Wege- und Überfahrtrecht

Wege- und Überfahrtrecht; Sachenrechtsbereinigung; Einräumung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts; Warenumtransport; Zugang zum öffentlichen Straßennetz; Zugangsrechte

1. Unterfallen Bebauungen von Grundstücken aufgrund eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages nicht der Sachenrechtsbereinigung, kann auch nicht die Einräumung eines Überfahrtrechts verlangt werden.

2. Ein Umtransport von Waren für die Belieferung eines Kiosks zur Rückseite des Gebäudes ist zumutbar, wenn dieses von der Vorderseite her Zugang zum öffentlichen Straßenraum besitzt.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Bekl. ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung L., Flur 1, Flurstück 547. Die Kl. nutzt - auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages vom März 1989 - seit dem 1. April 1989 gewerblich einen Teil dieser Grundstücksfläche. Die Kl. errichtete auf dem Grundstück Typenbungalows als Verkaufskioske. Die Schaufront der Kioske weist - durch einen Bürgersteig mit zunächst nicht abgesenktem Bordstein getrennt - auf einen öffentlichen Parkplatz. Die Rückseite des Ladenlokals war zunächst nur über eine 100 m lange Zufahrt, die vom öffentlichen Straßenland über das Flurstück 547 verläuft, erreichbar.

Im Frühjahr 2005 führte die Bekl. an der rückwärtigen Zufahrt Bauarbeiten aus, wodurch deren Nutzungsmöglichkeiten erheblich eingeschränkt und teilweise blockiert war. Die Kl. erwirkte daraufhin gegen die Bekl. eine einstweilige Verfügung, die ihr weiterhin die Nutzung dieser rückwärtigen Zufahrt gewährleistete. Seit 2005 sind die damaligen Bauarbeiten abgeschlossen, die Zufahrt war jedoch zunächst durch ein Tor versperrt, zu dem die Kl. keinen Schlüssel erhielt.

Mit ihrer am 7. Oktober 2005 beim Amtsgericht Potsdam erhobenen Klage begehrte die Kl., dass ihr die weitere Nutzung der rückwärtigen Zufahrt gestattet werde. Das Amtsgericht Potsdam gab der Klage mit seinem Urteil vom 27. August 2008 statt und führte zur Begründung an, dass nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme davon auszugehen sei, dass die Kl. die streitgegenständliche Zufahrt auch schon vor Ablauf des 2. Oktobers 1990 nutzte und die weitergehende Nutzung für die Kl. auch erforderlich sei. Gegen dieses Urteil hat die Bekl. am 29. Oktober 2009 Berufung eingelegt. In ihrer Berufungsbegründung hat sie u. a. darauf hingewiesen, dass die Verkaufskioske von der Vorderseite, d. h. der öffentlichen Straßenfläche, hinreichend erschlossen seien. Dies insbesondere, nachdem die Bekl. nach Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens den Bordstein vor dem Verkaufskiosk abgesenkt und den Parkplatz entsprechend umgestaltet habe, so dass die Kl. nunmehr die Kioske problemlos von vorne erreichen könne und auf die streitgegenständliche Zufahrt nicht mehr angewiesen sei. Dass eine entsprechende Umgestaltung stattgefunden hat, bestreitet die Kl. nicht. Sie hält jedoch weiterhin daran fest, dass auch diese Zuwegung nicht geeignet sei, eine tatsächliche und ausreichende Erreichbarkeit des Grundstücks sicherzustellen.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 25. August 2009 erklärte die Bekl. sodann, dass seit einer Woche eine weitere Zufahrtsmöglichkeit bestehe, die um die Verkaufskioske herum führe und auch ein Erreichen derselben von der hinteren Front gewährleiste. Daraufhin haben beide Prozessbevollmächtigten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Sie stellen nunmehr wechselseitige Kostenanträge.

II. Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war über die Kosten gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Dies führte zur Auferlegung der Kosten auf die Kl., da sie ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses im Rechtsstreit aller Voraussicht nach unterlegen wäre.

Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten ist davon auszugehen, dass die Erforderlichkeit der weiteren Nutzung der rückwärtigen Zufahrt für die Kl. zu dem Zeitpunkt entfallen ist, zu dem die Bekl. den Bordstein absenkte und den Parkplatz umgestaltete. Spätestens zu diesem Zeitpunkt lagen ausreichende Möglichkeiten zur Erreichbarkeit und Belieferbarkeit des genutzten Grundstücks vor. Von einer Erforderlichkeit der Inanspruchnahme anderweitiger Zuwegungen im Sinne des § 116 SachenRBerG ist auszugehen, wenn etwa die Erschließung des eigenen Grundstücks erforderlich und auf anderem Wege deutlich kostspieliger oder technisch aufwendiger wäre oder die jetzige Nutzung in anderer Hinsicht weitaus höhere Belästigungen nach sich ziehen würde (vgl. Smid, in Münchener Kommentar, Band 6, Sonderdruck, 4. Auflage, § 116 SachenRBerG, Rn. 8). Hierbei ist zwar zu beachten, dass die Anforderungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht denen des § 917 BGB entsprechen, welche höher sind. Dennoch beschränkt der Erforderlichkeitsmaßstab auch die Art und Weise möglicher legitimer Nutzung. Kann der Anspruchserhebende beispielsweise sein Grundstück noch mit zumutbarem Aufwand, wenngleich auf einem 300 m langen Umweg erreichen, ist ein Wegerecht nicht erforderlich (vgl. Smid, in Münchener Kommentar, Band 6, Sonderdruck, 4. Auflage, § 116 SachenRBerG, Rn. 9 a). Hier war zu beachten, dass insbesondere nach Absenkung des Bordsteins für die Kl. kein unzumutbares Hindernis mehr bestand, die streitgegenständlichen Verkaufskioske zu erreichen. Die eingereichten Lichtbilder dokumentieren, dass infolge der Absenkung des Bordsteins von der Straße bis zu dem Haupteingang der Kioske Gegenstände transportiert werden können, ohne dass erhebliche Hindernisse zu überwinden wären. Zudem bestehen direkt neben dem Gebäude Parkmöglichkeiten. Diese geänderten Umstände waren seitens der Kammer bereits deshalb zu berücksichtigen, da sie zwischen den Parteien unstreitig und daher gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen sind (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 27. Mai 2004, OLG-NL, 2005, 78).

Im Übrigen sind dem Berufungsgericht auch aufgrund des seinerzeit mit den Prozessbevollmächtigten durchgeführten Ortstermins vom 16. September 2005 die Örtlichkeiten bekannt. Sofern sich die Kl. schließlich darauf beruft, gelieferte Waren könnten nur von der Rückseite unmittelbar an das Gebäude verbracht werden, da anderenfalls ein aufwendiger Transport erforderlich würde, so vermag dies im Ergebnis nicht zu überzeugen. Die eingereichten Lichtbilder dokumentieren vielmehr, dass die Waren unmittelbar an die Fronttür des Gebäudes verbracht werden können. Sofern im Einzelfall aufgrund der Größe des jeweiligen Warenbestandes eine Lieferung an die Hinterseite des Gebäudes erfolgen muss, so ist der Kl. noch zuzumuten, diesem Umtransport der Waren vorzunehmen.

Schließlich hatte die Kammer zu berücksichtigen, dass nach Maßgabe der Ausgangsentscheidung vom 16. Oktober 2006 zu dem Aktenzeichen 10 O 46/06 und der rechtskräftigen Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20. September 2007 ein Ankaufsrecht der Kl. in Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück im Ergebnis verneint wurde. Ist danach bestandskräftig davon auszugehen, dass Bebauungen aufgrund eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG nicht der Sachenrechtsbereinigung unterfallen, so geht mit dieser Beurteilung gleichsam einher, dass auch Nutzungen, die auf der Grundlage eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages erfolgen, nicht zu weitergehenden Rechten nach dem SachenRBerG führen. In die Sachenrechtsbereinigung nicht einzubeziehen sind daher diejenigen Nutzungen, die in der ehemaligen DDR allein auf der Grundlage schuldrechtlicher Verträge erfolgten und für die nach dem Recht der DDR eine „Verdinglichung" durch die Bestellung eines Nutzungsrechts nicht vorgesehen war (vgl. hierzu BT-Drs. 12/5992, Seite 56). Der Mieter hatte aus seinen Investitionen einen besonderen Besitzschutz und Anspruch auf Verwendungsersatz, jedoch kein Recht am Grundstück erworben. Es ist deshalb auch nicht möglich, Mieter - den Inhabern dingIicher Nutzungsrechte - den Eigentümern von Gebäuden auf fremden Grundstücken oder denjenigen gleichzustellen, denen die Bestellung von Nutzungsrechten oder die Begründung von Rechtsträgerschaften nach einer Überführung in das sog. Volkseigentum in Aussicht gestellt war (vgl. insoweit BT-Drs. 12/5992, Seite 59).