WEG-Verwalter nicht Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer bei Streit um Verwalterpflichten/Verwalterrechte

WEG-Verwalter nicht Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer bei Streit um Verwalterpflichten/Verwalterrechte; Einsichtsrecht des Verwaltungsbeirats in Vollmachten

1. Im Streit um die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann dieser als Beschwerdeführer nicht zugleich Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer sein.

2. Zur Befugnis des Verwaltungsbeirats, Einblick in die zur Eigentümerversammlung dem Verwalter erteilten Vollmachten zu nehmen.

Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer größeren Wohnanlage, als deren Verwalterin die Antragsgegnerin zu 2, eine oHG, bezeichnet wird. Am 31.5.2005 fand eine Eigentümerversammlung statt. Sowohl vor dieser Versammlung als auch währenddessen verlangten der Antragsteller zu 1 als Verwaltungsbeiratsmitglied sowie die weiteren Verwaltungsbeiräte N. und K. die Einsichtnahme in die vorhandenen Abstimmungsvollmachten der Verwalterin, um die Beschlußfähigkeit der Eigentümerversammlung kontrollieren zu können. Die Einsichtnahme wurde weder vor noch während der Versammlung gewährt. Lediglich nach der Versammlung ließ der Versammlungsleiter die Verwaltungsbeiratsmitglieder für wenige Minuten in die Vollmachten Einblick nehmen, was diese als unzureichend beanstandeten. Es ist unstreitig, daß eine ordnungsgemäße Prüfung der Vollmachten in der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht möglich war. Die Antragsgegnerin zu 2 ist der Ansicht, daß ein solches Prüfungsrecht dem Verwaltungsbeirat nicht zustehe. Sie ist grundsätzlich nicht bereit, dem Verwaltungsbeirat die der Hausverwaltung für eine Eigentümerversammlung erteilten Abstimmungsvollmachten vorzulegen.

Soweit im Rechtsbeschwerdeverfahren noch erheblich, haben die Antragsteller beantragt, festzustellen, daß die Hausverwaltung verpflichtet ist, vor den Eigentümerversammlungen dem Verwaltungsbeirat in die der Hausverwaltung vorliegenden Vollmachten zur Feststellung der Beschlußfähigkeit Einsicht zu gewähren. Mit Beschluß vom 10.8.2006 hat das Amtsgericht diesem Antrag stattgegeben. Als Verwalterin ist im Rubrum dieses Beschlusses die "Haus- und Grundbesitzverwaltung W. oHG", als Verpflichtete der gerichtlichen Feststellung die "Haus- und Grundbesitzverwaltung W., Inhaberin P. W.", bezeichnet. Gegen den Beschluß hat die Antragsgegnerin zu 2 (oHG) sofortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht mit Beschluß vom 15.3.2007 zurückgewiesen hat. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu 2 ist zulässig und hat in der Sache jedenfalls vorläufigen Erfolg.

1. Das Landgericht hat unter Bezugnahme auf den amtsgerichtlichen Beschluß ausgeführt:

Der Feststellungsantrag sei zulässig, da die Antragsteller das erforderliche Feststellungsinteresse hätten. Als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der Streit darüber herrsche, ob die Verwalterin verpflichtet sei, dem Verwaltungsbeirat vor den Eigentümerversammlungen Einsicht in die vorliegenden Vollmachten zu gewähren, hätten sie ein berechtigtes Interesse daran, die Rechtslage für die Zukunft klären zu lassen.

Der Feststellungsantrag sei auch begründet. Der Anspruch auf vorherige Einsichtnahme in die der Verwaltung vorliegenden Vollmachten ergebe sich aus § 29 Abs. 2 WEG. Aus der Unterstützung des Verwalters ergebe sich für den Verwaltungsbeirat auch das Recht zur Überwachung. Der Verwaltungsbeirat wirke bei der Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung und dabei auch bei der Feststellung der Beschlußfähigkeit mit. Dazu gehöre die Überprüfung der Vollmachten. Die Hausverwaltung sei verpflichtet, vor den Eigentümerversammlungen den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats Einsicht in die vorhandenen Vollmachten zu geben, und zwar so, daß diese auch tatsächlich geprüft werden könnten. Anhaltspunkte für eine Schikane oder einen Mißbrauch dieses Rechts seien nicht erkennbar. Ein Eingriff in geschützte Daten der Vollmachtgeber liege nicht vor. Es sei nicht erforderlich, daß in der Eigentümerversammlung erst ein Antrag zur Geschäftsordnung auf Herausgabe der Vollmachten gestellt werden müsse. Das Einsichtsrecht sei nicht von der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft abhängig.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

a) Das Verfahren des Tatrichters leidet darunter, daß nicht aufgeklärt ist, wer Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist (§ 12 FGG). Am Verfahren beteiligt wurde die oHG (vgl. § 43 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 Nr. 2 WEG a. F.). Dies entsprach den Angaben zur Verwalterin im verfahrens-einleitenden Antrag. Nicht geklärt ist, wer die oHG vertritt (vgl. § 51 ZPO; § 125 HGB; Hüßtege in Thomas/Putzo, ZPO, 28. Aufl. § 51 Rn. 6). Die vom Landgericht bestätigte Feststellung, daß die Verwalterin verpflichtet ist, dem Beirat Einsicht in die vorliegenden Vollmachten zu gewähren, benennt ausdrücklich die Firma einer Einzelhandelskauffrau (siehe § 17 HGB). In den von den Beteiligten vorgelegten Schriftstücken finden sich solche, die auf eine oHG, andere, die auf eine einzelkaufmännische Firma hinweisen. Nicht auszuschließen ist letztendlich, daß der Versammlungsleiter (Herr K. W.) zum Verwalter bestellt ist und nicht Frau P. W., deren Generalbevollmächtigter er ist. Als Verwalter wirksam bestellt werden können außer jeder natürlichen Person wie z. B. einem Einzelhandelskaufmann/einer Einzelhandelskauffrau auch eine oHG als Personenhandelsgesellschaft (vgl. Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. § 26 Rn. 8; auch BGH NJW 2006, 2189).

Wegen der mit der Entscheidung verbundenen Rechtskraftwirkung (vgl. § 45 Abs. 2 WEG) unter den Beteiligten ist die Sachaufklärung dazu unerläßlich; sie kann nicht vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht getroffen werden. Die Sache ist deshalb unter Aufhebung der Beschwerdeentscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen (vgl. § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO; Bassenge/Roth FGG/RPflG 11. Aufl. § 27 FGG Rn. 42).

b) Die Sache hat aber auch aus verfahrensrechtlichen Gründen keinen Bestand, weil der Tatrichter die übrigen Wohnungseigentümer (Antragsgegner zu 1) nicht in der gesetzlich gebotenen Weise am Verfahren beteiligt hat. Denn die vom Verwalter eingelegte Beschwerde kann nicht an diesen gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG (a.F.) für die übrigen Wohnungseigentümer zugestellt werden. Sonst hätte der Verwalter nicht nur sein eigenes Rechtsmittel für die Wohnungseigentümer entgegenzunehmen und dieses und sein Vorbringen an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten, sondern müßte so auch mit der Erwiderung und dem weiteren Vorbringen der erstinstanzlich erfolgreichen Antragsteller verfahren. Von ihm würde verlangt, gegen sein aus der Beschwerde ersichtliches Interesse für die Wohnungseigentümer am Beschwerdeverfahren mitzuwirken. Dieser Konflikt zwischen dem Verwalter als Beschwerdeführer und dem möglichen Interesse der Wohnungseigentümer, die an dem erstinstanzlichen Verfahren nicht weiter in Erscheinung getreten sind, schließt eine Zustellung an den Verwalter als Bevollmächtigten der übrigen Wohnungseigentümer aus. Eine dennoch an ihn oder den von ihm Bevollmächtigten bewirkte Zustellung entfaltet entsprechend § 178 Abs. 2 ZPO keine Wirkung (BGH WuM 2007, 540 m.w.N.). Bei einem Konflikt über Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F.) kann insoweit nichts anderes gelten als beim Streit über die Gültigkeit von Eigentümerbeschlüssen (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F.). Aus den Akten ergibt sich, daß die übrigen Wohnungseigentümer als Antragsgegner zu 1 überhaupt nicht am Beschwerdeverfahren beteiligt wurden. Der im ersten Rechtszug noch für die Wohnungseigentümer und die Verwalterin tätige Verfahrensbevollmächtigte trat, im Hinblick auf den bestehenden Interessenkonflikt zu Recht, im zweiten Rechtszug ausdrücklich nur für die Antragsgegnerin zu 2 als Rechtsmittelführerin auf. Die mangelhafte Beteiligung der Antragsgegner zu 1 am Beschwerdeverfahren ist von Amts wegen zu beachten. Sie kann im Rechtsbeschwerdeverfahren nur nachgeholt werden, wenn eine weitere Sachaufklärung weder notwendig noch zu erwarten ist und nur das rechtliche Gehör noch zu gewähren ist (BGH WuM 2007, 540; NJW 1998, 755/756). Daran fehlt es hier im Hinblick auf die Ausführungen unter a).

3. Zu den noch anstehenden Sachfragen weist der Senat auf folgendes hin:

a) Ein Feststellungsinteresse der Antragsteller analog § 256 ZPO ist zu bejahen (vgl. BayObLG NJW-RR 1988, 17; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl. vor § 43 ff. Rn. 38). Vorliegend ist bereits bei der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 31.5.2005 dem Verwaltungsbeirat die Einsichtnahme in die der Verwaltung erteilten Vollmachten für die Eigentümerversammlung verweigert worden. Die Hausverwaltung lehnt eine Einsichtnahme in die ihr erteilten Vollmachten auch für die Zukunft grundsätzlich ab. Dies genügt, um die Berechtigung des Beirats durch richterliche Entscheidung alsbald feststellen zu lassen. Denn bei weiteren Eigentümerversammlungen ist damit zu rechnen, daß es hinsichtlich des Einsichtnahmerechts zu erneuten Auseinandersetzungen zwischen den Beteiligten kommt. Auf die Frage, ob die Antragsteller selbst dem Verwaltungsbeirat - noch gegenwärtig - angehören, dürfte es nicht ankommen.

b) Ein Einsichtsrecht des Verwaltungsbeirats in die der Verwaltung erteilten Vollmachten ist zu bejahen. Ein derartiges Recht steht bereits jedem Eigentümer unabhängig von einem Beschluß der Eigentümerversammlung zu (vgl. BayObLG WE 1995, 30; Staudinger/Bub, Bearb. 2005, § 25 WEG Rn. 191). Es ist nicht erkennbar, weshalb dem Verwaltungsbeirat in seiner Unterstützungs- wie Kontrollfunktion (§ 29 Abs. 2 und 3 WEG) insoweit weniger Rechte zukommen sollten. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, in einer Eigentümerversammlung nachprüfen zu können, ob diese überhaupt beschlußfähig ist. Insbesondere ist dieses Recht auch nicht von einem Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung abhängig, da es sich um ein individuelles Recht handelt. Einem Eigentümer kann nicht das Risiko zugemutet werden, in der Versammlung anfechtbare Beschlüsse zu fassen (vgl. MünchKommentar/Engelhardt, WEG, 4. Aufl. § 25 Rn. 8), um dann erst in einem Gerichtsverfahren überprüfen zu lassen, ob wirksame Vollmachten vorlagen. Der Verwaltungsbeirat ist zwar nicht Mitverwalter oder Nebenverwalter; beratende, vorbereitende oder prüfende Funktionen können ihm aber im grundsätzlich unbeschränkbaren Aufgabenkatalog des Verwalters durchaus zukommen (vgl. Schmidt, ZWE 2001, 137). Er ist zur Überwachung des Verwalters berechtigt, wenn auch nicht verpflichtet (Schmidt, ZWE 2001, 137/141). Für die grundsätzliche Befugnis des Beirats spricht im übrigen auch § 24 Abs. 3 WEG, wonach in bestimmten Fällen dessen Vorsitzender selbst die Eigentümerversammlung einberufen kann und dann auch den Vorsitz in der Versammlung führt.

Diesem Recht kann auch nicht entgegengehalten werden, daß durch die Vorlage der Vollmachten das Vertrauensverhältnis zwischen Vollmachtgeber und Bevollmächtigten gestört werden könnte. Wenn der eine Vollmacht ausstellende Eigentümer nicht will, daß schon vor der Abstimmung bekannt wird, welche Weisungen er dem Bevollmächtigten erteilt hat, bleibt es ihm unbenommen, die Erteilung von Vollmacht und von Weisungen zu trennen und insoweit jeweils eigene Schriftstücke abzufassen.

Allerdings erscheint der Beschluß des Amtsgerichts zu weit gefaßt. Eine Verpflichtung der Verwalterin, die Vollmachten unaufgefordert dem Verwaltungsbeirat vorzulegen, kann aus den Rechten des Verwaltungsbeirats nicht hergeleitet werden (vgl. Schmidt, ZWE 2001, 137/141). Die Verpflichtung der Verwalterin dürfte daher darauf zu beschränken sein, nur auf Aufforderung Einsicht in die Vollmachten zu geben.

Gibt es Streit um die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, kann dieser als Beschwerdeführer nicht zugleich Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer sein, entschied das OLG München. Außerdem vertrat das Gericht die Auffassung, daß dem Verwaltungsbeirat die Befugnis zusteht, Einblick in die zur Eigentümerversammlung dem Verwalter erteilten Vollmachten zu nehmen.

Der Verwaltungsbeirat verlangte von dem Verwalter zu Beginn der Versammlung Einsicht in die zur Stimmrechtsvertretung erteilten Vollmachten. Der Verwalter verweigerte das zunächst und gewährte erst am Ende der Versammlung und nur für wenige Minuten Einsicht. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats obsiegten als Antragsteller erstinstanzlich mit dem Antrag, festzustellen, daß ihnen Einsicht zu gewähren sei; der Verwalter legte Beschwerde und sodann weitere Beschwerde ein. Die Zustellung der Beschwerdeschrift an den Verwalter erfolgte auch für die übrigen Wohnungseigentümer.

Das OLG München hatte sich zunächst mit dem verfahrensrechtlichen Problem auseinanderzusetzen, ob die Zustellung der Beschwerdeschrift an den Verwalter wirksam auch für die anderen Wohnungseigentümer erfolgen konnte.

Dies wurde vom Gericht verneint (§ 175 Abs. 2 ZPO). Der Konflikt zwischen dem Interesse des Verwalters und dem der übrigen Wohnungseigentümer schließe eine Zustellung an ihn als Bevollmächtigten gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG (a.F.) aus. Bereits allein aufgrund dieses Mangels wurde die Beschwerdeentscheidung aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen.

Das Gericht bezog dennoch auch in der Sache Stellung und bejahte den Anspruch der Mitglieder des Verwaltungsbeirats, da bereits jedem Eigentümer ein Recht auf Einsicht in die der Verwaltung erteilten Vollmachten zustünde; dem Verwaltungsbeirat könnten nicht weniger Rechte zustehen.

Seit dem 1. Juli 2007 (Inkrafttreten des novellierten WEG) sollte das bis jetzt wenig hervorgehobene Problem des § 175 Abs. 2 ZPO nicht mehr praxisrelevant sein. Der Umstand, an alle Eigentümer zustellen zu müssen, hat sich durch die Regelung des § 45 Abs. 2 WEG dadurch erledigt, daß ein Ersatzzustellungsvertreter und ein Vertreter für diesen bestellt werden muß. Diese Bestellung ist vom Verwalter dadurch zu gewährleisten, daß er einen solchen in der Versammlung durch Beschluß bestimmen läßt.

Unterläßt er es pflichtwidrig, einen solchen bestellen zu lassen, muß das Gericht spätestens bei der Einleitung eines Verfahrens und einem möglichen Interessenkonflikt des Verwalters einen solchen bestellen (§ 45 Abs. 3 WEG). Dabei wird es sich dann ggf. um einen geschäftlich tätigen Ersatzzustellungsbevollmächtigten handeln, der eine entsprechende Vergütung beanspruchen kann, da der Kreis der zu Bestellenden nicht auf die Eigentümergemeinschaft beschränkt ist.

Bei den Amtsgerichten werden Bewerber in entsprechende Listen aufgenommen. Sollte die Gemeinschaft nachweisen können, daß ein Eigentümer dieses Amt unentgeltlich übernommen hätte, wäre der Verwalter ggf. schadensersatzpflichtig.