Wegfall der Geschäftsgrundlage

Wegfall der Geschäftsgrundlage; langfristiger Mietvertrag; Bauleitplanung; Kündigung

1. Wendet sich ein Mieter (Schießsportanlage) im Rahmen der Anhörung zu einem beabsichtigten Bebauungsplan gegen die Ausweisung von Bauparzellen, die seinen Schießbetrieb hindern könnten und wird durch die Beachtung dieser Einwendungen sein Vermieter beeinträchtigt, so gibt dieser Umstand dem Vermieter keinen wichtigen Grund zur Vertragskündigung.

2. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ist nicht gegeben, wenn bei einem langfristigen Mietvertrag im Laufe der Zeit der Verwendungszweck des Mieters (Schießsportanlage) der Ausweisung von Bauland des Vermieters in der Nachbarschaft entgegensteht. Denn ein Wegfall der Geschäftsgrundlage läge nur vor, wenn die Belange einer Partei auch nicht mehr annähernd gewahrt wären. Das ist jedenfalls dann nicht gegeben, wenn der Vermieter nur noch neun Jahre bis zum Ende des Mietvertrags zuwarten muß.

Die Kl. war Eigentümerin und ist jetzt im Rahmen einer BGB-Gesellschaft Mitberechtigte eines Steinbruchgeländes, auf dem der beklagte Verein eine Schießsportanlage unterhält. Die Nutzung geht auf einen privatschriftlichen Mietvertrag vom 1.9.1957 zurück, der mit einem Rechtsvorgänger der Kl. geschlossen wurde. Südlich der Anlage befinden sich nördlich einer Straße acht Grundstücksparzellen, die der Kl. gehören. Der letzte im Jahr 1985 beschlossene Bebauungsplan beschreibt die Straße als Bebauungsgrenze und weist die Parzellen in der Folge als private Grünflächen aus. Die Grundstücke hatten zunächst zu Bauland gemacht werden sollen. Davon nahm man jedoch im weiteren Planungsverfahren Abstand, weil man Schwierigkeiten wegen des vom Schießplatz ausgehenden Lärms befürchtete. Vor diesem Hintergrund erklärte die Kl. in einem Schreiben vom 19.6.1987, daß sie den Mietvertrag mit dem Bekl. bis zum 30.9.1987 kündige. Sie begehrt nunmehr im Klageweg die Räumung und Herausgabe des Schießplatzes.

Das LG hat den Bekl. zur Räumung und Herausgabe des Schießgeländes zum 31.12.1998 verurteilt. Die Berufung des Bekl. führte zur Klagabweisung.

II. Der Bekl. ist nicht verpflichtet, das ihm zum Schießsport überlassene Steinbruchgelände vor Ablauf des Jahres 2005 zu räumen und herauszugeben. Er kann sich insoweit auf ein mietvertragliches Besitzrecht berufen, das weder durch eine Kündigung noch nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage untergegangen ist.

3. [...] Die Möglichkeit, den Vertrag durch eine Kündigung zu beenden, [ist ...] nicht versperrt.

a) Mietverhältnisse können auch ohne entsprechende Vereinbarung durch den Vermieter gekündigt werden, wenn der Mieter die Mietsache trotz einer Abmahnung vertragswidrig gebraucht und dadurch die Vermieterrechte wesentlich verletzt, die Sache erheblich gefährdet (§ 553 BGB) oder wenn ein vergleichbar schwerwiegender, von dem Mieter verschuldeter Umstand gegeben ist, der die Fortsetzung der Vertragsbeziehungen unzumutbar macht (§§ 554 a, 626 BGB analog, vgl. Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 554 a Rdn. 5). Indessen fehlt es an diesen besonderen Voraussetzungen.

cc) Schließlich greift auch der neuerliche Vortrag der Kl. nicht, der Bekl. habe 1984 in einem Schreiben an die Stadt A. Bedenken dagegen angemeldet, die südlich der Schießsportanlage gelegenen Grundstücksparzellen als Bauland auszuweisen, und dadurch die weitere Entwicklung zu ihrem Nachteil beeinflußt. In dem Schreiben heißt es:

"Gegen den ... Bebauungsplan machen wir erhebliche Bedenken geltend. Unseres Wissens hat der Schießstand zwar in dem Bebauungsplan Bestand, jedoch könnten uns von neuen Anliegern Auflagen bezüglich der Lärmbelästigung durch den Schießstand gemacht werden. Um diese Auflagen zu erfüllen, müßten erhebliche Mittel aufgebracht werden, über welche unser Verein nicht verfügt. Dadurch könnte u. U. der Schießstand geschlossen werden, was eine Einstellung des Sportbetriebes bedeuten würde. Dies wiederum könnte zur Folge haben, daß die Existenz unseres Vereins mit über 250 Mitgliedern bedroht wäre. Wir bitten sie höflichst um Überprüfung der Angelegenheit und um Berücksichtigung unserer Belange bei der Verabschiedung des Bebauungsplanes."

Das gibt keine Rechtfertigung für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. Der Bekl. hatte grundsätzlich wie jeder andere Bürger das Recht, im Bauleitplanungsverfahren Einwände vorzubringen, damit seinen Interessen vorausschauend Rechnung getragen werden konnte. Das entspricht den gesetzlichen Anordnungen des § 3 BauGB, dem ebenso wie vergleichbaren Bestimmungen des früheren Bundesbaugesetzes der Gedanke zugrunde liegt, der Gemeinde eine möglichst breite Entscheidungsgrundlage an die Hand zu geben und eine sachgerechte Abwägung aller berührten Belange zu ermöglichen (vgl. Gelzer, BauplanungsR, 4. Aufl., Rdn. 285, 324 f.).

b) Unabhängig von behaupteten Pflichtverletzungen des Bekl. beruft sich die Kl. auf ein Kündigungsrecht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Insoweit ist anerkannt, daß ein Mietvertrag gekündigt werden kann, wenn außerhalb der Sphäre einer Partei liegende Gesichtspunkte, die die Vertragsentschließung beider Parteien oder jedenfalls erkennbar einer Partei tragen, nicht oder nicht mehr vorhanden sind und dadurch das angestrebte Äquivalenzverhältnis stark und irreparabel gestört ist. Auch im Hinblick darauf vermag die Kl. mit ihrem Begehren jedoch nicht durchzudringen. (..)

Bei Verträgen mit langer Laufzeit muß redlicherweise in Kauf genommen werden, daß es zu Verschiebungen in der Interessenlage der Vertragsparteien kommt und die anfängliche Ausgewogenheit der jeweiligen Positionen nicht dauerhaft gesichert ist. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage - der im Sinne einer Kündigung Eingriffe in das Vertragsverhältnis ermöglicht - liegt nur vor, wenn die Belange einer Partei auch nicht mehr annähernd gewahrt sind (BGHZ 86, 167 [169] = NJW 1983, 1309 = LM § 9 a ErbbauVO Nr. 15). Insoweit ist wesentlich, ob die Kündigung des Vertrags zur Vermeidung untragbarer, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbare Ergebnisse geboten ist (BGHZ 47, 48 [52] = NJW 1967, 721; BGH, NJW 1985, 313 [314]; Palandt/Heinrichs, § 242 Rdnr. 37). Davon kann hier keine Rede sein.

Der Fortbestand des Mietvertrags bis zu seinem regulären Auslauf zum Ende des Jahres 2005 ist für die Kl. hinnehmbar. Es ist weder behauptet noch sonst ersichtlich, daß die Bebauungsmöglichkeit, die die Kl. im Fall einer Schließung des Schießplatzes für die südlich gelegenen Parzellen sieht, dann unwiederbringlich verloren wäre. Insofern führt die Aufrechterhaltung des Mietvertrags allenfalls zu einer Hinausschiebung der Bebaubarkeit und damit zu einer zeitlichen Verlagerung von Einnahmen aus der Vermietung aufstehender Gebäude oder - wenn die Kl. eine Veräußerung der Parzellen im Zeitpunkt der Baureife beabsichtigt - zu einem Zinsverlust, dem indessen eine mögliche Preissteigerung für den Grund und Boden bis 2005 gegengerechnet werden muß. Umgekehrt würde die vorzeitige Beendigung des Vertrags für den Bekl. eine unzumutbare Härte bedeuten, weil diesem ein Ausweichgelände zur Ausübung des Schießsports und damit zur Verwirklichung seines Vereinszwecks kurzfristig nicht zur Verfügung steht. Zudem hat der Bekl., wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert worden ist, im Hinblick auf die vereinbarte lange Vertragsdauer Investitionen auf dem streitigen Grundstück vorgenommen, die bei einer vorzeitigen Räumung und Herausgabe in weitem Umfang vergebens gewesen wären.