Weitergeltung alter Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel

Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, daß es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.

1 Die Bekl. mietete vom Kl. ab dem 1. August 1991 ein Wohnhaus in H. Der Mietvertrag enthält folgende Regelung:

"§ 2 Mietzeit (1) Das Mietverhältnis beginnt am 1. August 1991. [...]

a) (nur für Verträge von bestimmter Dauer) Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 7 Jahren geschlossen und läuft am 31. Juli 1998 ab. [...] Er verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird."

2 Die Zahlen und das Datum waren jeweils handschriftlich eingetragen. In der vorgedruckten Fußnote zu dieser Bestimmung heißt es unter anderem:

"Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt gem. § 565 BGB bei einem Mietverhältnis a) über Wohnraum: 3 Monate und verlängert sich nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate; [...]"

3 Die Bekl. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 27. September 2004 zum 31. Dezember 2004. Der Kl. wies die Kündigung als nicht fristgerecht zurück und begehrt mit seiner Klage die Zahlung der Miete für die Monate Januar bis April 2005 sowie der Müllgebühren für Januar 2005, insgesamt 1.455,16 € nebst Zinsen.

4 Das Amtsgericht hat ein gegen den Kl. zunächst ergangenes Versäumnisurteil nach Einspruch des Kl. aufgehoben und der Klage - bis auf einen Teil des geltend gemachten Zinsanspruchs - stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht das Urteil abgeändert und das die Klage abweisende Versäumnisurteil aufrechterhalten. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

5 Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. 6 Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

7 Die Klage sei unbegründet, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung der Bekl. zum 31. Dezember 2004 beendet worden sei. Auf diese Kündigung sei die kurze Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB - anstelle der längeren Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. - anzuwenden. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB über die Fortgeltung der früher geltenden Kündigungsfristen finde im vorliegenden Fall keine Anwendung, weil die Parteien im Mietvertrag aus dem Jahr 1991 keine von § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB abweichende - längere - Kündigungsfrist vereinbart hätten. Die Auslegung der Formularklausel in § 2 des Mietvertrages führe zu dem Ergebnis, daß die Fußnote, die die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergebe, eine dynamische Verweisung auf die jeweils geltende gesetzliche Regelung zur Kündigung des Mietverhältnisses darstelle. Maßgebend für diese Auslegung sei der Umstand, daß es sich bei dem Mietvertrag zwischen den Parteien um ein auf bestimmte Zeit vereinbartes Mietverhältnis handele.

II. 8 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem Kl. kann der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von Miete für die Zeit von Januar bis April 2005 und der Müllgebühren für Januar 2005 mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. Das Mietverhältnis der Parteien konnte von der Bekl. nicht, wie das Berufungsgericht angenommen hat, zum 31. Dezember 2004 gekündigt werden. Unabhängig von der Frage, ob auf den vorliegenden Fall die Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB oder die des § 565 Abs. 2 BGB a. F. Anwendung findet, war eine Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche Kündigung des Mieters jedenfalls nicht vor dem 31. Juli 2005 möglich. Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getretenen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiterhin anzuwendenden Bestimmung des § 565 a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig § 565 a BGB a. F.).

9 1. Mit dem im Juni 1991 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, daß es sich mangels Kündigung jeweils um ein Jahr verlängert. Bei solchen Zeitverträgen mit Verlängerungsklausel tritt nach § 565a Abs. 1 BGB a. F. "die Verlängerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Ziff. 1a des Mietvertrags, nach der sich der am 31. Juli 1998 ablaufende Mietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß insbesondere nicht gegen die inzwischen ersetzte Vorschrift des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a. F. (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, unter II 1 m. w. N.).

10 2. Das Berufungsgericht hat verkannt, daß das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1435) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert haben. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565 a Abs. 1 BGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Die Überleitungsvorschrift soll sicherstellen, daß die unter der Geltung des früheren Rechts geschlossenen Zeitmietverträge nach der damals geltenden Rechtslage beurteilt, durchgeführt und abgewickelt werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., Anh. zu § 575 BGB Rdnr. 1). In bestehende Zeitmietverträge greift das Mietrechtsreformgesetz somit nicht ein (Haug in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 3). Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich nichts anderes. In der Begründung des Regierungsentwurfs für das Mietrechtsreformgesetz wird zur Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ausgeführt, daß die bisherigen einfachen Zeitmietverträge, die zukünftig entfallen, aus Gründen des Vertrauensschutzes auch zukünftig als Zeitmietverträge wirksam bestehen bleiben und daß sich die Beendigung der bestehenden Zeitmietverträge "weiterhin nach altem Recht" richtet (BT-Drs. 14/4553, S. 76).

11 Dies gilt für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge im Sinne des § 565 a BGB a. F. unabhängig von der Frage, ob und wann eine Verlängerung des Mietverhältnisses eingetreten ist. Die im Schrifttum von Gellwitzki (WuM 2004, 575 ff., 579; ders., WuM 2005, 436 ff., 437) vertretene Auffassung, Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB gelte nur für die Beendigung des am 1. September 2001 gerade laufenden Zeitabschnitts eines solchen Mietverhältnisses, und nur diese richte sich nach § 565 a BGB und damit nach altem Recht, während eine erst nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform eingetretene Verlängerung des Mietverhältnisses als neuer Zeitmietvertrag voll und ganz unter die Geltung des neuen Mietrechts (§ 575 Abs. 2, § 573 c Abs. 1 und 4 BGB, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB) falle, trifft nicht zu. Durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortgesetzt (vgl. § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB; BGHZ 150, 373, 375). Dementsprechend ist für die Anwendung des Art. 229 § 3 Abs. 3 BGB nicht maßgebend, ob eine Verlängerung des Mietverhältnisses vor oder nach dem 1. September 2001 eintritt; entscheidend ist allein, ob der Mietvertrag, aufgrund dessen sich das befristete Mietverhältnis mangels Kündigung um einen bestimmten Zeitraum verlängert, vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden ist (BT-Drs. 14/4553, S. 75; Haug, aaO.). Das ist hier der Fall.

12 3. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne des § 565 a BGB a. F., das nur zum Ende seiner vertraglich bestimmten Dauer gekündigt werden konnte, handelte es sich bei dem vorliegenden auch noch im Zeitpunkt der Kündigung vom 27. September 2004. Zwar war der ursprüngliche Ablauftermin - 31. Juli 1998 - verstrichen. Danach hatte sich das nicht zu diesem Termin gekündigte Mietverhältnis aber nicht auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, sondern vereinbarungsgemäß mehrmals um eine bestimmte Zeit - jeweils um ein Jahr - verlängert. Zum Zeitpunkt der Kündigung lief die mangels vorheriger Kündigung zuletzt - mit Ablauf des 31. Juli 2004 - eingetretene Verlängerung noch bis zum 31. Juli 2005. Das Mietverhältnis konnte nach § 565 a BGB a. F. jedenfalls nicht vor diesem in § 2 Ziff. 1a des Mietvertrags bestimmten Ablauftermin gekündigt werden. Hierfür kommt es nicht darauf an, ob sich die für die Kündigung vom 27. September 2004 maßgebliche Frist - dem Wortlaut des § 565 a Abs. 1 BGB a. F. entsprechend - nach § 565 BGB a. F. oder, wie das Berufungsgericht angenommen hat, nach § 573 c Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB richtet. In jedem Fall bestand das Mietverhältnis noch in dem Zeitraum, für den der Kl. Ansprüche geltend macht (Januar bis April 2005); es war entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durch die Kündigung vom 27. September 2004 noch nicht beendet worden.

Vereinbarungen in vor der Mietrechtsreform (vor dem 1. September 2001) abgeschlossenen Mietverträgen, wonach sich die Laufzeit des Vertrages um eine bestimmte Zeit - meist ein Jahr - verlängert, wenn er nicht binnen einer bestimmten Frist gekündigt wird, bleiben wirksam, entschied der BGH.

1991 schlossen die Mietvertragsparteien einen Mietvertrag für die Dauer von sieben Jahren. Danach sollte sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängern, falls es nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird. In einer Fußnote waren die Altkündigungsfristen des § 565 BGB a. F. aufgelistet. Vor Ablauf eines eingetretenen Verlängerungszeitraumes von einem Jahr kündigte der Mieter mit der Kündigungsfrist des (neuen) § 573 c Abs. 1 BGB. Der Vermieter wies die Kündigung zurück und begehrte Mietzahlung bis zum Ende der Jahresfrist. Das Landgericht wies die Zahlungsklage ab, was zur (zugelassenen) Revision zum BGH führte.

Der BGH folgte dem Landgericht nicht und kam zu dem Ergebnis, daß der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Miete für den verbleibenden Zeitraum begründet sei. Der Mieter habe nicht vorfristig kündigen können. Dabei hat es der BGH dahinstehen lassen, ob die Kündigungsfristen nach § 565 BGB a. F. oder die neue Frist des § 573 c Abs. 1 BGB mit drei Monaten gelte.

Bis zur Mietrechtsreform sei der Abschluß von Zeitmietverträgen mit Verlängerungsklauseln möglich gewesen. Bei derartigen Verträgen trete nach § 565 a Abs. 1 BGB a. F. "die Verlängerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB a. F. gekündigt werde.

Eine derartige vertragliche Regelung habe insbesondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a. F. verstoßen (wonach eine Vereinbarung, nach der die Kündigung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate zulässig sein solle, unwirksam sei).

Dazu verweist der BGH auf sein Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06 = WuM 2007, 202 = GE 2007, 1184. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EBGB sei § 565 a Abs. 1 BGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. In bestehende Zeitmietverträge habe das Mietrechtsreformgesetz nicht eingreifen wollen.

Ausdrücklich lehnt der BGH die von Gellwitzki (WuM 2004, 575; WuM 2005, 436) vertretene Auffassung, die Übergangsvorschrift des EGBGB gelte nur für die Beendigung des bei Inkrafttreten der Mietrechtsreform gerade laufenden Zeitabschnitts eines solchen Mietverhältnisses, ab. Durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum werde kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortgesetzt.