Wegfall der Mietpreisbindung bei steuerbegünstigten und mit Aufwendungshilfen gefördertem Wohnraum

Wegfall der Mietpreisbindung bei steuerbegünstigten und mit Aufwendungshilfen gefördertem Wohnraum; Mietpreisbindung; Neubau; Steuerbegünstigter Wohnraum; Aufwendungsdarlehen; Aufwendungszuschüsse; Aufwendungshilfen; Verbrauch der öffentlichen Mittel; Kostenmiete; Bindungszeitraum; Wegfall

Der Bindungszeitraum von steuerbegünstigtem und mit Aufwendungsdarlehen und Zuschüssen geförderten Wohnraum endet mit Ablauf des Förderungszeitpunktes; die Rechtsgrundlage bestimmt sich aus den Regelungen der §§ 88, 88a, 88b II. WoBauG, nicht nach der Regelung des § 15 WoBindG.

Der Bekl. ist aus Rechtsgründen nicht berechtigt, für die Eigentümer des Hauses ... aufgrund der Schreiben vom 30. Januar 1986/1. Februar 1986 ab 1. April 1986 eine Erhöhung der monatlichen Miete von 939,42 DM um 98,31 DM auf 1.037,73 DM sowie in Verbindung mit dem Schreiben vom 12. März 1987 ab 1. April 1987 eine Erhöhung der monatlichen Miete um weitere 78,87 DM von 1.187,33 DM auf 1.266,20 DM für die Wohnung des Kl. zu verlangen.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Wohnung des Kl. im Hause ... im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichtet und mit Aufwendungsdarlehen und Zuschüssen gefördert wurde. Zwischen den Parteien ist jedenfalls gemäß § 138 Abs. 3 ZPO weiter unstreitig, daß die gewährten Mittel mit Wirkung zum 1. April 1986 "verbraucht" waren, weil der vereinbarte Förderungszeitraum abgelaufen war. Schließlich ist unstreitig, daß der Kl. vor dem 1. April 1986 zuletzt eine Warmmiete für die Wohnung von 939,67 DM bzw. von 939,42 DM gezahlt hatte.

Auf der Grundlage dieses unstreitigen Sachverhalts sind die Eigentümer nicht be-rechtigt, vom Kl. unter Berufung auf ihre Schreiben vom 30. Januar/1. Februar 1986 und vom 12. März 1987 die Zahlung einer höheren Grundmiete (Kaltmiete ohne Betriebskostenanteil) zu verlangen.

Die Rechtsgrundlage bestimmt sich aus der Regelung der §§ 88, 88 a, 88 b II. WoBauG, während die Regelung in § 15 WoBindG einen abweichenden Anwendungsbereich hat, denn die vorliegend gewährte Förderung ist keine öffentliche Förderung im Sinn dieser Norm (vgl. auch § 88 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG).

Gemäß den §§ 88 ff. II. WoBauG (vgl. § 88 a Abs. 2, § 88 b Abs. 1 II. WoBauG) endet die Zweckbestimmung des geförderten Wohnraums und damit auch die Bindung des Vermieters an die sog. Kostenmiete nämlich automatisch in dem Zeitpunkt, in dem sich durch den "Verbrauch" der Mittel die laufenden Aufwendungen des Vermieters nicht mehr vermindern.

Damit ist vorliegend auch die vom Kl. bewohnte Wohnung mit Wirkung zum 1. April 1986 aus der durch Verweisung angeordneten Preisbindung entfallen, weshalb auf das Mietverhältnis der Parteien die Vorschriften des II. WoBauG, des WoBindG und der NMVO keine Anwendung mehr finden können.

Mit Wirkung zum 1. April 1986 bestimmt sich das Mietverhältnis nunmehr nach den Vorschriften des MHG, so daß die Eigentümergemeinschaft die zuerst zum 1. April 1986 und dann zum 1. April 1987 geforderte Erhöhung der Kaltmiete (wegen der Betriebskosten gilt § 4 MHG) notwendig auf der Grundlage der entsprechenden Regelung des § 2 MHG geltend machen müssen.

Dem entsprechen die maßgeblichen Schreiben des Bekl. vom 30. Januar/1. Februar 1986 und 12. März 1987 ersichtlich nicht, wobei das Schreiben vom 12. März 1987 auf den Ausführungen des Schreibens vom 1. Februar 1986 aufbaut. Der Bekl. versucht hier zuletzt unter Hinweis auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 4. April 1986 darzulegen, daß die Kostenmiete nach Ablauf der Förderungszeit für die Wohnung des Kl. deutlich über der zuletzt gezahlten Kaltmiete liegt, weshalb die Eigentümer ab 1. April 1986 eigentlich die volle Kostenmiete verlangen könnten und nur, um den Mietern entgegenzukommen, eine gestaffelte Heranführung an die Kostenmiete vorschlagen.

Diese Bezugnahme auf die Kostenmiete kann aber - wie ausgeführt - eine Erhöhung der zuletzt gezahlten Miete nach Eintritt der Preisfreiheit nicht mehr rechtfertigen, denn maßgeblich ist jetzt, ob der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt (vgl. auch zu den weiteren Erhöhungsvoraussetzungen bei § 2 MHG). Eine gerade auch den formellen Voraussetzungen des § 2 MHG entsprechende Erhöhungserklärung hat der Bekl. nicht abgegeben, so daß der Kl. allein aufgrund der Schreiben vom 30. Januar/1. Februar 1986 und 12. März 1987 nicht zur Zahlung einer höheren Kaltmiete verpflichtet ist.

Nach Auffassung der Kammer rechtfertigt sich diese Zahlungspflicht auch nicht aus der mietvertraglichen Zahlungsvereinbarung (vgl. § 6 des Mietvertrages vom 20. Dezember 1973), zumal der Kl. als Mieter danach nur die förderungsbedingt auf 500,28 DM ermäßigte Miete zu zahlen verpflichtet war. Die Benennung der damals preisrechtlich zulässigen Miete mit 914,04 DM diente insoweit lediglich als Berechnungsgrundlage für die letztlich vom Kl. verschuldete Miete, wobei für die hier streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen ohnedies nicht ersichtlich ist, welcher Betriebskostenanteil in der mit 914,04 DM benannten Kostenkaltmiete enthalten war.

Zudem bezog sich die vorgenannte Vereinbarung - entsprechend der damaligen Rechtslage - auf die Verpflichtung des Kl. zur Zahlung einer Kostenmiete, setzt also insbesondere die Geltung des II. WoBauG voraus. Nach Eintritt der Pressefreiheit ist die Rechtsgrundlage dieser Zahlungsvereinbarung entfallen, zumal der Kl. aufgrund der gewährten Förderung bis zum 1. April 1986 tatsächlich nur Kaltmietbeträge zahlte und zahlen mußte, die unter der im Mietvertrag genannten Kalt-Kostenmiete lagen.