Wegfall der Geschäftsgrundlage aufgrund einer Gesetzesänderung

Wegfall der Geschäftsgrundlage aufgrund einer Gesetzesänderung; Bedarfsrisiken und Kalkulationsrisiken des Mieters

Die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind nicht anwendbar, wenn bei Abschluß eines Vertrages (hier: Mietvertrag über Asylbewerberheim) eine baldige, die wirtschaftlich sinnvolle Durchführung derselben in Frage stellende Gesetzesänderung erkennbar wird, ohne daß dies im Vertrag seinen Niederschlag gefunden hat.

Am 31. Juli 1992 schloß das Land B. mit den unter der Bezeichnung ... GbR handelnden Kl. einen schriftlichen Mietvertrag über die Vermietung verschiedener Wohnblöcke auf dem Grundstück des ehemaligen ... zur Unterbringung von 600 Asylbewerbern. Der Vertrag wurde für den Zeitraum vom 1. August 1992 bis 30. Juni 1997 fest abgeschlossen.

Nach dem Inkrafttreten der Neuregelung des Asylrechts zum 1. Juli 1993 gingen die Asylbewerberzahlen und damit die Zahl der von dem bekl. Land unterzubringenden Asylbewerber entscheidend zurück. Mit Schreiben vom 25. August 1994 kündigte das bekl. Land das bestehende Mietverhältnis mit den Kl. zum 31. Dezember 1994 unter Hinweis darauf, daß die Geschäftsgrundlage des Vertrages wegen der Neuregelung des Asylrechtes entfallen sei. Es sei ein solch drastischer Rückgang der Asylbewerberzahlen zu verzeichnen, daß es ihm nicht mehr zuzumuten sei, die Einrichtungen zur Aufnahme von Asylbewerbern weiter zu betreiben und für die dadurch entstehenden Kosten aufzukommen.

Die Berufung des bekl. Landes ist zulässig, aber weit überwiegend unbegründet.

Das mit fester Laufzeit bis zum 30. Juni 1997 abgeschlossene Mietverhältnis ist durch die Kündigung des bekl. Landes vom 24. August 1994 nicht zum 31. Dezember 1994 beendet worden. Die Berufung auf einen angeblichen Wegfall der Geschäftsgrundlage geht fehl. Mit zutreffenden Erwägungen, denen der Senat folgt, hat das Landgericht das Vorliegen von Umständen, die einen Wegfall der Geschäftsgrundlage rechtfertigen könnten, verneint. Als Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung die bei Abschluß des Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände anzusehen, sofern der Geschäftswille beider Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (BGH, NJW 1991, S. 1478 m. w. N.). Das Vorhandensein derartiger gemeinsamer Vorstellungen dahingehend, daß der Vertrag der Parteien davon abhängen sollte, daß der Zustrom von Asylbewerbern gleichbleibend hoch bleiben werde, hat das bekl. Land nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Im Vertrag selbst ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine derartige gemeinsame Vorstellung. Zutreffend weisen die Kl. darauf hin, daß bei Abschluß des Vertrages und insbesondere auch bei Unterzeichnung der Vertragsänderung vom 30. Dezember 1992 das Gesetzgebungsverfahren hinsichtlich der Neuregelung des Asylrechtes bereits so fortgeschritten war, daß von einem Fortbestand gleich starker Asylbewerberzahlen nicht mehr ausgegangen werden konnte. Dementsprechend hätte es dem bekl. Land freigestanden, eine Klausel in den Vertrag aufnehmen zu lassen, die ihm eine Anpassung des Vertrages an veränderte Asylbewerberzahlen ermöglicht hätte. Derartiges ist nicht geschehen. Vielmehr hat das bekl. Land zu den ursprünglich gemieteten 600 Plätzen weitere 400 Plätze ohne jede Einschränkung hinzugemietet. Das bekl. Land kann sich aus den dargelegten Gründen auch nicht darauf berufen, daß ihm die Fortführung des Vertrages bis zum vorgesehenen Beendigungszeitpunkt infolge der damit verbundenen Kosten nach der Neuregelung des Asylrechtes nicht mehr zugemutet werden könne. Dies gilt insbesondere auch deswegen, weil sich die Kl. in dem Mietvertrag zur Ausführung von nicht unerheblichen Ausstattungsarbeiten verpflichtet hatten. Es widerspräche jeder Billigkeit, das mit dem Rückgang der Asylbewerber verbundene wirtschaftliche Risiko angesichts des eindeutigen Wortlautes des Vertrages auf den Vermieter, das heißt vorliegend die Kl., abzuwälzen.

Das Land Brandenburg hatte Ende Juli 1992 Wohnblöcke als Asylbewerberheim gemietet, und zwar durch einen Zeitmietvertrag vom 1. August 1992 bis zum 30. Juni 1997. Dabei war der bisherige Unterbringungsbedarf zugrunde gelegt worden. Kurz nach Mietvertragsschluß wurde das gesamte Asylrecht durchgreifend geändert. Das führte naturgemäß zu einer erheblichen Verringerung der Zahl der Asylbewerber; die langfristig gemieteten Heimplätze wurde nicht mehr benötigt. Eine Kündigung durch das Land war an sich nach § 564 BGB nicht möglich, weil ein Zeitmietvertrag abgeschlossen war, der so gut wie nicht vorzeitig gekündigt werden kann. Praktisch einzige Chance ist in solchen Fällen, mit dem "Wegfall der Geschäftsgrundlage" zu argumentieren - was das Land tat.

Durch Urteil vom 19. Juni 1996 verpflichtete das OLG Brandenburg das Land zur weiteren Mietzahlung. Schon bei Abschluß des Vertrages sei die Änderung des Asylrechts erkennbar gewesen. Wenn das Land gleichwohl einen langfristigen Mietvertragsabschluß vornahm, ohne dies von der Zahl der Asylbewerber abhängig zu machen, sei es einschränkungslos zur Mietzahlung verpflichtet. Normalmenschen haften, wenn sie derart gravierende Fehler machen. Bei Beamten haftet leider immer noch der Steuerzahler.