Wegfall des Anspruchs auf Miete nach Schlossauswechselung

Wegfall des Anspruchs auf Miete nach Schlossauswechselung; verbotene Eigenmacht

1. Auch bei Sicherungsmaßnahmen des Vermieters wegen angenommener ungeklärter Wohnverhältnisse durch Austauschen des Wohnungsschlosses ist der Vermieter gehalten und verpflichtet, sich mit dem Mieter in Verbindung zu setzen.

2. Soweit nicht von einer Besitzaufgabe des Mieters ausgegangen werden kann, entfällt der Anspruch auf Zahlung von Mietzins ab Auswechselung des Schlosses der Wohnung durch den Vermieter, auch wenn gleichwohl der Mieter sich über eine längere Zeit (hier 1 1/2 Jahre) nicht um die Wohnung kümmert.

3. Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung für einen gesondert gemieteten Tiefgaragenplatz bleibt von der Auswechselung des Schlosses für die Wohnungstür unberührt.

(Leitsätze der Redaktion)

II. a) Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Wohnungsmiete für den Zeitraum vom 24. Juni 2006 bis einschließlich April 2008 aus § 535 Abs. 2 BGB.

aa) In Frage steht bereits die Entstehung des Anspruchs aus § 535 Abs. 2 BGB. Die Kl. hat der Bekl. zwar zunächst - ihrer vertraglichen Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB entsprechend - die Mietsache zum Gebrauch überlassen; sie hat ihn der Bekl. jedoch ohne ihren Willen spätestens im Juni 2006 wieder entzogen, § 858 Abs. 2 BGB, dies auch, ohne dass die Bekl. den Besitz ihrerseits aufgegeben hätte, § 856 BGB.

Die Kl. hat das Schloss zu der von der Bekl. gemieteten Wohnung ohne deren Kenntnis ausgewechselt. Zuvor verfügte die Bekl. unstreitig über passende Wohnungsschlüssel, so dass von einer Besitzaufgabe auch unter Berücksichtigung des Umstandes nicht ausgegangen werden kann, dass sie über eineinhalb Jahre die Besitzentziehung nicht bemerkte, weil sie sich schlicht nicht um die Wohnung kümmerte. Gründe, weshalb die Besitzentziehung sich nicht als verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB darstellen soll, trägt die Kl. nicht vor. Soweit sie meint, es habe sich um eine Sicherungsmaßnahme wegen ungeklärter Wohnverhältnisse gehandelt, war sie gehalten, sich mit der Bekl. in Verbindung zu setzen und eine Klärung herbeizuführen. Eine Berechtigung zur Auswechselung des Schlosses ergibt sich daraus nicht.

Schlüssel für das neue Schloss hat die Kl. der Bekl. zu keinem Zeitpunkt überlassen. Soweit die Kl. zur Begründung des von ihr weiter verfolgten Mietzinsanspruchs in der Berufungsinstanz vorträgt, die Bekl. hätte die Wohnung jederzeit nutzen können, wenn sie die Hausverwaltung um einen Schlüssel gebeten hätte, ist der Vortrag durch den von ihr vorgelegten Schriftverkehr vom 11. Dezember 2007 zumindest für die Zeit widerlegt, in der die Parteien wegen der Schlüssel nach dem Anwaltsschreiben der Kl. vom 6. November 2007 in Kontakt getreten sind, denn in dem Schreiben verweigert die Hausverwaltung der Kl. die Herausgabe der Schlüssel ausdrücklich. Dazu war sie - entgegen ihrer Auffassung - nicht berechtigt, denn § 562 b BGB ermächtigt den Vermieter nicht, präventiv durch Auswechseln von Schlössern sein Selbsthilferecht aus § 562 b BGB auszuüben (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 562 b Rn. 11; OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.11.1994 - 10 U 26/94, zit. nach juris). Nichts anderes kann für die Schlüsselherausgabe nach einer Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht gelten. Bereits das Auswechseln des Schlosses stellt sich als Eingriff in den Besitz des Mieters dar, der wiederum notwendige Bedingung der vertraglich vereinbarten Sachnutzung ist (vgl. auch BGH, Urteil v. 6.5.2009 - XII ZR 137/07, Rn. 30, 33, zit. nach juris; GE 2009, 775 [777]).

Für die Zeit bzw. die Mieten vor Dezember 2007 wäre der Ansatz der Kl. nur relevant, wenn das Schloss, wie ursprünglich behauptet, durch das Landeskriminalamt zerstört worden wäre und der Einbau eines neuen Schlosses zum Schutz der Mietsache bzw. der darin befindlichen Gegenstände erforderlich gewesen wäre. Dies trägt die Kl. allerdings selbst nicht mehr vor. Eine vor Dezember 2007 möglicherweise vorhandene Bereitschaft, der Bekl. die neuen Schlüssel auszuhändigen, lässt die bereits erfolgte Besitz- und Gebrauchsentziehung nicht entfallen.

Unerheblich ist demgegenüber der Umstand, dass die Bekl. selbst über mehr als ein Jahr nicht bemerkt hat, dass ihr der Gebrauch der Mietsache entzogen wurde. Der Begriff der Gebrauchsgewährung und Überlassung der Mietsache in § 535 Abs. 1 BGB bedeutet die Übertragung des unmittelbaren Besitzes vom Vermieter auf den Mieter, der sich durch die Übergabe der Schlüssel manifestiert (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rn. 193). Wird das Schloss vom Vermieter ausgewechselt und dem Mieter kein neuer Schlüssel überlassen, wird dieser Vorgang letztlich rückgängig gemacht. Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber den Mieter auch bei persönlicher Verhinderung nicht von der Entrichtung der Miete befreit, vgl. § 537 Abs. 1 BGB, folgt umgekehrt zudem, dass auch die Erfüllung der Hauptleistungspflicht des Vermieters grundsätzlich nicht vom Nutzungswillen des Mieters abhängt, es sei denn, der Mieter verweigert die Entgegennahme der Schlüssel und damit die Inbesitznahme der Mietsache. Für Letzteres sind hier jedoch keine Anhaltspunkte gegeben.

Eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, beim Vermieter nach einer Auswechselung des Schlosses im Wege der verbotenen Eigenmacht nachzufragen und diesen um einen Schlüssel zu bitten, besteht nicht, denn es handelt sich - wie oben ausgeführt - um eine Selbstverständlichkeit, dass der Vermieter seinerseits nicht in den dem Mieter überlassenen Besitz eingreift und ihn in dessen Ausübung stört.

bb) Bejaht man mit dem Amtsgericht die Entstehung des Anspruchs, so wäre die Bekl. jedenfalls nach § 536 Abs. 1 BGB von der Entrichtung der Miete für den Zeitraum ab 24. Juni 2006 befreit. Aus § 536 Abs. 3 BGB folgt, dass auch im Fall der Entziehung des Besitzes eine Herabsetzung bzw. Befreiung von der Mietzahlung nach § 536 Abs. 1 BGB eintritt. Da der Gesetzgeber auch nach der Mietrechtsreform daran festgehalten hat, die Mietminderung nicht als Anspruch, sondern als kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflichten auszugestalten, ist die von der Kl. aufgeworfene Frage des Nutzungswillens der Bekl. unerheblich (vgl. auch BGH, Urteil v. 29. Oktober 1986 - VIII ZR 144/85 - Rn. 17, zit. nach juris). Ein Ausschluss des Minderungsrechtes nach § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB ist bereits deshalb nicht gegeben, weil der Vermieter die Gebrauchsentziehung selbst herbeigeführt hat, wie das Amtsgericht zutreffend feststellt.

[...]

a) Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Zahlung der Miete für den Tiefgaragenstellplatz für den Zeitraum Februar 2006 bis einschließlich Februar 2008 in Höhe von monatlich 90 € (insgesamt 2.250 €) aus § 535 Abs. 2 BGB bejaht. Die Einwände der Bekl. tragen nicht.

[...]

bb) Der Einwand der Bekl., dass mit der Entziehung des Gebrauchs der Wohnung auch der (sinnvolle) Gebrauch des Tiefgaragenstellplatzes ausgeschlossen gewesen sei, greift nicht.

Auch die Bekl. stellt den zutreffenden Ausgangspunkt des Amtsgerichts nicht in Frage, dass bezüglich des Tiefgaragenstellplatzes von einer mangelfreien Gebrauchsüberlassung auszugehen ist. Sie war daher grundsätzlich nicht an der Ausübung ihres Gebrauchsrechtes gehindert. Da nach den oben dargestellten Grundsätzen der Nutzungswille des Mieters für das Bestehen oder Nichtbestehen des Mietzinsanspruchs des Vermieters ohne Bedeutung, entscheidend vielmehr die tatsächliche Gebrauchsüberlassung ist, ist die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung der Miete für den Tiefgaragenstellplatz durch das Amtsgericht konsequent und rechtlich zutreffend. Insoweit müsste die Bekl. zumindest vortragen, dass sie bereits vor ihrer Kenntnis vom Ausbau des Wohnungseingangstürschlosses am Gebrauch des Stehplatzes durch einen nicht in ihrer Person liegenden Grund gehindert war. Auf ihren ehemaligen Lebensgefährten kommt es insoweit nicht an, denn dieser ist nicht Mietvertragspartei.

cc) Dem Anspruch entgegen steht schließlich auch nicht, dass die beiden Mietverträge - über die Wohnung und den Tiefgaragenstellplatz - in einem Abhängigkeitsverhältnis zueinander stehen bzw. als einheitlicher Vertrag anzusehen sind. Dem steht jedoch entgegen, dass der Wohnungsmietvertrag und der Mietvertrag über den Stellplatz zu unterschiedlichen Zeitpunkten - am 7. Juni 2005 und 7. Juli 2005 - in separaten Verträgen ohne eine Bezugnahme der Verträge aufeinander abgeschlossen wurden. Hinzu kommt, dass in den Verträgen abweichende Vereinbarungen über ihre Dauer und Beendigung getroffen werden.

[...]

Ob der Mieter die Mietsache nutzt oder die Wohnung leer stehen lässt, bleibt ihm überlassen, soweit er für die nötigen Sicherungsmaßnahmen wie das Verhindern von Einfrieren der Leitungen sorgt. Seine Verpflichtung zur Mietzahlung bleibt davon unberührt. Anders ist es, wenn ihm die Möglichkeit der Nutzung entzogen wird.

Der Vermieter hatte wegen ungeklärter Wohnverhältnisse das Schloss für die Wohnungstür auswechseln lassen. Die Mieterin, die sich um ihre Wohnung nicht gekümmert hatte, bemerkte das erst nach über eineinhalb Jahren. Der Vermieter verlangte Mietzahlung, auch für den gesondert gemieteten Tiefgaragenplatz.

Mit Urteil vom 29. September 2009 wies das Landgericht Berlin die Klage wegen der Wohnungsmiete ab. Bei dem Auswechseln des Schlosses habe es sich um eine verbotene Eigenmacht gehandelt. Auch bei einer Sicherungsmaßnahme wäre der Vermieter verpflichtet gewesen, sich mit der Mieterin in Verbindung zu setzen. Auch wenn die Mieterin sich längere Zeit um die Wohnung nicht gekümmert habe, entfalle der Anspruch auf Miete, wenn die Gebrauchsmöglichkeit entzogen wurde. Ein Selbsthilferecht nach § 562 b BGB stehe dem Vermieter nicht zu. Etwas anderes gelte dagegen für den Tiefgaragenplatz. Dem Einwand der Mieterin, mit der Entziehung des Gebrauchs der Wohnung sei auch ein sinnvoller Gebrauch des Tiefgaragenstellplatzes ausgeschlossen gewesen, sei nicht zu folgen. Es handele sich um zwei separate Verträge mit abweichenden Vereinbarungen über Dauer und Beendigung. Die Mieterin schulde daher für den gesamten Zeitraum die Miete für den Stellplatz.