Weisungsrecht des Eigentümers für Umbau durch Nutzer vor Mietvertragsabschluss

Weisungsrecht des Eigentümers für Umbau durch Nutzer vor Mietvertragsabschluss; vorvertraglicher Gebrauch

1. Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Maßnahmen ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, liegt hierin nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrages, sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art.

2. Haben die Parteien bei Ein- und Umbauten durch den Mieter vertragliche Absprachen nicht getroffen, sind die Interessen der Vertragsparteien gegeneinander abzuwägen. Im Rahmen eines Mietverhältnisses ist das Interesse des Mieters an der von ihm beabsichtigten Maßnahme gegenüber der Entscheidungsfreiheit des Vermieters betreffend die wirtschaftliche Nutzung seines Eigentums abzuwägen.

3. Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen des Eigentums des Vermieters kann der Vermieter seine Zustimmung mit Auflagen verbinden, wenn diese sachgerecht und angemessen sind. Bestehen Alternativen der Ausführung, steht das Wahlrecht mit Blick auf Art. 14 GG dem Vermieter zu, solange hierdurch der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird.

I. Die Kl. begehren von dem Bekl. Schadensersatz für die Beschädigung eines MRT-Gerätes, welches von den Kl. in den Räumlichkeiten des von dem Bekl. betriebenen Kreiskrankenhauses D. aufgestellt wurde und betrieben wird. [...]

Sie tragen vor, dass der Zeuge J. ohne Wissen der Kl. bei der Montage des Klimagerätes angeordnet habe, dass der Anschluss des Kondensatablaufes in die zentrale Schmutzwasserleitung erfolgen solle. Die Gründe seien den Kl. nicht bekannt. Trotz der Bedenkenäußerung der Nebenintervenientin zu 2. habe der Zeuge J. seine Anordnung durchgesetzt. Der tatsächliche Sachverhalt begründe eine Schutzpflicht gegenüber den Kl. Zwar habe das Landgericht eine Vertragsanbahnung und damit verbunden die Rücksichtspflichten des § 241 BGB angenommen, einen Schadensersatzanspruch aber verneint, weil dem Zeugen J. eine Schutzpflichtverletzung nicht zur Last zu legen sei. Dies sei fehlerhaft.

Eine Haftung des Bekl. ergebe sich aus §§ 311, 241, 280, 278 BGB bzw. aus einer Primärpflichtverletzung über § 280 BGB. Das Landgericht gehe fälschlich davon aus, dass bei Schadenseintritt noch kein Vertragsverhältnis bestanden habe, denn die Parteien hätten am 30.9.2008 bereits einen Kooperationsvertrag geschlossen. Dieser verpflichte die Vertragspartner zur Zusammenarbeit. Der Bekl. habe eine ihm aus diesem obliegende Pflicht verletzt. Gemäß § 1 Nr. 2 des Vertrages sei der Bekl. für alle evtl. baulichen Maßnahmen verantwortlich, während den Kl. die erforderlichen systembezogenen Planungen und Genehmigungen oblägen. Die notwendige Vertragsauslegung ergebe, dass die ordnungsgemäße Installation der erforderlichen Geräte in den Tätigkeitsbereich des Bekl. gefallen sei. Die technische Leitung habe selbstredend dem Bekl. oblegen, da nur dieser die notwendigen Kenntnisse über die Räumlichkeiten aufweise und durch seinen Mitarbeiter, den Zeugen J., und den Verwaltungsdirektor des Krankenhauses vor Ort vertreten war und ist. Zu den Hauptpflichten aus dem Kooperationsvertrag habe eine ordnungsgemäße Leitung der Einrichtung des MRT-Systems gehört. Diese sei mit dem Anschluss an die Abwasserleitung verletzt worden. [...]

Den Kl. stehe gegen den Bekl. ein Schadensersatzanspruch aus § 536 a BGB zu. Die Ursache der Beschädigung der technischen Anlagen durch das Abwasser liege in der Verstopfung des Abwasserrohrs. Der Bekl. sei gegenüber den Kl. verpflichtet gewesen, ihnen die Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Dieser Verpflichtung sei der Bekl. nicht gerecht geworden, denn die Mietsache sei bereits zum Zeitpunkt ihrer Überlassung an die Kl. mit einem Mangel behaftet gewesen. Die Verstopfung des Abwasserrohrs stelle einen Mangel im Sinne des § 536 BGB dar. Diesen habe der Bekl. auch zu vertreten, da er zum einen bei Überlassung der Räume an die Kl. bereits vorhanden gewesen sei und sich zum anderen in einem Bereich befinde, der außerhalb des Einwirkungsbereichs der Kl. liege. Wäre das Kondenswasser so abgeleitet worden, wie von der Nebenintervenientin zu 2. vorgesehen, wäre es zum Schaden nicht gekommen. [...]

II. Den Kl. steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen den Bekl. aus keinem erdenklichen rechtlichen Gesichtspunkt zur Seite.

1. Die Kl. können einen Schadensersatzanspruch nicht aus §§ 535, 536 a BGB oder §§ 535, 280 BGB i. V. m. einem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag herleiten, denn zum Zeitpunkt des schädigenden Ereignisses, also am 30.3.2011, bestand ein Mietverhältnis zwischen den Kl. und dem Bekl. nicht. Ein schriftlicher Mietvertrag war zwischen den Kl. und dem Bekl. am 28.3.2011 noch nicht abgeschlossen worden und ist auch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 30.1.2014 nicht zustande gekommen.

Entgegen der Behauptung der Kl. und der Nebenintervenientin zu 2. bestand zum Zeitpunkt des Schadensereignisses am 30.3.2011 auch kein mündlich geschlossener Mietvertrag. Auch ein mündlich geschlossener Mietvertrag setzt einen zweiseitigen Vertragsschluss der Vertragsparteien durch die Abgabe übereinstimmender Willenserklärungen voraus. Dabei müssen die Parteien Einigkeit über die wesentlichen essentialia eines Mietvertrages erzielen. Somit müssen sie sich zumindest über den Mietgegenstand und dessen Gebrauch, über die Miethöhe und die Mietdauer geeinigt haben. Bereits nach dem Vortrag der Kl. fehlt es an eben dieser Einigung. Zwar seien die Kl. und der Bekl. darüber einig gewesen, dass das MRT ab dem 1.4.2011 in den Räumlichkeiten des Kreiskrankenhauses betrieben werden soll. Gleichwohl fehlte es zum Zeitpunkt des Schadensereignisses an einer Einigung über die weiteren wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages. Die Kl. selbst haben vorgetragen, dass zumindest bis Oktober 2011 zwischen den Vertragsparteien Verhandlungen über die Miethöhe geführt wurden. Wenn aber fortlaufend über die Miethöhe verhandelt wurde, ergibt sich bereits daraus, dass eine Einigung über die Miethöhe jedenfalls am 30.3.2011 nicht vorlag. Dass eine Einigung über die wesentlichen Bestandteile des Vertrages zwischen den Parteien gerade nicht bestand, wird auch durch die übereinstimmende Einlassung der Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 30.1.2014 gestützt, wonach ein schriftlicher Vertrag bis heute noch nicht geschlossen sei, weil noch immer über den Vertragsinhalt verhandelt würde.

2. Auch aus einem möglichen Mietvorvertrag i. V. m. den §§ 241, 280 BGB lassen sich Schadensersatzansprüche deshalb nicht herleiten, weil auch ein solcher Vorvertrag zwischen den Parteien nicht bestand. Ein Mietvorvertrag setzt voraus, dass die Parteien sich einig sind, dass späterhin ein Hauptvertrag geschlossen werden soll, aber bereits Einigkeit über die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrages - wie Mietdauer, Mietentgelt und Mietobjekt - besteht (vgl. hierzu Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, Vorbem. 115 vor § 535). Wie unter 1. ausgeführt, fehlt es gerade an einer solchen Einigung.

3. Ferner lässt sich aus dem im Jahr 2008 zwischen den Kl. und dem Bekl. geschlossenen Kooperationsvertrag ein Schadensersatzanspruch nicht i. V. m. § 280 BGB herleiten. Der Senat vermag bereits die Einbeziehung der Aufstellung eines MRT-Gerätes im Jahr 2011 in den Räumlichkeiten des Kreiskrankenhauses dem Wortlaut des Kooperationsvertrages nicht zu entnehmen. Von dem Betrieb oder künftigen Betrieb eines solchen Gerätes im Kreiskrankenhaus ist dort keine Rede. Vielmehr enthält der Kooperationsvertrag eine Aufstellung derjenigen Verträge, die Gegenstand der Kooperationsvereinbarung sein sollen. Ein Mietvertrag mit dem Mietzweck der Aufstellung eines MRT-Gerätes findet sich dort nicht.

4. Auch auf eine Haftung des Bekl. aufgrund dessen möglichen Handelns als vollmachtloser Vertreter können die Kl. Ansprüche nicht stützen. Zwar haben die Kl. vorgetragen, der Bekl. habe ohne ihr Wissen auf Rechnung der Kl. die Nebenintervenientin zu 2. beauftragt, die Klimaanlage zu installieren. Der Bekl. ist dem entgegengetreten und hat behauptet, die Kl. selbst hätten diesen Auftrag erteilt. Die insoweit beweispflichtigen Kl. haben für ihre Behauptung Beweis nicht angetreten. Den Vortrag der Kl. jedoch als zutreffend unterstellt, ergibt sich schon deshalb eine solche Haftung des Bekl. nicht, da der Einbau der Klimaanlage durch die Kl. nicht zurückgewiesen wurde und sie somit das behauptete vollmachtlose Handeln des Bekl. jedenfalls genehmigt hätten.

5. Die Kl. haben vorgetragen, dass es zwischen den Parteien zumindest beabsichtigt gewesen sei, einen Mietvertrag zu schließen. Den Kl. sei es gestattet gewesen, schon vor Abschluss des Mietvertrages die Geräte und Einrichtungen für den Betrieb des MRT in den Räumlichkeiten des Bekl. aufzustellen und zu installieren. Der Bekl. habe die baulicherseits erforderlichen Maßnahmen hierfür übernehmen sollen. Der Bekl. ist dem nicht entgegengetreten. Er hat eingeräumt, dass es ihm insoweit oblag, Wasseranschlüsse herzustellen, Abrissarbeiten auszuführen, Trockenbauarbeiten und Malerarbeiten vorzunehmen.

Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Maßnahmen ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, liegt hierin nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrages, sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art (Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 535 Rn. 347). Der Inhalt des Überlassungsverhältnisses bestimmt sich danach, zu welchem Gebrauchszweck die Räumlichkeiten vorab dem künftigen Mieter überlassen worden sind. Dementsprechend gestalten sich sowohl die Hauptpflichten als auch die gegenseitigen Rücksichtnahmepflichten i. S. d. § 241 BGB nach dem Zweck dieses Überlassungsvertrages.

Die Kl. können eine Schadensersatzpflicht weder aus § 280 BGB i. V. m. dem Überlassungsvertrag noch aus §§ 241, 280 BGB i. V. m. dem Überlassungsvertrag herleiten. Hauptpflicht des Bekl. aus dem Überlassungsvertrag war es, den Kl. die Räume zur Verfügung zu stellen und die baulicherseits erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um die Räume in einen geeigneten Zustand zu versetzen. Die Aufstellung und Installation des MRT-Gerätes und der für dessen Betrieb erforderlichen Anlagen und Einrichtungen hingegen oblag den Kl. Vertragszweck des Überlassungsvertrages war es somit, den Kl. die Aufstellung und Installation des MRT-Gerätes und der für dessen Betrieb erforderlichen Einrichtungen zu ermöglichen und ihnen insoweit den Gebrauch an den Räumlichkeiten zu überlassen. Hieran haben sich die über die bauseitig hinausgehenden Haupt- und Nebenpflichten des Bekl. auszurichten.

Der Vertragszweck des Überlassungsvertrages ist vorliegend mit der Berechtigung eines Mieters im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses, Einrichtungen anzubringen und dabei bauliche Veränderungen vorzunehmen, vergleichbar. Insoweit lassen sich die hierfür entwickelten Grundsätze zur Umschreibung der Vertragspflichten des Bekl. entsprechend anwenden. Ein Vermieter ist hiernach nur dann ohne Weiteres zur Duldung verpflichtet, wenn er durch die Maßnahmen des Mieters nicht erheblich beeinträchtigt wird (Knops in Herrlein/Kandelhard, MietR, 4. Aufl., § 535 Rn. 22). Handelt es sich hingegen um solche Maßnahmen, die mit baulichen Veränderungen verbunden sind und Eingriffe in die Bausubstanz erfordern, bedürfen diese grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters (Lützenkirchen, aaO., § 535 Rn. 748; Häublein in MünchKomm-BGB, 6. Aufl., § 535 Rn. 88). Eine solche Zustimmung kann - wie dies hier der Fall ist - bereits bei Vertragsschluss erklärt werden, wenn dies für die Erfüllung des Vertragszwecks unumgänglich ist und der Vermieter insoweit zumindest konkludent durch den Vertragsabschluss sein Einverständnis erklärt hat. Da den Kl. und dem Bekl. bis unmittelbar zum 28.3.2011 die konkrete Installationsplanung der Nebenintervenientin zu 2. für die Klimaanlage, die wiederum der Temperaturregulierung für die Technik- und Schaltschränke des MRT-Gerätes diente, nicht bekannt war, erstreckte sich die Zustimmungserklärung des Bekl. beim mündlichen Abschluss des Überlassungsvertrages eigener Art auch nur auf die grundsätzliche Befugnis der Kl., die für den Betrieb des MRT-Gerätes erforderlichen Anlagen und Einrichtungen zu installieren. Die Zustimmung zu einer konkreten Ausführungsart war hiervon folglich nicht erfasst.

Haben die Parteien bei Ein- und Umbauten durch den Mieter vertragliche Absprachen nicht getroffen, sind die Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO., § 535 Rn. 424). Im Rahmen eines Mietverhältnisses ist das Interesse des Mieters an der von ihm beabsichtigten Maßnahme gegenüber der Entscheidungsfreiheit des Vermieters betreffend die wirtschaftliche Nutzung seines Eigentums abzuwägen (Lützenkirchen, aaO., § 535 Rn. 758). Im Ergebnis der Abwägung kann der Vermieter berechtigt sein, die Zustimmung zu der beabsichtigten Maßnahme zu verweigern, wenn von ihr nachteilige Folgewirkungen auf die bauliche Substanz der Mietsache ausgehen (LG Hamburg, Urt. v. 23. November 1973, 11 S 93/73, WuM 1974, 145; Lützenkirchen, aaO., § 535 Rn. 759) oder solche Auswirkungen auch nur zu befürchten sind (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO., § 535 Rn. 436). Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen des Eigentums des Vermieters kann der Vermieter seine Zustimmung aber auch mit Auflagen verbinden, wenn diese sachgerecht und angemessen sind (§ 535 Rn. 430; Lützenkirchen, aaO., § 535 Rn. 760). ???ührung, steht das Wahlrecht mit Blick auf Art. 14 GG dem Vermieter zu, solange hierdurch der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird, Lützenkirchen, aaO., § 554 a Rn. 29).

Diese für das bestehende Mietverhältnis entwickelten Grundsätze lassen sich ohne Weiteres auf das Zustimmungserfordernis im Rahmen der Zweckverwirklichung des vorgeschalteten Überlassungsvertrages übertragen. Im vorliegenden Fall ergibt sich für die Duldungspflicht des Bekl., dass er zwar einer Installation grundsätzlich zugestimmt hat, er jedoch nicht jede von den Kl. gewählte Ausführungsform hinnehmen muss. Insoweit die Parteien hierüber konkrete Absprachen nicht getroffen hatten, ist vielmehr anhand der vorbezeichneten Grundsätze abzuwägen, ob der Bekl. die von den Kl. bzw. der Nebenintervenientin zu 2. beabsichtigte Ausführung der Einbindung der Kondensatableitung des Klimagerätes hinnehmen muss, oder ob er auf eine anderweitige Ausführung hinwirken kann. Insoweit der Bekl. befürchtete, dass es bei der geplanten Kondensatableitung wegen einer Hebepumpe zu Überflutungen kommen könnte, hat er ein legitimes Schutzinteresse betreffend sein Eigentum in die Interessenabwägung eingebracht. Die von ihm aufgezeigte Installationsalternative hätte dagegen aus seiner Sicht schon deshalb eine Eigentumsgefährdung ausgeschlossen, weil die bisher im Kreiskrankenhaus vorgenommene Einbindung von Kondensatableitungen anderer Klimaanlagen unbestritten zu keinen Zwischenfällen geführt hatte. Auch der Senat ist in Auswertung der Erfahrungen der Senatsmitglieder aus anderen Zivilprozessen und unter Heranziehung des allgemeinen Wissensstandes davon überzeugt, dass bei fachgerechter Ausführung der vom Bekl. vorgeschlagenen Einbindung der Leitungen jedenfalls für das Eigentum sowohl der Kl. als auch des Bekl. keine oder jedenfalls eine geringere Gefährdung ausgegangen wäre. Bei fachgerechter Ausführung nämlich hätte das Kondensatableitungsrohr und damit auch die Klimaanlage durch entsprechende technische Schutzeinrichtungen (Rückstauventil, Rückschlagklappe) vor den nachteiligen Auswirkungen eines Abwasserrückstaus geschützt werden können. Somit stellt sich die Ablehnung der Installationsplanung der Nebenintervenientin zu 2. durch den Zeugen J. und dessen Verweis auf seinen Installationsvorschlag nicht als Pflichtverletzung, sondern als nicht zu beanstandende Ausübung der vertraglichen Befugnisse des Bekl. dar. Aus vorgenannten Gründen ist darüber hinaus auch ein schuldhaftes Verhalten des Bekl. - vertreten durch den Zeugen J. - zu verneinen. Wenn gleichwohl von der Nebenintervenientin zu 2. gegen die vom Zeugen J. geforderte Installationsweise Bedenken bestanden hätten, wäre es ihre Sache gewesen, diese geltend zu machen und so in die Interessenabwägung einzubringen.

Eine hiervon abweichende Schutz- oder Fürsorgepflicht des Bekl. ergibt sich schon mangels hinreichend substantiierten Sachvortrages nicht aus der Behauptung der Kl. und der Nebenintervenientinnen, der den Bekl. vertretene Zeuge J. habe den Mitarbeitern der Nebenintervenientin zu 2. gegenüber durch sein Verhalten den Eindruck vermittelt, dass er auf der Baustelle eine zwingende Weisungsbefugnis innehabe. Welche konkreten Verhaltensweisen des Zeugen diesen Eindruck vermittelt haben sollen, lässt der Sachvortrag der Kl. und der Nebenintervenientinnen völlig im Dunkeln. Vielmehr widerlegt die Nebenintervenientin zu 2. diesen Vortrag bereits selbst, wenn sie vorträgt, ihre Mitarbeiter hätten, nachdem der Zeuge J. die Einbindung in das Abwasserrohr verlangt habe, Rücksprache mit dem Geschäftsführer der Nebenintervenientin zu 2. gehalten, der für diesen Fall den Einbau eines Geruchsverschlusses gefordert habe. Wären die Mitarbeiter der Nebenintervenientin zu 2. tatsächlich von einer uneingeschränkten Weisungsbefugnis des Zeugen J. ausgegangen, hätte für sie kein Anlass bestanden, sich bei ihrem Arbeitgeber rückzuversichern. Soweit es bereits an einem pflichtwidrigen Verhalten des Bekl. und somit an einer Rechtsverletzung fehlt, scheidet ein Verschulden des Bekl. ohnehin aus.

6. Schließlich können die Kl. einen Anspruch auch nicht aus § 823 Abs. 1 BGB herleiten. Die Schadensersatzpflicht des § 823 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Bekl., vertreten durch den Zeugen J., den Kl. vorsätzlich oder fahrlässig und widerrechtlich einen Schaden an dessen Eigentum zugefügt hat. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass es hierfür sowohl an einer widerrechtlichen Handlung als auch an einem Verschulden fehlt.

Auch eine Haftung des Bekl. für den Zeugen J. als Verrichtungsgehilfe i.S.d. § 831 BGB können die Kl. nicht mit Erfolg geltend machen. Ein solcher Anspruch scheitert bereits daran, dass der Zeuge J. als Vertreter des Bekl. nicht Dritter im Sinne der Vorschrift ist.

Der Vermieter haftet auch ohne Verschulden für alle anfänglichen Mängel (Garantiehaftung nach § 536 a BGB). Wenn der Nutzer vor Abschluss des Mietvertrages Umbauarbeiten vornimmt, haftet der Grundstückseigentümer für Schäden an eingebrachten Gegenständen nur bei Verschulden.

Die Kläger hatten in dem Kreiskrankenhaus des Beklagten aufgrund mündlicher Absprachen schon vor Abschluss eines Mietvertrages, zu dem es nicht mehr kam, ein MRT-Gerät aufgestellt und betrieben. Dazu hatte der Beklagte Wasseranschlüsse herzustellen, Abrissarbeiten auszuführen sowie Trockenbau- und Malerarbeiten vorzunehmen. Ferner wurde eine Klimaanlage installiert, deren Kondensatablauf auf Weisung eines Mitarbeiters des Beklagten, anders als in der Planung der beauftragten Firma vorgesehen, an die zentrale Schmutzwasserleitung angeschlossen wurde. Später kam es zu einer Überschwemmung, wobei erhebliche Schäden an dem MRT-Gerät (über 350.000 €) entstanden. Die Kläger verlangten Schadensersatz.

Mit Urteil vom 27. März 2014 bestätigte das OLG Rostock das klagabweisende Urteil des Landgerichts. Ansprüche aus einem Mietverhältnis bestünden nicht, da die Parteien sich insbesondere über die Miethöhe nicht geeinigt hätten und somit keine - auch keine mündliche - übereinstimmende Willenserklärung abgegeben worden sein kann. Deshalb scheide auch ein Mietvorvertrag aus; in der Absprache zur unentgeltlichen Nutzung liege ein Überlassungsverhältnis eigener Art.

Für Ein- und Umbauten des späteren Mieters sei der Vermieter berechtigt, seine Zustimmung mit sachgerechten und angemessenen Auflagen zu verbinden. Eine Pflichtverletzung liege hier nicht vor, denn bei fachgerechter Ausführung mit Rückstauventil und Rückschlagklappe hätte die vom Beklagten vorgeschlagene Installation nach den bisherigen Erfahrungen eine Eigentumsgefährdung ausgeschlossen. Wenn Bedenken gegen die Installationsweise bestanden hätten, wäre es Sache der Kläger und der mit dem Einbau befassten Firma gewesen, diese geltend zu machen. Ein pflichtwidriges Verhalten des Beklagten liege damit nicht vor.