Weinlaub

Weinlaub; Rückschnitt; Mehrheitsbeschluß; Instandsetzung; Instandhaltung; Teppichboden; Treppenhaus; Ersetzung; Einstimmiger Beschluß; Stimmrecht; Mißbrauch; Mehrheitseigentümer; Ehefrau; Verwalter; Verwaltervertrag; Ermächtigung; Wohngeldzahlung; Bankeinzugsverfahren; Lastschriftverfahren

1. a) Das Stutzen der rankenden Grünbepflanzung (hier: Weinlaub) an der Hausfassade kann die Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung beschließen. b) Mit Stimmenmehrheit kann der Ersatz eines schadhaften gemeinschaftlichen Teppichbodens im Treppenhaus auch dann beschlossen werden, wenn ein früherer, nicht notwendig einstimmiger Beschluß, der eine andere Ersetzung vorsah, durch den Mehrheitsbeschluß geändert wird.

2. a) Der Mehrheitseigentümer mißbraucht sein Stimmrecht nicht schon dann, wenn er sein Stimmenübergewicht einsetzt, um seine Ehefrau zur Verwalterin zu wählen. b) Der Mehrheitseigentümer darf mitstimmen, wenn der Abschluß eines Verwaltervertrages mit seiner Ehefrau gebilligt werden soll.

3. Die Vereinbarung einer Regelung in einem Verwaltervertrag, nach der die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, dem Verwalter auf dessen Verlangen eine Ermächtigung zum Abruf des monatlichen Wohngeldes im Wege des Bankeinzugsverfahrens zu erteilen, entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

B. Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. ist nicht begründet. Die Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 43 Abs. 1 WEG i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 1 FGG). ... 2. Der von der Wohnungseigentümerversammlung zu dem TOP 1 gefaßte Beschluß, das an der Fassade des Anwesens hochwachsende Weinlaub im folgenden Frühjahr in Höhe des ersten Obergeschosses, das heißt in Leiterhöhe, zurückzuschneiden, ist nicht unwirksam.

a) ... Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG i. V. m. § 21 Abs. 3 WEG kann die Wohnungseigentümerversammlung Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit Mehrheit beschließen. Demgegenüber müssen nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, grundsätzlich einstimmig beschlossen werden. Davon ist das LG zutreffend ausgegangen. Das LG durfte offenlassen, ob der von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Rückschnitt des Weinlaubes eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellt. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, müßte die bauliche Veränderung, wie sich aus § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ergibt, nur dann einstimmig beschlossen werden, wenn sie über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausginge (dazu etwa: OLG Saarbrücken FGPrax 1997, 56, 57; OLG Hamm ZMR 1996, 218, 220; BayObLGZ 1985, 164, 167; Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 1997, Rn. 8 zu § 22 WEG; jeweils m. w. N.). Entscheidend ist danach allein, ob sich der von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Rückschnitt des Weinlaubes in den Grenzen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hält.

Das hat das LG ohne Rechtsfehler bejaht (...).

Gerade in einem solchen Fall, in dem es mehrere Möglichkeiten gibt, wie das gemeinschaftliche Eigentum instand gehalten oder instandgesetzt werden kann, ist es Sache der Wohnungseigentümerversammlung, im Rahmen des ihr insoweit zustehenden Beurteilungsermessens zu entscheiden, welche dieser Möglichkeiten gewählt werden soll (dazu OLG Hamm ZMR 1996, 218, 221 und BayObLGZ 1985, 164, 167). Es ist keineswegs erforderlich, daß die von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Maßnahme die einzig sinnvolle Entscheidung sein muß (dazu auch OLG Saarbrücken FGPrax 1997, 56, 57).

3. Wirksam ist auch der den Nadelvliesbelag für das Treppenhaus im Vorderflügel des Anwesens betreffende Beschluß (TOP 3).

a) Bei der Frage, ob und wodurch ein schadhafter Teppichboden - ein solcher lag hier im Treppenhaus des Vorderflügels des Anwesens vor - zu ersetzen ist, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Das bezweifeln auch die Ast. nicht. Über diese Frage konnte daher nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG i. V. m. § 21 Abs. 3 WEG mit der Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden.

b) Etwas anderes folgt, wovon das LG ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, nicht daraus, daß in der Wohnungseigentümerversammlung v. 6.7.1993 zunächst einstimmig beschlossen worden war, einen anderen Teppichboden zu verlegen. Daß dieser erste Beschluß einstimmig gefaßt worden ist, bewirkt nicht, daß ein abändernder zweiter Beschluß ebenfalls einstimmig erfolgen muß; auch für den abändernden zweiten Beschluß kommt es vielmehr ausschließlich darauf an, welche Stimmenmehrheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach der Gemeinschaftsordnung für die betreffende Materie nötig ist (so zutreffend Merle, a. a. O., Rn. 50 zu § 23 WEG). Die Wohnungseigentümerversammlung ist auch grundsätzlich frei zu entscheiden, ob sie an einem früher gefaßten Beschluß festhalten will oder ob dieser geändert werden soll (BGHZ 113, 197, 200 [= WM 1991, 216] m. w. N.). Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG verlangen, daß der neue Beschluß seine schützwürdigen Belange aus dem Inhalt und den Wirkungen des ersten Beschlusses berücksichtigt; die dabei einzuhaltenden Grenzen richten sich nach den Umständen des Einzelfalles (BGH a. a. O. m. w. N.). Das bedeutet jedoch - wovon die Ast. in ihrer Beschwerdebegründung aber auszugehen scheinen - nicht, daß durch den zweiten abändernden Beschluß etwaige tatsächliche Vorteile, die einer der Wohnungseigentümer nach dem ersten Beschluß gehabt hätte, erhalten bleiben müssen. Das hat der BGH in der angeführten Entscheidung nicht gemeint. Sein Hinweis auf § 21 Abs. 3 und 4 WEG verdeutlicht vielmehr, daß es darauf ankommt, ob es einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach, den zunächst gefaßten Beschluß durch einen zweiten Beschluß abzuändern. So wird das auch von dem BayObLG in seiner von dem BGH (a. a. O.) in Bezug genommenen Entscheidung (BayObLGZ 1985, 57, 62) gesehen. (...)

4. Auch die Bestellung der weiteren Bet. zur Verwalterin (TOP 4) ist wirksam.

a) Die weitere Bet. wurde mit der Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG) zur Verwalterin gewählt.

aa) Abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG - danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme - richtet sich nach der für die Wohnungseigentumsanlage geltenden Teilungserklärung das Stimmrecht der Wohnungseigentümer nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile. Eine solche Regelung ist auch dann zulässig, wenn sie dazu führt, daß einer der Wohnungseigentümer allein über die Mehrheit der Stimmen verfügt (dazu beispielsweise: BayObLGZ 1986, 10, 13; OLG Karlsruhe WM 1988, 325, 326; OLG Zweibrücken ZMR 1990, 30, 31; Merle, a. a. O., Rn. 29 zu § 25 WEG; jeweils m. w. N.). Davon ist das LG zutreffend ausgegangen.

bb) Der Ast. zu 1) a), der danach über die Mehrheit der Stimmen in der Wohnungseigentümerversammlung verfügte, durfte bei der Wahl des Verwalters mitstimmen. Etwas anderes ergibt sich nicht aus § 25 Abs. 5 WEG. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäftes mit ihm beschlossen werden soll. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Zum einen sollte nicht der Ag. zu 1) a) zum Verwalter gewählt werden, sondern seine Ehefrau. Zum anderen erfaßt § 25 Abs. 5 WEG die Bestellung eines Verwalters ohnehin nicht, denn dabei geht es - anders als etwa bei dem Abschluß des Verwaltervertrages - nicht um ein Rechtsgeschäft, das die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter abschließt; bei der Bestellung des Verwalters handelt es sich vielmehr für jeden einzelnen Wohnungseigentümer um die Wahrnehmung seiner aus der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft folgenden Rechte innerhalb der Gemeinschaft. Das entspricht der in der Rechtsprechung allgemein vertretenen Auffassung und auch der ganz herrschenden Meinung in der rechtswissenschaftlichen Literatur (dazu Merle, a. a. O., Rn. 102 zu § 25 WEG mit umfangreichen Nachweisen insbesondere zur Rechtsprechung). Auch das hat das LG in seiner Entscheidung ausgeführt.

cc) Das Stimmrecht des Ag. zu 1) a) war auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil seine Ehefrau, die weitere Bet., zur Verwalterin gewählt werden sollte. Allerdings hat das OLG Hamm (OLGZ 1978, 184) in einem Fall, bei dem es sich bei dem Mehrheitseigentümer und bei dem Verwalter um juristische Personen handelte, die personell - Gesellschafter und gesetzliche Vertreter waren sämtlich Familienangehörige - in vielfältiger Weise miteinander verknüpft waren, entschieden, daß bei der Wahl des Verwalters der Stimmrechtsanteil des Mehrheitseigentümers auf 25 % der Stimmen beschränkt sei. Diese Auffassung hat in der Rechtsprechung und der rechtswissenschaftlichen Literatur beachtliche Kritik gefunden (dazu: KG NJW-RR 1986, 643, 644 [= WM 1986,154]; KG NJW-RR 1987, 268 [= WM 1987, 102]; Merle, a. a. O., Rn. 160 zu § 25 WEG; Lüke, in: Weitnauer/Hauger/Lüke, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl. 1995, Rn. 25 zu § 25 WEG). Ob der Auffassung des OLG Hamm gefolgt werden könnte, braucht hier nicht entschieden zu werden. Denn das OLG Hamm gelangt - ebenso wie das OLG Düsseldorf (OLGZ 1984, 289) in einem ähnlichen Fall - bei der Wahl des Verwalters, wie erwähnt, lediglich zu einer Beschränkung des Stimmrechts des Mehrheitseigentümers auf 25 % der Stimmen. Das würde hier bedeuten, daß dem Ag. zu 1) a) von den insgesamt 99 Stimmen 24 Stimmen zugestanden hätten. Zusammen mit den 17 Stimmen der Ag. zu 1) b), die ebenfalls für die Wahl der weiteren Bet. zur Verwalterin gestimmt hat, würde sich dann immer noch eine Mehrheit von 41 Stimmen gegenüber den nur 24 Stimmen der Ast. ergeben. Auch das hat das LG richtig gesehen.

b) Der Ag. zu 1) a) hat das ihm zustehende Stimmrecht auch nicht entgegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeübt, ein Stimmrechtsmißbrauch, der zur Unwirksamkeit des Beschlusses über die Wahl des Verwalters führen würde (dazu etwa Merle, a. a. O., Rn. 158 ff. zu § 25 WEG, und Lüke, a. a. O., Rn. 25 zu § 25 WEG, jeweils m. w. N.), liegt nicht vor.

aa) Das OLG Celle (ZMR 1989, 436, 437) hat - unter Hinweis auf die erwähnten Entscheidungen des OLG Hamm und des OLG Düsseldorf - ausgeführt, es bestünden bereits durchgreifende Bedenken dagegen, daß ein Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht zur eigenen Verwalterwahl oder zur Wahl eines Verwalters seines Vertrauens einsetze, mit dem er wirtschaftlich eng verbunden sei oder auf den er einen beherrschenden Einfluß ausüben könne; das OLG Celle hat dabei - insoweit über die erwähnten Entscheidungen des OLG Hamm und des OLG Düsseldorf hinausgehend - auch in Betracht gezogen, daß in einem solchen Fall nicht lediglich eine Stimmrechtsbeschränkung auf eine Sperrminorität vorzunehmen sei, sondern daß der Beschluß über die Bestellung des Verwalters überhaupt als unwirksam angesehen werden müsse (a. a. O., Seite 438). Das OLG Zweibrücken (ZMR 1990, 30, 31) hat angedeutet, daß die Gründe, die für diese Auffassung sprächen, auch seiner Ansicht nach beachtlich seien. Nach anderer Auffassung (KG NJW-RR 1987, 268 [=WM 1987, 102]; Lüke, a. a. O., Rn. 26 zu § 25 WEG) liegt dagegen ein Mißbrauch des Stimmrechts nicht schon darin, daß der Mehrheitseigentümer seine eigene Wahl oder die Wahl einer Person seines Vertrauens, mit der er möglicherweise wirtschaftlich eng verbunden ist, durchsetzen will. Der Senat hält die zuletzt angeführte Auffassung für zutreffend. Es wird allgemein als zulässig angesehen, daß auch einer der Wohnungseigentümer Verwalter sein kann. Dafür, daß dies anders sein soll, wenn der Verwalter Mehrheitseigentümer ist, läßt sich dem Wohnungseigentumsgesetz nichts entnehmen. Kann aber der Mehrheitseigentümer mit der Mehrheit seiner Stimmen bewirken, daß er selbst zum Verwalter gewählt wird, so muß er erst recht berechtigt sein, mit der Mehrheit seiner Stimmen zu der Bestellung eines Verwalters beizutragen, mit dem er persönlich oder wirtschaftlich verbunden ist oder zu dem er besonderes Vertrauen hat. Die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer werden dadurch nicht beeinträchtigt. Ihnen steht es, wenn sie der Auffassung sein sollten, daß eine bestimmte von dem Verwalter veranlaßte Maßnahme nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, frei, das in dem Verfahren nach § 43 Abs. 1 WEG überprüfen zu lassen (zu all dem: KG a. a. O.; ebenso allgemein für Beschlüsse, die der Mehrheitseigentümer mit der Mehrheit seiner Stimmen durchgesetzt hat, auch: BayObLGZ 1986, 10, 13).

Daß der Senat damit von den angeführten Entscheidungen des OLG Celle und des OLG Zweibrücken abweicht, führt nicht dazu, daß die Sache nach § 28 Abs. 2 FGG dem BGH vorgelegt werden muß. ...

bb) Das LG hat vielmehr zu Recht statt dessen geprüft, ob besondere Umstände vorliegen, die die Wahl der weiteren Bet. zur Verwalterin mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers, des Ag. zu 1) a), als rechtsmißbräuchlich erscheinen lassen (von diesem Ansatz ausgehend auch: KG NJW-RR 1987, 268 [= WM 1987, 102]; KG NJW-RR 1986, 643, 644 [=WM 1986, 154]; BayObLGZ 1986, 10, 14; OLG Karlsruhe WM 1988, 325, 326; Merle, a. a. O., Rn. 160 zu § 25 WEG; Lüke, a. a. O., Rn. 25 zu § 25 WEG; und letztlich auch OLG Celle ZMR 1989, 436, 438 sowie OLG Zweibrücken ZMR 1990, 30, 32). Daß solche Umstände hier nicht vorliegen, hat das LG ohne Rechtsfehler angenommen.

Es hat dazu ausgeführt, es seien keine Anhaltspunkte dafür festzustellen, daß die Verwaltung durch die weitere Bet. ausschließlich darauf abzielen würde, die Interessen des Ag. zu 1) a) auf Kosten der übrigen Wohnungseigentümer durchzusetzen. Das ergebe sich nicht aus einer fehlenden Eignung der weiteren Bet. Für das Fehlen der Eignung der früher als Fremdsprachenkorrespondentin und Sachbearbeiterin im Auslandskreditgeschäft tätigen weiteren Bet. lägen keine Anhaltspunkte vor. Vielmehr sei aufgrund dieser beruflichen Erfahrung davon auszugehen, daß die weitere Bet. die Verwaltung der relativ kleinen Wohnungseigentumsanlage, für die keine besonderen Spezialkenntnisse erforderlich sein dürften, werde bewältigen können. Wenn sie sich in juristischen Angelegenheiten des Rates und der Hilfe ihres Ehemannes, des Ag. zu 1) a), bediene, so sei dies grundsätzlich nicht zu beanstanden. Jedenfalls sei außer einer entsprechenden Vermutung der Ast. nicht ersichtlich, daß die weitere Bet. derart in Abhängigkeit zu ihrem Ehemann stehe, daß sie nicht mehr in der Lage oder willens sei, die Verwaltung eigenverantwortlich und ordnungsgemäß zu führen. ...

Diese Ausführungen des LG lassen keinen Rechtsfehler erkennen. Einen solchen Rechtsfehler haben die Ast. in ihrer Beschwerdebegründung auch nicht aufgezeigt. Der Senat kann insbesondere nicht erkennen, weshalb es rechtsmißbräuchlich sein soll, daß der Ag. zu 1) a) nicht mehr, wie in der Vergangenheit, selbst Verwalter sein wollte, aber bereit gewesen ist, für seine Ehefrau, die weitere Bet., als Verwalterin zu stimmen. ... Der Senat hält es bereits für fraglich, ob Ereignisse, die sich nach der Bestellung zum Verwalter zugetragen haben, für die Frage relevant sein können, ob eine wirksame Bestellung des Verwalters erfolgt ist - wovon allerdings das OLG Düsseldorf (WM 1995, 610, 611) auszugehen scheint. Es erscheint zweifelhaft, ob die Wirksamkeit eines Beschlusses über die Bestellung zum Verwalter davon abhängig sein kann, wie der Verwalter in der Folge sein Amt führt, oder ob nicht bereits zum Zeitpunkt des Beschlusses feststehen muß, ob die Bestellung zum Verwalter wirksam ist oder nicht. Diese Frage muß hier aber nicht vertieft werden.

5. Der Beschluß über den Abschluß des Verwaltervertrages mit der weiteren Bet. (ebenfalls TOP 4) ist nur noch Gegenstand des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde, soweit das LG den Verwaltervertrag für wirksam gehalten hat, wogegen sich die Ast. mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde ebenfalls wenden. Auch insoweit läßt sich ein Rechtsfehler des LG jedoch nicht feststellen.

a) Zutreffend ist das LG zunächst davon ausgegangen, daß der Ag. zu 1) a) bei dem Beschluß über den Verwaltervertrag mit seiner Ehefrau, der weiteren Bet., mitstimmen durfte. § 25 Abs. 5 WEG steht dem nicht entgegen. Diese Vorschrift erfaßt zwar auch den Abschluß eines Verwaltervertrages (dazu Merle, a. a. O., Rn. 102 zu § 25 WEG m.w.N.). Sie erfaßt jedoch nur den Fall, in dem einer der Wohnungseigentümer Verwalter ist und mit diesem ein Verwaltervertrag geschlossen werden soll. Dann darf der Wohnungseigentümer nicht mitstimmen.

Um einen solchen Fall handelt es sich hier aber nicht. Mit dem Beschluß v. 7.10.1993 wurde die Ehefrau des Ag. zu 1) a) zur Verwalterin bestellt. Eine entsprechende Anwendung von § 25 Abs. 5 WEG auf den Fall, in dem zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter, mit dem der Vertrag geschlossen werden soll, eine enge persönliche oder wirtschaftliche Verbundenheit besteht, wird überwiegend abgelehnt (zu der Problematik: Merle, a. a. O. Rn. 119 zu § 25 WEG; und Lüke, a. a. O. Rn. 24 zu § 25 WEG, jeweils m. w. N.). Demgegenüber hat das KG (NJW-RR 1986, 642 [= WM 1986, 156]) eine entsprechende Anwendung von § 25 Abs. 5 WEG dann bejaht, wenn ein Wohnungseigentümer und der Verwalter wegen ihrer starken wirtschaftlichen Verbundenheit ihrem Interesse nach als Einheit zu betrachten sind; in einem solchen Fall sei das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 WEG völlig ausgeschlossen. Auch in dem Fall, den das KG zu entscheiden hatte, handelte es sich bei dem Wohnungseigentümer und dem Verwalter um juristische Personen, die miteinander in vielfältiger Hinsicht personell verflochten waren. Begründet hat das KG die analoge Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG auf diesen Fall damit, daß § 25 Abs. 5 WEG der Vorschrift des § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG nachgebildet sei und der BGH eine analoge Anwendung der zuletzt genannten Regelung in bestimmten Fällen einer personellen Verbundenheit zweier Gesellschaften vorgenommen habe. Selbst wenn man diesen Ansatz auf das Wohnungseigentumsrecht übertragen wollte, was offen bleiben kann, würde daraus nicht folgen, daß eine analoge Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG auch für den Fall zu bejahen ist, in dem ein Verwaltervertrag mit dem Ehegatten eines Wohnungseigentümers geschlossen werden soll. Denn der BGH (NJW 1981, 1512, 1513) hat entschieden, daß § 47 Abs. 4 GmbHG jedenfalls auf die Ehefrau desjenigen, mit dem das Rechtsgeschäft geschlossen werden soll, nicht entsprechend angewandt werden kann; das entspricht auch der ganz herrschenden Auffassung zu § 47 Abs. 4 GmbHG (dazu etwa Zöllner, in: Baumbach/Hueck, GmbH-Gesetz, 16. Aufl. 1996, Rn. 69 zu § 47 GmbHG m. w. N.). Der Senat sieht keinen Anlaß, das für § 25 Abs. 5 WEG anders zu sehen. Auch hier bietet die Möglichkeit, einen Beschluß daraufhin überprüfen zu lassen, ob er einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ausreichenden Schutz für die übrigen Wohnungseigentümer.

b) Soweit das LG ausgeführt hat, einzelne von den Ast. beanstandete Regelungen des Verwaltervertrages seien wirksam, ist kein Rechtsfehler erkennbar.

aa) ... bb) Ergänzende Ausführungen hält der Senat lediglich in bezug auf die in § 7 Abs. 1 Satz 3 des Verwaltervertrages enthaltene Regelung für veranlaßt. Danach sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, dem Verwalter auf dessen Verlangen eine Ermächtigung zum Abruf des monatlichen Wohngeldes im Wege des Bankeinzugsverfahrens zu erteilen. Auch diese Regelung hat das LG zu Recht als wirksam angesehen. Ergänzende Ausführungen dazu hält der Senat lediglich im Hinblick darauf, daß diese Frage in der Rechtsprechung und in der rechtswissenschaftlichen Literatur (OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 154 [=WM 1990, 46] einerseits und Merle, a. a. O., Rn. 72 zu § 21 WEG im Anschluß an LG Ellwangen WM 1996, 44], andererseits) kontrovers diskutiert wird, für nötig.

Nach § 28 Abs. 1 WEG stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf. Beschlossen wird der Wirtschaftsplan von der Wohnungseigentümerversammlung, wobei die Mehrheit der Stimmen genügt (§ 28 Abs. 5 WEG). Der Wirtschaftsplan ist der Sache nach ein Kostenvoranschlag für das folgende Kalenderjahr. Aus ihm ergibt sich, welchen Kostenbetrag der einzelne Wohnungseigentümer aufgrund seiner anteilsmäßigen Verpflichtung an dem Wohnungseigentum in dem folgenden Kalenderjahr voraussichtlich zu zahlen haben wird. Von dem sich nach dem Wirtschaftsplan ergebenden Kostenbetrag ausgehend kann der Verwalter nach § 28 Abs. 2 WEG von dem Wohnungseigentümer einen (in der Regel monatlichen) Vorschuß, das (monatliche) Wohngeld, fordern.

Da der Wirtschaftsplan, der die Grundlage für die monatlich zu. leistenden Wohngeldzahlungen darstellt, mehrheitlich beschlossen werden kann (§ 28 Abs. 5 WEG), muß dies auch für die weit weniger bedeutsame Frage gelten, auf welche Weise die Wohngeldzahlungen zu leisten sind. Die mit der Mehrheit der Stimmen beschlossene Zahlungsweise muß allerdings einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen (§ 21 Abs. 3 WEG). Das ist hier der Fall. Damit die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) bestritten werden können, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf angewiesen, daß die Wohngeldzahlungen pünktlich erfüllt werden (OLG Düsseldorf a. a. O.). Das ist gewährleistet, wenn dem Verwalter die Möglichkeit offensteht, die monatlichen Wohngeldzahlungen im Wege des Lastschriftverfahrens bei der Bank des Wohnungseigentümers einzuziehen. Dadurch wird auch der Verwaltungsaufwand verringert, was letztlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zugute kommt. Ins Gewicht fallende Nachteile hat ein Wohnungseigentümer dadurch nicht zu befürchten. Grundlage für die Verpflichtung zur Zahlung des monatlichen Wohngeldes ist der von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Wirtschaftsplan. Hält ein Wohnungseigentümer den Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung für nicht gerechtfertigt, kann er den Beschluß in dem Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG überprüfen lassen. Außerdem könnte er - obwohl er zur Zahlung des monatlichen Wohngeldes verpflichtet ist, solange der Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung über den Wirtschaftsplan und die daraus folgende Verpflichtung zur Zahlung des Vorschusses nicht rechtskräftig von dem Gericht für unwirksam erklärt wurde (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG i. V. m. § 45 Abs. 2 WEG) - seiner Bank die Weisung erteilen, die zu erwartenden Lastschriften für bestimmte Wohngeldzahlungen erst gar nicht auszuführen; denn der Wohnungseigentümer weiß spätestens mit dem Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung über den Wirtschaftsplan, daß solche Lastschriften auf ihn zukommen. Der Wohnungseigentümer riskiert damit lediglich, daß er dann unter Umständen von dem Verwalter gerichtlich auf Zahlung des Wohngeldes in Anspruch genommen wird. Dieses Risiko besteht aber auch dann, wenn eine Einzugsermächtigung nicht erteilt wurde und der Wohnungseigentümer nicht zahlt.