Weitervermietung trotz bestehendem Mietvertrag

Weitervermietung trotz bestehendem Mietvertrag; rechtsmissbräuchliche Berufung des Mieters auf unmögliche Gebrauchsüberlassung im Falle des Auszugs mit anschließender Vermietung an Dritten

Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs. 2 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt.

III. [...] Soweit der Bekl. in der Berufungsinstanz vorträgt, die Kl. habe keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins, weil sie durch die Weitervermietung der Räume deutlich gezeigt habe, dass sie nicht mehr bereit sei, ihm den Besitz an den Räumlichkeiten zu überlassen, kann ihm nicht gefolgt werden. Insbesondere kann sich der Bekl. nicht auf § 537 Abs. 2 BGB berufen, wonach der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet ist, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Zwar hat die Kl. die streitgegenständlichen Räume in der Zeit von April 2011 bis Oktober 2011 zu einem geringeren Mietzins an die P. GmbH weitervermietet. Der Bekl. verstößt aber gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf § 537 Abs. 2 BGB beruft.

In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass es dem vertragsbrüchigen Mieter, der die Mieträume nicht übernimmt oder vorzeitig räumt, gemäß § 242 BGB versagt sein kann, sich auf § 537 Abs. 2 BGB (§ 552 Satz 3 BGB a.F.) zu berufen (BGHZ 122, 163, 169 und vom 22. Dezember 1999 - XII ZR 239/97 - NJW 2000, 1105; BGH, Urteil vom 19. Dezember 2007 - XII ZR 13/06 - NJW 2008, 1148; KG, KGR Berlin 2005, 992; MünchKomm/Schilling, 4. Aufl., § 537 BGB Rdn. 11; Staudinger/Emmerich [2006], § 537 BGB Rdn. 36; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 537 BGB Rdn. 24).

Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs. 2 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt (vgl. Soergel/Teichmann, aaO § 242 Rdn. 28; MünchKomm/BGB-Roth, aaO § 242 Rdn. 236) und der Vermieter sich lediglich den Mietzins anrechnen lassen muss, den er aus der Weitervermietung erzielt (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Von einem groben Vertragsbruch kann allerdings dann nicht ohne Weiteres ausgegangen werden, wenn der Mieter aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgeht, das Mietverhältnis sei beendet (BGHZ 122, 163, 169).

Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Mieters liegt schließlich selbst bei grobem Vertragsbruch des Mieters dann nicht vor, wenn sich der Vermieter im Vertrauen auf die Verpflichtung des Mieters zur Fortzahlung der Miete nicht redlich bemüht hat, durch die Gebrauchsüberlassung an Dritte aus der von dem Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation in beiderseitigem Interesse das Beste zu machen (BGHZ 122, 163, 169).

Im vorliegenden Fall ist eine Korrektur nach den Grundsätzen über den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) geboten.

Den Bekl. trifft der Vorwurf eines groben Vertragsverstoßes, denn die Kündigung war unter keinem Gesichtspunkt „mit einigem Grund streitig". Der Bekl. durfte nicht davon ausgehen, dass seine Kündigung das Mietverhältnis beendet hat, denn die Gründe, auf die er seine Kündigung stützt, sind - wie bereits das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat - ganz zweifelsfrei in keiner Weise geeignet, eine Kündigung zu rechtfertigen (vgl. insoweit auch Brandenburgisches Oberlandesgericht, WuM 2007, 14).

Dafür, dass die Kl. sich nicht redlich bemüht hat, durch die Gebrauchsüberlassung an Dritte aus der von dem Bekl. vertragswidrig geschaffenen Situation im beiderseitigen Interesse das Beste zu machen, ist nichts vorgetragen und auch nichts ersichtlich.

[...]

Anmerkung: Die Berufung wurde zurückgenommen, somit ist die Entscheidung rechtskräftig.