Weitergeltung vereinbarter Mietverlängerungsklausel auf bestimmte Zeit

Weitergeltung vereinbarter Mietverlängerungsklausel auf bestimmte Zeit; Zeitmietvertrag; Altkündigungsfristen

§ 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. ist nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel (§ 565 a Abs. 1 BGB a. F.) anzuwenden. § 565 a Abs. 1 BGB in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung ist dann anzuwenden, wenn das Mietverhältnis der Parteien zu diesem Zeitpunkt bestand.

1 Die Kl. war Mieterin, die Bekl. waren Vermieter einer Wohnung in B. Der zugrunde liegende Mietvertrag vom 6. Februar 1982 lautete in § 2 wie folgt:

"... 1.b) Das Mietverhältnis beginnt am 1. Februar 1984 und endet am 31. Januar 1985. Es verlängert sich jedoch jeweils um 12 Monate, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2). ... 2. Kündigungsfristen zu ... 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt - 3 Monate wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

- 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

- 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

- 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind. ..."

2 Mit Schreiben vom 1. Juni 2005 kündigte die Kl. den Vertrag zum 31. August 2005. Die Bekl. widersprachen der Kündigung. Sie meinten, das Mietverhältnis könne frühestens zum 31. Januar 2007 gekündigt werden.

3 Die Kl. hat darauf beim Amtsgericht Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2005, hilfsweise zum 31. Januar 2006, erhoben. Das Amtsgericht hat angenommen, das Mietverhältnis sei zum 31. August 2005 beendet worden. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht festgestellt, das Mietverhältnis habe am 31. Januar 2006 geendet. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

I. 4 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:

5 Die Kündigung der Kl. habe das Mietverhältnis erst zum 31. Januar 2006 beendet, weil nach der vertraglichen Regelung in § 2 Nr. 1b nur jeweils zum 31. Januar eines Jahres habe wirksam gekündigt werden können. Diese Regelung sei wirksam vereinbart worden. Zwar verstoße sie gegen § 573 c Abs. 4 BGB, doch sei diese Vorschrift in diesem Zusammenhang nicht anwendbar. Die stufenweise Verlängerung der Kündigungsfrist (auch) für den Mieter in § 2 Nr. 2 des Vertrages sei hingegen nach § 573 c BGB unwirksam. Denn gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB finde die genannte Norm hier Anwendung. Die Kl. habe daher unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB das Mietverhältnis zum 31. Januar 2006 wirksam gekündigt.

II. 6 Diese Ausführungen halten im Ergebnis der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist.

7 1. Vergeblich greift die Kl. die Auffassung des Landgerichts an, die Kündigung des Vertrages habe wirksam nur zum 31. Januar eines Jahres ausgesprochen werden können. Die Revision beruft sich ohne Erfolg insoweit auf § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a. F. Nach dieser Vorschrift waren Vereinbarungen in Wohnraummietverträgen unwirksam, nach denen Kündigungen nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate (wie hier) zulässig sein sollten. Diese Vorschrift galt bis zum 31. August 2001. Sie hätte deshalb für die Wirksamkeit der vorliegenden Vereinbarung von Bedeutung sein können. Wie der Senat jedoch bereits entschieden hat (Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 a aa), ist § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel - wie hier - anzuwenden. Der Senat sieht keinen Anlaß, von dieser Auffassung, die sich auf § 565 a Abs. 1 BGB a. F. stützt, abzuweichen. § 565 a Abs. 1 BGB a. F. setzte voraus, daß Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklauseln zulässig sind. Hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungsklauseln von vornherein nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a. F. unwirksam wären. § 565 a Abs. 1 BGB ist in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung vorliegend anzuwenden, weil das Mietverhältnis der Parteien zu diesem Zeitpunkt bestand (Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB; vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, unter II 2).

8 2. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Parteien die Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 ihres Vertrages wirksam auch für die Kl. verlängert haben. Denn da die Bekl. das Berufungsurteil nicht angegriffen haben, ist nicht darüber zu entscheiden, ob das Mietverhältnis noch später als am 31. Januar 2006 geendet hat. Daher ist es ohne Bedeutung, ob gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB die Vorschrift des § 573 c Abs. 4 BGB deshalb eingreift, weil die Kündigung durch die Kl. den Bekl. nicht vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist.

Ein bei Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) bestehendes Zeitmietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann weiterhin nur zu dem vertraglich vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.

Die Vertragsparteien vereinbarten 1982 formularmäßig, das für ein Jahr (ab 1. Februar 1984) eingegangene Mietverhältnis verlängere sich jeweils um zwölf Monate, wenn es nicht gekündigt werde. Ferner waren die Kündigungsfristen des § 565 BGB a.F. vereinbart. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 1. Juni 2005 zum 31. August 2005. Der Vermieter meinte, das Mietverhältnis könne frühestens zum 31. Januar 2007 gekündigt werden. Auf Feststellungsklage des Mieters hin stellte das LG Berlin (ZK 62) fest, das Mietverhältnis habe am 31. Januar 2006 geendet. Das führte zur zugelassenen Revision des Mieters zum BGH.

Der BGH wies die Revision zurück. Zunächst wiederholt der VIII. Senat seine Ansicht, daß § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a. F., wonach Vereinbarungen in Wohnraummietverträgen unwirksam waren, nach denen Kündigungen nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate (wie hier - Kündigung jeweils zum 31. Januar - vereinbart), keine Anwendung finde (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II. 2a aa]; BGH, Urteil vom 7. Februar 2007, VIII ZR 145/06), solche Vereinbarungen aber zulässig sind. Ferner wiederholt der BGH seine Auffassung, daß § 565 a Abs. 1 BGB a. F. ("ist ein Mietverhältnis über Wohnräume auf bestimmte Zeit eingegangen und ist vereinbart, daß es sich mangels Kündigung verlängert, so tritt die Verlängerung ein, wenn es nicht nach den Vorschriften § 565 gekündigt wird") weiterhin anwendbar ist, wenn das Mietverhältnis der Parteien (wie vorliegend) bei Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 bereits bestanden habe (BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06 unter II. 2, in diesem Heft Seite 1182). Nicht entschieden hat der BGH die spannende Frage, ob das Mietverhältnis überhaupt erst zum 31. Januar 2007 hätte gekündigt werden können, da es länger als zehn Jahre dauerte und deshalb eine zwölfmonatige Kündigungsfrist vereinbart war; die Vermieter hatten das Berufungsurteil nicht angegriffen.

Klaus Schach