Wegfall

Wegfall; Bereicherung; Saldotheorie; Mieterhöhungsbetrag; Rückforderung; Mieterhöhung

Der Vermieter kann sich auf den Wegfall der Bereicherung gegen die Rückforderung rechtsgrundlos gezahlter Mieterhöhungsbeträge berufen, wenn er bei Kenntnis der wahren Rechtslage Mieterhöhungen in diesem Umfang nach § 2 MHG durchgesetzt hätte.

Mit der Berufung rügen die Kl., daß das AG im Rahmen der Saldotheorie berücksichtigt hat, daß der Bereicherung des Bekl. eine Entreicherung gegenübersteht. Der Bekl. ist zwar rechtsgrundlos bereichert. Obwohl für die von den Kl. bewohnte Wohnung seit März 1988 keine Bindung an die Kostenmiete mehr gegeben war, hat er mit Schreiben vom 12.2.1991 und 27.8.1992 unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung einseitig die Miete erhöht. Die Kl. haben die Miete entsprechend seinen Berechnungen gezahlt, ab September 1996 allerdings unter Vorbehalt. Nach Wegfall der Zweckbindung war indes eine einseitige Mieterhöhung gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG nicht mehr möglich. Es hätte gemäß den §§ 2, 10 MHG einer Vereinbarung über die Mieterhöhung bedurft. Zu einer solchen ist es unstreitig nicht gekommen, auch nicht zu einer Klage auf Zustimmung. Zu Recht führt das AG aus, daß in der Zahlung des einseitig geforderten erhöhten Mietbetrages eine Zustimmung nach den Bestimmungen des MHG nicht gesehen werden kann.

Die Bereicherung des Bekl. ist aber gemäß § 818 Abs. 3 BGB entfallen, weil durch Zeitablauf ein Verlust seines Mieterhöhungsrechtes gemäß § 2 MHG eingetreten ist. Die Kammer geht mit dem AG und in Übereinstimmung mit der ständigen obergerichtlichen Rechtsprechung davon aus, daß bei der Beurteilung einer fortbestehenden Bereicherung ein streng wirtschaftlicher Maßstab anzulegen ist. Daher sind auch solche Nachteile zugunsten des Leistungsempfängers zu berücksichtigen, die er durch Vermögensdispositionen erleidet, die er im Vertrauen auf den Bestand seines Erwerbs vornimmt oder unterläßt. Insoweit ist bei unbefangener Betrachtungsweise davon auszugehen, daß der Bekl. entsprechende Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG gestellt hätte, wenn ihm die wahre Rechtslage bekannt gewesen wäre. Dies wird bereits durch das Vorliegen der bestehenden Mieterhöhungsschreiben hinreichend indiziert, da diese dokumentieren, daß der Bekl. jedenfalls eine Erhöhung des Mietzinses für die von den Kl. innegehaltene Wohnung begehrt hat. Im Rahmen des zwischen den Parteien vorzunehmenden bereicherungsrechtlichen Interessenausgleichs ist auch kein vernünftiger Grund dafür zu finden, warum die Kl. zur Rückforderung sämtlicher Mieterhöhungsbeträge berechtigt sein sollten. Die von ihnen gezahlten Mieten entsprachen, sofern der ortsübliche Mietzins nicht überschritten wurde, nur den Beträgen, die von ihnen gefordert werden konnten. Im Hinblick auf die zunächst unerkannte Unwirksamkeit der Mieterhöhungsverlangen haben sie auch kein schutzwürdiges Vertrauen darauf entwickelt, auch die Mietzahlungen zurückfordern zu können, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.

Anmerkung: Siehe Anmerkung zum Urteil von RA Karl Friedrich Wiek, Köln in WM 2000, 255