weitergeltender Wohnungsausbauvertrag nach DDR-Recht

1. Die von einer Kommunalen Wohnungsverwaltung entsprechend einer behördlichen Anordnung aufgrund eines Vertrages über den Um- und Ausbau von Wohnungen mit einem künftigen Mieter übernommene Ausbauverpflichtung gilt auch nach dem 1. Juli 1990 weiter und geht mit der Rückübertragung des Hausgrundstücks auf den Berechtigten über.

2. Art und Umfang der Ausbauverpflichtung ist wegen des Zusammenbruchs des sozialistischen Wirtschaftssystems nach den zu § 242 BGB geltenden Grundsätzen von Treu und Glauben anzupassen.

3. Der Rechtsnachfolger der Kommunalen Wohnungsverwaltung kann zumindest für die nach dem 3. Oktober 1990 im Rahmen der Vertragsanpassung für den Mieter erbrachten Ausbauleistungen Kostenerstattung von dem Restitutionsberechtigten verlangen.

Die Rechtsvorgängerin der Kl., der ..., war als eingetragener Verein seit dem 10. Juli 1912 Eigentümer des Grundstücks in Berlin-Mitte. Aufgrund der Verfügung des Geheimen Staatspolizeiamtes Berlin vom 19. April 1938 wurde das Grundstück zugunsten des Preußischen Staates eingezogen. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 7. April 1942. Später verwaltete die Volkseigene Wohnungsverwaltung Mitte das Grundstück. In den Jahren 1953/54 wurde das Vorderhaus im Rahmen der Lückenschließung instand gesetzt. Mit Wirkung vom 1. Februar 1956 (tatsächlich aber seit dem 1. November 1953) erfolgte aufgrund des § 9 Aufbauverordnung vom 18. Dezember 1950 (VOBl. I S. 379) in Verbindung mit § 3 der Verordnung zur Durchführung der Aufbauverordnung vom 16. August 1951 (VOBl. I S. 401) die Inanspruchnahme. Laut Entschädigungsgesetz vom 4. Januar 1966 wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt. Als Rechtsträger wurde die ... Mitte eingesetzt.

Mit Anwaltsschreiben vom 13. Februar 1991, 14. Februar 1991 und 12. März 1991 machte die Kl. bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Mitte-Prenzlauer Berg (AROV I) Rückübertragungsansprüche an dem Grundstück geltend. Durch Bescheid vom 29. April 1993, der am selben Tag bei der anwaltlichen Vertreterin der Kl. einging, regelte das AROV I, daß mit Bestandskraft dieses Bescheides und der Hinterlegung des Ablösebetrages - unter Verzicht auf die Rücknahme - bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts Berlin-Tiergarten das Eigentum an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Berlin-Mitte auf die Kl. zurückübertragen wird; die Anträge der ... lehnte es ab. Nach Auskunft des AROV I ist der Bescheid seit dem 14. Juli 1993 bestandskräftig. Am selben Tag hinterlegte die Kl. den Ablösebetrag.

Am 16. August 1993 legte ein Vertreter der Bekl. ein Übergabe-/Übernahmeprotokoll des Grundstücks vor, das er sowie eine Vertreterin der Kl. unterzeichneten. Die Bekl. bewirtschaftete und verwaltete das Grundstück bis zum 31. August 1993. Sie übersandte der Kl. mehrere Abrechnungen. Mit einem weiteren Schreiben vom 26. Oktober 1993 lehnte es die Bekl. ab, für die Zeit vor Rückübertragung des Grundstücks Mietkontoauszüge der Kl. auszuhändigen.

Die in die Grundstücksabrechnungen eingestellten Forderungen bezüglich zweier Ausbauwohnungen über insgesamt 62.934,79 DM beruhen darauf, daß diese Wohnungen zunächst längere Zeit leergestanden hatten und nicht zu Wohnzwecken vermietet werden konnten. Nach Bescheiden vom 2. Februar 1990 und 6. März 1990 hatte die Rechtsvorgängerin der Kl. im Juni 1990 Ausbauverträge mit den beiden Mietern geschlossen. Die Ausbauarbeiten hatten jeweils im März 1990 beginnen sollen und waren im Oktober 1991 bei dem einen Mieter und im Januar 1992 bei dem anderen Mieter beendet worden. Die Kosten der Wiederherstellungs- und Modernisierungsarbeiten betrugen für die eine Wohnung 20.210,21 DM und für die andere Wohnung 53.581 DM. Diese Kosten macht die Bekl. nicht in voller Höhe gegenüber der Kl. geltend, da sie durch den veränderten Mietzins einen Teilbetrag erhielt. Die tatsächlichen Kosten reduzieren sich um einen Abschreibungsbetrag von jährlich 8 %, was bei der einen Wohnung 3.745,81 DM und bei der anderen Wohnung 7.111,42 DM ausmacht.

Die Kl. hat die Ortsüblichkeit und die Angemessenheit sämtlicher Rechnungsbeträge bestritten. Mit Nichtwissen hat sie ferner die Notwendigkeit der Instandhaltungsarbeiten und die Zahlungen der Bekl. für die beiden Wohnungen aus eigenen Mitteln bestritten.

B. Berufung der Bekl. (Widerklageforderung von noch 55.158,46 DM)

I. Grund der Ansprüche

Ansprüche der Bekl. gegen die Kl. aufgrund eines Vertrages scheiden aus. Zutreffend führt das Landgericht aus, daß sich insbesondere aus dem "Übergabe-/Übernahmeprotokoll" vom 16. August 1993 keine etwa vertraglich anerkannte Erstattungspflicht in bezug auf die Ausbaukosten für zwei Wohnungen ergibt. (...)

Jedoch bestehen gesetzliche Ansprüche auf Aufwendungsersatz. Jedenfalls nach Rückübertragung des Grundeigentums auf die Kl. ist die Bekl. für die Vergangenheit - mit Ausnahme der Mieteinnahmen und Reparaturkosten - wie eine Geschäftsführerin zu behandeln, und zwar entweder nach weitergeltendem DDR-Recht oder nach BGB.

Die Kl. ist mangels entgegenstehender Regelungen in die vertraglichen Verpflichtungen eingetreten, die vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 wirksam begründet worden sind. Nach EGBGB Art. 232 § 1 ist für ein Schuldverhältnis, das vor dem Wirksamwerden des Beitritts entstanden ist, das bisherige für das Beitrittsgebiet geltende Recht maßgebend. Es kann dahinstehen, ob durch die "Bestätigungen" des Rates des Stadtbezirks Berlin-Mitte vom 22. Februar 1990 bzw. 6. März 1990 über die Bereitstellung einer Um- und Ausbauwohnung zugunsten der Mieter bereits Rechtspflichten der Bekl. begründet worden sind. Zumindest durch die von der Bekl. mit den künftigen Mietern am 26. bzw. 28. Juni 1990 geschlossenen Verträge ist die Bekl. zur Vornahme der darin genannten Umbauarbeiten und zur Unterstützung der von den Mietern vorzunehmenden Eigenleistungen verpflichtet worden. Zu diesem Zeitpunkt war die Währungsunion noch nicht in Kraft getreten. Auch die Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche wurde erst am 11. Juli 1990 erlassen (GBl. I S. 718), das Vermögensgesetz vom 23. September 1990 (BGBl. II S. 889, 1159) trat erst am 29. September 1990 In Kraft. Die wirksam geschlossenen Ausbauverträge stellen eine zulässige "Belastung" des Haugrundstücks dar, die auf die Kl. übergegangen ist und - soweit dies nicht bereits durch die Bekl. geschehen ist - von der Kl. auch zu erfüllen ist. Unter Anwendung des § 203 Abs. 2 ZGB hat die Kl. der Bekl. die Aufwendungen zu erstatten, die diese gemacht hat und den Umständen nach für notwendig ansehen durfte.

Durch das Vermögensgesetz ist diese Rechtslage nicht geändert, sondern bestätigt worden. Zum einen wird gemäß § 17 VermG ein Übergang der bestehenden Mietverhältnisse einschließlich der Nebenpflichten angeordnet. Zum anderen ist nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG mit Antrag auf Rückübertragung eine Veränderungssperre für die Dauer des Restitutionsverfahrens angeordnet worden. Es läßt sich durchaus die Auffassung vertreten, daß im Umkehrschluß für die Zeit vor Antragstellung nach § 30 VermG die Veränderungssperre noch nicht greift und damit gesetzlich zulässige Verpflichtungen ohnehin eingegangen werden durften. Hier sind die Rückübertragungsansprüche der Kl. mit anwaltlichem Schreiben vom 13. Februar 1991, 14. Februar 1991 und 12. März 1991 geltend gemacht worden. Darauf kommt es aber nicht einmal an, weil nämlich nach § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG von der Veränderungssperre allgemein ausgenommen solche Rechtsgeschäfte sind, die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers erforderlich sind. Damit ist bekräftigt worden, daß wirksam begründete Rechtspflichten weiterhin erfüllt werden müssen. Es bedarf nicht der Prüfung, ob die Ausbauverträge hier gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 auch zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts erforderlich gewesen wären. Über § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG wird auch hier auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag verwiesen. Über § 683 BGB ist § 670 BGB anwendbar, wonach der Beauftragte Ersatz der Aufwendungen verlangen kann, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf. Es bedarf hier keiner Erörterung, ob ein eventuell entgegenstehender Wille der Kl. nicht auch deshalb unbeachtlich wäre, weil der Geschäftsführung der Bekl. eine Pflicht zugrunde liegt, deren Erfüllung im öffentlichen Interesse (Vertrauensschutz der begünstigten Mieter) liegt (§ 679 BGB).

Demgemäß ist festzuhalten, daß die Bekl. entweder nach § 203 Abs. 3 ZGB oder nach § 670 BGB Ersatz der Aufwendungen aufgrund der Ausbauverträge geltend machen kann, welche die Bekl. den Umständen nach für notwendig halten durfte. Soweit nach Inkrafttreten der Währungsunion und der Umstellung des gesamten Wirtschaftssystems eine Vertragsanpassung der Ausbauverträge notwendig ist, ist diese nach dem nunmehr geltenden § 242 BGB vorzunehmen (vgl. BGH DtZ 1996, 23). Einzelheiten hierzu werden im folgenden Abschnitt erörtert. (...)

Die Ausbauverträge vom 26. bzw. 28. Juni 1990 sahen jeweils eine Reihe von Ausbauarbeiten vor. In § 4 waren Fremdleistungen für verschiedene Gewerke mit geplanten Beträgen von insgesamt 15.000 bzw. 17.500 Mark der DDR genannt. in § 5 waren ebenfalls für verschiedene Gewerke sowohl Eigenleistungen des Mieters (insgesamt 3.000 bzw. 3.100 Mark) und geplante Materialkosten (insgesamt 5.800 bzw. 6.200 Mark) genannt, hierfür war eine Vergütung nach Aufmaß auf Basis des Richtwertkatalogs von 1987 vorgesehen. Im Hinblick darauf, daß die Ausbauarbeiten alsbald nach Abschluß der Ausbauverträge in Angriff genommen werden mußten und auch in Angriff genommen worden sind, die Sanierung der Wohnungen aber in die Phase der Umgestaltung des Wirtschaftssystems fiel, muß nach Auffassung des Senats eine Vertragsanpassung vorgenommen werden. Die Preis- und Leistungsverhältnisse waren, wie allgemein bekannt, nach der Umstellung des Wirtschaftssystems nicht mehr mit den in den Ausbauverträgen genannten Ansätzen zu leisten, die auch nicht etwa gemäß dem Währungsumstellungsgesetz umzurechnen waren. Mit der Einführung der DM als gemeinsamer Währung und der entsprechenden Umstellung aller auf DDR-Mark lautenden Verbindlichkeiten und Forderungen ist eine Vertragsanpassung notwendig geworden (vgl. BGH DtZ 1996, 23, 24). Zur Behebung der aufgetretenen Störung steht keine besondere gesetzliche Regelung zur Verfügung, insbesondere läßt sich die Störung nicht nach den Vorschriften des ZGB beheben (BGH a. a. O.). Als Grundlage für die Vertragsanpassung kommt somit nur die Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Wegen des überragenden öffentlichen Interesses an der Bereitstellung von Mietraum war die Bekl. gehalten, nach den jetzigen Vorstellungen die vorgesehenen und notwendigen Sanierungsarbeiten an den beiden Wohnungen weiterzuführen und zu Ende zu bringen. Dabei dürfen in angemessenem Umfang auch die in den Ausbauverträgen vorgesehenen geplanten Ansätze überschritten werden. Die Mieter hatten Anspruch auf einen Ausbauzustand, wie er nunmehr üblich ist. Nach Inangriffnahme der Bauarbeiten mußten diese auch weitergeführt werden, um die Bewohnbarkeit der beiden Wohnungen herzustellen. Die Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß die Sanierung einzelner Wohnungen in dem Haus für sie ohne Interesse sei, weil sie mit dem Gesamtobjekt ohnehin andere Pläne verbinde. Deshalb kommt nach Auffassung des Senats eine weitere Kostenbeteiligung seitens der Bekl. nicht in Betracht. Die in dem zurückzuübertragenden Wohnhaus belegenen beiden Wohnungen waren mit wirksam begründeten Ausbauverpflichtungen belastet. Soweit die Bekl. tätig wurde, hat sie dies in Erfüllung von Verpflichtungen getan, die die Kl. zu übernehmen und zu erfüllen hatte. Die Bekl. durfte diese Aufwendungen für erforderlich halten.

Eine Kommunale Wohnungsverwaltung hatte im Juni 1990 Ausbauverträge mit den Mietern geschlossen und 1991 und 1992 nach Abschluß der Arbeiten erhebliche Beträge an die Mieter gezahlt. Nach Rückübertragung des Eigentums verlangte die Rechtsnachfolgerin der KWV Erstattung vom neuen Eigentümer und bekam beim Kammergericht grundsätzlich recht.

Mit Urteil vom 6. März 1996 stellte das Kammergericht fest, daß die Ausbauverträge auch nach der Währungsunion und dem Beitritt der DDR weitergalten und deshalb auch von dem Restitutionsberechtigten zu erfüllen waren. Die notwendigen Aufwendungen der KWV waren deshalb zu ersetzen.