Wegnahmerecht des Mieters

Wegnahmerecht des Mieters; Mängelbeseitigungskosten im Untermietverhältnis

1. Das Wegnahmerecht des Mieters ist ein Aneignungsrecht und nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern es erfasst auch Veränderungen in der baulichen Substanz ohne Rücksicht auf das Eigentum an den Einbauten.

2. Tritt der Untermieter Ansprüche gegen den Mieter wegen unterlassener Mängelbeseitigung aus dem Untermietverhältnis an den Vermieter ab, so kann der Vermieter Ersatz der Beseitigungskosten von dem Mieter nur verlangen, wenn der Untermieter diesen zuvor mit der Mängelbeseitigung wirksam in Verzug gesetzt hatte.

I. 1. Der Kl. kann wegen des durch die Bekl. vorgenommenen Ausbaus von Türen, Türfutter, Toiletten und Waschtisch keine Ansprüche geltend machen.

a) Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Bekl. diese Gegenstände gegenüber dem Kl. berechtigt entfernt hat.

Die unstreitig im Zuge von Umbauarbeiten von der Bekl. vorgenommenen Einbauten fallen unter die §§ 94, 95 BGB und berechtigten die Bekl. gem. § 539 Abs. 2 BGB zur Wegnahme. Ohne Belang ist, ob die Einbauten zu einem vorübergehenden Zweck erfolgten und im Eigentum des Mieters blieben (§ 95 BGB; vgl. auch BGH GE 1997, 1160; Senat, GE 2007, 222 f. m.w.N.) oder als bauliche Veränderungen zu wesentlichen Bestandteilen der Mietsache wurden und deshalb in das Eigentum des Vermieters übergingen (§§ 947 Abs. 2, 94 BGB; vgl. hierzu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2006, § 539 Rn. 27 m.w.N.). Denn das Wegnahmerecht ist ein Aneignungsrecht und nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern erfasst auch Veränderungen in der baulichen Substanz (vgl. BGH, NJW 1981, 2564, 2565 = GE 1982, 180; Senat, ZMR 2010, 959).

Auch mit seinem Vortrag, die Bekl. habe die fraglichen Gegenstände dem Untermieter K. bei Beginn des Mietverhältnisses übergeben, durch die Übergabe der Schlüssel an den Kl. den Besitz an dem Objekt aufgegeben und dokumentiert, dass die Gegenstände, die noch im Objekt gewesen seien, dort verbleiben sollten, vermag der Kl. einen eigenen Anspruch auf Schadensersatz nicht zu begründen. Zunächst einmal hat der Untermieter K. das Objekt entgegen der Berufungsbegründung des Kl. nicht bereits zum 1. Juli 2008, sondern erst zum 1. November 2008 angemietet. Dass die Bekl. das Objekt untervermietet hat, beinhaltet zudem nicht die Erklärung, die fraglichen Gegenstände dauerhaft dem Kl. überlassen zu wollen.

b) Der Kl. hat auch einen Schadensersatzanspruch aus abgetretenem Recht des Untermieters K. gemäß §§ 536 a Abs. 2 Nr. 1, 398 BGB nicht schlüssig dargetan.

Dabei kann dahinstehen, ob sich das Objekt bei Übergabe an den Untermieter K. in einem Zustand befand, der den zwischen diesem und der Bekl. geschlossenen vertraglichen Vereinbarungen entsprach. Denn jedenfalls ist die Bekl. mit der Mängelbeseitigung nicht wirksam in Verzug gesetzt worden (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Untermieter K. hat die Abtretung ihm ggf. gegen die Bekl. zustehender Ansprüche erst am 8. November 2008 erklärt. Vor diesem Hintergrund war das Schreiben des Bevollmächtigten des Kl. vom 7. November 2008 nicht geeignet, die Bekl. wegen ihr gegenüber dem Untermieter K. obliegender Verpflichtungen in Verzug zu setzen. Etwaige Erfüllungsansprüche aus dem Untermietvertrag standen zu diesem Zeitpunkt allein dem Untermieter selbst zu; hinzu kommt, dass die fraglichen Aufwendungen in der Folgezeit nicht der Untermieter, sondern der Kl. getätigt hat. Zu dem Inhalt des in der Abtretungserklärung in Bezug genommenen Schreibens vom 6. November 2008 fehlt schließlich jeder Vortrag.

2. Dem Kl. stehen auch keine Schadensersatzansprüche zu, soweit er Erstattung des ihm entstandenen Aufwands für die Entfernung von Podesten und Trennwänden geltend macht. Gegen die dahin gehenden - zutreffenden - Ausführungen des Landgerichts bringt der Kl. mit der Berufung nichts vor.

3. Einen Schadensersatzanspruch wegen von ihm in Auftrag gegebener und gezahlter Arbeiten im Zusammenhang mit der Elektrik hat der Kl. ebenfalls nicht schlüssig dargetan.

a) Zwar war die Bekl. gemäß § 14 Nr. 2 des Mietvertrages gegenüber dem Kl. verpflichtet, von ihr vorgenommene bauliche Maßnahmen bei Beendigung des Mietvertrages zu beseitigen und den früheren Zustand wieder herzustellen. Einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Pflicht kann der Kl. aber nur unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB geltend machen; danach hätte er der Bekl. eine angemessene Frist zur Leistung setzen müssen. Dies ist, wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, nicht geschehen.

Das Schreiben der Bevollmächtigten des Kl. vom 7. November 2008 war zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs nicht geeignet. Denn die Bekl. schuldete lediglich den Rückbau der von ihr eingebrachten elektrischen Vorrichtungen; nicht hingegen war sie, wie es mit dem Schreiben verlangt wird, verpflichtet, die Elektrik in dem Mietobjekt „in Ordnung" zu bringen (vgl. auch Senat, ZMR 2010, 959). Das weitere Schreiben vom 18. November 2008 beinhaltet keine Fristsetzung. Eine solche war auch nicht entbehrlich; allenfalls die Beseitigung eines konkret gefährdenden Zustandes hätte ohne vorherige Fristsetzung vorgenommen werden können (§ 281 Abs. 2 BGB). Die verlangten und ausweislich der vorgelegten Rechnungen durchgeführten Maßnahmen gehen indes hierüber weit hinaus.

b) Aus dem gleichen Grund scheitern auch Ansprüche des Kl. aus abgetretenem Recht des Untermieters K.; auch dieser hätte der Bekl. eine Frist zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes setzen müssen. Da der Untermieter das Mietobjekt unstreitig unrenoviert übernehmen sollte, war die Bekl. auch ihm gegenüber nicht verpflichtet, wie mit Schreiben vom 7. November 2008 verlangt die Elektrik insgesamt in Ordnung zu bringen. Dass die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes, die die Bekl. als Vermieterin dem Untermieter K. schuldete, den von dem Kl. beauftragten Rückbau der Elektrik (Rechnung vom 27. November 2008) beinhaltete, ist zudem nicht ersichtlich.

c) Inwieweit die Bekl. für die ausweislich der Rechnung der Firma S. vom 21. November 2011 vom 17. bis zum 20. November 2008 vorgenommenen Arbeiten - Lieferung und Verlegung einer neuen Stromkreiszuleitung vom Zählerschrank bis zum Kabelanfang des Erdkabels zu den Garagen - einstandspflichtig sein soll, hat der Kl. schließlich nach wie vor nicht nachvollziehbar erläutert.

4. Wegen der behaupteten Beschädigungen im Übrigen hat der Kl. mit der Berufung lediglich auf die vorgelegten Fotos verwiesen und zu dem Fußboden ergänzend vorgetragen, dieser sei bei Übergabe an den Untermieter K. „in Ordnung" gewesen und durch die Bekl. mutwillig zerstört worden.

Der für einen Schadensersatzanspruch erforderliche konkrete Vortrag dazu, in welchem Zustand sich der Boden bei Überlassung des Mietobjekts an die Bekl. befand und wie im Einzelnen sich der Zustand bei Rückgabe darstellte, fehlt somit weiterhin. Bereits das Landgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass die vorgelegten Fotos einzelner Ausschnitte des Fußbodens substantiierten Sachvortrag nicht zu ersetzen geeignet sind.

Die Bekl. war im Übrigen ausweislich des Mietvertrages berechtigt, das ihr unrenoviert übergebene Mietobjekt bei Beendigung ebenfalls unrenoviert zurückzugeben (vgl. § 23 des Mietvertrages). Auch aus diesem Grund schuldete sie die geltend gemachten Kosten für eine Neuverlegung des Bodens nicht.

Das Wegnahmerecht des Mieters besteht unabhängig davon, ob seine Einbauten Eigentum des Vermieters geworden sind. Tritt der Untermieter dem Vermieter Ansprüche auf Mängelbeseitigung ab, kann der Vermieter die dafür entstehenden Kosten erst nach Inverzugsetzung des Mieters durch den Untermieter verlangen.

Der Mieter hatte nach Mietende die von ihm eingebauten Türen, Türfutter, Toiletten und den Waschtisch wieder ausgebaut, wofür der Vermieter Ersatz verlangte, weil die Einbauten als wesentliche Bestandteile in sein Eigentum übergegangen seien. Ferner verlangte er Kostenersatz für die Wiederherstellung der Elektrik, weil der Mieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet sei. Schließlich verlangte er Kostenersatz für Mängelbeseitigung, weil der Untermieter ihm seine Mängelbeseitigungsansprüche gegen den Mieter am 8. November 2008 abgetreten und er den Mieter am 7. November 2008 zur Mängelbeseitigung aufgefordert habe. Das LG wies die Klage ab.

Das OLG Düsseldorf folgte der Auffassung des Vermieters nicht. Der Mieter sei zur Wegnahme seiner Einbauten unabhängig davon berechtigt gewesen, ob diese als wesentliche Bestandteile der Mietsache ins Eigentum des Vermieters übergegangen seien. Der Vermieter habe auch keinen Schadensersatzanspruch wegen der Elektroarbeiten, da er dem Mieter keine angemessene Frist zur Wiederherstellung gesetzt habe. Der Vermieter könne auch nicht Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen, weil im Zeitpunkt seines Aufforderungsschreibens am 7. November noch dem Untermieter die Erfüllungsansprüche zugestanden hätten.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Das in § 539 Abs. 2 BGB geregelte Wegnahmerecht besteht unabhängig davon, ob durch die feste Verbindung die Einrichtung wesentlicher Bestandteil der Mietsache wird (§§ 93, 94, 946, 947 BGB) oder wegen der nur für die Zeit der Mietdauer beabsichtigten vorübergehenden Verbindung sog. Scheinbestandteil (§ 95) wird und deshalb Eigentum des Mieters bleibt (BGH NJW 1991, 3031). Einrichtungen sind diejenigen Einbauten, die mit der Mietsache fest verbunden und dazu bestimmt sind, dem Zweck der Mietsache zu dienen (BGH BGHZ 101, 37 [41]). Darunter versteht man teilweise bewegliche Sachen, die mit der Mietsache zusätzlich verbunden werden, um deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen, nicht jedoch Sachen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung dienen (KG KGReport 2006, 375). Zu Recht nimmt das OLG Düsseldorf aber auch hier ein Wegnahmerecht an. Der Mieter muss nach der Wegnahme die Mietsache in den vorherigen Zustand versetzen, also bei Entfernung von vermieterseits

zur Verfügung gestellten Installationen (z. B. Heizkörper) diese wieder anbringen, aber auch nach der Entfernung noch vorhandene Spuren (z. B. Teppichklebereste, Verschattungen hinter entfernten Einrichtungen, Dübellöcher) wieder beseitigen. Der Vermieter kann erst dann Kostenersatz verlangen, wenn er zuvor den Mieter unter Fristsetzung zur Ausführung der Arbeiten vergeblich aufgefordert hat (LG Berlin GE 2003, 324). Zu Recht verneint das OLG Düsseldorf auch einen Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten. Der Anspruch setzt gem. § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB einen fälligen Mängelbeseitigungsanspruch (§ 535 BGB) voraus, den der Vermieter trotz Mahnung schuldhaft nicht erfüllt hat (§ 286 BGB). Vermieter in diesem Sinne war aber im Zeitpunkt der Mängelbeseitigungsaufforderung noch der die Wohnung untervermietende Mieter, den der Untermieter als Anspruchsinhaber hätte auffordern müssen, da dieser seine Mängelbeseitigungsansprüche aus dem Untermietvertrag erst nach der Leistungsaufforderung des Vermieters abgetreten hatte.