Wegfall des Eigenbedarfs vor Räumung, Betrug durch Unterlassen einer ent-sprechenden Mitteilung

1. Ein Vermieter begeht Betrug durch Unterlassen, wenn er vor der endgültigen Räumung den Mieter nicht über einen weggefallenen Eigenbedarf informiert hat.

2. Neben einer Geldstrafe (hier i.H.v. 54.000 €) kann der Mehrerlös aus einer zwischenzeitlichen Veräußerung als Wertersatz eingezogen werden (hier: 331.842,89 €).

(Leitsätze der Redaktion)

II. Zur Überzeugung des Gerichts steht nach dem Ergebnis der Hauptverhandlung folgender Sachverhalt fest:

1. a) Die Angekl. fasste im Jahr 2016 gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten, dem ebenfalls aus Hamburg-Bergedorf stammenden Zeugen, den Plan, von Zürich aus - wo sie zu dieser Zeit beruflich als Beraterin für das Unternehmen tätig war - in ihre Heimat Hamburg zurückzukehren. Die Angekl. wollte gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten in Hamburg eine Familie gründen. Zugleich bestand die Perspektive, als Geschäftsführerin in das Unternehmen ihres Vaters zu wechseln, der bereits auf der Suche nach einer Nachfolge in der Geschäftsführung war. In der Folge wurde der Zeuge im Jahr 2016 auf eine sich in der Zwangsversteigerung befindliche Immobilie im in Hamburg-Bergedorf aufmerksam. Die Angekl. interessierte sich für die Immobilie und plante, dass Gebäude im Falle eines Erwerbs zu sanieren, ggf. abreißen zu lassen und auf dem Grundstück ein „Mehrgenerationenhaus“ für ihre zukünftige Familie sowie für ihre in Bergedorf wohnenden Eltern zu errichten.

Das Grundstück war zu dieser Zeit mit einem Wohnhaus bebaut, welches von dem Zeugen und Adhäsionskl. mit seiner Ehefrau sowie sieben überwiegend schulpflichtigen, teilweise lernbehinderten bzw. autistisch veranlagten Kindern bewohnt wurde. Für die Ehefrau des Zeugen, die Zeugin, handelte es sich um das elterliche Haus, welches sie seit ihrer Geburt bewohnte. Der zugrunde liegende Mietvertrag sah, da es sich um eine Vermietung innerhalb der Familie handelte, keine Zahlung von Betriebskosten vor. Zudem bewohnte - in einer separaten Wohnung - der Bruder des Zeugen das Haus. Die Angekl. erwarb das Grundstück im September 2016 aus der Zwangsversteigerung zu einem Preis von 459.375,05 €.

Kurz nach dem Erwerb des Hauses sprach die Angekl. die Kündigung aller noch laufenden Mietverträge für die Immobilie unter Verweis auf einen bestehenden Eigenbedarf aus. Gegenüber dem Zeugen sowie seiner Ehefrau kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 25.10.2016 mit einer Kündigungsfrist zum 31.7.2017. Während der Bruder des Zeugen der Kündigung nachkam und die von ihm bewohnte Wohnung räumte, widersprachen der Zeuge sowie seine Ehefrau der Kündigung mit Schreiben vom 3.5.2017. Im Folgenden kam es zu einem Räumungsrechtsstreit, in welchem die Familie erstinstanzlich vor dem Amtsgericht Hamburg-Bergedorf durch Urteil vom 31.8.2018 zur Räumung verurteilt worden ist. Im Rahmen der daraufhin folgenden Berufungsverhandlung vor dem Landgericht Hamburg einigten sich die Parteien am 25.4.2019 auf einen Räumungsvergleich, wonach die Wohnung spätestens zum 30.6.2020 an die Angekl. herauszugeben sei. Zusätzlich sieht der Vergleich die Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2018 i.H.v. 2.000 € an die Angekl. sowie Betriebskostenzahlungen für die Folgezeit bis zur Räumung nach Abrechnung durch die Angekl. vor. Bereits ab dem Jahr 2016 bestand zwischen der Angekl. und dem Zeugen Streit über die Verpflichtung des Zeugen zur Entrichtung von Betriebskosten. Der Zeuge hat daraufhin einmalig im Jahr 2016 die Zahlung von Nebenkosten beim Amtsgericht Hamburg hinterlegt. Des Weiteren zahlte er die aus dem gerichtlichen Vergleich resultierenden Betriebskosten sowie mindestens ein weiteres Mal am 2.11.2020 Nebenkosten i.H.v. 1.037,19 € an die Angekl..

Nach einer gerichtlichen Verlängerung der Räumungsfrist durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 30.6.2020 bis zum 30.8.2020 und einer erfolglos hiergegen eingelegten sofortigen Beschwerde durch die Angekl. vor dem Landgericht Hamburg räumte die Familie die Wohnung schließlich zum 29.8.2020 und zog in ein in ihrem Eigentum stehendes, renovierungsbedürftiges Haus in Sittensen/Niedersachsen um.

b) Die Angekl. hatte zu diesem Zeitpunkt bereits Abstand genommen von ihren Plänen, von Zürich aus zurück nach Hamburg zu ziehen und dort ein gemeinsames Haus für ihre Familie sowie ihre Eltern zu beziehen. Im Juni 2017 trennte sich die Angekl. von ihrem damaligen Lebensgefährten, mit dem sie sich zu diesem Zeitpunkt bereits etwa acht Jahre in einer Beziehung verband. Sie lernte im August 2017 auf einem Festival den Zeugen, ihren jetzigen Verlobten, kennen, der zu diesem Zeitpunkt in Hamburg lebte. Mit diesem führte sie zunächst eine Fernbeziehung, bevor der Zeuge kurze Zeit später zu der Angekl. nach Zürich zog. Spätestens im Oktober 2019 gab die Angekl. aufgrund eines andauernden Streits mit dem von ihr im Juni 2019 mit der Planung beauftragten Architekten ihre Pläne eines Umzuges nach Hamburg auf. Ein ernsthafter Wille bzw. Wunsch, die Wohnung in absehbarer Zeit für sich bzw. ihre Familie zu nutzen, bestand ab diesem Zeitpunkt nicht mehr. Auch ihre Eltern waren spätestens zu diesem Zeitpunkt aufgrund eines Zerwürfnisses mit dem Architekten nicht mehr an einem Einzug interessiert, zumal der Einzug der Eltern untrennbar mit dem Einzug der Angekl. verknüpft war.

Der Angekl. war daher bekannt, dass die Voraussetzungen für die von ihr unter dem 25.10.2016 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung mittlerweile weggefallen waren. Dennoch informierte sie den Zeugen bzw. dessen Ehefrau hierüber nicht. Stattdessen nahm die Angekl. bereits Ende September 2020 - wenige Wochen nach der Räumung - konkrete Verkaufsgespräche mit dem Maklerbüro in Hamburg-Bergedorf auf und beauftragte dieses mit einem Verkauf der Immobilie. Am 23.12.2020 erfolgte der Verkauf des Grundstücks zu einem Kaufpreis von 960.000 € abzüglich Steuern i.H.v. 168.782,06 €. Mithin verblieb bei der Angekl. nach Steuern sowie unter Abzug des ursprünglich gezahlten Kaufpreises ein Nettogewinn von 331.842,89 €. Die Angekl. wohnte zu keiner Zeit zwischen 2016 und heute in Hamburg und hat ihre Pläne, nach Deutschland zurückzukehren, mittlerweile gänzlich verworfen. Auch die Unternehmensnachfolge ihres Vaters wird sie nicht mehr antreten, da zwischenzeitlich ihr Bruder in das Unternehmen eingetreten ist.

c) Im Laufe des 8.6.2021 telefonierte die Angekl. mit der Redakteurin des Hamburger Abendblattes, der Zeugin. Diese hatte mit der Angekl. zuvor über ihren Instagram-Account Kontakt aufgenommen, da sie aufgrund eines aus der Bezirksversammlung Hamburg-Bergedorf stammenden politischen Interesses an der zukünftigen Bebauung des Grundstücks am … zu dieser Sache recherchierte. Aus Anlass eines geplanten Artikels in der Beilage „Bergedorfer Zeitung“ des Hamburger Abendblatts verabredete sich die Zeugin mit der Angekl. zu einem Telefonat. Im Anschluss verwandte die Zeugin ohne Zustimmung der Angekl. für einen Zeitungsartikel, der am 17.6.2021 in gedruckter Form in der Bergedorfer Zeitung erschien und bis heute im Internet abrufbar ist, folgendes vermeintliche Zitat der Angekl.: „Ich war kulant und geduldig, obwohl die Mieter nie Nebenkosten gezahlt haben.“ In dem Artikel werden sowohl die Angekl. als auch die Ehefrau des Zeugen als Vormieter namentlich genannt.

III. 1. Die Angekl. hat den auf den rechtlichen Hinweis des Gerichts neugefassten Tatvorwurf des Betrugs durch Unterlassen bestritten. Sie sei auch nach der Trennung von ihrem ehemaligen Lebensgefährten noch gewillt gewesen, mit ihrem neuen Lebensgefährten nach Hamburg zu ziehen und den Plan des Mehrgenerationenhauses in die Tat umzusetzen. Zwar habe sich ihre Lebensplanung im Hinblick auf die geplante Gründung einer eigenen Familie durch die Trennung von dem Zeugen geändert, jedoch sei auch ihr neuer Lebensgefährte interessiert daran gewesen, mit ihr den Plan eines Umzuges und der Renovierung/Errichtung eines Neubaus auf dem von ihr erworbenen Grundstück zu verfolgen. Eine Finanzierung dieses Vorhabens sei von vornherein nur durch die gleichzeitige Vermietung eines Teils des Gebäudes bzw. eines Verkaufs des später geplanten Penthouses im Dachgeschoss des Gebäudes zu realisieren gewesen. Der Umzug ihres Lebensgefährten zu ihr in die Schweiz habe lediglich dazu gedient, während der Zeit des andauernden Räumungsrechtsstreits Geld zu verdienen und Rücklagen für die Realisierung des Umzuges nach Hamburg zu bilden. An diesem Plan habe sie selbst dann festgehalten, als es zwischen ihr und dem von ihr beauftragten Architekten, dem Zeugen, sowie ihren Eltern aufgrund divergierender Vorstellungen über die Ausgestaltung des nunmehr geplanten Neubaus zu wachsenden Meinungsverschiedenheiten gekommen sei, welche auch das Verhältnis zwischen ihr und dem zwischenzeitlich schwer am Corona-Virus erkrankten Vater stark belastet hätten. Die Entscheidung, das Grundstück zu verkaufen und auch die Pläne eines Einstiegs in das Unternehmen ihres Vaters nicht weiter zu verfolgen, habe die Angekl. schließlich erst Anfang September 2020 - kurz nach dem Auszug der vormaligen Mieter - gefasst, nachdem ihre Eltern dem Zeugen in zwei Gesprächen mitgeteilt hätten, dass sie keine Grundlage für eine Realisierung des Penthouses nach ihren Wünschen sähen und daher von einem Einzug in das Haus Abstand nehmen wollten.

2. Die Einlassung der Angekl. wird durch das Ergebnis der Beweisaufnahme widerlegt. Die Feststellungen des Gerichts beruhen dabei auf den Zeugenaussagen des Zeugen, der Eltern der Angekl., der Zeugen sowie der eMail-Korrespondenz zwischen der Angekl. und dem Zeugen aus den Jahren 2019 und 2020, deren Existenz und Richtigkeit die Angekl. nicht bestritten hat. [wird ausgeführt]

IV. Indem die Angekl. es unterließ, den Zeugen bzw. dessen Ehefrau über den noch vor der endgültigen Räumung der Wohnung am 29.8.2020 weggefallenen Eigenbedarf zu informieren, hat sie sich wegen Betruges durch Unterlassen strafbar gemacht, §§ 263 Abs. 1, 13 StGB.

1. Eine Tatbegehung durch Unterlassen setzt - neben weiteren Voraussetzungen - in zentraler Hinsicht voraus, dass den Täter zum Zeitpunkt der Tat eine Garantenpflicht gegenüber dem Geschädigten trifft, welche den Täter in zumutbarer Weise zum Handeln verpflichtet hätte. Ob und insbesondere bis zu welchem Zeitpunkt eine Garantenpflicht in der vorliegenden Konstellation des nachträglichen Wegfalls eines einmal bestehenden Kündigungsgrundes besteht, ist umstritten. Nach der - soweit ersichtlich - vereinzelt gebliebenen Rechtsprechung und Literatur zu diesem Thema besteht weitgehend Einigkeit über das Bestehen einer strafrechtlich relevanten Garantenpflicht des Vermieters, den Mieter auf die veränderten Rahmenbedingungen einer vormals ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung hinzuweisen (BayObLG, NJW 1987, 1654; OLG Karlsruhe, OLGZ 1982, 117; OLG Zweibrücken, NJW 1983, 694; Werle, NJW 1985, 2919; Saliger, in: Matt/Renzikowski, StGB, 2. Aufl. 2020, § 263 Rn. 77; Perron, in: Schönke/Schröder, StGB, 30. Aufl. 2019, § 263 Rn. 22 m.w.N.). Zur Begründung einer Garantenpflicht wird maßgeblich auf die vertragliche Beziehung der Mietvertragsparteien und die daraus resultierenden Aufklärungs- bzw. Nebenpflichten verwiesen. Zwar sei anerkannt, dass nicht schon jegliche vertragliche Aufklärungspflicht eine strafrechtliche relevante Garantenstellung zu begründen vermöge, vielmehr müsse ein besonderes Vertrauens- und Abhängigkeitsverhältnis zwischen den Vertragsparteien zur Annahme einer Garantenstellung vorliegen (BayObLG, NJW 1987, 1654; Saliger, in: Matt/Renzikowski, StGB, 2. Aufl. 2020, § 263 Rn. 77). Ein solches, existentielles Abhängigkeitsverhältnis liege im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter jedoch begründet, wie bereits die engen gesetzlichen Regelungen über Wohnraumkündigungen, die den Mieter in besonderem Maße in seinem existentiellen Lebensbedürfnis auf Wohnraum schützen wollen, zeigten (OLG Karlsruhe, OLGZ 1982, 117 Perron, in: Schönke/Schröder, StGB, 30. Aufl. 2019, § 263 Rn. 22 m.w.N. Nicolai/Oğlakcıoğlu, JA 2021, 213 ff.; a.A. Hefendehl, in: MüKo StGB, 4. Aufl. 2022, § 263 Rn. 297 f.; Hellmann, JA 1988, 73 ff.; für eine Garantenpflicht aus Ingerenz Hillenkamp, JR 1988, 301 ff.).

Die Annahme einer Garantenstellung des Vermieters gegenüber dem Mieter überzeugt, ist sie doch geeignet, dem besonderen, sich von gewöhnlichen vertraglichen Austauschbeziehungen abhebenden, existentiellen Abhängigkeitsverhältnis des Mieters von seinem Vermieter Rechnung zu tragen. Sie entspricht im Übrigen dem im Mietrecht verankerten hohen Mieterschutzniveau und führt - insbesondere in Ballungsräumen mit erheblicher Wohnungsknappheit - nicht zu einer unangemessenen Beeinträchtigung des Vermieters in seinem Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG. Vielmehr ist sie Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums aus Art. 14 Abs. 2 GG und steht im Einklang mit dem politischen und gesellschaftlichen Willen zur Eindämmung einseitiger profitorientierter Bestrebungen auf dem Wohnungsmarkt. Eine strafrechtliche Garantenpflicht des Vermieters vermag auch nicht dadurch zu entfallen, dass dem Mieter ggf. in zivilrechtlicher Hinsicht Schadensersatzansprüche im Umfang der durch die erzwungene Räumung entstandenen Kosten zustehen. Etwaige Schadensersatzansprüche können naturgemäß nämlich nur einen Teil des (materiell) entstandenen Schadens kompensieren, nicht jedoch die weitreichenden Folgen in Form einer sozialen Entwurzelung, die eine Räumung für Mieter in Ballungsräumen mit hohen Mieten und einer geringen Leerstandsquote regelmäßig mit sich bringen. Ein Verweis auf zivilrechtliche Schadensersatzansprüche würde einem Vorgehen wie dem der Angekl. zudem gleichsam einen Anreiz setzen, da die entsprechenden Schadensersatzansprüche schlicht als Kostenfaktor in eine wirtschaftliche Gesamtrechnung eingepreist und in Märkten mit stetig und schnell steigenden Grundstückspreisen lediglich geringfügig ins Gewicht fallen dürften.

2. Im Hinblick auf die Dauer des Bestehens der Garantenpflicht des Vermieters stellt die Rechtsprechung auf den Zeitpunkt der endgültigen Räumung der Wohnung ab (BayObLG, NJW 1987, 1654; OLG Karlsruhe, OLGZ 1982, 117, Heger, in: Lackner/Kühl/Herger, StGB, 30. Aufl. 2023, § 263 Rn. 14 m.w.N.). Dies solle auch dann gelten, wenn der Mieter - wie hier - im Vertrauen auf das Vorliegen des Eigenbedarfs mit dem Vermieter einen rechtswirksamen gerichtlichen Räumungsvergleich abgeschlossen hat. Demgegenüber wird in der Literatur bisweilen die Auffassung vertreten, dass eine Garantenpflicht nur so lange bestehen könne, wie die ursprüngliche, von Gesetzes wegen oder vom Vermieter eingeräumte Kündigungsfrist laufe (Seier, NJW 1988, 1617 ff.). Zur Begründung wird dabei angeführt, dass ein Abstellen auf den Zeitpunkt der Räumung einem „Aufruf zur Verfahrensverschleppung“ (Seier, NJW 1988, 1617, 1621) gleichkomme, da er den von der Räumung bedrohten Mieter geradezu auffordere, einen Räumungsrechtsstreit mit dem Vermieter zu führen in der Hoffnung, dass in dessen Verlauf der Eigenbedarf des Vermieters wegfällt. Darüber hinaus führe die Sichtweise der Rechtsprechung zu einer Ungleichbehandlung von Vermietern und Mietern sowie einer übermäßigen Einschränkung des Eigentumsrechts des Vermieters. Im Ergebnis würden aktivistisch handelnde, „aussichtslose Abwehrmaßnahmen“ (Seier, NJW 1988, 1617, 1621) ergreifende und sich damit letztlich rechtsuntreu verhaltende Mieter gegenüber den die Kündigung akzeptierenden Mietern ungerechtfertigt privilegiert.

Letztere Auffassung überzeugt nicht. Abgesehen davon, dass die Ausschöpfung der gesetzlich vorgesehenen Rechtsmittel kaum per se als rechtsuntreu bezeichnet werden kann und eine lange Dauer eines Räumungsrechtsstreits weniger vom Mieter als von der Arbeitsbelastung der jeweiligen Gerichte abhängen dürfte, würde die in der Literatur geäußerte Auffassung zu geradezu kuriosen Ergebnissen in der Praxis führen: So müsste etwa bei einem unter fünf Jahren laufenden Mietverhältnis der den Eigenbedarf rechtfertigende Umstand des Vermieters gerade einmal für die Dauer der gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten bestehen. Im Anschluss hieran könnte der Vermieter ohne weitere Anzeige-, Informations- oder Schadensersatzpflichten gegenüber dem Mieter jahrelang die Räumung der Wohnung betreiben, obgleich ihm beispielsweise bereits kurz nach Ablauf der Kündigungsfrist bekannt geworden ist, dass er die Wohnung nicht selbst nutzen will und diese im ungünstigsten Fall schlicht leerstehen lassen wird. Dies steht ersichtlich nicht im Einklang mit dem Grundgedanken der Gewährung eines hohen Mieterschutzstandards sowie der im Grundgesetz verankerten Sozialbindung des Eigentums. Vielmehr ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung davon auszugehen, dass eine Anzeige- bzw. Informationspflicht des Vermieters bis zum Zeitpunkt der faktischen Besitzaufgabe an der Wohnung besteht. Auch der zwischenzeitliche Abschluss eines Räumungsvergleichs - wie vorliegend am 25.4.2019 geschehen - vermag an dieser Sichtweise nichts zu ändern, erfolgt dieser - wie hier - auf Seiten der Mieter doch regelmäßig nicht zuletzt unter dem Eindruck eines mit nicht unerheblichen psychischen und finanziellen Belastungen verbundenen Räumungsrechtsstreits (vgl. BayObLG, NJW 1987, 1654). Folglich wäre die Angekl. bis zum Zeitpunkt der Räumung der Wohnung am 29.8.2020 verpflichtet gewesen, den Zeugen bzw. dessen Ehefrau über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren.

3. a) In der durch die Räumung bedingten Aufgabe des Besitzes an der Wohnung liegt eine Vermögensverfügung zugunsten der Angekl.. Die Erlangung des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück ist als Vermögensvorteil der Angekl. i.S.d. § 263 Abs. 1 StGB anzusehen. Die erforderliche „Stoffgleichheit” zwischen Vermögensschädigung der Mieter und dem Vermögensvorteil der Angekl. ist ebenfalls zu bejahen, da dem Verlust des Besitzes an der Wohnung durch den Mieter die Besitzerlangung an der Wohnung durch den Vermieter entspricht (OLG Zweibrücken, NJW 1983, 694; Werle, NJW 1985, 2919; Hefendehl, in: MüKo StGB, 4. Aufl. 2022, § 263 Rn. 603 f.).

b) Den Mietern entstand aufgrund der täuschungsbedingten Vermögensverfügung ein Vermögensschaden in Form des Besitzverlustes an der von ihnen bewohnten Wohnung. Nach herrschender Rechtsprechung und fast einhelliger Meinung im Schrifttum stellt auch der (rechtmäßige) Besitz an einer Sache für sich alleine schon einen Vermögensbestandteil dar, der - analog zum Eigentum - unter dem Schutz von Art. 14 GG steht (vgl. BGH, NJW 1962, 356; OLG Zweibrücken, NJW 1983, 694; BGH NStZ 2016, 596; Kindhäuser/Bülte, in: Kindhäuser/Neumann/Paeffgen/Saliger, StGB, 6. Aufl. 2023, § 283 Rn. 9; Hefendehl, in: MüKo StGB, 4. Aufl. 2022, § 263 Rn. 603 f. m.w.N.). Einen Mindestschaden bzw. eine Bagatellgrenze sieht der Tatbestand des Betruges nicht vor. Durch die Räumung der Wohnung durch die Mieter und der damit verbundenen Besitzaufgabe hat sich damit das Vermögen der Mieter - unabhängig von einer konkreten Bezifferung des Wertes dieses Rechts - im Vergleich zum Zustand vor der Räumung verringert. Dies muss nach Auffassung des Gerichts selbst dann gelten, wenn man im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtsaldierung in Rechnung stellt, dass die Mieter durch die Räumung von der Zahlung des an die Angekl. geschuldeten Mietzinses frei geworden sind. Denn die Räumung war für die Mieter zwangsläufig damit verbunden, neuen Ersatzwohnraum für sich und ihre Familie zu beziehen, der bei Abschluss eines Mietvertrages für eine vergleichbare Wohnung in vergleichbarer Lage mit erheblich höheren Kosten für die Mieter verbunden gewesen wäre (BayObLG, NJW 1987, 1654, 1656). Dass - wie im vorliegenden Fall geschehen - die Mieter aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in Hamburg letztlich auf ein in ihrem Eigentum stehendes, renovierungsbedürftiges Haus in Niedersachsen ausgewichen sind, kann nicht zum Wegfall eines Vermögensschadens führen, würde es doch den Eigentümer, der (gezwungenermaßen) auf sein Eigentum zurückgreifen muss und sich somit einer anderweitigen Nutzungsmöglichkeit seines Eigentums (etwa seinerseits durch Vermietung) begibt, gegenüber dem Mieter, der auf die Anmietung einer Ersatzwohnung angewiesen ist, in ungerechtfertigter Weise benachteiligen.

Auch der Vortrag der Angekl. bzw. ihres Verteidigers, wonach die von den Mietern bewohnte, im Eigentum der Angekl. gestandene Immobilie zum Zeitpunkt der Räumung stark renovierungsbedürftig gewesen sei und daher der Wert des Besitzrechts gegen null tendiere, vermag nicht zu überzeugen. Denn bis zum Zeitpunkt einer wirksamen Kündigung des Mietvertrages sowie einer hierauf beruhenden gerichtlich ausgesprochenen Räumungsverpflichtung lag die vertragliche Verpflichtung bei der Angekl., die Bewohnbarkeit der Wohnung sicherzustellen bzw. in Abstimmung mit den Mietern Maßnahmen zur Herstellung ebenjener zu treffen. Wäre dies nicht so, läge es im Ergebnis beim Vermieter, eine von ihm vermietete Wohnung dergestalt bis zur Unbewohnbarkeit zu vernachlässigen, dass ein Auszug der Mieter unumgänglich ist und sich somit einer strafrechtlichen Verantwortung wegen Ausbleibens eines Vermögensschadens zu entziehen.

Vor diesem Hintergrund kann es im Ergebnis dahinstehen, ob auch die mit der Räumung verbundenen - von der Angekl. bestrittenen - Kosten der Mieter, die diese für den Umzug in ihre neue Wohnung aufwenden mussten, als Vermögensschaden i.S.d. § 263 Abs. 1 StGB angesehen werden können. Unstreitig ist insoweit, dass etwaige vertragliche Schadensersatz- bzw. Kompensationsansprüche der Mieter gegen den Vermieter keinen Vermögensschaden darstellen, da diese die Existenz eines Schadens gerade erst voraussetzen und somit nicht zugleich als Begründung für dessen Vorliegen dienen können (vgl. KG, NJW 1965, 703; Heger, in: Lackner/Kühl/Heger, StGB, 30. Aufl. 2023, § 263, Rn. 36a m.w.N.; anders bei einer täuschungsbedingten Vereitelung von Schadensersatzansprüchen, BGH, NStZ 2022, 166.). Allerdings stehen die den Mietern entstandenen Umzugskosten hier in einem untrennbaren zeitlichen und sachgedanklichen Zusammenhang zur Kündigung, da die Aufgabe der Wohnung zwangsläufig mit dem Bezug einer neuen Wohnung verbunden war, sodass vorliegend die Spiegelbildlichkeit zwischen täuschungsbedingter Vermögensverfügung und Vermögensschaden gegeben sein dürfte.

4. a) Der unterlassene Hinweis der Angekl. an die Mieter entsprach grundsätzlich der Verwirklichung des Betrugstatbestands durch ein aktives Tun. Angesichts der bestehenden Garantenpflicht hatte das Unterlassen der Angekl. die Qualität einer Täuschung, die ihrerseits - durch den Irrtum der Getäuschten vermittelt - zur Vermögensverfügung sowie dem eingetretenen Vermögensschaden führte.

b) Der Angekl. wäre die Abwendung dieses Taterfolges auch zuzumuten gewesen. Zwar kann bei einer dem Umfang und dem Grade nach erheblichen Gefährdung eigener billigenswerter Interessen die Erfüllung der Garantenpflicht nicht verlangt werden (BGH, NStZ 1984, 164; Heger, in: Lackner/Kühl/Heger, StGB, 30. Aufl. 2023, § 13 Rn. 5 m.w.N.). Davon kann hier jedoch keine Rede sein: Falls die Angekl. nämlich durch ihr Unterlassen die Erzielung eines höheren Verkaufspreises des Grundstückes erreichen wollte - und nur darin kann hier ein Tatmotiv gesehen werden -, war dieses Interesse jedenfalls nicht billigenswert. Zudem hätte eine Rücknahme der Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht zwangsläufig bedeutet, dass die Angekl. das Mietverhältnis nicht aus anderen Gründen - etwa im Wege einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zwecks Abrisses des Gebäudes oder der Durchführung grundlegender Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen - hätte kündigen können.

5. Schließlich handelte die Angekl. vorsätzlich und mit Bereicherungsabsicht. Hinsichtlich der unterlassenen Information an die Mieter nahm die Angekl. jedenfalls billigend in Kauf, dass die Mieter angesichts der nicht erfolgten Information bis zuletzt davon ausgingen, ihre Wohnung räumen zu müssen und dadurch der Täuschung unterlagen. Eine entsprechende Pflicht zur Offenlegung hätte ihr nicht zuletzt aufgrund des mittels anwaltlicher Unterstützung geführten Räumungsrechtsstreits und ihrer bis ins Jahr 2020 reichenden Bemühungen, sämtliche zivilrechtliche Möglichkeiten zur Räumung der Wohnung auszuschöpfen, bekannt sein müssen. Die Angekl. handelte darüber hinaus auch in der Absicht, sich auf Kosten der geschädigten Mieter zu bereichern, indem sie ab Oktober 2019 ihren Fokus auf eine anderweitige Vermietbarkeit und Marktoptimierung der neu zu errichtenden Wohnungen gelegt hatte und dies für die Angekl. zwangsläufig mit einer Besitzaufgabe durch die Mieter verbunden sein musste.

V. Das Gesetz sieht für den Betrug gem. § 263 Abs. 1 StGB einen Strafrahmen von Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe vor.

Zugunsten der Angekl. war innerhalb dieses Strafrahmens zu berücksichtigen, dass sie nicht vorbestraft ist und die Tat bereits mehrere Jahre zurückliegt. Zudem hat das Gericht strafmildernd berücksichtigt, dass die Angekl. sich aufgrund des jahrelang geführten Räumungsrechtsstreits, den Verwerfungen mit dem Zeugen sowie den innerfamiliären Diskrepanzen mit ihrem Vater in einer für sie emotional belastenden Situation befand und sich mitunter überfordert gefühlt hat. Schließlich hat das Gericht auch die mediale Berichterstattung im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung des Grundstücks und die darin zum Ausdruck kommende tendenzielle Abwertung der Person der Angekl. unter Nennung ihres vollständigen Namens strafmildernd berücksichtigt.

Zu Lasten der Angekl. war hingegen zu berücksichtigen, dass die Räumung für die geschädigten Mieter mit einem Verlust ihres gefestigten sozialen Lebensraums, für die Zeugin gar mit dem Auszug aus ihrem Elternhaus verbunden war. Die Räumung hat zudem bei den Kindern der vormaligen Mieter, die - wie der Angekl. bekannt war - unter psychischen Einschränkungen bzw. Lern- und Anpassungsschwierigkeiten litten, zu nicht unerheblichen psychischen Belastungen geführt, die bis heute nachwirken.

In Anbetracht dessen hielt das Gericht die Verhängung einer Geldstrafe i.H.v. 90 Tagessätzen für tat- und schuldangemessen.

Die Bemessung eines Tagessatzes richtete sich nach den wirtschaftlichen Verhältnissen der Angekl., wobei das Gericht die steuerlichen Abzüge der Angekl. mit Wohnsitz in der Schweiz auf rund 25 % geschätzt hat und damit zu einem jährlichen Nettoeinkommen von 216.000 € gelangt ist. Ratenzahlung war zu gewähren.

Eine Einstellung des Verfahrens - ggf. gegen eine Geldauflage, gem. § 153a Abs. 2 StPO - kam für das Gericht schon aufgrund der dem Urteil innewohnenden generalpräventiven Wirkung nicht in Betracht. […]

3. Nach entsprechender Erteilung eines rechtlichen Hinweises durch das Gericht war Wertersatz in Höhe des aufgrund der Veräußerung des Grundstückes erzielten Gewinnes abzüglich Steuern und Anschaffungskosten des Grundstückes einzuziehen. Die Einziehung richtet sich vorliegend nach §§ 73 Abs. 1, 73c StGB. Danach ist eine Einziehung in Höhe des Wertersatzes des durch die Tat Erlangten vorzunehmen. Grundlage für die Bemessung des Wertes ist der Verkehrswert der ursprünglich erlangten Vermögenswerte, und zwar der im Inland erzielbare Verkaufspreis bzw. Verwertungserlös (Eser/Schuster, in: Schönke/Schröder, StGB, 30. Aufl. 2019, § 73c Rn. 10). Vorliegend hat die Angekl. aufgrund ihrer Täuschung gegenüber den Geschädigten Besitz an dem Grundstück erlangt. Dieses hatte zu diesem Zeitpunkt im unvermieteten Zustand einen Verkehrswert in Höhe des durch die Angekl. nur rund drei Monate nach der Räumung im Dezember 2020 realisierten Verkaufserlöses von 960.000 €. Die von der Angekl. auf den Verkaufserlös entrichtete Einkommenssteuer i.H.v. 168.782,06 € ist von dieser bereits nicht erlangt worden und unterliegt somit nicht der Einziehung, da die Steuer unmittelbar mit der Veräußerung des Grundstückes an das Finanzamt zu entrichten war. Von dem so zu ermittelnden Nettoerlös waren in Anwendung des Bruttoprinzips aus § 73d Abs. 1 StGB die Kosten für die Anschaffung des Grundstücks im Jahr 2016 i.H.v. 459.375,05 € abzuziehen (BT-Drs. 18/9525, S. 68), sodass ein Tatertrag in Höhe eines Wertes von 331.842,89 € bei der Angekl. verblieb. Etwaige weitere, von der Angekl. in der Hauptverhandlung geltend gemachten Aufwendungen, wie etwa die Kosten für die Beauftragung eines Architekten sowie ihre mit dem Räumungsrechtsstreit verbundenen Anwaltskosten waren in Anwendung des Bruttoprinzips nicht abzugsfähig (vgl. Joecks/Meißner, in: MüKo StGB, 4. Aufl. 2020, § 73d Rn. 17). Darüber hinaus war auch keine weitere Differenzierung in Form einer (sachverständigen) Ermittlung des Wertes des Grundstückes im August 2020 im unvermieteten Zustand im Vergleich zum potentiellen Wert im vermieteten Zustand vorzunehmen: Der Gesetzgeber hat mit der Reform des Einziehungsrechts im Jahr 2017 ausdrücklich das Ziel verfolgt, die Einziehung zu vereinfachen und bis dahin bestehende Abschöpfungslücken zu schließen (RegE BT-Drs. 18/9525; Joecks/Meißner, in: MüKo StGB, 4. Aufl. 2020, Vorbem. zu § 73 Rn. 23). Beim Täter soll demnach möglichst der gesamte, aus der Tat herrührende Vermögensvorteil abgeschöpft werden. Vor diesem Hintergrund erscheint auch eine Berücksichtigung etwaiger Wertsteigerungen des Grundstücks, die sich auch ohne das Zutun der Angekl. realisiert haben mögen (sog. windfall profit), nicht angezeigt.

Wenn nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs der Vermieter seine Nutzungsabsicht ändert/aufgibt, muss er dies dem Mieter mitteilen. Bis zu welchem Zeitpunkt diese Mitteilungspflicht besteht, kann zweifelhaft sein. Das AG Hamburg-Bergedorf meint, eine solche Pflicht bestehe bis zum Räumungstermin und ein Vermieter begehe Betrug durch Unterlassen, wenn er vor der endgültigen Räumung den Mieter nicht über einen weggefallenen Eigenbedarf informiert habe. Es verhängte eine Geldstrafe von 54.000 € und verfügte weiter, dass der Mehrerlös aus einer zwischenzeitlichen Veräußerung (hier: 331.842,89 €) einzuziehen sei.

Die Angeklagte mit Wohnsitz in der Schweiz plante im Jahr 2016, mit ihrem damaligen Lebensgefährten in ihre Heimat Hamburg zurückzukehren, um dort eine Familie zu gründen. Sie erwarb im Wege der Zwangsversteigerung ein Wohnhaus, das von einem Ehepaar mit sieben Kindern bewohnt wurde. Sie kündigte den Mietvertrag zum 31. Juli 2017; die Mieter widersprachen der Kündigung und wurden durch Urteil vom 31. August 2018 zur Räumung verurteilt. Nach einem Räumungsvergleich vor dem Landgericht Hamburg vom 25. April 2019 und einer gerichtlichen Verlängerung der Räumungsfrist erfolgte die Räumung am 29. August 2020.

Die Angeklagte hatte sich im Juni 2017 von ihrem damaligen Lebensgefährten getrennt und hatte spätestens im Oktober 2019 ihre Pläne eines Umzugs nach Hamburg aufgegeben. Sie verkaufte nach der Räumung das Haus mit einem erheblichen Nettogewinn; nach Erscheinen eines Zeitungsartikels wurde sie vom Amtsgericht wegen Betrugs durch Unterlassen verurteilt.

Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf nahm eine Garantenpflicht der Vermieterin an, mit der Folge, dass sie bis zur endgültigen Räumung die Mieter über den weggefallenen Eigenbedarf zu informieren hatte. Die Meinung, dass diese Informationspflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehe, überzeuge nicht, weil dies mit der im Grundgesetz verankerten Sozialbindung des Eigentums nicht zu vereinbaren sei. Die Angeklagte sei mit einer Geldstrafe in Höhe von 90 Tagessätzen zu je 600 € zu bestrafen, und der Gewinn aus der Veräußerung in Höhe von mehr als 300.000 € sei einzuziehen.

Das Urteil ist ein Beleg dafür, dass in Strafrechtsfällen mit Bezug zum Zivilrecht der Blick in Kommentare zum Strafgesetzbuch nicht ausreicht. Hätte die unglückliche Angeklagte einen Verteidiger mit zusätzlichen Kenntnissen im Mietrecht beauftragt, hätte dieser das Amtsgericht darauf hinweisen können, dass die veraltete Rechtsauffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts und des OLG Karlsruhe schon seit langem durch mehrere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs überholt ist (GE 2006, 115; GE 2021, 173), wonach der Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen ist. Soweit ersichtlich, vertritt niemand mehr das Gegenteil (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Rn. 97 zu § 573; Tiedemann in juris PK, Rn. 549 zu § 573).