Weitergehende Haftung des Treuhänders über Prospekthaftung hinaus

Die Verpflichtung eines Treuhandgesellschafters zur Aufklärung künftiger Anleger eines Fonds über alle wesentlichen Umstände der Anlage umfaßt auch Angaben hinsichtlich des Umfangs einer zugesagten Mietgarantie.

Die Kl., die sich an drei geschlossenen Immobilienfonds beteiligt hatten, verlangen von den Bekl. Schadensersatz und Freistellung von den in diesem Zusammenhang eingegangenen Verpflichtungen und Verbindlichkeiten. Sie gründen ihre Ansprüche insbesondere auf Prospekthaftung und positive Vertragsverletzung.

Die Bekl. zu 1 und 2 waren Geschäftsführer einer Vermögensberatungsgesellschaft mbH, die ihrerseits als persönlich haftende Gesellschafterin der inzwischen in Vermögensverfall geratenen Ha. A mbH & Co. KG (im folgenden: Ha. A.) fungierte. Diese beiden Unternehmen und die Bekl. zu 1 und 2 persönlich gründeten mit Einlagen von jeweils 5.000 DM bzw. 10.000 DM die H.-Gewerbefonds H. 48, H. 50 und H. 52. Zweck jeder Gesellschaft war es, ein hierfür erworbenes Grundstück in D. bzw. L. mit einem Büro- und Geschäftshaus zu bebauen, es anschießend zu vermieten und zu verwalten. Die jeweils erforderlichen Mittel sollten von Anlegern aufgebracht werden, mit deren Anwerbung die Bekl. zu 3 beauftragt worden war. Hierfür standen Prospekte zur Verfügung, die aus dem eigentlichen Prospekt als Teil A sowie dem Beteiligungsgesellschafts- und einem Treuhandvertrag als Teil B bestanden. In den Prospekten bezeichnete sich die Ha. A. als "Projektinitiator, Projektherausgeber", die Bekl. zu 3 wurde mit "Vertriebskoordination" näher bezeichnet und die Bekl. zu 4, eine Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft, wurde als "Treuhänder" aufgeführt. Die Bekl. zu 4 hatte jeweils an der Errichtung der Gesellschaftsverträge für die einzelnen Fonds mitgewirkt und war dem Fonds H. 48 auch als weitere Gesellschafterin mit einer Einlage von 5.000 DM sowie als Beteiligungstreuhänderin für die Anleger des Fonds beigetreten. An den Fonds H. 50 und H. 52 übernahm die Bekl. zu 4 keine eigene gesellschaftliche Beteiligung, bestellte aber in Ausübung der ihr in den Verträgen erteilten Vollmachten der Anleger für alle drei Fonds die Ha. A. zur Geschäftsführerin.

Die Einlagen wurden größtenteils durch Bankdarlehen finanziert und teilweise durch mitvermittelte Kapitallebensversicherungen abgesichert.

Alle drei Fondsgesellschaften entwickelten sich nach Fertigstellung und Übergabe der Bauten nicht wie erwartet. Die Gebäude konnten nur zu einem geringen Teil vermietet werden. Die Ha. A. teilte am 31. Januar 1997 den Anlegern mit, daß die eingegangenen Mietgarantien schon zum Jahresende 1996 erschöpft gewesen seien.

Die Kl. begehren von den Bekl. die Freistellung von den Verpflichtungen aus den von ihnen im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen Kredit- und Lebensversicherungsverträgen sowie Ersatz ihrer diesbezüglichen bisherigen und zukünftigen Aufwendungen sowie des eingesetzten Eigenkapitals gegen Abtretung ihrer Beteiligungen an den Fondsgesellschaften. Sie sind der Ansicht, daß die Angaben zur Mietgarantie sowie zu einer Vielzahl anderer Punkte in den Prospekten unzutreffend seien. Insbesondere werde der Eindruck erweckt, daß sich die Begrenzung der Mietgarantien nur jeweils auf ein Vermietungsjahr und nicht auf einen einmaligen Betrag für die gesamte Garantiedauer beziehe.

I. Die Revision der Bekl. zu 1 bis 3 führt zur Abweisung der Klagen der Kl. zu 2 bis 6 und 8 bis 9, weil die Ansprüche verjährt sind.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats verjähren Ansprüche aus typisierter Prospekthaftung - auch soweit sie den Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds betreffen - in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers, spätestens aber drei Jahre nach dem Erwerb der Anteile (Sen.

Urt. v. 18. Dezember 2000 - II ZR 84/99, ZIP 2001, 369). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts können sich Anleger auf eine längere Verjährungsdauer nur dann berufen, wenn Initiatoren, Gründer oder Gestalter der Gesellschaft sowie deren Vertreter oder Sachwalter bei Anbahnung der Vertragsverhandlungen nicht nur typisiertes, sondern auch persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und dadurch das Zustandekommen des Beitritts beeinflußt haben (BGHZ 83, 222, 223 f.; Sen.

Urt. v. 17. Februar 1986 - II ZR 238/84, NJW-RR 1986, 968). Diese Voraussetzungen treffen nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts auf die Bekl. zu 1 bis 3 nicht zu.

II. 1. Auch gegenüber der Bekl. zu 4 sind Ansprüche wegen typisierter Prospekthaftung verjährt. Sie hat jedoch bei Zustandekommen des Beitritts von Anlegern teilweise persönliches Vertrauen in Anspruch genommen. Anders als bei den Fonds H. 50 und 52 war sie dem Fonds H. 48 auch selbst als Gesellschafterin beigetreten. Sie war damit direkte Vertragspartnerin der künftigen Anleger des Fonds (vgl. hierzu Sen.

Urt. v. 14. Januar 1985 - II ZR 41/84, WM 1985, 533). Deshalb ist die Bekl. zu 4 den Anlegern des Fonds H. 48 auch nach den Grundsätzen vorvertraglicher Haftung schadensersatzpflichtig, wenn und soweit sie ihrer Verpflichtung zur Aufklärung der Anleger als ihren künftigen Vertragspartnern über alle für einen Beitritt wesentlichen Punkte, insbesondere auch die negativen Umstände der Anlage, schuldhaft nicht genügte. Dies gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch dann, wenn über den Beitritt zu einem Fonds unter Verwendung von Prospekten verhandelt wird (Sen.

Urt. v. 1. Oktober 1984 - II ZR 158/84, WM 1984, 1529; Sen.

Urt. v. 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, WM 1994, 2192, 2193; Sen.

Urt. v. 14. Januar 2002 - II ZR 40/00, DStR 2002, 778). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, welche der Revisionsentscheidung zugrunde zu legen sind, waren die Angaben über die Mieteingangsgarantien im Prospekt des Fonds H. 48 unrichtig. Der Anspruch der Kl. zu 2, 3, 5 sowie 8 und 9 als Anleger dieses Fonds nach den Grundsätzen eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen verjährte nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs, welche hier nach Maßgabe der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 EGBGB Anwendung findet, erst nach 30 Jahren (BGHZ 83, 222, 227; Sen.

Urt. v. 14. Januar 1985 aaO.).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verjähren Ansprüche aus Prospekthaftung in sechs Monaten, beginnend mit der Kenntnis von der Unrichtigkeit des Prospekts. Daneben gibt es aber auch den Anspruch auf Schadensersatz wegen vorvertraglicher Haftung bei Inanspruchnahme von persönlichem Vertrauen. Dieser verjährt in drei Jahren (nach altem Recht in 30 Jahren).

Der Kläger hatte sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt. Die Mieteinnahmen blieben allerdings aus; die Mieteingangsgarantien im Prospekt waren dazu unrichtig. Der Kläger verlangte Schadensersatz u. a. von der Treuhandgesellschaft, die bei den Gesellschaftsverträgen mitgewirkt hatte und auch selbst als Beteiligungstreuhänderin dem Fonds beigetreten war.

Mit Urteil vom 7. Juli 2003 verwies der Bundesgerichtshof auf seine Rechtsprechung, wonach Ansprüche aus Prospekthaftung verjährt seien. Daneben bestehe aber der Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß gegen die Treuhänderin, die eine Verpflichtung zur Aufklärung der Anleger verletzt habe. Dieser Anspruch sei nicht verjährt.