gemeinschaft, die notwendig aus mehreren Personen bestehen muß. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist keine juristische Person, die nach dem Vorbild der GmbH auch von einem Alleingesellschafter gebildet werden könnte. Der aufgezeigte Weg einer mittelbaren Mitwirkung der Erwerber ist zudem angesichts der Widerruflichkeit einer solchen Ermächtigung und seiner Undurchführbarkeit bei einer Stimmrechtsausgestaltung entsprechend dem gesetzlichen Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG) nicht hinreichend praktikabel. Der Senat ist an einer eigenen abschließenden Sachentscheidung nicht im Sinne des § 28 Abs. 2 FGG gehindert, weil die genannte Entscheidung im Ergebnis nicht auf der abweichenden Beurteilung der Rechtsfrage durch das OLG Saarbrücken beruht. (...)