Wegfall der Geschäftsgrundlage, Mangel, Störung, Hausfrieden, Endrenovierung

1. Ist ein ungestörter Wohngebrauch der gemieteten Eigentumswohnung wegen störender Mieter in einer weiteren Wohnung im Haus zu keinem Zeitpunkt gewährleistet, und endet das Mietverhältnis deshalb nach fristloser Kündigung des Mieters vorzeitig, so fehlt der im Mietvertrag vereinbarten Endrenovierungspflicht des Mieters die Geschäftsgrundlage.

2. Zur Einordnung einer Mietpartei als "anfänglicher Mangel der Mietsache".

Der Kl. macht Renovierungskosten für eine Mietwohnung als Schadensersatz geltend. Der Kl. ist Eigentümer der Wohnung Nr. 3 in dem Objekt X.-Straße. Durch Mietvertrag v. 15.3.1995 vermietete er diese Wohnung an die Bekl., Beginn des Mietverhältnisses war der 15 3.1995. Durch besondere Vereinbarung wurde die Bekl. bei Auszug verpflichtet, auf ihre Kosten fachgerecht die gesamte Wohnung zu renovieren, und zwar auch dann, wenn die im Mietvertrag ansonsten vorgesehenen Renovierungsfristen nicht verstrichen sein sollten.

Bei Abschluß des Mietvertrages befanden sich bereits in einer weiteren Eigentumswohnung im Haus die Eheleute B. als Mieter des Wohnungseigentümers und Streitverkündeten S.

Bereits unmittelbar nach Einzug der Bekl. kam es zu erheblichen Störungen durch die Mietpartei B. Die Bekl., die bis dahin den schriftlichen Mietvertrag noch nicht unterzeichnet hatte, sah sich aufgrund des Verhaltens der Mitmieter veranlaßt, das Mietverhältnis mit Schreiben v. 4.4.1995 fristgerecht zum 30.6.1995 zu kündigen. Mit Schreiben v. 5.4.1995 machte sie weitere Belästigungen und Störungen durch die Mietpartei B. geltend. Mit Telefax v. 5.4.1995 sagte der Kl. zu, schnellstens eine Eigentümerversammlung einzuberufen und Abhilfe wegen der Störungen zu schaffen. Aufgrund dieser Zusage erklärte die Bekl. am 29.4.1995 schriftlich die Rücknahme der ausgesprochenen Kündigung.

Auch in der Folgezeit kam es zu weiteren Ruhestörungen durch die genannte Mietpartei, wiederholt mußte die Polizei geholt werden.

Mit Schreiben v. 1.6.1995 übersandte die Bekl. den Mietvertrag unterzeichnet zurück, wobei sie ausdrücklich erklärte, daß die Unterzeichnung unter dem Vorbehalt erfolge, daß die "Veränderung bezüglich der Mieter über ihrer Wohnung" eingehalten werde.

Sämtliche weiteren Eigentümer des Objekts wandten sich nachfolgend an den Streitverkündeten S. mit der Aufforderung, für einen Auszug der Mietpartei B. zu sorgen, nachdem zuletzt im gesamten Haus wegen dieser Mietpartei nur noch eine Wohnung vermietet war und alle weiteren Mieter ausgezogen waren. Insofern beantragten sie in einem Wohnungseigentumsverfahren gegenüber dem Miteigentümer S., die Kündigung der Mieter B. auszusprechen, Räumungsklage zu erheben und die Zwangsräumung durchzuführen, ferner festzustellen, daß Herr S. verpflichtet sei, sämtlichen anderen Miteigentümern den entstehenden Schaden zu ersetzen (Az. 5 UR II 7/96 des AG Bad Hersfeld). In einem weiteren Verfahren begehrte der Kl. vom Streitverkündeten S. Schadensersatz auf Erstattung der von der Bekl. vorgenommenen Mietminderung (Az. 5 UR II 5/96 des AG Bad Hersfeld). In diesem Verfahren erging am 16.1.1997 ein Beschluß dahingehend, daß der Streitverkündete S. zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 2.830 DM verpflichtet sei.

Nachdem die Störungen andauerten, kamen die Parteien, gemäß einem Schriftsatz des damaligen Bevollmächtigten der Bekl. v. 26.2.1996 überein, das Mietverhältnis als beendet zu betrachten, bei Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des ursprünglich vereinbarten Mietbetrages und Auszugsmöglichkeit der Bekl. mit vorheriger zweimonatiger Anzeige. Diese Vereinbarung wurde vom Kl. über seine Bevollmächtigten durch Schriftsatz v. 5.3.1996 bestätigt.

Nachdem die genannten Mieter auch weiterhin ihre Wohnung im Hause bewohnten und die Störungen fortdauerten, erklärte die Bekl. über ihren jetzigen Bevollmächtigten mit Schreiben v. 27.8.1996 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefahr und zog Ende August 1996 aus.

Der Kl. begehrt, gestützt auf die Regelung im Mietvertrag, Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung.

Die Klage ist unbegründet. Ansprüche des Kl. auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Renovierung bestehen nicht, da die Geschäftsgrundlage der ursprünglichen mietvertraglichen Regelung weggefallen ist, die Geltendmachung der Renovierungskosten im übrigen auch treuwidrig wäre, da im Umfang der Kosten umgehend eine Schadensersatzforderung der Bekl. gegenüber dem Kl. auf Erstattung der Kosten bestünde, so daß der Kl. den Betrag sogleich zurückerstatten müßte.

Die Berechtigung der Bekl. zur Geltendmachung von Schadensersatz folgt aus § 538 BGB, da die Mietwohnung bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mit einem Mangel behaftet war, der ihre Tauglichkeit zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch erheblich minderte, wenn nicht gar aufhob. Bei anfänglichen Mängeln der Mietsache besteht, unabhängig von einem Verschulden, eine Schadensersatzpflicht des Vermieters nach § 538 Abs. 1 S. 1 1. Hs. BGB.

Anerkannt ist, daß ein "Mangel der Mietsache" auch durch Dritteinwirkungen, etwa Ruhestörungen durch Mitmieter, gegeben sein kann (Nachweise bei Sternel, Mietrecht, II 518). Diese Voraussetzungen waren unstreitig im vorliegenden Fall gegeben.

Dabei ist die Mietpartei B. seit Jahren dafür gerichtsbekannt, daß sie sich um die Interessen von Mitmietern oder Vermietern an Wahrung ihres Eigentums, ihrer körperlichen Integrität oder gar auch nur eines Wunsches nach dem Unterlassen von Ruhestörungen nicht im geringsten scheren. Diese Mieter sind dafür gerichtsbekannt, daß sie in vertragswidriger und auch strafbarer Weise nicht davor zurückschrecken, Hausfriedensbruch, Sachbeschädigung und Körperverletzung von Mitmietern oder Vermietern zu begehen. Seit Jahren enden die Mietverhältnisse dieser Mieter so, wie es nach dem Willen der Eigentümerversammlung auch beim Objekt X.-Straße sein sollte, nämlich durch vorzeitige Beendigung wegen Störungen des Hausfriedens. Es mag zwar ungewohnt klingen, eine Mietpartei als "anfänglichen Mangel der Mietsache" anzusehen, eine andere Einordnung ist im vorliegenden Fall jedoch nicht gerechtfertigt. Dies hat zur Folge, daß die Bekl. für nutzlose Aufwendungen Schadensersatz verlangen könnte. Als nutzlose Aufwendung wären auch die nach Mietvertrag anfallenden Renovierungskosten anzusehen, denen auch nicht annähernd eine bei Abschluß des Mietvertrages zur Grundlage gemachte längere Mietdauer entgegen stünde.

Insofern ist nach Sicht des Gerichtes auch durch das in die Risikosphäre des Kl. fallende Ende des Mietverhältnisses die Geschäftsgrundlage der Regelung entfallen. Selbst wenn davon ausgegangen wird, daß den Kl. kein Verschulden daran trifft, daß es von April 1995 bis August 1996 nicht zu einem Auszug der Mieter B. kam, so ändert dies nichts daran, daß die Bekl. wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 542 BGB berechtigt war, nachdem innerhalb mehrerer von ihr gesetzter Fristen die Mängel der Mietsache nicht behoben wurden. Insofern ist anerkannt, daß § 542 BGB auch bei gravierenden Mängeln der Mietsache, die innerhalb gesetzter Frist nicht beseitigt werden -, aus welchen Gründen auch immer, zur Anwendung kommt (Palandt-Putzo, Komm, z. BGB, § 542 Rn. 7). Ganz sicher muß es jedoch als Geschäftsgrundlage der mietvertraglichen Renovierungsvereinbarung angesehen werden, die Bekl. brachte dies durch ihren Vorbehalt bei Unterzeichnung des Mietvertrages obendrein deutlich zum Ausdruck -, daß das Mietverhältnis nicht bereits nach kurzer Zeit aufgrund von Umständen beendet wird, die eindeutig in die Risikosphäre des Vermieters fallen. Dieser hatte gemäß § 536 BGB die Verpflichtung, den "vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache" zu ermöglichen. Tat er dies nicht und kam es deshalb, wie vorliegend, zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, so kann es nicht angehen, daß der Kl., der seine eigenen Vermieterpflichten nicht erfüllte, gleich ob schuldhaft oder schuldlos, gleichwohl die "Gegenleistung" in Form der im Vertrag vereinbarten Wohnungsrenovierung bei Ende des Mietverhältnisses begehrt.