Weitergeltung alter Kündigungsfristen nach § 565 BGB a. F.

Weitergeltung alter Kündigungsfristen nach § 565 BGB a. F.; Schriftform bei Vermietung einer Wohnung mit nicht näher bezeichnetem Kellerraum; Altkündigungsfristen; Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel; gestaffelte Kündigungsfrist; mündlicher Mietvertrag; mündliche Absprache über Nebensächlichkeiten und Schriftform; Klage auf Herausgabe und Räumung und Ablauf der Kündigungsfrist während des Rechtsstreits

a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573 c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573 c Abs. 4 BGB eine von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam ist.

b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("... 1 Keller ...") vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.

c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetretenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen.

1 Die Bekl. ist aufgrund eines Mietvertrags vom 16. August 1979 mit den Rechtsvorgängern der Kl. seit dem 1. September 1979 Mieterin einer Wohnung in G. Die Mietsache ist im Mietvertrag wie folgt beschrieben: "1. Obergeschoss ...: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur), 1 Bad/Duschraum, ... 1 Keller....". Unter § 2 (Mietzeit) ist bestimmt:

"3. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 36 Monaten geschlossen und läuft bis zum 31. August 1982. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate, falls er nicht von den Parteien mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt wird.

4. Die Kündigungsfrist beträgt ... 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind."

2 Im Keller befinden sich neben der Waschküche, dem Heizungskeller und einem Vorraum vier weitere Kellerräume, die zwischen zehn und vierzehn Quadratmeter groß sind. Bei Mietbeginn erhielt die Bekl. den Schlüssel zu einem dieser Räume.

3 Mit Anwaltsschreiben vom 30. September 2005 kündigten die Kl. das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben heißt es unter anderem: "Die Kündigung erfolgt zum nächst zulässigen Termin. Dies entspricht bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem Kündigungstermin zum 30. Juni 2006." 4 Die Kl. nehmen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Räumungsverlangen weiter.

5 Die Revision hat Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 Das Amtsgericht habe zu Recht einen gegenwärtigen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verneint. Das Mietverhältnis habe sich am 31. August 2006 nochmals um ein Jahr bis zum 31. August 2007 verlängert, weil es von den Kl. nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum 31. August 2006 gekündigt worden sei. 8 Das Mietverhältnis könne von den Kl. lediglich zum 31. August eines jeden Jahres gekündigt werden. Das folge aus § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags, wonach das am 1. September 1979 begonnene Mietverhältnis am 31. August 1982 ende und sich jeweils um ein Jahr verlängere, wenn es nicht gekündigt werde. Die nach § 2 Ziffer 4 einzuhaltende Frist, die für die Kl. zwölf Monate betragen habe, weil das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren bestehe, sei auf den 31. August eines jeden Jahres als Stichtag bezogen. Die Kündigung vom 30. September 2005 zum 31. August 2006 habe diese Frist nicht gewahrt.

9 Die in § 2 Ziffer 3 und 4 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen seien wirksam, soweit sie nicht zu Lasten des Mieters gingen. Zwar seien die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573 c Abs. 4 BGB erfüllt, wonach eine von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Denn nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Regelung in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags stehe hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsehe -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zulasse. Die Vorschrift des § 573 c Abs. 4 BGB finde nach der in Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB enthaltenen Übergangsregelung Anwendung, weil die Kündigungsfristen im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden seien. Nach § 573 c Abs. 4 BGB seien aber nur die zum Nachteil des Mieters getroffenen Vereinbarungen unwirksam. Daher sei die vertragliche Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als die Kündigungsmöglichkeiten des Mieters über § 573 c Abs. 1 BGB unwirksam seien. Im Ergebnis blieben die Kl. an die längeren vertraglichen Kündigungsfristen gebunden.

10 Unzutreffend sei die Ansicht der Kl., dass der schriftliche Mietvertrag die vermieteten Räumlichkeiten, nämlich die Lage des Kellerraums, nicht genau bezeichne, mit der Folge, dass die Schriftform nicht eingehalten sei, das Mietverhältnis gemäß § 550 BGB n.F. daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Die Schriftform sei gewahrt. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag im Sinne von § 550 BGB genüge dann der Schriftform, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen ‑ insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe sowie die Dauer des Mietverhältnisses ‑ aus der Vertragsurkunde ergäben. Das Mietobjekt müsse durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend bestimmbar bezeichnet sein. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags nur von nebensächlicher Bedeutung seien, bedürften aber nicht der Schriftform. [...]

12 Selbst wenn sich die Mietvertragsparteien ohne Einhaltung der Schriftform über die bestimmte Lage des Kellerraums geeinigt hätten, führe dies nicht dazu, dass nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Die Vereinbarung, welcher der ‑ vorliegend annähernd gleich großen ‑ Kellerräume von dem Mieter genutzt werden solle, zähle nicht zu den Essentialia des Mietvertrags, die dem Formzwang des § 550 BGB unterlägen. [...] II. 13 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung zwar stand, trägt das angefochtene Urteil wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs der Kündigungsfrist jedoch nicht.

14 1. Das Berufungsgericht hat richtig gesehen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 nicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich war. 15 a) Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getretenen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiterhin anzuwendenden Bestimmung des § 565 a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig BGB a.F.). Danach können die Kl. das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier dem 31. August eines jeden Jahres, kündigen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 ‑ VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760).

16 aa) Mit dem im August 1979 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um zwölf Monate verlängert. Bei solchen Zeitverträgen mit Verlängerungsklausel tritt gemäß § 565 a Abs. 1 BGB a.F. "die Verlängerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Nr. 4 des Mietvertrags, nach der sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils um zwölf Monate verlängert, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird; die vereinbarten Kündigungsfristen entsprechen denen des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß insbesondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. (Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 7. Februar 2007 ‑ VIII ZR 145/06, NJW-RR 2007, 668, Tz. 10).

17 bb) Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat, haben das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565 a Abs. 1 BGB a.F. auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne von § 565 a Abs. 1 BGB a.F. handelt es sich auch dann, wenn der ursprüngliche Ablauftermin verstrichen ist. Nach diesem Termin setzt sich das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich jeweils um zwölf Monate (Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 10 ff.). Zum Zeitpunkt der Kündigung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der nächste Ablauftermin der 31. August 2006. 18 b) Zu Unrecht meint die Revision, die Kündigung der Kl. vom 30. September 2005 habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 beenden können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB a.F.) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit der gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt werden können. Die Revision begründet ihre Auffassung damit, dass Lage und Größe des der Bekl. überlassenen Kellerraums im schriftlichen Mietvertrag nicht bestimmt seien. Mit Recht hat das Berufungsgericht insoweit darauf abgestellt, dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbedürftig waren.

19 Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform des § 550 BGB allerdings nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, unter anderem der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGHZ 142, 158, 161 f.; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365, Tz. 11, jeweils m.w.N.). 20 Dass der Bekl. ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag geregelt ("... 1 Keller ..."). Damit sind die Anforderungen an die Schriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offengelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich darüber geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräume künftig von der Bekl. genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes nicht an.

21 aa) Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung eines bestimmten Kellerraumes durch die Bekl. geeinigt haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass der Bekl. ein ‑ nicht näher bestimmter ‑ Kellerraum zustehen soll, zugleich ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart und beurkundet. Vertragsinhalt, der grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts der Unterzeichnung zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 ‑ XII ZR 178/04, WM 2007, 1993, Tz. 26), ist in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mieter einen Kellerraum zuweist, wenn - wie hier - mehrere Kellerräume zur Verfügung stehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 28). Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 Abs. 2 BGB - hier in Gestalt der Zuweisung des Kellerraums - bedarf regelmäßig keiner Form (BGH, Urteil vom 8. November 1968 ‑ V ZR 58/65, WM 1968, 1394, unter II b; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1983 ‑ V ZR 121/82, NJW 1984, 612, unter II 2 m.w.N.; MünchKommBGB/Gottwald, 5. Aufl., § 315 Rdnr. 34; Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 315 Rdnr. 11; Staudinger/Rieble, BGB [2004], § 315 Rdnr. 272). 22 bb) Sofern sich die Vertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung eines bestimmten Kellerraums durch die Bekl. geeinigt haben, ist das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar muss unter anderem grundsätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet sind (BGHZ 55, 248, 249; BGH, Urteil vom 2. November 2005 ‑ XII ZR 233/03, WM 2006, 499, Tz. 20). Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Kellerräumen außerhalb der Wohnung, der ‑ wie hier ‑ nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist aber nicht beurkundungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der untergeordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags. Auch für einen möglichen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Tz. 17; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05, WM 2007, 2167, Tz. 13, jeweils m.w.N.), ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich.

23 2. Die Kündigung vom 30. September 2005 ist auch nicht zum 31. August 2006 wirksam geworden. Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, kommt dem Vermieter entgegen der Ansicht der Revision nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist für ihn nach neuem Recht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens neun Monate verlängert. Für die Kl. ist die Kündigungsfrist von zwölf Monaten, die die Parteien in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vereinbart haben, maßgeblich. Diese Vereinbarung bindet die Kl. auch nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes. Aus § 573 c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB können sie nichts zu ihren Gunsten herleiten. Nach § 573 c Abs. 4 BGB ist eine von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam. Danach hat eine wie hier vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter zwölf Monate betragen soll, zur Folge, dass der Vermieter an die vereinbarten längeren Kündigungsfristen gebunden bleibt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 c Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573 c BGB Rdnr. 23; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 c Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 c Rdnr. 3; Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573 c Rdnr. 38; für Allgemeine Geschäftsbedingungen nunmehr ebenso: Staudinger/Rolfs, BGB [2006], § 573 c Rdnr. 54).

24 3. Das Berufungsgericht musste nicht darüber entscheiden, ob die Bekl. die Mieträume mit Ablauf des 31. August 2007 zu räumen und an die Kl. herauszugeben hatte. Denn dabei hätte es sich im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz - hier am 24. Januar 2007 - um eine Entscheidung über eine künftige Räumung gehandelt. Eine Klage auf künftige Räumung von Wohnraum kann gemäß §§ 257, 259 ZPO aber nur dann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dazu fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf.

III. 25 Zwischenzeitlich ist jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist verstrichen, mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von den Kl. "zum nächst zulässigen Termin" ausgesprochene Kündigung vom 30. September 2005 beendet worden sein kann. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zwar ein Umstand, der erst während des Revisionsverfahrens entstanden ist; er ist gleichwohl vom Revisionsgericht zu berücksichtigen. Dieses hat seiner Entscheidung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO zwar grundsätzlich den Sach- und Streitstand der letzten mündlichen Verhandlung zweiter Instanz zugrunde zu legen. Hiervon hat die Rechtsprechung jedoch aus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen. So hat das Revisionsgericht unter anderem auch materiell-rechtlich relevante Tatsachen zu berücksichtigen, die nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht entstanden sind, wenn sie unstreitig sind und schützenswerte Belange der Gegenpartei nicht entgegenstehen (BGHZ 104, 215, 221 m.w.N.). So verhält es sich hier. Die tatsächlichen und rechtlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass die von den Kl. einzuhaltende Kündigungsfrist ‑ spätestens ‑ am 31. August 2007 abgelaufen ist, sind unstreitig, der zwischenzeitlich hinzugetretene Zeitablauf ist nicht bestreitbar. Schützenswerte Belange der Bekl. stehen der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. Ihr schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dadurch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein wird, ob die Kl., wie von ihnen geltend gemacht, wegen Eigenbedarfs zur Kündigung berechtigt waren. [...]

IV. 26 Da die Abweisung der Räumungsklage wegen des zwischenzeitlich eingetretenen, vom Revisionsgericht zu berücksichtigenden Ablaufs der Kündigungsfrist in den vom Berufungsgericht dazu festgestellten Tatsachen keine ausreichend tragfähige Grundlage mehr findet, ist das Berufungsurteil aufzuheben. Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es dazu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Wird dem Mieter zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache, welcher Kellerraum vom Mieter genutzt werden kann, nicht dem Schriftformerfordernis, entschied der BGH. Die Ausübung eines Leistungsbestimmungsrechts - hier die Zuweisung eines Kellerraums - bedürfe regelmäßig keiner Schriftform. Außerdem beschäftigte sich der Bundesgerichtshof in der Entscheidung mit der Weitergeltung alter Kündigungsfristen aus der Zeit vor der Mietrechtsreform: Längere Kündigungsfristen als die heute gesetzlich normierten (neun Monate), die der Vermieter vor der Mietrechtsreform vereinbart habe, müsse er auch heute noch gegen sich gelten lassen.

In dem schriftlichen Wohnraummietvertrag war die eigentliche Wohnung bezeichnet. Dazu war auch ein Keller mitvermietet, ohne dass angegeben war, welcher von mehreren gleichartigen Kellern vermietet sein sollte. Ferner sollte das Mietverhältnis für 36 Monate geschlossen werden und bis zum 31. August 1982 laufen. Das Mietverhältnis sollte sich um jeweils zwölf Monate verlängern, falls es nicht von den Parteien mit bestimmten Fristen gekündigt wird. Die Kündigungsfrist sollte zwölf Monate betragen, wenn seit der Überlassung des Wohnraums zehn Jahre vergangen sind. Mit Schreiben vom 30. September 2005 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. In dem Kündigungsschreiben hieß es u. a., dass die Kündigung zum nächst zulässigen Termin erfolge. Dies entsprach nach Ansicht des Vermieters bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem Kündigungstermin zum 30. Juni 2006. Das AG wies die Räumungs- und Herausgabeklage des Vermieters ab; das LG wies die Berufung zurück, was zur zugelassenen Revision des Vermieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache an das Landgericht zurück. Zwar halte die Beurteilung des Berufungsgerichts der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand. Wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs der Kündigungsfrist müsse in der Sache jedoch neu verhandelt werden, wozu es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedürfe.

Richtig sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 nicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich gewesen sei. Das ergebe sich aus der weiterhin anzuwendenden Bestimmung des § 565 a Abs. 1 BGB in der bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform geltenden Fassung (BGB a.F.). Danach könnte der Vermieter das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier dem 31. August eines jeden Jahres, kündigen. Dazu verweist der BGH auf seine Entscheidung VIII ZR 257/06 = GE 2007, 1182. Die Regelung des Mietvertrages, nach dem sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils um zwölf Monate verlängere, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten Kündigungsfrist gekündigt werde, sei wirksam (vgl. BGH in GE 2007, 1184). Zu Unrecht meine die Revision, die Kündigung des Vermieters habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 beenden können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb mit der nun maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt werden können. Zu Recht habe das Berufungsgericht insoweit darauf abgestellt, dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbedürftig gewesen seien. Richtig sei zwar, dass die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt sei, wenn alle wesentlichen Vertragsbedingungen, u. a. der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ersichtlich seien. Der Schriftform bedürften hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die Parteien sich geeinigt hätten, von nur nebensächlicher Bedeutung seien. Dazu verweist der BGH u. a. auf sein Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 -, in diesem Heft Seite 803. Mit der schriftlichen mietvertraglichen Regelung, dass ein Kellerraum vermietet werde, sei die Schriftform gewahrt. Das Berufungsgericht habe zwar offengelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages mündlich darüber geeinigt hätten, welcher der vier im wesentlichen gleichartigen Kellerräume künftig vom Mieter genutzt werden sollte. Darauf komme es jedoch nicht an. Sollte eine mündliche Vereinbarung nicht getroffen worden sein, hätten die Parteien mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass ein nicht näher bestimmter Kellerraum vermietet werden solle, zugleich ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters vereinbart und beurkundet. Sofern sich die Mietvertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung eines bestimmten Kellerraums geeinigt hätten, sei das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar müsse grundsätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet seien. Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Kellerräumen außerhalb der Wohnung, der nicht Wohnzwecken diene, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit sei, sei aber nicht beurkundungsbedürftig. Wegen der untergeordneten Bedeutung gehöre das nicht zu den wesentlichen Bestandteilen eines Wohnraummietvertrages. Auch für einen möglichen Grundstückserwerber sei die Vereinbarung dieser Art nicht wesentlich.

Die Kündigung vom 30. September 2005 sei auch nicht zum 31. August 2006 wirksam geworden. Dem Vermieter komme insofern nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist für ihn nach neuem Recht gem. § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens neun Monate verlängere. Er sei weiterhin an die Kündigungsfrist von zwölf Monaten gem. § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. gebunden. Insofern schließt sich der BGH einer in der Literatur überwiegend vertretenen Ansicht an. Zwischenzeitlich sei jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist verstrichen, mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von dem Vermieter "zum nächst zulässigen Termin" ausgesprochene Kündigung beendet worden sein könnte. Dieser Umstand sei vom Revisionsgericht vorliegend aus prozesswirtschaftlichen Gründen zu beachten. Schützenswerte Belange des Mieters stünden der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. Sein schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses sei dadurch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein werde, ob der Vermieter zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt gewesen sei.