Wegfall der Heizkostenvorschüsse bei funktionsunfähiger Heizungsanlage

Wegfall der Heizkostenvorschüsse bei funktionsunfähiger Heizungsanlage; Minderung; Kündigung durch Prozessbevollmächtigten des Erwerbers vor Grundbucheintragung aufgrund kaufvertraglicher Ermächtigung

1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist.

2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet.

3. Der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber des vermieteten Grundstücks kann aufgrund einer dementsprechenden Ermächtigung im Kaufvertrag die Kündigung wirksam in eigenem Namen aussprechen.

4. Der mit der Durchführung eines Räumungsverfahrens beauftragte Rechtsanwalt ist auch zum Ausspruch einer oder mehrerer Kündigungen bevollmächtigt.

(Leitsätze 3. und 4. von der Redaktion)

I. Die Kl. begehrt von dem Bekl. nach Kündigung des Mietvertrages die Herausgabe von Gewerberäumen sowie aus abgetretenem Recht die Zahlung rückständiger Miete bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von 8.756 €; nach Klageerweiterung in der Berufungsinstanz die Zahlung weiterer 17.992 €. Das Landgericht hat durch am 31. März 2008 verkündetes Urteil die Klage hinsichtlich der Räumung und des überwiegenden Teils der begehrten Mietzahlungsansprüche abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein Anspruch der Kl. auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen in Höhe von monatlich 740 € zuzüglich Mehrwertsteuer wegen der Stilllegung der Heizungsanlage nicht bestehe.

Die Kl. hat mit der rechtzeitigen Berufung weiterhin die Herausgabe der Gewerberäume geltend gemacht und die Heizkostenvorschüsse verlangt. Nachdem der Bekl. die Gewerberäume zum 6. Oktober 2008 herausgegeben hat, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Da inzwischen hinsichtlich der begehrten Heizkostenvorschüsse Abrechnungsreife eingetreten ist, haben die Parteien den Rechtsstreit auch in Höhe von 4.805,20 € für erledigt erklärt.

Die Kl. hält die Kündigung vom 4.10.2007 für wirksam, weil entgegen der Auffassung des LG die Heizkostenvorschüsse geschuldet würden. Der Bekl. habe sich - unstreitig - bei Abschluss des Mietvertrages zur Zahlung der Heizkostenvorschüsse verpflichtet. Diese Verpflichtung entfalle nicht automatisch, wenn die Heizungsanlage nicht zur Verfügung gestellt oder außer Betrieb gesetzt werde. Hierbei bestehe nur ein Minderungsrecht, was das Landgericht verneint habe. Mit Schreiben vom 14. Mai 2008 habe die Konsum eG das Mietverhältnis erneut wegen Zahlungsverzuges gekündigt, weil der Bekl. von November 2007 bis Januar 2008 nur 2.000 € monatlich und ab Februar 2008 gar nichts mehr an sie gezahlt habe.

Die Klageerweiterung sei wegen der ab Februar 2008 bis Juli 2008 bestehenden Miet- bzw. Nutzungsentschädigungsansprüche in Höhe der Gesamtmiete von 2.856 € monatlich zuzüglich 856 € Heizkostenvorschuss für Januar 2008 begründet. Für den Zeitraum bis zum 21.5.2008 mache sie die Ansprüche aus abgetretenem Recht, danach aus eigenem Recht geltend, weil sie am 21.5.2008 in das Grundbuch eingetragen worden sei.

Mit der Berufungsbegründung vom 9.7.2008 hat die Kl. erneut die Kündigung des Mietverhältnisses wegen des Mietrückstandes ausgesprochen. [...]

Der Bekl. hat Anschlussberufung eingelegt und begehrt die Abweisung der Klage im Ganzen. Er ist der Auffassung, dass die Miete wegen der defekten Heizung angemessen um 20 % in der Zeit von September 2006 bis April 2007 zu mindern sei. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass sich die Parteien anlässlich des Mietvertragsschlusses mündlich geeinigt hätten, dass der Vermieter die Heizungsanlage reparieren lässt.

Auch wegen der durch Verkauf von zwei Flurstücken verkleinerten Mietfläche sei die Miete zu mindern. Allein aus der dem Mietvertrag beigefügten Liegenschaftskarte, auf der das gesamte Grundstück umrandet worden sei, sei der Mietgegenstand ersichtlich. Zudem rechne die Kl. auch das Niederschlagswasser für die Gesamtfläche von 3.383 m² ab und verlange von ihm auch die Reinigung der Grünflächen. Er hätte für seinen Trödelmarkt auch nicht allein die Markthalle mieten können, weil für die Anlieferung von Möbeln und sonstigen sperrigen Gebrauchsgütern das Heranfahren von Lkws über die Lieferauffahrt und eine Rangierfläche nötig seien. Für die Verkleinerung der Mietfläche sei eine 20 %ige und für die fehlende Entlademöglichkeit eine 10 %ige Minderung angemessen.

Die Betriebskostenvorauszahlung werde von ihm zurückgehalten, weil die Kl. die Betriebskosten nicht abrechne und er mit einer erheblichen Rückzahlung rechne. [...]

II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere frist- und formgerecht eingelegt worden (§§ 511 ff. ZPO) und zum überwiegenden Teil begründet.

Der Kl. stehen die mit der Klageerweiterung geltend gemachten Ansprüche als Nutzungsentschädigung nach wirksamer Kündigung zum 22.11.2007 (s. unten IV 1.) gemäß § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe von insgesamt 10.667,16 € für die Zeit von Februar bis Juli 2008 zu. Die geschuldete Miete setzt sich aus der Nettomiete, dem Betriebskostenvorschuss und der Mehrwertsteuer zusammen (700 € + 960 € + 19 % MwSt. = 315,40 € ) und ist um 20 % wegen der funktionsunfähigen Heizung in den Monaten der von Oktober bis April andauernden Heizperiode (hier Februar bis April 2008) zu mindern. In den folgenden Monaten ist eine Einschränkung der Tauglichkeit der Mieträume zu dem vertragsgemäßen Gebrauch wegen der mangelhaften Heizung nicht gegeben. Da der Bekl. bei Beendigung des Mietverhältnisses lediglich eine geminderte Miete schuldete, wirkt sich dies auch entsprechend auf die Höhe der Nutzungsentschädigung aus (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 16 Rn. 63).

Hinsichtlich der Heizkostenvorschüsse für Januar bis Juli 2008 hat die Berufung jedoch keinen Erfolg, da der Kl. ein Anspruch insoweit nicht zusteht.

2. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Anspruch auf Heizkostenvorschüsse nicht gegeben ist, denn die Heizungsanlage war bereits im Winter 2006/2007 komplett funktionsunfähig. Dies ergibt sich aus dem Montagebericht vom 8. August 2007. Danach ist die Heizungsanlage unter Entleerung des Wassers außer Betrieb genommen worden; „das Gas" und der Gasanschluss wurden abgemeldet und zwei defekte Heizkörper demontiert. Die Halle wurde bzw. wird durch Propangasheizkörper auf 11 °C durch den Mieter aufgeheizt. Dass die Heizungsanlage im Winter 2006/2007 repariert und wieder in Betrieb genommen werden sollte, hat keine der Parteien vorgetragen. Daher war nicht zu erwarten, dass Heizkosten bei dem Vermieter anfallen würden. Heizkostenvorauszahlungen dürfen aber nur in angemessener Höhe vereinbart werden. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB regelt dies zwar nur für Wohnraummietverträge; diese allgemeine Beschränkung gilt aber auch für Geschäftsraummietverträge (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11 Rn. 86). Ob sie aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB oder einer vertraglichen Nebenpflicht herzuleiten ist, bedarf keiner Entscheidung; in jedem Falle wohnt der Vorauszahlungsabrede die Vorstellung des Mieters inne, der von ihm geschuldete Betrag stelle kein verdecktes, partiell zinsloses Darlehen für den Vermieter dar (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rn. 275). Soweit hier Leistungen weggefallen sind, auf die sich die Vorauszahlungen beziehen, darf der Mieter die Vorauszahlungen von sich aus kürzen (Lindner-Figura u. a., a. a. O., Rn. 87; Schmidt-Futterer, a. a. O., § 556 Rn. 277; § 560 Rn. 55 ff.). Letztendlich ergibt sich auch aus der vom Bekl. vorgelegten Abrechnung vom 24.7.2008, dass im Jahr 2007 Heizkosten nur in Höhe von 145,31€ angefallen sind, so dass die vereinbarten Vorauszahlungen nicht berechtigt sind.

3. Die Miete ist um 20 % in den Monaten Februar, März und April 2008 gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der nicht funktionierenden Heizungsanlage zu mindern.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts war die Minderung auch nicht gemäß § 536 b BGB wegen der Kenntnis des Bekl. von dem Zustand der Heizung ausgeschlossen. Auch die Regelung in Nr. 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag („Der Mieter übernimmt den Mietgegenstand im Zustand wie er steht und liegt gemäß Übergabeprotokoll") führt nicht zum Ausschluss der Gewährleistungsrechte bezüglich der defekten Heizung, denn diese ist im Übergabeprotokoll schon gar nicht erwähnt. Die Rechte des Mieters sind nämlich dann nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter zugesagt hat, den Mangel zu beseitigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536 b Rn. 5; Lindner-Figura u. a., a. a. O., Kap. 14 Rn. 355). Zwar ist dem schriftlichen Mietvertrag, der die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich hat, eine solche Zusage nicht ausdrücklich zu entnehmen. Jedoch ist der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an die Vermieterin konkludent zu entnehmen, dass diese die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet. Da die Heizungsanlage unstreitig vor Mietvertragsschluss nicht funktionierte und der Kl. nach dem Mietvertrag auch die Instandsetzung und Instandhaltung der Heizung obliegt, enthält die Vereinbarung über die Zahlung eines Heizkostenvorschusses auch schlüssig die Zusage der Vermieterin, die Heizung wieder herzurichten. Auf mündliche Zusagen der Vermieterin außerhalb des schriftlichen Mietvertrages kommt es daher nicht an. Der Bekl. war auch nicht verpflichtet, sich seine Rechte ausdrücklich vorzubehalten.

Ein Ausschluss der Minderung besteht auch nicht nach § 8 Ziffer 6 des Mietvertrages, weil der Vermieter spätestens mit Beginn der Heizperiode am 1.10.2006 mit der Mängelbeseitigung mindestens grob fahrlässig in Verzug war.

Die Minderung ist schließlich nicht deshalb ausgeschlossen, weil - nach dem Vortrag der Kl. - der Bekl. den Mangel der defekten Heizung durch das Außerkraftsetzen des Frostschutzes (Abschalten der Heizung im Winter) vertragswidrig verschuldet hätte. Nach dem unwidersprochenen Vortrag des Bekl. ist die Heizung im Dezember 2005 ausgefallen, und in der Folge sind zwei Heizkörper geplatzt. Danach hat der Bekl. aufgrund des auslaufenden Wassers die Heizkörper demontiert und den Zulauf versiegelt. Zu diesem Zeitpunkt war der Bekl. jedoch noch nicht Mietvertragspartei; der Mietvertrag mit ihm wurde erst im September 2006 geschlossen.

4. Eine weitere Minderung der Miete wegen einer Reduzierung der Mietfläche kommt nicht in Betracht.

Zwar ist in der Liegenschaftskarte das gesamte Grundstück umrandet worden, jedoch handelt es sich bei der Anlage 2 laut Mietvertrag um einen „Lageplan" und nicht um die Festlegung der Mietfläche. Dieser Lageplan mit der Kennzeichnung der Grundstücksgrenzen ist bedeutsam für die Grünanlagenpflege, die dem Bekl. mit der Zusatzvereinbarung vom 25.9.2006 auferlegt wurde (zu diesem Zweck wurde dem Vormieter laut Übergabeprotokoll ebenfalls ein Plan mit den Grundstücksgrenzen übergeben), sowie für die Frage der Nutzung von Parkplätzen und Zufahrten, wie von dem Bekl. behauptet. Das bedeutet jedoch entgegen der Auffassung des Bekl. nicht, dass damit der Mietgegenstand bezeichnet ist. Dieser ist im Mietvertrag unter § 1 ausdrücklich festgelegt worden mit einer Gesamtgröße von 1.920 m², die nur zum Zweck einer Markthalle genutzt werden darf. Das Gebäude der Markthalle ist auch auf dem Lageplan zu erkennen und füllt nur einen Teil des umrahmten Grundstücks aus. Dass die Parteien im Widerspruch zu dieser eindeutigen Festlegung mündlich das gesamte Grundstück als Mietgegenstand vereinbart haben und es sich diesbezüglich nicht nur um eine einseitige Vorstellung des Bekl. handelt, hat der Bekl. nicht schlüssig dargelegt. Wenn die Parteien das auf dem Lageplan umrandete Grundstück als Mietgegenstand vereinbaren wollten, hätte es doch nahegelegen, hinsichtlich der Mietsache auf den Lageplan zu verweisen. Der Verkauf der beiden Flurstücke 4350 und 4352 berührt daher die auf anderen Flurstücken gelegene Markthalle mit einer vertragsgemäßen Größe von 1.920 m² nicht. Im Übrigen hat das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass nicht dargetan ist, dass der Wegfall der Flurstücke 4350 und 4352 die Tauglichkeit der Mietsache zum Zweck eines Trödelmarkts auf 1.920 m² beeinträchtigt.

5. Die Miete ist auch nicht wegen einer nur noch eingeschränkten Anlieferungsmöglichkeit zur Markthalle zu mindern.

Laut Mietvertrag befindet sich die Markthalle auf dem Grundstück L. Eine Zufahrt hat also über dieses Grundstück zu erfolgen; andere Zufahrtsmöglichkeiten sind nicht vereinbart. Dass durch den Verkauf der Flurstücke 4350 und 4352 die Lieferzufahrt und eine Entlademöglichkeit für Lkws weggefallen sein soll, ist nicht ersichtlich, denn nach dem Lageplan ist trotz Wegfalls der Flurstücke 4350 und 4352 noch genügend Freifläche um die Markthalle herum und eine Lieferzufahrt von der L. aus vorhanden. [...]

Die Anschlussberufung ist zulässig, § 524 ZPO, und in Höhe von 892,23 € bezüglich der Miete für Juni 2007 und in Höhe von 395,08 € bezüglich der Miete für Oktober 2007 begründet.

Die Aktivlegitimation der Kl. hinsichtlich der Mietzahlungsansprüche ist aufgrund der durch Grundbucheintragung bzw. erfolgten Kaufpreiszahlung wirksamen Abtretung der Mietansprüche gegeben. Aber bereits zuvor konnte die Kl. die Ansprüche der Voreigentümerin im eigenen Namen aufgrund einer Ermächtigung in der notariellen Kaufvertragsurkunde ab dem 26.4.2007 geltend machen (siehe dazu unten III 2 a aa).

Wegen der defekten Heizung ist die Miete um 20 % in den Monaten der Heizperiode zu mindern. Die Rückstandsberechnung sieht daher wie folgt aus: (wird ausgeführt)

III. 1. Die Kostenentscheidung hinsichtlich der mit der Berufung geltend gemachten Klageerweiterung und hinsichtlich der Anschlussberufung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

2. Bezüglich des mit der Berufung geltend gemachten Räumungsanspruchs der Kl. und der restlichen Mietansprüche einschließlich Nebenkosten für die Monate April, Mai, Juni, August und Oktober 2007 in Höhe von 4.805,20 € richtet sich die Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO.

Danach hat das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden.

a) Hinsichtlich des Räumungsanspruchs gemäß § 546 BGB waren die Klage und auch die Berufung begründet, denn die Kündigung in der am 22.11.2007 zugestellten Klageschrift war wirksam.

aa) Die Kl. war entgegen der Auffassung des Landgerichts zur Kündigung im eigenen Namen berechtigt.

Zwar geht das Landgericht zu Recht davon aus, dass Gestaltungsrechte nicht abtretbar sind. Die Kl. war im Zeitpunkt dieser Kündigung auch noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Jedoch stellen die Bestimmungen auf Seite 23 unter (3) des notariellen Kaufvertrages eine Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB dar, die Vermieterrechte der Voreigentümerin ab dem 26.4.2007 bis zur Grundbuchumschreibung auszuüben. In einem solchen Fall kann der Käufer die Kündigung wirksam in eigenem Namen aussprechen, da er wie ein Vermieter agieren darf (BGH, Urteil vom 10.12.1997 - XII ZR 119/96 -, GE 1998, 176 = NJW 1998, 896; KG, Urteil vom 4.2.2008 - 8 U 167/07 -, GE 2008, 540 = ZMR 2008, 365).

bb) Die den Prozessbevollmächtigten der Kl. erteilte Prozessvollmacht umfasst auch die Abgabe derjenigen materiell-rechtlichen Erklärungen, die zur Erreichung des Prozessziels erforderlich sind. Deshalb ist ein mit der Durchführung eines Räumungsverfahrens beauftragter Rechtsanwalt auch zum Ausspruch einer oder mehrerer Kündigungen bevollmächtigt (Schmidt-Futterer, a. a. O., § 542 Rn. 46).

cc) Die Kündigung war auch nach § 6 Nr. 1 des Mietvertrages und § 543 Abs. 1 und 2 Satz 1 Nr. 3 BGB begründet, weil der Bekl. im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung am 22.11.2007 mit mindestens einem Betrag in Höhe zweier Monatsmieten, nämlich mit der Restmiete in Höhe von 1.083,17 € für Juni 2007 sowie den Mieten für Oktober und November 2007 im Rückstand war. Dass der Bekl. die Miete für November 2007 vor dem 22.11.2007 gezahlt hat, ist von ihm nicht vorgetragen worden, insbesondere verhält sich die Klageerwiderung vom 29.11.2007 dazu nicht.

dd) Ein Zurückbehaltungsrecht konnte der Bekl. nicht geltend machen, weil dieses gemäß § 15 des Mietvertrages davon abhängig ist, dass der Mieter den Vermieter vor Fälligkeit der Mietforderung über die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts schriftlich benachrichtigt. Eine solche Klausel ist auch wirksam (Schmidt-Futterer, a. a. O. § 536 Rn. 427).

b) Hinsichtlich des Zahlungsanspruchs in Höhe von 4.805,20 € für die Monate April, Mai, Juni, August und Oktober 2007 war die Klage und auch die Berufung der Kl. unbegründet, denn der Bekl. schuldete - wie bereits ausgeführt - den Heizkostenvorschuss nicht.

Der Mieter braucht die nach dem Mietvertrag geschuldeten Heizkostenvorschüsse nicht mehr zu zahlen, wenn die Heizungsanlage komplett funktionsunfähig wird.

Der Gewerberaummieter war nach dem Mietvertrag verpflichtet, Heizkostenvorschüsse zu zahlen. Im Winter 2006/2007 wurde die Heizungsanlage für die Halle komplett funktionsunfähig und außer Betrieb genommen; Gas und Gasanschluss wurden abgemeldet und zwei defekte Heizkörper demontiert. Die Halle wurde durch Propangasheizkörper vom Mieter auf 11 °C aufgeheizt. Der Mieter minderte die Miete und zahlte die Heizkostenvorschüsse ab April 2007 nicht, was den Vermieter zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges und Zahlungs- sowie Räumungsklage veranlasste. Die erste Instanz wies die Klage hinsichtlich der Räumung und des überwiegenden Teils der Mietzahlungsansprüche ab. Dagegen richteten sich die Berufungen beider Parteien. Nach Herausgabe der Räume und eingetretener Abrechnungsreife der Heizkostenvorschüsse haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt, jedoch widerstreitende Kostenanträge gestellt.

Das KG gab der Mietzahlungsklage überwiegend statt. Die Bruttokaltmiete sei zwar um 20 % wegen der funktionsunfähigen Heizung in der Zeit von Februar bis April 2008 gemindert. Eine weitere Minderung komme aber nicht in Betracht, so dass der Räumungsanspruch im Zeitpunkt der mit der Kündigung zugestellten Klageschrift begründet gewesen sei. Die Klägerin sei auch als noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerberin des streitbefangenen Grundstücks zur Kündigung im eigenen Namen berechtigt gewesen, da sie dazu im notariellen Kaufvertrag ermächtigt worden sei. Die ihrem Prozessbevollmächtigten erteilte Prozessvollmacht habe auch generell die Abgabe der materiell-rechtlichen Kündigungserklärung umfasst. Mithin habe der Beklagte insoweit die Kosten des für erledigt erklärten Rechtsstreits zu tragen. Jedoch habe die Klägerin keinen Anspruch auf die Heizkostenvorschüsse ab April 2007 gehabt, so dass die Berufung der Klägerin insoweit unbegründet gewesen sei. Angesichts der kompletten Funktionsunfähigkeit der Heizung ab Winter 2006/2007 sei nicht zu erwarten gewesen, dass Heizkosten bei der Klägerin anfallen würden. Da somit die Vermieterin ihre aus der Vereinbarung von Heizkostenvorschüssen konkludent sich ergebende Heizungspflicht nicht mehr habe erfüllen können, sei der beklagte Mieter nicht mehr zur Zahlung von Heizkostenvorschüssen verpflichtet gewesen.

Bei übereinstimmender Erledigungserklärung beider Parteien entscheidet das Gericht nur noch über die Kosten des Rechtsstreites unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen (§ 91 a Abs. 1 ZPO). Wenn die Vorschussklage ursprünglich zulässig und begründet war, wird das Gericht die Kosten des Rechtsstreites insoweit dem verklagten Mieter auferlegen, wenn er nach dem Mietvertrag zur Zahlung dieser Vorschüsse verpflichtet war; hält das Gericht die Vorschussklage für unbegründet, so wird es – wie hier – die Kosten des Rechtsstreits insoweit dem Vermieter auferlegen. Das KG hat die Vorschussklage für unbegründet gehalten, weil die Heizung komplett funktionsunfähig geworden war. Das mag im Ergebnis durchaus vertretbar sein, bedarf aber einer näheren Begründung.

Geht man mit dem KG zu Recht davon aus, dass die Vereinbarung zur Zahlung von Heizkostenvorschüssen konkludent die Verpflichtung des Vermieters zur Heizung begründet, entfällt mit der Unmöglichkeit der Erfüllung dieser Verpflichtung nicht automatisch die vertragliche Verpflichtung zur Zahlung der Heizkostenvorschüsse, denn eine solche Automatik sieht das Mietrecht nicht vor. Vielmehr führen Mängel der Mietsache während des laufenden Mietverhältnisses (nur) zur Minderung der Miete, und zwar der Bruttowarmmiete (BGH GE 2005, 666, 1120). Folglich sind sowohl die jeweilige Jahresgrundmiete als auch der Abrechnungsbetrag der Betriebskosten um die Minderungsquote zu verringern (LG Berlin GE 2006, 1235).

Systemgerechter wäre es gewesen, während des Mietverhältnisses von einer Minderung der Bruttowarmmiete rechnerisch in Höhe der Heizkostenvorschüsse auszugehen.

Nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses endete die Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung mit Heizwärme, so dass der Mieter auch nicht mehr zur Leistung der Heizkostenvorschüsse verpflichtet war.