Wegfall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist

Fällt der zur Kündigung berechtigende Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber vor Schluß der mündlichen Verhandlung der Räumungsklage weg, kann sich der Mieter darauf nicht mehr berufen. Insofern trifft den Vermieter keine nachvertragliche Treuepflicht. (Leitsatz der Redaktion)

Die Vermieterin kündigte das seit 1984 bestehende Mietverhältnis mit dem Bekl. wegen Eigenbedarfs. Sie benötige die Wohnung für ihren Sohn. Unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten sollte das Mietverhältnis Ende Dezember 2003 enden. Der beklagte Mieter widersprach. Im Räumungsrechtsstreit erhob das Amtsgericht Beweis zur Absicht des Sohnes der Vermieterin, in die Wohnung einziehen zu wollen und verurteilte sodann den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Vermieterin. Dagegen legte der Mieter Berufung ein und verwies nunmehr darauf, daß der Sohn der Kl. inzwischen in Untersuchungshaft sitze und mit einer langjährigen Haftstrafe zu rechnen habe, somit die Wohnung überhaupt nicht mehr benötige. Die Vermieterin verwies auf die Unschuldsvermutung für ihren Sohn, der allerdings jetzt wegen des durch die Beschuldigung eingetretenen Gesichtsverlustes nicht mehr in die Wohnung ziehen wolle. Dieser Wegfall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist sei aber nicht zugunsten des Mieters zu berücksichtigen.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Der Kl. steht nach § 546 BGB n. F. ein Anspruch auf Rückgabe der Wohnung zu. Ihre fristgerechte Kündigung vom 3. Dezember 2002 hat das nach Ablauf der ursprünglichen Befristung gemäß § 568 Satz 1 BGB auf unbestimmte Zeit verlängerte Mietverhältnis jedenfalls per Ende Dezember 2003 beendet. (...) Das Amtsgericht hat die erhobenen Beweise zutreffend dahin gewürdigt, daß ein Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB n. F. gegeben war. (wird ausgeführt)

Allerdings ist das berechtigte Interesse der Kl. dadurch, daß der Sohn jetzt nicht mehr in die Wohnung ziehen möchte und sie ihm diese folglich auch nicht mehr überlassen kann und will, nachträglich weggefallen. Allein der Umstand, daß sie wieder den ursprünglichen Zustand der Wohnung durch Wiedereingliederung des abgetrennten Zimmers herstellen will, stellt jedenfalls kein solches Interesse dar. Denn aus welchen Gründen sie diese Absicht jetzt noch hat, ist nicht mitgeteilt. Außerdem ist auch nicht erkennbar, daß sich der Bekl. einem solchen Begehren widersetzen würde.

Gleichwohl gilt folgendes zu beachten: Die maßgeblichen Umstände für den Wegfall des Interesses sind erst nach der spätestens per Dezember 2003 erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses infolge der im August 2004 erfolgten Verhaftung des Sohnes der Kl. eingetreten. Damit muß es bei der Rückgabepflicht des Bekl. bleiben. Zwar ist es ihm prozessual nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO verwehrt, sich auf den Wegfall des Kündigungsgrundes zu berufen. Denn dieser Umstand ist erst nach Abschluß des ersten Rechtszuges eingetreten, so daß er ihn nicht früher geltend machen konnte. Der Bekl. kann sich jedoch aus materiell-rechtlichen Erwägungen nicht auf den späteren Wegfall des Bedarfs berufen. Der Ansicht, es sei rechtsmißbräuchlich, wenn der Vermieter den Räumungsausspruch weiterverfolge, obwohl sein Überlassungswille nach Ausspruch der Kündigung entfallen sei (Blank, a.a.O., § 573 BGB Rn. 71 und 72), die Voraussetzungen des Kündigungsgrunds müßten bis zum Abschluß eines Räumungsrechtsstreits vorliegen (OLG Karlsruhe WuM 1993, 405 NJW-RR 1904, 80 f.; vgl. auch LG Lübeck WuM 1999, 336 und AG Köln WuM 1999, 234), kann nicht gefolgt werden. Vielmehr ist darauf abzustellen, ob der Kündigungsgrund vor oder nach dem Ende des Mietverhältnisses wegfällt. Der BGH verweist in der Entscheidung vom 9. Juli 2003 (VIII ZR 311/02, GE 2003, 1206) überzeugend darauf, daß den Vermieter keine nachvertragliche Treuepflicht trifft. Eine Anbietpflicht nach Ablauf der Kündigungsfrist würde den Vermieter unangemessen in seinem Eigentumsrecht beschränken. Nicht der Vermieter, sondern der Mieter, der nach beendetem Mietverhältnis nicht auszieht, verhält sich im Widerspruch zu Recht und Gesetz. Der Mieter soll auch nicht ermutigt werden, den Auszug in der Hoffnung zu verzögern, der Kündigungsgrund werde irgendwann einmal entfallen. Allein der Umstand, daß der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs bzw. Bedarfs, für Angehörige zukunftsorientiert einem bestimmten Bedarf Rechnung trägt (vgl. AG Köln, a.a.O.), bedeutet nicht, daß der gekündigte Mieter im Vertrauen auf zukünftige Ereignisse untätig bleiben kann. Daß, wie der Bekl. geltend macht, der Mieter seine prozessualen Rechte wahrnehmen darf, ändert nichts daran, daß er sich - spätestens ab Erhebung der Räumungsklage - mit der Pflicht zur Rückgabe der Mietwohnung im Verzug befindet. Daraus soll er keinen Vorteil ziehen können. Soweit der Bekl. in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 7. Oktober 1981 (GE 1981, 1109 ff.) verweist, ist hervorzuheben, daß sich das Gericht dort mit dem Wegfall des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist befaßt.

Die Revision wird nach § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen. Zwar hat der Bundesgerichtshof die grundsätzliche Bedeutung der Frage, wie lange die Anbietpflicht des Vermieters besteht, in der zuvor zitierten Entscheidung geklärt. Die Frage, wie sich der nach Ablauf der Kündigungsfrist eintretende Wegfall des Bedarfs für die vom Mieter selbst genutzte Wohnung auswirkt, ist damit aber nicht identisch; die Interessenlage des Vermieters könnte hier eine andere Beurteilung rechtfertigen.

Der gekündigte Mieter kann sich nicht auf den Wegfall des Eigenbedarfs berufen, wenn der Kündigungsgrund nach Ablauf der Kündigungsfrist (Mietende), aber noch vor Beendigung des Kündigungsrechtsstreits entfällt.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit dem Mieter wegen Eigenbedarfs, weil er die Wohnung für seinen Sohn benötige. Im Räumungsrechtsstreit bejahte das Amtsgericht nach Beweisaufnahme die Berechtigung des Eigenbedarfs und verurteilte den Mieter zur Räumung. Inzwischen war die Räumungsfrist für den Mieter abgelaufen. In der Berufung beim Landgericht berief sich der Mieter darauf, daß jetzt der Sohn die Wohnung nicht mehr benötige, weil er eine Straftat begangen habe, die eine langjährige Haft nach sich ziehen werde. Der Vermieter räumte ein, daß der Sohn tatsächlich jetzt nicht mehr in die Wohnung einziehen wolle, meinte aber, daß sich der Mieter nun nicht mehr darauf berufen könne.

Das LG Berlin (ZK 62) kam zu dem Ergebnis, daß der Mieter sich auf den Wegfall des (ursprünglich berechtigten) Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr berufen könne, selbst wenn über die Räumungsklage noch nicht rechtskräftig entschieden sei. Hierzu zog die Kammer die Entscheidung des BGH vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02 - (GE 2003, 1206 f.) heran. Danach hat der Vermieter dem Mieter (nur) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, wenn er eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses entfällt eine Anbietpflicht des Vermieters. Eine nachvertragliche Treuepflicht treffe den Vermieter daher nicht. Der Mieter dürfe nicht ermutigt werden, den Auszug in der Hoffnung zu verzögern, der Kündigungsgrund werde irgendwann entfallen.

Das Gericht hat die Revision zugelassen. Der BGH habe zwar die Frage geklärt, wie lange die Anbietpflicht des Vermieters bestehe. Die Frage, wie sich der nach Ablauf der Kündigungsfrist eintretende Wegfall des Bedarfs für die vom Mieter selbst genutzte Wohnung auswirke, sei damit aber nicht identisch; die Interessenlage könnte hier eine andere Beurteilung rechtfertigen.